Инвестор в недвижимость: помог купить 200 квартир, доходность по каждой – до 50%. Вот мои секреты

Дмитрий Струк – арт-куратор и директор по развитию строительной компании «Креатор-Буд». Он более 10 лет инвестирует в недвижимость и за это время успешно закрыл свыше 200 сделок.

В партнерском материале с жилым комплексом Creator City Дмитрий рассказал MC.today, как и где он в 21 год купил свою первую квартиру, почему считает вложения в новостройки лучшей стратегией и каких правил придерживается, когда инвестирует в недвижимость.

Первая квартира – в центре Киева

Деньги я начал зарабатывать, когда мне было 15 лет. Я учился на первом курсе колледжа и давал детям уроки английского и итальянского языка. Полноценно работать начал в 19 лет: был переводчиком и доверенным лицом западных предпринимателей.

Уже тогда я откладывал деньги и задумывался, куда их можно вложить. Для меня инвестиции – это способ обеспечить себе и близким комфортную жизнь и старость. Поэтому в 21 год я купил свою первую квартиру. Тогда, в 2002-м, знакомая риелтор помогла выбрать «двушку» возле универмага «Украина»: 43 кв. м, «вторичка», цена – $23 тыс. И сказала мне: «Твоя квартира – это твоя пенсия».

В 21 год я уже неплохо зарабатывал: хорошо знал итальянский и английский, окончил факультет права – знания давали мне фору. Так что половину стоимости квартиры я накопил, а остальную сумму одолжил у родителей и друзей.

Квартиру я покупал для жизни, но очень скоро понял, что жить хочу в более тихом и спокойном месте. Поэтому начал сдавать эту «двушку» за $500 в месяц – дороговато, но это центр города, вся инфраструктура рядом. Деньги от аренды помогли мне за два года вернуть долги и стали еще одним источником дохода помимо работы и частных уроков.

Второй моей инвестицией стал участок на 12 соток в 25 км от Киева – его мы вместе с родителями купили в 2004 году за $10 тыс. Изначально я не понимал, буду ли строить там дом или это просто бизнес. Но через несколько лет рынок пошел вверх – цены на землю выросли, и участок мы продали почти в три раза дороже.

После этого я искал и открывал для себя разные варианты инвестиций. Вкладывал в стартапы, покупал украинские акции и облигации через закрытые и открытые инвестиционные фонды: «Кинто», «Сократ», «Конкорд Капитал» и другие. Часто желание заработать быстрые деньги отключает наш мозг, и это не приводит ни к чему хорошему. В моем случае рисковые инвестиции не принесли мне дохода. Я лишился около $15 тыс. Поскольку это были семейные деньги, мои родные тогда, конечно, расстроились.

Покупка участка, наоборот, оказалась удачной инвестицией. Квартира росла в цене и продолжала каждый месяц приносить мне доход. Поэтому я сделал вывод: консервативные инвестиции – это моя лучшая стратегия.

Новая работа изменила мнение о новостройках

В 2011 году меня пригласили возглавить отдел продаж жилого комплекса RiverStone – там я многое узнал о рынке первичной недвижимости Киева. Было интересно наблюдать, как на левом берегу растет проект бизнес-класса.

RiverStone расположен недалеко от станции метро «Осокорки». В то время на левом берегу строили целые районы с однотипными высотками. Киевляне часто называли левый берег «бетонными джунглями» – это место считалось не особо комфортным для жизни. Недвижимость там покупали в основном приезжие – те, кто хотел купить хоть где-то, но в столице. Из-за этого многие эксперты считали, что у RiverStone мало перспектив «выстрелить».

Рад, что их прогнозы не оправдались – скоро RiverStone стал одним из лучших комплексов бизнес-класса в Киеве. Близость к метро, вид на Днепр, закрытая территория, панорамные окна, высокие потолки, скоростные лифты. Если на этапе строительства квадратный метр в соседних домах стоил $750–850, то в RiverStone цена на старте была $1,5–1,8 тыс.

Я анализировал рынок и понял, что покупать квартиры в качественных новостройках гораздо выгоднее, чем в старых домах.

Хотя сам я долгое время относился к новому фонду с недоверием – на тот момент еще не до конца изучил потенциал первичного рынка.

Мне всегда нравились «сталинки» и царские дома. От левого берега я тоже был не в восторге: казалось, что там мало инфраструктуры для комфортной жизни. RiverStone изменил мое мнение о новостройках. В 2011 году мои друзья купили там квартиры по акции от застройщика – через год они выручили в два раза больше, чем вложили.

Где находятся «перспективные» квартиры

Позже, опираясь на опыт, который получил в строительной компании UDP, я нашел свой первый «дом-бриллиант».

