Рай і пекло в Ірпені. Колишнє місто-курорт перетворюється в кам'яний мішок

В десяти кілометрах від Києва серед соснового лісу 120 років тому виникло поселення робітників, які будували залізницю. Назвали як і річку на якій почали жити - Ірпінь. Зручне транспортне розташування і соснові ліси з цілющим повітрям дали чудовий коктейль: на початок 90-х років Ірпінь виглядав дивним але привабливим містечком серед вікових дерев. Це була суміш курортів, піонертаборів та дещиці робітничих поселень. А шарму і легендарності надавали письменницькі дачі та знаменитий будинок творчості письменників.

Коли в людей з'явилися гроші, то вони захотіли жити в легенді, та ще й дешевше ніж у Києві. Так у місті почався будівельний бум. У 2015 році тут звели найбільше в Україні новобудов, після сусіднього Києва.

Інші статті про нові житлові комплекси в Києві і околицях читайте у нашому циклі тут

Лише за 10 років (з 2011 по 2021) за офіційними даними населення Ірпеня зросло з 42 до 62 тисяч мешканців.

Прогнози Генерального плану (який був розроблений в 2011 році та відкоригований у 2018 році предбачають сповільнення росту населення у 21-22 роках і стабілізації на рівні 70 тисяч до 2038 року.

При такому потужному рості звісно що збудована ще в радянський час інфраструктура давно не встигає за житловою забудовою.

Ірпінь - місто-сателіт Києва. Більшість хто там мешкає їздять на роюоту до столиці де і платять податки. Відповідно саме місто не доотримує в бюджеті і змушене брати гроші на розвиток своєї інфраструктури тільки із продажу чи здачі в оренду ділянок забудовникам. Про ровиток робочих місць в самому місті місцева влада поки не думає. Рух людей на роботу (навчання) та з роботи призводить до годинних заторів на дорогах.

Основна претензія мешканців Ірпеня до того, що сосновий ліс, який роками залишався в межах міста, нещадно рубають під щільну забудову

“Нью Йорк” в лісі

Не всі новобудови в Ірпені такі, як ЖК Нью Йорк. Гучна назва, пафосний в'їзд, а за ним - величезний людський мурашник, без балконів, без архітектури, без парковок. Сьогодні це одна з недобудов, де покупці-інвестори, з надією чекають, що колишні потужні місцеві забудовники і екс-посадовці, чи то ввійдуть в долю, чи то переберуть права на добудову, але правдами і ні - таки здадуть в експлуатацію це диво нової української урбаністики.

Потужні електричні кабелі, що рясно стирчать з землі і просто лежать на піску - це не поодинокий приклад типової прокладки комунікацій в Ірпені. Спочатку як тимчасові “подовжувачі” для будівельників, потім, через те, що треба було швидко здавати, а дозволів ще немає, так і залишили, присипавши землею. Після дощів грунт просідає, кабель натягується і рветься, житловий район на невизначений час знеструмлюється. Кабелі мають бути в лотках, для заміни без розкопування, або в футлярах. Днями так пропала світло в половині міста. Відкопували кабель і шукали місце пориву, рознесли тротуар і проїжджу частину.

На одному кварталі працює одразу декілька забудовників, що будуть по 2-4 будинки, залучаючи покупців нижчими, ніж у Києві цінами. Міська влада, як центр координації забудови і розвитку територій і інфраструктури, за зразком цивілізованих країн мала б подбати про вирішення цілого клубка питань.

Серед яких і вулично дорожня мережа (на даному етапі вона майже не змінилася з тих часів, коли населення Ірпеня було вдвічі меншим), і громадський транспорт (в Ірпені відсутній комунальний громадський транспорт, немає ні автобусів великої місткості, ні екологічного електротранспорту - тролейбусів). Звязок між районами забезпечується маршрутками, які їдуть до Києва, або в напрямку сателітів Ірпеня - Бучі і Ворзеля, сіл району.

Цей район - як заміське житло, тут немає ні школи, ні дитсадка, ні адміністративних закладів. Є приватні магазинчики і медкабінети, а також хронічна потреба у приватному автотранспорті - бо альтернативи вибратися назовні немає.

Про гарних сусідів можна лише мріяти, комусь пощастило заселитися в новобудови на території покинутого піонерського табору і з вікон можна побачити трохи залишків сосен або подвір'я приватного сектору, або навіть парки, які створені в Ірпені нещодавно з лісових кварталів. Але є і прикрі випадки - сусідство з кінологічним центром, де готують сотні поліцейських собак.

Гавкіт тут стоїть нестерпний. Кінологічний центр існував набагато раніше, ніж з’явилися багатоповерхівки.

