«Архитектура – проблема утонченных, а бедные топят квартиры дровами»: что не так с киевской застройкой

27 октября состоялся аукцион по приватизации завода «Большевик» на улице Вадима Гетьмана в Киеве, прямо у метро «Шулявская». Стартовая цена лота была 1,38 млрд грн. Кроме этого, победитель должен будет выплатить порядка 500 млн грн долгов предприятия.

Получается, конечно, огромная сумма, но потенциальных покупателей это не смущало – на торгах зарегистрировалось 15 участников. Все-таки 36 гектаров неподалеку от центра города на дороге не валяются, и на них можно отлично заработать.

В итоге АО «Первый киевский машиностроительный завод» продали на аукционе за 1,429 млрд грн. Его владельцем стало ООО «Дженерал Комерс». Компания зарегистрирована в 2018 году в Киеве, уставный капитал – 4 тыс. грн, а еще она связана с группой UFuture Василия Хмельницкого.

Что будет на месте «Большевика», пока неизвестно, но одно понятно точно – уже в ближайшее время жизнь жителей этого района изменится из-за стройки. Редакция MC.today рассказывает, что может появиться на месте огромного завода, почему эта стройка может превратить жизнь местных в ад и почему строительство в Киеве – далеко не всегда хорошая идея.

Содержание:
Что может произойти с «Большевиком» и почему это плохо для жителей Шулявки
«Большевик» даст рабочие места и перевернет рынок столичной недвижимости
Почему в Киеве строят плохо
Как и почему застройщики «кидают»
Как себя обезопасить, если хотите купить квартиру
Зачем девелоперу строить нормально
Но не все так плохо, в Киеве есть и хорошие примеры

Что может произойти с «Большевиком» и почему это плохо для жителей Шулявки

Пока неизвестно, что конкретно будет строить победитель аукциона на месте «Большевика». У компании Хмельницкого и Иванова UDP есть разные объекты. Например, UNIT.City – там коммерческая недвижимость вроде коворкингов и ивент-пространств органично сосуществует с жилыми строениями. Или завод «Арсенал», на территории которого застройщик сделал большую развлекательную зону для ресторанов и клубов.

«Но в случае с “Большевиком” я вижу два варианта развития событий. Первый Иванов вместе с Хмельницким – профессиональные траблшутеры, которые знают, как решать неудобные кейсы, которых там очень много. Поэтому они могут спокойно решить все проблемы, а позже продать землю всем заинтересованным. Второй вариант – пойти по пути UNIT.City, что звучит хоть и интересно, но будет дольше и тяжелее. А как мне кажется, в условиях еще не законченного UNIT.City, «Новопечерских Липок» и других объектов они бы не ввязались в эту многопользовательскую игру», – рассказывает MC.today анонимный эксперт-блогер «Дно Девелопмент».

Такая большая площадь неподалеку от метро и центра города и правда очень заманчивый актив, на котором можно хорошо заработать: в этом районе цена квадратного метра в новострое стоит от $1,7 тыс.

Эксперт добавляет, что любая стройка на территории «Большевика» – это история лет на 10. А стройка – это в первую очередь техника, которая будет ехать туда через проспект Победы и другие близлежащие улицы.

«В общем, жителям Шулявки и тех районов, которые находятся за ней, не завидую. Потому что, как мне кажется, там будет одна сплошная пробка. Не верите, загляните на улицу Джона Маккейна. Там сейчас постоянный коллапс из-за стройки сразу на двух участках, я молчу о шуме и других неудобствах», – добавляет эксперт.

Один из лучших сценариев – если на территории «Большевика» построят что-то вроде ЖК «Файна Таун». В этом киевском ЖК застройщик не сосредоточился на том, чтобы выжать максимум из минимума. Именно поэтому та есть интересные решения с точки зрения инфраструктуры, досуга и придомовой территории, жить там комфортно.

Но если создадут подобие еще одного «новостройного» района Киева, Виноградаря, ничего хорошего ждать не приходится.