В 2013–2014 годах часть моих и семейных сбережений лежала на гривневых депозитах в украинских банках. Я понимал, что гривна продолжит падать. Недвижимость же в правильном месте не обесценится и всегда будет хорошо стоить в долларах. Поэтому я купил однокомнатную квартиру на 47 кв. м в жилом комплексе Jeneva в Соломенском районе Киева. Рядом с домом находится парк, там хорошая транспортная развязка, а сама квартира – на 19-м этаже с отличным видом на озеро и роскошной панорамой. Эту квартиру я продал за $47 тыс. и получил на 40% больше, чем вложил.

Оптимально, если он находится в 10–15 минутах ходьбы от метро и в районе, где есть вузы и офисы. А если рядом с домом расположены еще и детские сады, школы, поликлиники, торгово-развлекательные центры и спортзалы, то такую квартиру вы точно сможете успешно продать или быстро сдать. Если сказать кратко – квартиру нужно покупать там, где вы сами хотели бы жить.

Например, я посоветовал отцу инвестировать в жилой комплекс San Francisco в пяти минутах ходьбы от станции метро «Нивки». Через дорогу от комплекса расположены кафе, рестораны и парк. Отец за $25 тыс. купил в San Francisco квартиру на 34 кв. м. Чтобы не рисковать всей суммой сразу, изначально он заплатил первый взнос – 50%, а оставшиеся деньги выплачивал каждый месяц. Через два года эта квартира подорожала на 75%, и он ее успешно продал.

В другом «доме-бриллианте» находится квартира моей мечты, в которой я сейчас живу. Это жилой комплекс Hoffman House в Киеве – квартиру там я купил на деньги от продажи квартиры в Jeneva. Мансардные окна, супермаркеты, рядом с домом находится большой сквер, близость к центру, в пешей доступности – три станции метро: «Лукьяновская», «Вокзальная» и «Золотые ворота». Цена входа при 100%-й оплате была около $950 за метр – дешево для комплекса бизнес-класса в этом районе. Если бы через год я решился ее продать, мог бы получить 50% прибыли.

Еще один отличный кейс – квартира в жилом комплексе New York Concept House возле костела Святого Николая в Киеве. Я заметил этот дом из окна машины – тогда его только начали строить. Было сразу понятно, что объект расположен удачно. Деловой центр города, по соседству две станции метро, торгово-развлекательные центры Gulliver и Ocean Plaza, бизнес-центр и супермаркет, есть внутренний двор и терраса на крыше.

Чтобы купить квартиру в «Нью-Йорке», я продал свою первую «двушку» – ту, которую купил в 21 год. На руки получил $50 тыс. и за те же деньги купил квартиру такого же метража. Еще один важный момент в пользу этой истории – ремонт в старой квартире обошелся бы мне примерно в $20–25 тыс., тогда как ремонт в новой стоил значительно дешевле.

«Дом-бриллиант»: секреты успешной покупки

Друзья следили за моими инвестиционными историями с недвижимостью и стали обращаться ко мне за помощью. За последние 10 лет я успешно закрыл более 200 сделок в недвижимости – покупал квартиры для себя, семьи и друзей. На каждой сделке я зарабатываю 25–35%.

Последние несколько лет уже друзья друзей, их родственники и приятели просят совета – как выбрать тот самый «дом-бриллиант». Проект, который не просто вырастет в цене, а даст 30–50% прибыли.

1. Всегда рекомендую: кроме месторасположения смотрите на репутацию застройщика и первого лица компании. Это один из решающих критериев при выборе квартиры.
2. Важно проверять качество работ застройщика на прошлых объектах. Желательно, чтобы дома он сдал в срок, а люди, которые в них живут, были довольны недвижимостью.

Одним своим друзьям я посоветовал инвестировать в жилой комплекс «А52» на улице Сечевых Стрельцов. Это был риск, поскольку застройщик, компания DIM, не была особо известной и достраивала долгострой. Но я навел справки – у DIM была неплохая репутация, поэтому мои друзья все же взяли в рассрочку однокомнатную квартиру с потолками в 3,6 м. Один кв. м обошелся им в $1,1 тыс., квартира в целом – в $50 тыс. Все сложилось удачно: компания DIM, хоть и с большой задержкой, сдала объект. Через два года друзья продали эту квартиру с плюсом в 45%. Свою роль сыграли и фишки квартиры – роскошное лобби, терраса на крыше, закрытая территории, вид на парк и старинный храм.

3. Еще один важный момент – инфраструктура. С большей вероятностью «выстрелит» комплекс закрытого типа live-work-play (жить-работать-отдыхать. – Прим. ред.), где вся необходимая для жизни инфраструктура расположена на территории объекта.

