KAN Development: «В Киеве мы Парижа не сделаем». Интервью с Игорем Никоновым о том, как превратить столицу в город будущего

Игорь Никонов – основатель девелоперской компании KAN. Среди ее проектов – IQ Business Center, Ocean Plaza, жилые комплексы «Комфорт Таун», «Республика», «Файна Таун», «Тетрис Холл», UNIT.Home и другие символы столицы.

В партнерском материале с KAN Development Игорь Никонов рассказал MC.today, каким видит Киев будущего, что мешает городу стать мировой столицей и почему в центре Киева появляются некрасивые здания.

Мне важно что-то оставить после себя

Мне важно оставить что-то после себя и гордиться этим. Я полтора года работал на госслужбе в Киевской городской государственной администрации, тратил много энергии, а результат едва мог «пощупать».

Для меня же ценно, когда можно увидеть плоды своего труда. Поэтому я пришел в строительство – это к тому же моя специальность. Приятно прогуливаться по городу, который становится лучше, и понимать, что ты имеешь к этому отношение. Проекты, которые создает наша команда, производят огромное впечатление на моих детей. Когда они заходят в Ocean Plaza и говорят: «Его наш папа построил», – для меня это самое важное.

Каким я вижу Киев будущего

Думаю, что я достаточно хорошо разбираюсь в градостроении. Но в этой сфере все субъективно и относительно – то, что сработало в одном городе, может не «выстрелить» в другом. Возьмем Париж: везде одна высота, но есть акценты за пределами центра. В Лондоне же мы наблюдаем разную высотность и стили даже в исторической части города.

В Киеве мы Парижа не сделаем – город находится на холмах, высотность разная. Но можем пойти по примеру Лондона, где каждый дом – лицо той эпохи, в которую его построили.

Совокупность зданий, сооружений, разных стилей, но – все красивые и восхищают миллионы жителей и гостей британской столицы.

Хотелось, чтобы Киев тоже реконструировали и осовременили. В исторических усадьбах можно восстановить фасад, а внутри установить лифты, эскалаторы, кондиционеры, оборудовать паркинг. Дома в неприспособленных для современной жизни районах, вроде Троещины, можно утеплить и капитально отремонтировать, благоустроить территорию. Тогда старинная архитектура и советские постройки смогли бы гармонично сосуществовать с современными зданиями и Киев стал бы похож на Лондон.

У городской власти нет полномочий

Первая и главная причина, которая, на мой взгляд, отделяет нас от Киева будущего, – у городской власти недостаточно полномочий в этой сфере. Если бы разрешение на стройку выдавал мэр и контролировал бы ее, то за уродливое здание он лишился бы поддержки киевлян на следующих выборах. Сейчас разрешения выдают в том числе Министерство культуры и Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ). Хотя эти организации никакого отношения к градостроению не имеют и политической ответственности за него не несут.

Огромная проблема центра Киева – памятники архитектуры, которые просто стоят и разрушаются. Так происходит, потому что в законе нет четких критериев и регламентов, что такое памятник архитектуры. Например, Печерское РОВД считается памятником истории на основании того, что в 19-м веке на этом месте стояло здание, в котором в 1825 году собирались декабристы. Но того здания уже нет, а Печерское РОВД разваливается. Застройщик не имеет права отреставрировать здание и приспособить его к современной жизни.

Сегодня по закону любой человек или общественная организация могут взять «в подрядчики» кандидата исторических наук, который, может быть, занимался украинской живописью 17-го века или любой другой узкой темой. Прийти с ним в Министерство культуры и сказать, что то или иное сооружение – памятник истории или архитектуры. Хотя эти кандидаты даже не являются экспертами в данной области. Был один чиновник, который на 200–300 домов в Киеве набил таблички, что это новые памятники архитектуры, а потом за $200 тыс. их снимал. Его, правда, посадили.

Другая проблема – законы, которые не позволяют преобразить те или иные объекты в городе. Вот в Киеве не могут облагородить набережную – ни застройщики, ни предприниматели не имеют на это права. В Украине действует закон: 100-метровая зона вокруг водоемов принадлежит водному фонду. Этот закон появился из-за сельского хозяйства: когда поблизости есть поля, нитраты с них попадают в реки, поэтому перед ними делают так называемые буферные зоны. Но какое отношение это имеет к городу, я не понимаю.