«Там из-за новостроек за 10 лет появилось 66 тыс. новых жителей и 28 тыс. автомобилей. Это в районе, где нет развитого общественного транспорта, парковок. Инфраструктура района неинтересная, что заставляет людей мигрировать по Киеву в поисках работы и досуга. Это создает пробки, дискомфорт, портит экологию, да и нервы людям. Грустно», – рассказывает эксперт.

«Большевик» даст рабочие места и перевернет рынок столичной недвижимости

Проект «Большевик», конечно, имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, инвестиции – это хорошо, приток капитала в страну, новые рабочие места.

Эксперт-блогер «Дно Девелопмент» утверждает, что один квадратный метр стройки обеспечивает работой несколько десятков человек. На территории «Большевика» 350 тыс. квадратов. Это очень много работы для многих людей.

«Но сдача такого большого объекта может сильно ударить по предложению на рынке столичной недвижимости. Оно будет превышать спрос, а значит, будет падать цена квадратных метров. Что может ударить по качеству застройки во всем Киеве и даже привести к экономическому кризису», – добавляет эксперт.

Чтобы грамотно решить вопрос со строительством на месте «Большевика», нужно продумать множество деталей. Что с инфраструктурой, дорогами, коммуникациями вокруг? Все это строилось давно и исходя из потребностей завода. Соответственно, для мощного жилого комплекса эти вещи нужно переделывать.

Условно: дороги должны быть шире, воды должно быть больше, электросети должны будут справляться с возросшей нагрузкой. А ведь еще стоки, канализации и куча других нюансов.

Самый наболевший вопрос для жителей столицы – дороги и пробки. Непродуманные заезды и выезды могут привести к ситуации, аналогичной с «Новопечерскими Липками» или «Комфорт Тауном», где существуют свои внутренние пробки и часы пик в ЖК и магазинах, точно город в городе. Во время строительства никто не думал, куда денутся все машины собственников квартир.

Юрий Грановский, урбанист, сооснователь общественной организации «Агенти Змін» и основатель «Публічної платформи», уверен, что в стройке на этом месте есть еще одна опасность: «”Большевик” – потрясающая почва для коррупции. Застройщик может договориться с влиятельными людьми, чтобы никто не мешал строить некачественно, но очень прибыльно. Соответственно, в итоге там получится пекло, которое сделает несчастными жильцов новых ЖК и их соседей. Будет постоянный шум, нехватка паркомест, детских площадок, зеленых зон и, наконец, дорог для выезда в город на личном авто.

Обойти это можно только через прозрачный процесс разработки проекта. Одно из самых очевидных решений – конкурс на создание детального плана территории строительства. Ну и, конечно же, обязательства застройщика его выполнять.

Почему в Киеве строят плохо

«Киев – город с огромным историческим наследием, – продолжает тему Александр Маслов, генеральный директор Управляющей компании Activitis. – К сожалению, об этом в последние десятилетия мало задумывается руководство города. Таким образом, в градообразовании возникают бардак и неразбериха».

Объясняется это, по его словам, довольно просто: частая смена власти, за которой следовало перераспределение сфер влияния, революции, экономические кризисы в стране и мире – планировать на десятилетия вперед все это время было некому. Да и незачем.

На позиции заходят на время, за которое необходимо сделать «кассу» в крайне сжатые сроки. Таким образом, планирование и градостроительство превращаются в винегрет. Действует только такая логика: нужно откусить здесь и сейчас, а дальше уже как-то будет.

На выходе имеем, например, ЖК на Кловском спуске, 7, который стал самым высоким зданием в городе. Новостройка не просто плохо выглядит – она «обошла» по высоте Лавсркую колокольню и привела к международному скандалу. ЮНЕСКО потребовало от города предложений по нейтрализации небоскреба, но с ним так ничего и не сделали. Кстати, жильцы тоже не слишком довольны.

«А дом-монстр на улице Нижний Вал, 27–29? По плану должны были построить восемь этажей, потом просто достроили еще четыре. Это ж просто невероятная безвкусица! При этом даже с решением суда так и не добились сноса “лишних” этажей», – добавляет Маслов.