У лівому верхньому куті - залізничний міст через Ірпінь - залізниця поклала початок у розвитку цього поселення. Чорний грунт - торф, на який насипають пісок та будують багатоповерхівки - це сьогоднішній етап розвитку. Можливо в майбутньому тут з'явиться навіть мережа доріг, та інша необхідна інфраструктура?

Розташування приватних осель, де живуть ірпінські старожили, теж хаотичне. Одно-двоповерхові будинки та господарські споруди збудовані надто щільно, з порушенням санітарних і протипожежних норм. Майже ніде не витримана відстань у 8 метрів між будинками - щоб при пожежі одного, вогонь не перекинувся на інших. Відсутність покарання за захоплення земель загального користування призвела до того, що більшість мешканців поставили свої паркани і навіть побудували споруди на землях, відведених під дороги.

Таким чином ширина дороги між парканами іноді лише 3 метри, взимку тут ніде діти сніг, а мало б бути для цього узбіччя. Неможливо розминутися двом легковим авто, не говорячи про заїзд великогабаритної техніки. Про пішоходів чи мам з колясками взагалі мовчу — це нижчий сорт. Люди самостійно забезпечують себе питною водою та вигрібними ямами, але через те, що грунтові води близько до поверхні, достатньо викопати півтора метрову яму, як вона заповниться водою.

Санепідемстанція давно самоусунулася, бо про це краще не писати на папері, а вдіяти мало що можна. За нормами фекалії і питна вода повинні бути розділені. Про вигрібні ями без дна, коли фільтрація відбувається в грунт і грунтові води - це цивілізаційний нонсенс, хоча у середньовіччі і дотепер у Індії та Африці та часом в Україні це, на жаль, норма.

Намагаючись розгледіти сітку з доріг на ділянці новобудови, кидайте цю марну справу, у нас так не роблять. Спочатку місять багно, а потім, коли будівництво закінчиться зроблять дороги. А де виростуть високі дерева? На піску, звісно.

Що люди купують?

Проте, не все так погано з забудовою в Ірпені. Місто привабило мільйонні інвестиції і це неможливо не помітити.

Робітник тягне важкий електричний кабель, який буде живити нові житлові будинки, квартири в яких уже продано.

В 2012-2013 роках в Ірпені ще не було великих забудов на 20-30 будинків в одній точці. Бум починався з дворів приватної забудови, підприємливі громадяни викуповували ділянки садиб, обєднували їх по 3-4 і будували кілька будинків по 5 поверхів, щоб не витрачатися на ліфти (5 поверхів можна будувати без ліфта).

Читайте також: Дві країни два всесвіти. Приватні будинки у Києві і Х'юстоні

Квартири продавалися тоді по 800 дол. США за м2 порівняно з Києвом це було в 1,5-2 рази дешевше, найбільш ризиковані забудовники продавали дешевше 700 дол. США за квадрат, але це відображалося на легальності, термінах введення в експлуатацію та якістю будівництва.

“Батьки” ірпіньської забудови починали з п”ятиповерхівок. Сьогодні такі будинки обросли добудовами і прибудовами, стають подібними на типові перенаселені хрущівки, коли люди не змінюють місце проживання, а самовільно збільшують площі квартир захопленням прибудинкової території і фасадів.

В 2014 р після анексії Криму та російської війни на Донбасі в Ірпінь потяглася величезна хвиля нових покупців житла. Альтернатива київським цінам, свіже повітря настояне на соснових лісах вабили.

Після Майдану влада оновилася. Стара чиновницька рать зійша зі сцени. Прийшла молодь. Ще недавно вони збудували та продали свої перші п”ятиповерхівки, активно підтримали Майдан, а в 2014-15 роках зайняли ключові посади у міській владі. Обіцяли нові парки, збереження лісів і рекреаційних територій, велосипедну доріжку до Києва, створення робочих місць. Але попит на житло ріс, його потрібно задовольняти тут і негайно. Хто ж н не підставить кишеню під потік грошей? А отже усі благородно-урбаністичні плани переносилися на потім.

Поряд з п'ятиповерхівки миттєво виросли 16-ти поверхівки. На тротуари місця не вистачило - відчинені двері в магазин їх майже повністю перекривають

“Річ” та “Версаль” уже в Ірпені

Зараз новобудови Ірпеня можна умовно поділити на кілька різних типів. Перший тип мусить мати пафосну назву типу “Річ таун” - місто “по-багатому”, або “Центральний”, “Версаль парк”. Тут в айдентиці використовуються рюшечки та завитушки, з натяком на наближеність до королівських дворів. Певна категорія покупців цінує ірпінський шик і пафос.

Тут є спільна риса і в архітектурі і урбаністиці - двір суцільна парковка, бо де “карети” мають стояти? Багато асфальту та бруківки, мінімальні дитячі майданчики, йти до яких обов'язково через проїжджу частину, бо тут головне - це авто, та те як воно виблискує. А діти хай дивляться куди іти та загартовуються долаючи небезпеки з малку.