Барьер для преображения Киева создают и активисты – это поколение молодых, энергичных, неглупых людей. Возьмем Почтовую площадь, где планировали строить торговый центр – пришел какой-то умник, рассказал, что там нашли древнюю улицу, нужно вести раскопки. Все понимают, что это бред. Решить проблему можно, если есть деньги – сделать из раскопок музей. Но нет же – давайте остановим строительство, а кто будет платить инвестору за убытки, непонятно. Все стоит разрушенное, общественного пространства не существует. Вот отношение к инвесторам.

Цель многих активистов – заработать себе авторитет, поэтому они борются с кем-то известным и большим: строителями или политиками. А потом сами становятся депутатами Верховной Рады.

Еще одна преграда – силовики. 80% своего времени я как застройщик отбиваюсь от разных силовых структур, которые почему-то имеют отношение к стройке. Ты ничего незаконного не сделал, но тебе приходится это доказывать разным ведомствам. Причем это может быть не только налоговая, но и ДБР, НАБУ, прокуратура, СБУ, антимонопольный комитет. Ты все время находишься в кругу этих проблем. Это назойливое присутствие убивает дух предпринимательства, у многих бизнесменов нервы уже не выдерживают.

Мы продаем не квадратные метры, а комфортную среду

Я как девелопер стараюсь делать все, чтобы людям было комфортно жить в Киеве. Когда мы создаем проект, я становлюсь пользователем – противным, требовательным и начинаю думать, чего мне хочется. Поэтому в каждом проекте комфорт-класса мы строим бассейны, спортклубы, игровые зоны, детские сады, школу. Считаю, что люди должны с первого дня жить в наших домах комфортно.

Когда KAN Development создавали жилой комплекс «Республика», начали с того, что сделали спортивный комплекс, зону для барбекю, детскую площадку, а потом перешли к домам.

Обычно, когда жильцы заселяются в новостройки, вокруг грязь, ни одного дерева, а тут все наоборот: зелень, деревья, развитая инфраструктура – можно жить и проводить досуг комфортно уже сегодня, а не ждать обещанного неопределенное время.

Людям хочется удобств, когда выходишь из дома в тапочках и можешь получить все, даже место работы. Наша мечта – чтобы из комплекса вообще не надо было никуда выезжать.

Многого из того, что мы делаем в своих проектах, нет нигде в мире. У нас есть аниматоры – люди, которые занимаются досугом жителей. Почти как в фильме «Забытая мелодия для флейты», где было министерство досуга. В жилом комплексе можно играть в футбол, волейбол, шахматы, ходить на танцы, йогу, квесты. Начали развивать паддл – на всех проектах делаем для него площадки (игра, похожая на большой теннис. Поле для игры в паддл меньшего размера, сетка натянута ниже, а ракетка твердая и с перфорацией. – Прим. ред.).

Много работаем над безопасностью и автоматизацией. Запустили приложение KAN Home, с помощью которого можно пообщаться с управляющей компанией, узнать, где проходит праздник или тренировка, оплатить счета. В приложении жители в один клик организовывают пропуск гостям или службе доставки, бронируют барбекю и даже наблюдают за ребенком на онлайн-камерах.

Жилье у нас в среднем на $50 дороже за квадратный метр, чем у других девелоперов, ведь мы продаем не метры, а комфортную среду. Да, у нас не такая большая рентабельность – 12–15%. Но для меня важнее приходить на свои объекты и слышать от людей «спасибо». Мне стыдно делать что-то плохо.

80% украинских застройщиков не интересует ничего, кроме денег

Все хотят жить в домах с благоустроенной средой вокруг, но в Киеве с этим проблемы. Я считаю, что 80% украинских застройщиков не интересует ничего, кроме денег. Их главный критерий – минимальная себестоимость и максимальная прибыль. Поэтому в городе появляются жилые комплексы с 24-этажными домами, которые стоят практически друг на друге.

