«В первый месяц продали 2,2 тыс. пицц». В чем секрет успеха кафе «Супкультура», il Molino и illy, которые работают в жилом комплексе «Файна Таун»

Около кафе «Супкультура» в жилом комплексе «Файна Таун» выстроилась очередь. Заведение только открылось, и жители комплекса хотят попробовать супы-пюре в хлебных стаканчиках. Внутри заведения кипит работа: там не ожидали такого наплыва гостей – 150 чеков в день. Чтобы быстрее обслужить клиентов, хозяйка заведения Мария Конишевская сама разливает супы, а ее муж Александр моет посуду.

В спецпроекте с KAN Development три украинских предпринимателя рассказали MC.today, зачем открыли кафе в жилом комплексе «Файна Таун», сколько платят за аренду и почему не боятся потерять гостей в случае локдауна.

Какой бизнес был и почему искали помещение

Мария Конишевская и ее муж Александр – собственники кафе «Супкультура» в жилом комплексе «Файна Таун» на Нивках. Два года назад они купили здесь квартиру и загорелись идеей открыть в комплексе заведение. «Хотелось какое-то уютное место, где будут собираться соседи», – говорит Мария.

Остановиться решили на франшизе «Супкультура».

«Мы готовим крем-супы в хлебных стаканчиках. Вкусно, полезно и никаких отходов: выпили суп – съели стакан», – говорит Мария.

Франшиза обошлась Конишевским в 8 тыс. евро. Из них 2 тыс. евро потратили на машину, которая печет стаканы.

Предприниматель Алексей Заблоцкий вместе с партнером открыл в «Файна Таун» эспрессо-бар illy. До этого Алексей пять лет работал экспертом по качеству у официального дилера illy в Украине и стал фанатом бренда. Первый эспрессо-бар они с партнером открыли три года назад на улице Грушевского. А в 2019-м задумались о заведении в «Файна Таун». «Мне близка философия KAN, поэтому идея открыть в этом комплексе кафе мне импонировала», – рассказывает Алексей.

Сеть итальянских ресторанов il Molino получила предложение открыться в «Файна Таун» в 2018 году. На тот момент в сети уже работало 19 заведений. Все они располагались в крупных торговых и бизнес-центрах, спальных районах Киева и пригорода.

«На Нивках не хватало ресторана такого уровня», – говорит Анна Воеводенко, руководитель сети ресторанов il Molino.

Кто постоянные гости и что нравится посетителям

Кафе «Супкультура» Конишевские открыли в августе 2021 года. В первый же день было 150 заказов – очередь из гостей выстроилась даже на улице. Работать вышли обе смены – два повара и два бармена-кассира. Но даже в таком составе с количеством гостей команда не справлялась.

«Нам пришлось становиться за прилавок и помогать. Я наливала супы, Саша мыл посуду. К вечеру мне хотелось закрыть заведение, поэтому пришлось срочно добирать команду», – вспоминает Мария.

Среди постоянных гостей «Супкультуры» много IT-специалистов, архитекторов, которые часто работают из дома. Любимое блюдо посетителей – сырный суп. Но в кафе готовят и пасту, и салаты, и детские каши.

«Мы понимали, что завтракать, обедать и ужинать только супом гости не будут. Поэтому в меню есть блюда, которые можно съесть в любое время дня», – говорит Мария.

Алексей Заблоцкий с партнером переживали, как их кафе воспримут жители «Файна Таун». Все-таки illy – это уровень пятизвездочных отелей по всему миру.

«Но мы попали точно в нашу целевую аудиторию. Это эстеты, которые готовы заплатить чуть дороже за чашечку хорошего кофе», – рассказывает Алексей.

Сейчас 80% гостей кафе – это жители «Файна Таун».

Многие посещают его постоянно: приходят, садятся за столик и на вопрос официанта «Вам как всегда?» отвечают: «Да».

Самый популярный напиток в эспрессо-баре illy – капучино.

Анна Воеводенко рассказывает, что их ресторан il Molino открылся в «Файна Таун» в январе 2021 года. «Был ажиотаж, столики бронировали едва ли не каждый день», – говорит Анна.

Сейчас в ресторан около 60% гостей приходят с детьми – для них разработали детское меню, обустроили детские уголки, еще проводят мастер-классы по приготовлению пиццы.

В заведении много постоянных посетителей. Один из них Вадим, который приходит каждое утро и спрашивает у сотрудников, как дела. Иногда во время завтрака у Вадима появляются срочные дела, он не успевает рассчитаться и убегает. Но потом всегда возвращается. Однажды Вадим заплатил за свой кофе на следующий день.

Ровно в 10 утра каждый день в ресторане появляется еще один постоянный гость – грек Константинос. Он приходит выпить фраппе, и неважно, что на термометре может быть минус 10 градусов. «Это его ежедневный ритуал», – говорит Анна.

Как выбирали и готовили помещение

Мария Конишевская с мужем считали, что идеально было бы открыть кафе не только для жителей комплекса. Но помещения в фасадной части «Файна Таун» были слишком большими, поэтому супруги остановились на варианте в 45 кв. м на территории комплекса. Франчайзеры Конишевских от этой идеи отговаривали – мол, слишком большое помещение для закрытой территории.

