Іпотека під 7%. За яких умов це реально

Без врахування помилок світло в кінці “житлового тунелю”, яке зажевріло для багатьох українських родин, може обернутися “борговим мороком”

Кабінет міністрів ухвалив рішення про започаткування програми "доступної іпотеки": ставку за кредитами обмежили 7% річних. Це означає, що, розраховуючись за кредитом на умовах ануїтету (рівними платежами), позичальник переплатить за придбане у кредит житло лише 80-90% його вартості. А не 250-300% – як за теперішніх умов комерційної банківської іпотеки. При цьому, винаймаючи помешкання, за цей же період (при збереженні нинішнього рівня орендної плати) родина витратила б удвічі, або й утричі більше.

Інша річ, що право на пільгове кредитування матимуть не всі. А бюджетний ресурс для компенсації банкам частини кредитних ставок може швидко вичерпатись. Як це не раз бувало в українській “іпотечній практиці”. Наслідків надмірного захоплення життям у кредит, чого “не пробачила” економічна криза-2008, тисячі наших співвітчизників не можуть позбутися й дотепер. А всі попередні державні програми кредитування через спеціальні іпотечні установи та фонди доволі швидко захлиналися від безгрошів’я...

Дешева іпотека. Почім і для кого?

В уряді переконують: попередні помилки врахували. І вирішили іти не шляхом надання позик із держбюджету на всю чи на левову частку вартості житла, а, компенсуючи частину кредитних ставок. Як у випадку із державною програмою кредитування бізнесу “5-7-9%”. Таким чином, і позичальників стимулюватимуть, і банківські установи до активнішої роботи у житловій сфері заохочуватимуть. Планується, що й у випадку з іпотекою, Фонд розвитку підприємництва компенсуватиме частину відсоткової ставки до рівня 7% річних. Але надаватимуть такі компенсації лише, якщо людина отримає житлову позику у визначеному державою (уповноваженому) банку.

Дія програми поширюється не лише на щойно збудоване житло чи на його інвестування на стадії будівництва, а й на те, що купується на вторинному ринку. Але. Якщо його ввели в експлуатацію не пізніше 2015 року. Максимальний термін іпотеки – 20 років. Мінімальний перший внесок – 15% вартості житла. Суму позики обмежують двома мільйонами гривень. Площу квартири, яку купують на умовах іпотеки, пропонують обмежити 52-60 квадратними метрами. Решту умов – як-от, критерії відбору родин-потенційних учасниць програми, – доопрацьовують Міністерство фінансів та інші “зацікавлені відомства”.

Начебто все зрозуміло. Чого не скажеш про джерела фінансування програми. Адже ресурсу, зазвичай, не вистачає навіть для фінансування “традиційних” статей державних видатків. За даними Рахункової палати, торік план видатків недовиконали на 5% – на 67,3 мільярда гривень...

Іпотека під 7%: фінансовий аспект

Отже, експерти апріорі кажуть про потенційну перепону, що вже за лічені місяці може якщо не “вбити” хороший задум, то, принаймні, поставити іпотечну програму “на паузу”. Бюджетні витрати на компенсацію відсоткової ставки за найближчі 5 років можуть перевищити 5 мільярдів гривень – і то за умови щорічного зростання іпотечного портфеля на 30%, а не в рази, як мало би бути “в ідеалі”. Це підрахувала перша заступниця голови правління НБУ Катерина Рожкова: "Теоретично, якщо програма діятиме 5 років, і щомісяця видаватимуть по 400 млн грн (середньомісячні обсяги видачі у 2020 році становили 300 млн грн), а щорічне зростання іпотечного портфеля складатиме 30%, то за 5 років – за нинішнього рівня ставок – бюджет витратить на компенсації понад 5 млрд грн". При цьому вона нагадує, що річні витрати на всю програму "Доступні кредити 5-7-9%", частиною якої, за задумом, має бути “Доступна іпотека”, передбачені на рівні 2 млрд грн. Тобто, теоретично на компенсацію банкам іпотечних ставок має іти половина наданої державою суми. А це означає, що країні доведеться вибирати:

• а) Згортати програми кредитування бізнесу, що у посткризовий період, м’яко кажучи, не бажано.
• б) Шукати додаткові гроші на фінансування цієї статті бюджетних витрат, що за теперішніх розкладів проблематично.
• в) Стимулювати “природне” зниження банківськими установами кредитних ставок, аби зменшити суми компенсацій за кожною позикою і збільшити кількість іпотечних угод.

