Хотите получать прибыль 10% в долларах? Купите долю в недвижимости, которую арендуют «Сільпо» и другие сети

В прошлом году в Украине появился REIT real estate investment trust, англ. – инвестиционный фонд недвижимости – сервис по совместному приобретению недвижимости Inzhur. Кто угодно может инвестировать от 122 тыс. грн и приобрести квадратные метры в готовых объектах. В апреле 2023-го, почти через год после основания, инвесторами Inzhur стали уже более 200 человек.

В партнерском материале с компанией Inzhur его команда рассказывает, как работает REIT, почему следует попробовать такой формат инвестиций и какой пассивный доход можно получить.

Что такое REIT

REIT – инвестиционный фонд недвижимости, который позволяет частным инвесторам купить часть крупных и прибыльных объектов недвижимости и зарабатывать в аренде. Сейчас этот формат существует более чем в 40 странах мира.

Ранее доступ к крупным коммерческим объектам имели только инвесторы с миллионными капиталами, а REIT открыл этот рынок всем желающим.

Об украинском REIT Inzhur

Чтобы понять лучшее, что такое REIT Inzhur, вы должны знать основные определения:

• REIT – инвестиционный фонд недвижимости, созданный в соответствии с законодательством США.
• Inzhur REIT – паевой инвестиционный фонд недвижимости, созданный в соответствии с законодательством Украины.
• Inzhur – компания по управлению активами. У нее есть лицензия Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, которая позволяет управлять активами (имуществом) Inzhur REIT. Владельцем Inzhur является Андрей Журжий, основатель небанковской финансовой группы Zhurzhii Ventures, управляющий активами общей стоимостью 45 млрд грн.

Чтобы соответствовать международным стандартам, команда Inzhur прописала в регламентах все важные ограничения, которые действуют на рынке США и позволяют квалифицироваться как REIT. Соблюдение условий контролирует Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку.

24 февраля 2022 года, после нескольких месяцев проверки, Американская национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT) позволила Inzhur использовать доменное имя www.Inzhur.REIT.

В январе 2023 года Inzhur стал полноправным членом Nareit – глобального администратора и оператора реестра доменов .reit. Зарегистрировать такое имя могут только инвестиционные фонды недвижимости, которые отвечают требованиям REIT в США.

Inzhur: как все устроено

Представьте, что сразу большое количество инвесторов вместе покупают недвижимость и владеют ею. При этом каждый из инвесторов является совладельцем всего имущества – недвижимости и денежных средств – соответствующего фонда.

Минимальная инвестиция в Inzhur REIT должна составлять не менее 122 тыс. грн. по номинальной стоимости инвестиционных сертификатов. Минимум 90% прибыли Inzhur ежемесячно выплачивает инвесторам в виде дивидендов.

Inzhur REIT не является юридическим лицом. Имуществом управляет Inzhur, который действует в интересах совладельцев и решает вопросы с недвижимостью и переговорами с арендаторами.

Каковы особенности налогообложения REIT в Украине

Инвесторы Inzhur платят ежемесячный налог на дивиденды, а если продают сертификат – налог на инвестиционный доход, то есть разницу в стоимости между покупкой и продажей своей доли в национальной валюте.

Налог на дивиденды составляет 10,5%. Это 9% налога на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора. Inzhur является официальным налоговым агентом и автоматически удерживает и перечисляет налоги в бюджет Украины в момент выплаты дивидендов.

Пример:

Если инвестору начислили 30 тыс. грн дивидендов от Inzhur REIT, то в момент выплаты Inzhur удержит и перечислит в бюджет 3150 грн (10,5%), а инвестору – 26 850 грн.

Налог на инвестиционный доход прирост стоимости сертификатов на момент продажи составляет 19,5%. Это 18% на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора. Эти налоги в момент продажи удерживает и перечисляет в бюджет инвестиционная фирма, которая осуществляет куплю-продажу доли.

Пример:

Если купить четыре сертификата за 500 тыс. грн и через несколько лет продать их за 600 тыс. грн, то облагаться налогом будет только инвестиционный доход в размере 100 тыс. грн. Налог составит 19,5 тыс. грн., а инвестор получит на счет 580 500 грн.

В какую недвижимость можно вложить сейчас

Сейчас инвесторы Inzhur могут стать совладельцами недвижимости одного из двух фондов.

Фонд 1001: здание магазина для «Сільпо» в селе Лесники под Киевом. Это арендный договор до 2032 года. Минимальная инвестиция – $5364, минимальная доинвестиция – $1788.

Прогнозируемая доходность – 10,06% в долларах, компания выходила на такую цифру в течение всего 2022-го и начала 2023-го.

В фонде 2001 года другая концепция. Он включает несколько объектов, это исключительно здания для сети ресторанов быстрого питания.

Первое заведение работает с ноября 2022 года и уже приносит пассивный доход от аренды. Это здание ресторана с общей площадью 468 м2 и 0,3 га земельных участков под ним. Оно расположено по ул. Ватутина, 170А в деревне Лесники Киевской области. Доходность – от 7,5% в гривне. Минимальная инвестиция – 122 тыс. грн, минимальная доинвестиция – 1 тыс. грн. Арендный контракт с сетью фонд заключил до 2052 года.

В планах фонда 2001 – еще несколько объектов до конца 2024-го, летом 2023 года планируют выкупить второй. Здесь делают фокус на диверсификации рисков и надежном международном арендаторе. Также есть перспективы, что стоимость здания будет расти.

Может ли война повлиять на доходность в будущем

Вы должны учитывать условия войны, когда принимаете решение об инвестировании. Риск попадания ракеты в один из объектов в Киевской области минимален, но он существует. Недвижимость застрахована от пожара и других повреждений и страхование не покрывает риска повреждения из-за военных действий.

Если это будут незначительные повреждения, косметическим ремонтом займется арендатор – он отвечает за отделку и больше всех заинтересован в скорейшем восстановлении работы. Если же повреждения будут капитальными, этот факт и размер ущерба зафиксируют по закону.

Inzhur предпримет необходимые юридические действия, чтобы взыскать нанесенный ущерб со страны-агрессора и создаст план действий по возобновлению работы фонда.

Еще один риск, связанный с войной, – если арендатор больше не может платить за помещение. Inzhur выбирает только арендаторов с международным именем, которые успешно прошли через экономические кризисы, пандемию и военные действия в регионе. Но ни одна компания в мире не может дать 100% гарантий, что это будет всегда. Поэтому Inzhur как управляющая компания сделает все возможное, чтобы найти нового крутого арендатора и восстановить прибыльность фонда.

Сильные стороны REIT

• Сравнительно низкий порог входа в инвестицию, не нужно покупать целое здание.
• Полностью пассивная инвестиция, инвестор не вовлечен в деятельность компании и получает дивиденды.
• Прекрасный способ уберечь деньги от инфляции, в том числе долларовой.
• Просто и быстро купить и продать.
• За инвестора платит налоги Inzhur, человеку не нужно этим заниматься.