«Но это идеальное место для кафе: из окон видна детская площадка, рядом расположены беседки со столиками. Так что мы пошли на эту авантюру, хоть и понимали все риски», – говорит Мария.

Договор аренды с «Файна Таун» Конишевские подписали на три года.

Ремонт в помещении супруги делали два месяца: провели отопление, электричество, воду, канализацию и так далее.

«В помещении были окна и несущие стены, все остальное мы делали сами», – рассказывает Мария.

Алексею Заблоцкому с партнером приглянулось помещение на 106 кв. м в фасадной части «Файна Таун». Ремонт – перепланировку, разводку отопления, электрики и другие работы – они делали четыре месяца.

Договор с «Файна Таун» предприниматели подписали на три года. Стоимость аренды, по словам Алексея, средняя по Киеву – это около $30–40 за кв. м в месяц.

«Возможно, это дороговато для Нивок, но за помещение на Грушевского мы платим еще больше», – говорит Алексей. 

il Molino остановились на помещении 250 кв. м в фасадной части комплекса.

Из-за технических норм не смогли установить дровяную печь, в которой готовят пиццу, – это фишка il Molino, такие печи есть во всех ресторанах сети.

Но в случае с «Файна Таун» достоинства перевесили минусы, поэтому печь решили поставить электрическую.

«У нас есть летняя терраса. Недалеко расположен бассейн, и отдыхающие там тоже делают у нас заказы. Это место – лучшее в жилом комплексе. Договор аренды мы подписали на семь лет», – вспоминает Анна Воеводенко.

Вот на что предприниматели советуют обращать внимание тем, кто ищет помещения для кафе:

• Открывайте заведение рядом с лидерами рынка вроде McDonald’s – они обычно заранее просчитывают потенциальную прибыльность.
• Выбирайте помещение на первом этаже. Подниматься на второй этаж будет неудобно и гостям, и команде.
• Выбирайте помещение с летней террасой. «Летник» в теплую погоду увеличивает продажи.
• Обращайте внимание на «якоря». В заведениях рядом с рынками, парками будет больше посетителей.
• Не снимайте помещение, в котором часто меняются арендаторы. Каждый новый арендатор считает, что он раскрутит эту точку, но чаще всего этого не происходит.

На чем можно сэкономить и что приведет клиентов

Одно из главных преимуществ кафе в жилом комплексе, считает Анна Воеводенко, – посетители, которые никуда не исчезнут, когда начнется локдаун. Она рассказывает, что в апреле в ресторане il Molino в «Файна Таун» было около 30 заказов навынос в день – это много по сравнению с остальными точками.

Вдобавок вокруг жилого комплекса много «якорей», которые притягивают посетителей: рынок, парк, кинотеатр.

Мария Конишевская рассуждает и как житель комплекса, и как предприниматель. Даже в выходной день они с мужем могут зайти на работу, ведь кафе находится в двух шагах от дома.

«А еще у нас есть доступ к закрытым чатам жителей комплекса. Там мы рассказываем о наших новостях и получаем обратную связь. Как арендаторы можем писать анонсы для жителей комплекса в приложении KAN Home», – говорит Мария.

Алексей Заблоцкий считает, что важное преимущество коммерческих помещений в жилых комплексах – коммуникации, которые проводит застройщик. Предпринимателю нужно сделать разводку электрики, вентиляции, водоснабжения и водоотведения. Но не надо получать разрешения, чтобы переделать старые сети, – это экономит время.

Когда хотят выйти на окупаемость

«Изначально мы рассчитывали на 50 чеков в день. Но так получается не всегда: в одни дни их может быть 30, в другие – 150», – говорит Мария Конишевская. Опытные рестораторы рассказывали ей, что в любом новом заведении спрос сначала всегда повышен. Потом идет спад, когда посетителей почти нет, и устанавливается только на третий месяц. «Сейчас ждем третьего месяца, когда можно будет делать какой-то прогноз по окупаемости», – говорит Мария Конишевская.

«Супкультура» расположена на закрытой территории. Чтобы спрос был более-менее постоянным, Конишевские стараются привлекать гостей чем-то необычным.

«Мы сделали библиотеку, книжки из которой гости могут взять домой. Проводим с соседками творческие вечера, планируем запустить мастер-классы для детей», – говорит Мария.

В ресторане il Molino самым успешным был первый месяц работы, когда в заведении продали больше 2,2 тыс. пицц. Если сравнивать прибыльность с другими точками, заведение в «Файна Таун» входит в пятерку самых успешных, говорит Анна Воеводенко.

«Дальше все будет зависеть от будущей застройки комплекса. Когда будут заселяться новые жители, гостей у нас станет больше», – рассказывает Анна.

Алексей Заблоцкий рассказывает, что сразу после открытия в баре было 60–70 чеков в день, а сейчас, спустя восемь месяцев, около 150. Это приблизительно то количество, которое они с партнером планировали изначально. «Свои коррективы вносят локдауны», – говорит Алексей.

В будущем Алексей хочет открыть в этом комплексе еще одно заведение. «”Файна Таун” будет расти, и жители новых домов не пойдут к нам через весь комплекс. Поэтому мы рассматриваем возможность открыть еще одно заведение в другой части комплекса, когда туда заселятся жители», – делится Алексей.

Фотограф: Владимир Герасимов