Останнє, на думку експертів, – оптимальний шлях. Адже реальне зниження вартості позичкового ресурсу (приміром, до 9-10% річних) допоможе ще й знизити попит на кредитування з боку частини споживачів: і тих, хто теоретично підпадає під дію програми, але не матиме змоги позичати на практиці, – скажімо, роками чекаючи “своєї черги”, – і тих, хто умовам цієї програми не відповідає. Але для цього потрібно суттєво скоротити ставки за депозитами. Максимум до 5-6%. “Зниження (іпотечної ставки. – Ред.) до 10% буде можливим, якщо ставка за депозитами не перевищуватиме 6%, – каже економіст, завідувач кафедри бухгалтерського обліку та оподаткування Сумського держуніверситету Тарас Савченко. – Наразі банки декларують знижену ставку – 9,99% – лише на перший рік. Далі вона оцінюватиметься як середньозважена за залученими депозитами – плюс 4%. Банки не можуть працювати “в мінус”. Кредит видають терміном до 20 років. Відповідно, вони не можуть взяти на себе відповідальність і за Нацбанк, і за Кабмін, і за інфляцію. І що вони триматимуть цю відсоткову ставку усі 19 років...”.

Тобто, банки перестраховуються й підвищують ставки за довгостроковими позичками. Адже, окрім згаданих ризиків, вони не знають, чи понесуть українці до них свої заощадження, якщо вартість депозитів постійно знижується. Тож нинішня іпотечна ставка, 18-20%, за умов реальних депозитних ставок у 11-13% – то ще, виявляється, “по-Божому”.

Плюс так звані “заставні ризики”, на які звертає увагу Катерина Рожкова: “Стягнення застав є тривалим та неефективним. У квартирах можуть прописати малолітню дитину, обслуговування кредиту зупинити, і банк залишиться ні з чим. Досі продовжує діяти “іпотечний популізм” у вигляді мораторію на стягнення валютної іпотеки. Сподіваюся, його останнє продовження до 21 квітня 2021 року стане справді останнім. Поки що цей фактор також є стримуючим і відлякує банки від розгортання іпотечного кредитування”, – робить висновок заступниця головного банкіра країни.

Окрім наведення ладу в питаннях оцінювання і стягнення заставного майна, одним зі способів “м’якого примусу” банківських установ до розширення іпотечного кредитування є обмеження можливостей пасивного заробітку фінустанов. Це коли банки віддають перевагу придбанню прибуткових ОВДП і сертифікатів НБУ замість кредитування реального сектора економіки чи тих же іпотечних програм. І, звісно ж, варто обмежити можливості гіперприбуткового для фінустанов споживчого кредитування. При цьому робити це варто не адміністративними методами й заборонами. Інакше всі успіхи країни в реформуванні банківського сектора – коту під хвіст. Завдання – доволі складне. І, поміж іншого, потребує політичної волі.

Фінансова альтернатива: є. Але наразі говорити про неї зарано

Є й інші варіанти пошуку додаткового ресурсу для іпотечного кредитування. Але у найближчій перспективі в українських реаліях вони навряд чи спрацюють. Зокрема, в розвинутих країнах половину необхідних коштів для кредитування незабезпечених житлом громадян вдається залучати з ринку іпотечних цінних паперів. Люди, які мають вільні кошти, фінансують тих, хто не має грошей на житло. Саме широке застосування цих фондових інструментів і робить іпотеку на Заході масовою та доступною. І, до того ж, суттєво зменшує потребу в асигнуваннях із держбюджетів. В Україні ж лише із 2023-го планують запустити класичний фондовий ринок. Та й то, як писав Укрінформ, на шляху до втілення цієї мети існує чимало перепон. Ба, навіть якщо уявити, що за два роки ринок і справді повноцінно запрацює, для формування його іпотечного сегмента знадобиться іще принаймні два-три роки. Це – якщо вдасться завчасно оновити вітчизняне законодавство, яке не враховує посткризових реалій 2008-го, не кажучи вже про 2014-15 і 2020 роки...