Генплан Киева не обновляется много лет, новый принять не могут. В разных частях города, особенно в исторических, возникают архитектурные уродства.

«Если выражаться фигурально, великий и красивый Киев погиб в неравной борьбе с коррупцией. Можно водить детей за руку, показывать пальцем на строения и объяснять, к чему приводят человеческая жадность и безвкусица», – говорит Маслов.

Как и почему застройщики «кидают»

Проблемы архитектуры и стиля – это проблемы утонченных либо богатых, – рассуждает эксперт «Дно Девелопмент». Проблемы бедных – это когда квартиру дровами топят, штукатурка сыплется или, вообще, остаются без жилья, за которое заплатили.

В Киеве таких примеров немало: стройки Войцеховского, «Аркады», третья башня «Сильвербриза», «Дніпровські вежі». Некоторые строили без разрешения где попало, некоторые строили со всеми документами, но за счет денег инвесторов спонсировали не стройку, а свою жизнь. Кто-то закредитовался и не рассчитал спрос и ситуацию на рынке, а кто-то просто украл.

У всех своя история, которая показывает нам отсутствие риск-менеджмента в компаниях и работающих регуляторных норм.

Это приводит к историям вроде ситуации с Виталием Ткаленко, который якобы заминировал мост Метро. Парень 32 лет от роду тяжело работал и копил на квартиру. Купил себе 18,5 кв. м в «Демеевском квартале», а его жилье арестовали, отключили воду, свет. Пытаясь привлечь внимание к проблеме, мужчина в отчаянии вышел на мост Метро и заявил о «минировании».

Почему застройщики «кидают»? Иногда это изначально задумывается как афера, иногда у них заканчиваются деньги на строительство, иногда они перенабирают кредитов либо плохо организовывают перекрестное финансирование.

Почему плохо строят? Потому что нет стандартов, за невыполнение которых будут наказывать.

«Столичный застройщик – школьник, которому разрешили не носить форму, поэтому он то в шлепках на уроки придет, то в штанах “адидас”. Должен быть авторитетный регулятор, который скажет: стены должны быть белыми, на этаже должно быть не более четырех квартир, а двух лифтов на 24 этажа мало. Не слушаетесь? Окей, будем строго наказывать», – уверен блогер «Дно Девелопмент».

Как себя обезопасить, если хотите купить квартиру

Нужно думать и относиться с подозрением, когда видите, что в новом ЖК в Киеве квадратный метр стоит меньше $1 тыс. Ведь $700 – это только цена строительства.

Что могут сделать инвесторы, чтобы не остаться без жилья:

1. Не клевать на цену. Не может вещь, которая всюду стоит одних денег, внезапно стоить других.
2. Не спонсировать стройки, которые начинают в местах, не предназначенных для этого.
3. Не митинговать, а собираться и достраивать дом своим кооперативом.

Хорошие застройщики сами заинтересованы в том, чтобы на рынке появились правила игры. Им не нравится конкурировать с недобросовестными компаниями. А тем лишь бы заработать побольше.

«Построили избушку на куриных ножках, назвали элит-классом и установили самую низкую цену. Потом этот “франкенштейн” стоит без света, воды, а жильцы – под Кабмином. Безответственность порождает безнаказанность», – говорит Маслов.

Без хорошей инфраструктуры общественного транспорта комфортной жизни в Киеве не видать.

Решать проблему надо комплексно – убрать маршрутки на Троещину и Виноградарь, рыть метро, запускать скоростные трамваи, велосипедные дорожки и электросамокаты. А машину для жителя нужно сделать максимально дорогой. Парковка в центре должна стоить столько, чтобы человек трижды подумал, не проехать ли ему на метро.

«Чтобы хоть немного изменить ситуацию, необходим системный подход, – говорит Александр Маслов. – Нужно все регулировать на законодательном уровне. Нужны общественные комиссии, обсуждения, компетентные специалисты: архитекторы, урбанисты, историки. В конце концов, план развития, которого нужно будет придерживаться. В общем, пока все мы не начнем мыслить глобально и дальновидно, хаос столичной застройки в порядок не превратить».