Недавно я инвестировал в квартиру в подобном жилом комплексе – Creator City, который строит компания «Креатор-Буд». Он находится в пешей доступности от двух станций метро – «Лукьяновской» и «Политехнического института». Рядом три больших парка, а на территории Creator City собственный парк на 2 га с водоемом.

Застройщик планирует разместить в жилом комплексе детские и спортивные зоны, места для отдыха, спортклуб с бассейном, медицинский центр.

По проекту, в Creator City будет детский сад и школа – сейчас застройщик ведет переговоры с несколькими образовательными компаниями. На первых этажах домов планируют открыть рестораны, кафе, салон красоты и магазины.

Рядом с Creator City отлично развита городская инфраструктура: есть современная клиника, детские сады и гимназии. Рядом расположены несколько офисных центров и четыре топовых киевских вуза: медуниверситет им. Богомольца, КПИ, экономический университет и институт международных отношений.

На крыше одного из домов будет открытая терраса. В каждой квартире установят систему «умный дом» и индивидуальную систему контроля климата компании LG – это позволит экономить на отоплении до 40%.

Этот жилой комплекс – перспективная инвестиция. Прежде всего благодаря развитой инфраструктуре как внутри объекта, так и в радиусе 2–3 км вокруг него. Все эти факторы гарантируют хороший спрос на аренду. Возврат инвестиций в Creator City – порядка 7,5–8,5 года. Для Киева это очень хороший показатель.

Купил участок втридорога

Я хоть и опытный инвестор в недвижимость, но и у меня были ошибки. В 2007 году я за $45 тыс. – почти все семейные накопления – купил в селе Путровка возле Василькова земельный участок на 15,5 сотки. Он находится в поле, коммуникаций там нет.

В то время и земля, и недвижимость активно росли в цене – однокомнатная хрущевка в Киеве стоила $85–90 тыс. Вместо того, чтобы продавать, когда все покупают, я поддался общему ажиотажу. Но вскоре за ростом последовал финансовый кризис 2008 года. Сейчас этот участок стоит $15 тыс., и я пока что не могу решить, что делать с ним дальше.

Но риск есть в другом – в поиске жильцов, если планируете сдавать квартиру. Аренда – хороший вариант для пассивного дохода. Но чтобы быстро найти квартиросъемщика, не стоит проводить дизайнерские эксперименты – делать ремонт в стиле хоббита или ретро 50-х. Квартиры с авторским ремонтом могут долго простаивать. «Инвесторский», как я его называю, ремонт в минималистичном стиле и все необходимое – залог успеха.

Небольшой пример из жизни: одна моя знакомая купила квартиру по цене $1 тыс. за кв. м и вложила $1,2 тыс. за кв. м в ремонт. Она покупала квартиру для себя, но если рассматривать квартиру как бизнес, то, на мой взгляд, стоимость ремонта не должна превышать $500 за метр.

Квартира под аренду в правильном месте – это базовый инвестиционный инструмент. Вы можете снимать для себя более комфортную квартиру, доплачивая разницу в цене. Или уехать жить за границу и получать при этом пассивный доход в Киеве. Почему я говорю о Киеве? В Европе срок возврата инвестиций в недвижимость сейчас порядка 20 лет. У нас же можно найти квартиры, которые окупятся за 7,5–8,5 года.

Основные правила инвестора

Меня часто спрашивают, кому стоит инвестировать в недвижимость. На этот вопрос я отвечаю: «Всем, кто хочет обеспечить себе безбедную старость».

Когда лучше начать инвестировать в жилье? Я сформулировал несколько правил для новичков:

1. Покупайте квартиру, если у вас есть 30–40% для первого взноса. Застройщики в таких случаях часто дают специальные условия, и за 1,5–3 года можно закрыть сделку без кредитов.
2. Выбирайте договор в рассрочку от застройщика без банковского кредита. Заключая договоры с участием банков, вы рискуете переплатить за вашу квартиру в 2–2,5 раза.
3. Покупайте квартиру, когда будете уверены, что регулярные платежи не будут для вас обременительны. Тогда вы сможете не экономить на развлечениях и путешествиях.
4. Изучайте рынок, проверяйте документы и репутацию застройщика и первого лица компании и анализируйте их последние построенные объекты.
5. Любую инвестицию делайте с холодным умом. Просчитайте риски, чтобы не оказаться в ситуации, когда вам не хватает на долгожданный отпуск. 

Пословица «семь раз отмерь, один раз отрежь» хорошо описывает стратегию для покупки квартиры. На инвестициях в недвижимость нельзя стать миллионером за один день, но зато они гарантируют вам стабильный и уверенный рост актива и дохода от аренды. И, конечно, обеспечивают надежную денежную подушку на случай любого форс-мажора.