З іншого боку, сидіти, склавши руки, задовольняючись згаданими уже 5 мільярдами (якщо пощастить) для компенсації “понаднормової” частини кредитних ставок упродовж найближчих п’яти років, також не можна. Бо іпотека, поміж іншого, не лише розв’язує украй важливу соціальну проблему – забезпечення українців житлом, – а й, зазвичай, стимулює розвиток банківської сфери, будівельної і численних суміжних галузей. І загалом – є важливим чинником зростання національного ВВП. Приміром, за даними Катерини Рожкової, співвідношення іпотечного кредитування до ВВП в Україні становить лише 0,7%. Тоді як у низці європейських держав цей показник перевищує 50%! Поміж причин низьких обсягів кредитування – непрозорість первинного ринку житла і згадані вже проблеми зі стягненням застави.

Іпотека під 7%: організаційний вимір

Пані Рожкова нагадує ще й про можливі ризики “ефекту семи няньок” для втілення добрих задумів. Донедавна для забезпечення українців житлом через систему банківського та бюджетного кредитування в Україні було створено дві установи – “Державну іпотечну установу” і “Агентство з рефінансування житлових кредитів”. Наприкінці минулого року Мінфін створив ще й “Українську фінансову житлову компанію”. Тепер же до них приєднається і Фонд розвитку підприємництва, функціонал якого вирішили розширити. “От тут і виникає питання, наскільки нагальною була необхідність у створенні третього(!) фонду фінансування житла", – сумнівається Катерина Рожкова, яка нагадує, що йдеться про державні установи, які капіталізуються із бюджету. Тобто, мова про додаткові витрати. Замість чого отримуємо три самостійні апарати і (потенційно) – відсутність координації та єдиного підходу до втілення державної політики в житловій сфері. Добре, коли очільники цих установ діятимуть як однодумці, а якщо – як сумнозвісні “Лебідь, Рак і Щука”?

Ще порцію “організаційно-фінансових перепон” можемо отримати від самих банків – учасників державної іпотечної програми. Це не лише додасть позичальникам “бюрократичних клопотів”, а й підвищить реальну вартість обслуговування кредитів. Причому, за рахунок платежів і комісій, які держава не компенсуватиме. Банкір Ігор Львов пояснює: “Найпростіший приклад: у різних банках ви отримуєте картку, на яку переказують гроші. Кошти з цієї картки знімаєте з банкомата і проплачуєте мінімум 1%. Друге – кредит страхується – це, щонайменше, 0,5-1%. Третє – оцінка застави. Ви повинні заплатити компанії, яка її оцінюватиме. Є інші комісії – разові платежі, які ви платите, наприклад, банку за видачу кредиту. І так далі. Можна знайти 5-6 тарифів, які платитимете зовсім по-різному". Таким чином, реальна вартість кредиту (вже з урахуванням компенсації від держави ) може зрости до 10-12%.  Але. Не поспішаймо з висновками. Конкретні механізми програми нині доопрацьовують. Сподіватимемося, фахівці врахують усі ці нюанси. Приміром, прозорість надання позик із чітко визначеною структурою платежів може стати умовою укладання договорів іпотечних установ із фінансовими. Без яких останні не зможуть брати участі в держпрограмі.

Та й навіть якщо реальна ставка складе не 7, а 10%, багатьох українців це, безперечно, зацікавить. Так, за цих умов упродовж 20 років розрахунку за квартиру доведеться переплатити куди більше: 120-130%, а не 80-90%, про які йдеться на початку матеріалу. Але ж і не 250-300%... До того ж, сподіватимемося на поступове зростання реальних доходів українців, що робитиме їхні щомісячні платежі за іпотеку все менш обтяжлими для сімейних бюджетів. Плюс у багатьох позичальників з’явиться можливість достроково погашати кредити, що зменшить остаточну суму переплат.

Та й з точки зору держави дешева іпотека – це важливий крок у майбутнє: треба ж із чогось починати. Тим паче, що йдеться про уже згаданий мультиплікаційний ефект: фахівці вже заговорили про ймовірне пожвавлення ринку нерухомості після практичного старту державної програми.

“Ринок однозначно пожвавиться, тому що у нас є категорії людей, які мають стабільну заробітну плату. IT-сфера, ще якісь сфери... Вони із задоволенням братимуть ці іпотечні кредити і купуватимуть нерухомість", – вважає експерт з нерухомості Віктор Несін.