Той бруд під ногами уже в печінках сидить - ось і втілилася мрія покласти гарний і рівний асфальт по всьому двору. Дерева не ростуть у асфальті? Та в Ірпені ще ліси соснові залишилися - можна сісти на машину і за хвилину уже там, поки не забудували.

“Річ-мешканці” багаті на інфраструктуру - мають кілька конкуруючих мереж супермаркетів. Не мають школи чи дитячого садочка, але то таке... За даними місцевих активістів у районі нової забудови є тільки один новий дитячий садок на 56 багатоквартирних будинків. Якщо взяти до уваги, що тут може проживати одночасно від 5000 людей, то район потрібно забезпечити (на основі нормативів) 200 місцями в садочку та школою на 700 місць. Школи немає, тому діти тут створюють додаткову проблему - їх треба возити у віддалені перевантажені школи.

У дворі мало місця для зелених зон, але це ж не головне, правда? Перший поверх має бути чим повище і обов'язково пандус і паркани. Без парканів тут напевно хтось втече. Зробити вхід з рівня тротуару - та ні, це не пафосно.

Все що потрібно для життя - квартира, авто, продуктовий магазин поряд та безкоштовна парковка. Багато хто саме так уявляє наступний етап покращення власного добробуту після хрущівок.

Але ж це Ірпінь! Там ще десять років тому у місті були лісові квартали з сосен та дубів, а вулиці прокладали по лісгоспівській розбивці лісу - квадратами просіками 1*1 км. Тут і зараз збереглися назви лісових кварталів Заповідний, Ластівка, Мужеловський, Сокіл, Зоркий - вчора ліс, а завтра житловий район.

Лайфхак як недорого прокласти тимчасову електричну лінію - забиваєте цвях в живу сосну і вішаєте на нього свій кабель. І бетонний стовп не потрібен.

Хотілося б дива, але ні. Реальність така, що люди хочуть купляти житло прямо зараз, але не хочуть платити за все, чого вони не бачать, але без чого місто не місто. Наприклад громадський транспорт повноцінно працювати серед суцільної житлової забудови. Щоб жити без корків у Ірпені бути змішана забудова, де є і робочі місця в офісах, і адміністративні послуги, і лікування і навчання, культура та дозвілля.

Коли місто стає самодостатнім, і в межах 1 кілометру може забезпечити повноцінне різноманіття для більшості щоденних потреб людей. Коли місто формується лише як окремі спальні райони, то щодня тут буде потреба перевозити в час пік велику кількість людей на значну відстань що призводить до втрат часу та грошей.

Також Ірпінь поки що не може забезпечити високу якість питної води. Вона дорога, потребує очистки після лічильника. Тобто люди отримують товар, який ще треба самостійно доочистити перед використанням. Водоносні горизонти забруднюються через інтенсивність забудови та порушення природного балансу екосистеми.

Тут був ліс, але він не приносив стільки грошей, як житлова забудова, тому з лісом довелося розпрощатися.

Чомусь будівельники захоплюються штучними покриттями. Їхати в Ірпінь, щоб жити серед бетону, начебто дивно? Але є новітні висотки, де неживе майже все - бетонна бруківка та асфальт по усьому двору, а також пластикова трава на дитячому майданчику, пластикові качелі - невже люди втомилися від природи?

На цілий двір одна жива ялинка. Все решта - бетон та пластик. Добре що будинок збудований майже по периметру ділянки, тому дерева непотрібні - тінь у дворі дає сам будинок.

Райські місця. Мода на пішохідні двори

Проте є в Ірпені і тенденція і попит на пішохідні двори. Ні, тут майже не будують окремі багаторівневі паркінги для авто, просто машини ставлять по зовнішньому периметру будинків на заасфальтованих майданчиках. Так, мешканці бояться за свої автівки, закривають такі парковки шлагбаумами, садять охоронців, так само як огороджують парканами і замками двори, у кого паркінг у дворі.

Але для цієї категорії українців уже вважається нормальним йти від автівки півкілометра з кульками, нести важкі покупки. А не так як у інших ЖК - хоп і припаркувався бампером під самі вхідні двері.

Містобудівна теорія стверджує, що найбільш комфортні для житла у місті пятиповерхова забудова. При ній більшість мешканців знають своїх сусідів, складається товариська атмосфера, що добре впливає на якість життя.

А ви б хотіли, щоб ваші літні батьки могли без зайвих сходинок і небезпек від авто, спокійно гуляти по дворах будинків, як по парку?

Пятиповерхівка (на передньому плані зправа) дозволяє з вікна кожного поверху чітко бачити подвір”я. можна не телефонувати дітям на мобільний - Петрику, ходи обідати! А просто з вікна покликати.