Зачем девелоперу строить нормально

Грамотное планирование и качественное исполнение ЖК, да и в принципе любого архитектурного строения, в будущем принесет гораздо большую пользу. Кроме эстетического наслаждения, комфорта и практичности мы получим увеличение капитализации для собственников, добавим в прибыль коммерческую недвижимость (при ее сдаче, например).

Эксплуатация таких объектов недвижимости для управляющих компаний станет не работой, а непринужденным увлечением. Не придется точечно «тушить пожары», которые в недоброкачественных ЖК постоянно вылезают в виде сломанных фасадов, неработающих ливневок и прочих довольно неприятных моментов.

«Для того чтобы делать по-другому, – говорит Юрий Грановский, – у застройщика должна быть адекватная аргументация, он же бизнесмен, а не социалист. А для бизнесмена аргументация, как правило, одна – прибыль».

Правильная аргументация на вопрос «Зачем мне нанимать дорогого архитектора?» – такая: он мне придумает крутое публичное пространство, хороший двор, я смогу сдавать коммерческие помещения по цене выше рыночной. На каких основаниях? Да потому что у меня отличный двор, где бурлит жизнь, постоянный трафик из доброжелательных людей, которые с радостью купят кофе, завтрак или косметические процедуры.

Но не все так плохо, в Киеве есть и хорошие примеры

Не будем забывать: репутация стоит денег. И репутация застройщика, который строит ЖК по-человечески и для людей, будет однозначно цениться. Возьмем, к примеру, KAN. Они визионеры. Поняли, что можно делать нормально и продавать дорого. В «Файна Тауне», например, строят новую очередь, которую сдадут через пять лет.

Квадратный метр там стоит $2,1 тыс. И люди покупают, потому что знают, что KAN достроит и у них все продумано.

Правда, не всюду. В «Комфорт Тауне» извечная проблема с машинами и дворами. Автомобилисты ненавидят пешеходов и других автомобилистов, собачники ненавидят кошатников, те – автомобилистов и так далее. А почему так? Потому что не продуманы парковка, дворы.

Кстати, обратите внимание, что в классическом столичном ЖК есть скамейки для бабушек и детские площадки. Но что между ними? Ребенок после семи лет превращается в бабушку? Где место для скейтеров или велодорожки? Плохо спроектированное пространство – это дорога в ад. Понятно, что с любимым человеком рай даже в шалаше. Но поживите с ним в хрущевке на паре квадратов. Уверены, ссор у вас там будет куда больше, чем в нормальном жилье. Так и с непродуманными ЖК.

А это все деньги. Вообще, урбанизм – это наука про жизнеспособность. Это не какие-то там сектанты, которые машут флагами, это люди, которые предлагают варианты, как сделать удобно для жизни и на этом заработать.

«В ЖК, в котором я живу, прямо под подъездом трасса. Нет, гонки “Формулы-1” там не проводят, это обычная дорога для жителей комплекса. Но ее сделали абсолютно прямой и длинной. Естественно, люди жмут педаль в пол. Застройщик покупает столбики, лежачих полицейских, тратит деньги. Хотя это можно было продумать еще на дизайн-проекте и сэкономить», – говорит Грановский.

В общем, нам всем пора смириться с тем, что Киев не сможет стать новым Амстердамом или Прагой. Более того, те же Одесса со Львовом сумели частично сохранить атмосферу города, исторические здания и улицы. А вот Киеву это не удалось.

Впрочем, это не означает, что нужно опустить руки и сказать: сгорел сарай, гори и хата. Продолжение хаотичной застройки без четких норм, правил и ответственности приведет к тому, что жить в столице попросту станет невозможно.

Поэтому мы очень надеемся, что власть начнет принимать решения, которые будут выгодны городу, застройщики – думать стратегически, а не пытаться заработать все и сразу, а покупатели – трезво оценивать свои возможности, подходить к инвестициям продуманно и голосовать гривной против всего, что им не нравится в Киеве. Быть добру.