Сама по себе высотность – это не зло. В строительных нормах указано, сколько человек может жить на гектаре земли. У застройщика есть два варианта:

1. Первый – построить на этом гектаре 50-этажную высотку и вокруг сделать огромный парк.
2. Второй – поставить несколько низких зданий.

В обоих случаях застройщик соблюдает строительные нормы. Но плотная застройка высотками, когда вокруг нет территории, – это абсурд. Мои расчеты показывают: если ты строишь меньше квадратных метров, создаешь комфорт для людей, но продаешь дороже, прибыль выходит не меньше.

Некомфортны для жизни не только новые спальные районы с высотками, но и старые районы, вроде все той же Троещины. Тарифы на их благоустройство не позволяют сделать там орошаемую траву, ухаживать за деревьями. Все обустройство сводят к новым детским площадкам за счет депутатов перед выборами.  И сами здания в плохом состоянии – за их ремонт кто-то должен платить.

В столице действует программа софинансирования капитального ремонта зданий: Киевская администрация дает 70%, жильцы дома – 30%. Но эти 30% собрать нереально – у кого-то нет на это денег, а те, у кого есть, не спешат сбрасываться. Государство тоже не создает выгодные условия для частных инвесторов, которые могли бы вложить деньги в капитальные ремонты и утепление домов.

Как можно все изменить

Как решить проблему хаотичной застройки? Нужно, чтобы городские власти принимали объекты до начала строительства в виде 3D-визуализаций, вписанных в реальную городскую среду. А главный архитектор утверждал бы проект. Это нужно утвердить на законодательном уровне.

В идеальном мире люди не боятся покупать квартиру на стадии строительства:

• Во-первых, потому что городская власть выдает разрешение на строительство и не допускает нелегальные стройки.
• Во-вторых, инвестора защищает банковское финансирование. Как это должно работать: банк собирает деньги с покупателей квартир и не дает возможности застройщику потратить их на что-то, кроме строительства.

Еще в идеальном мире люди могут взять ипотеку на новое жилье. В Украине ввели ипотеку под 7% годовых, но она не работает. Банки не выдают деньги, потому что нужен залог – недвижимость. Сам девелоперский проект не может быть залогом, поскольку ему много что угрожает. То «активисты» выйдут и перекроют стройку – им за это, допустим, заплатили те, кому она невыгодна. То разрешение на строительство отзовут. Кроме того, человеку могут не выдать ипотеку, потому что у него нет легальной зарплаты. Но если он заплатил 25% предоплаты, какая разница, где он берет деньги?

Когда покупатели оформляют у нас квартиры в рассрочку, мы не требуем справок о доходах. Пока человек не заплатил, квартира принадлежит компании, заплатил – квартира его.

Также Украине нужны индустриальные парки, чтобы привлекать инвесторов. В самом парке – промышленные предприятия, в округе – компании, которые поставляют сырье. Тут же жилье, школы, колледж. Вот оно, развитие.

Суть таких парков в том, что государство или муниципалитет за свои деньги создает площадку с особым налоговым статусом. Инвестор вкладывает деньги в новое предприятие на территории парка и пять лет не платит налог на прибыль. Но наши налоговики говорят: как же, мы создадим неравные условия! Мы все время путаем справедливость и целесообразность.

Все страны, которые выходили из кризиса, делали это за счет свободных экономических зон и индустриальных парков или льготного налогообложения. Так они поднимали дух предпринимательства, завлекали инвесторов.

Сегодня, если действовать в интересах страны и ее граждан, самый правильный путь – это слаженная работа всех ветвей власти. Такое взаимодействие будет особенно показательно на примере Киева. Без участия государства развивать столицу очень сложно, столица – это лицо государства. Все, кто приезжает в Киев, должны видеть реализованные в городе масштабные проекты, чувствовать, что здесь можно заработать деньги, понимать, как работает система управления и какие правила игры для бизнеса.

Необходимо понимание центральной власти, что Киев нужно улучшать вместе, что помощь в таких проектах – это не игра на повышение рейтинга конкретного мэра, а инвестиции в рейтинг и будущее всей страны. Чтобы уверить кого-то, что с нами можно работать, мы должны сделать крутую столицу, которая привлечет внимание западных инвесторов, создающих новые рабочие места, красивые здания и дорогостоящую инфраструктуру.