Ми вже настільки звикли, що новобудова мусить бути від 16-ти поверхів, що не уявляємо, як то жити в нових пятиповерхівках.

Забудова, яка не тисне своєю масою. Низька щільність, сусіди з великою вірогідністю знають один одного і громаду простіше згуртувати.

Поряд квартал, де поверховість вище, але двори мають більші ігрові майданчики та навіть стадіон для мешканців

А тут і під'їзди з прозорими дверима, без сходинок на вході, ліфтом майже від рівня тротуару - практично сучасна Європа

І новий дитячий садочок тут також є, серед пішохідної зони.

Парк - як невід'ємна частина житлового середовища

Ірпінь в уявленні тих, что тут бував у піонерських таборах та санаторіях за часів СРСР - асоціюється саме з лісом та парком. Тут і сьогодні залишився цей радянський спадок для тих, у кого ностальгія чи путівка від державних установ.

Санаторій “Ірпінь” береже в собі пам'ять про такий архітектурний стиль як сталінський ампір. Вождь хотів, щоб правильні архітектори копіювали імператорський стиль Риму, будували для правильних робітників та селян “палаци” для відпочинку.

Подібні до цієї споруди санаторіїв стояли посеред Ірпіньких лісів, серед надзвичайно ароматного та свіжого повітря.

Дивним чином частина санаторіїв збереглася в своєму автентичному вигляді до наших часів. Трохи бідніші піонерські табори пішли під знесення та забудову житлом. Але виник і такий тип нової забудови, який залишає старий сосновий ліс та парк санаторію у спокої.

Місто розвиває спільну, не розгороджену парканом територію. Тут разом уживається і санаторій з його господарчими спорудами, і новий міський парк з велосипедними доріжками, лавочками, ліхтарями, величезними безкоштовними дитячими майданчиками, штучними водоймами та місцями для пікніків, яких і у Києві немає. Поряд з парком, звісно будується надзвичайно щільний житловий район.

Житлові будинки довкола парку - це і свіже повітря, і вид з вікна і можливість повноцінно бігати, гуляти, відпочивати, оздоровлюватися майже поряд з будинком.

Таунхауси - квартири на землі

Є в Ірпені й новий тип житла - блоковані будинки, щось середнє між особняком та квартирою. Тут дуже маленькі ділянки, дуже щільно розміщені свердловини питної води та септики, чи вигрібні ями.Тим, що може мати окремий котедж на 10 ти сотках, увіпхали в 1,5 сотки. Тому говорити про виключну екологічну свідомість, правильне використання питної води з водоносних горизонтів чи правильну каналізацію, яка не забруднює довкілля говорити не доводиться. Покупці на сьогодні не ставлять екологію на перше місце при покупці. Тим більше коли мова йде про те, що під землею і не на поверхні. Зате цінують інстаграмний лук будинків - яскравий дизайн дверей, що впадають в око і запам'ятовуються

Тут є ще одна проблема - тротуар, який нібито призначений для пішохода, одразу став парковкою. Сусід до сусіда не зайде в гості, не перетнувшись з авто. Людям доводиться ходити по проїжджій частині, тут мешканці домовилися і поставили на в'їзді у вулицю шлагбаум. Сумнівне рішення, якщо врахувати що вулиця є спільною власністю громади Ірпеня і територією загального користування.

Велодоріжка до Києва. Попри те, що в Ірпені рубаються ліси, осушаються болота, торфовища, які формувалися сторіччями - засипаються піском та забудовуються, що не може не впливати на водний режим річки з однойменною назвою Ірпінь, міська влада зробила подарунок містянам - проклала кількакілометрову велодоріжку як до Києва, так і вздовж ріки Ірпінь, для поїздок і прогулянок.

Читайте також: Наші міста й села вже задихаються від пожеж на осушених торфовищах. Далі буде гірше

З багатьох ракурсів це може виглядати привабливо, і позитив у цьому об'єктивно є, але проблеми, які потребують вирішення лежать набагато глибше і їх вирішення коштує набагато дорожче, ніж швидкий марафет, поверхневий благоустрій та швидкі продажі житла. Ірпінь уже багато років потерпає від слабкої і не розвиненої інфраструктури (школи, лікарні, інженерні мережі, громадський транспорт), яка потребує величезних коштів, складних рішень. На сьогодні ця проблема явно недооцінена як владою, так і покупцями, завдяки яким Ірпінь стрімко приростає новими мешканцями та втрачає свої ліси і сформовану екосистему.

Також читайте про роман "Клавка" у якому чимало подій відбувається в Ірпені

На завершення.

Нижче не Ірпінь і не Київ. Так виглядатиме новий квартал, який збудують у Копенгагені

будівництво урбаністика архітектура ірпінь забудова містобудування