Не рынок. Почему аренда недвижимости в Украине находится в тени

Арендовать жилье в Украине – гораздо привлекательнее, чем покупать, заявил Национальный банк в своем июньском отчете о финансовой стабильности. Причины – падение доходов граждан, низкая популярность ипотеки и малое количество введенного в эксплуатацию жилья в Украине.

Но все ли так просто с заявлением НБУ? Почему же аренду часто называют кабалой, жалуются на самодурства арендодателей, риск оказаться на улице, крайне плохое состояние арендованного жилья? Что сейчас происходит на рынке аренды и как это устроено в Евросоюзе? И как привести украинский рынок аренды к европейскому знаменателю? Со всем этим разбиралась LIGA.net.

Математика войны

2022 год изменил все на рынке недвижимости. Жители востока активно ринулись на запад, рынок аренды в прифронтовых городах на время перестал существовать. А на западе страны – взмыл к небесам.

Собственно, рынка особенно и не было, на все влияли нерыночные факторы. Пока в Киеве квартиру можно было снять за полцены или вообще за бесценок, на западе творился настоящий ажиотаж – сообщений о нерыночно завышенных ценах на жилье было достаточно много в соцсетях и СМИ.

Впрочем, в 2023 году рынок стабилизировался на следующих цифрах.

В Киеве средняя стоимость аренды по сравнению с 2021 годом упала почти на 20% – с 13 200 грн до 11 500 грн в месяц. Самые дешевые районы для аренды – Деснянский и Днепровский, на левом берегу. Здесь можно найти однокомнатную квартиру за 7000-8000 грн. Самый дорогой – Печерский район. Здесь средняя стоимость – 19 000 грн.

Во Львове средняя стоимость квартиры выросла с 9000 до 13 000 грн – это примерно киевский довоенный показатель. Самые дешевые однокомнатные квартиры в окрестностях стартуют с 9000 грн, а самые высокие цены – в центре, в старом фонде с хорошим ремонтом. Здесь чек далеко за 20 000 грн.

В то же время  в Харькове рынок аренды упал более чем на 20% – с 12 000 до 8000 грн. Самые дешевые квартиры – на Салтовке. Однокомнатную можно найти уже за 5000 грн. В центре или новостройках в среднем стоят 16 000 грн.

Конечно, в других прифронтовых городах стоимость жилья еще ниже. А где-то рынок аренды фактически не работает.

Иногда бывает наоборот. Знакомые военные неоднократно жаловались автору статьи на то, что в городах, где есть места дислокации, часто завышают аренду именно из-за высоких зарплат военных.

Не только военные факторы влияли на рынок аренды, но и производные от них, рассказывает юрист по недвижимости Иван Кудояр.

"Владельцы квартир выезжали, искали по дешевке арендаторов, чтобы смотрели за квартирой. Второй фактор – из-за миграции упал спрос, а предложение часто  оставалось, потому что сдавать квартиру можно и из другого города, а вот снимать – нет. В-третьих, много квартир, сдававшихся посуточно,  например иностранцам, сейчас вышли на рынок помесячной аренды, потому что рынок посуточной аренды упал еще существеннее. Короче говоря, очень много предложений по аренде, и это несколько снижает цены. Условно, квартир в Киеве сдается примерно вдвое больше, чем до войны" , – говорит юрист.

Это привело, по его словам, к тому, что аренда стала намного выгоднее покупки. Он приводит простую математику.

"Аренда выгоднее, потому что цены на аренду упали больше, чем стоимость жилья. Особенно учитывая масштаб разрушений, покупка просела незначительно. Квартира, стоившая $100 000, сейчас будет где-то $80 000. А в гривне будет еще дороже, чем до полномасштабного вторжения. В то же время аренда в гривне просела на 30% везде, кроме Львова и Ужгорода. А в долларе – еще больше. Например, то, что стоило до вторжения 10 000 грн в месяц, и это было почти $400, теперь 8000 грн, и это немного больше $200. Это почти в два раза дешевле. Ранее месячная аренда была примерно 0,8-1% стоимости жилья, а сейчас где-то 0,3-0,4%", – говорит Кудояр.

Допустим, мы хотим снять однокомнатную  квартиру в киевском "спальнике" недалеко от метро. Нам подойдет столичная Оболонь. Снять квартиру с более-менее хорошей мебелью здесь в среднем стоит 10 000 грн, что составляет $280.

Покупка такой же квартиры будет стоить 1,5 млн грн, что является эквивалентом $40 000. Это стоимость 12 лет аренды. Причем при аренде не нужно делать ремонт, прокладывать коммуникации и т.д. А если учесть, что надо брать ипотеку, которую пока не смогут частично покрывать государственные программы, то время аренды увеличится еще больше.

Впрочем, не только это отбивают охоту у людей покупать. Во-первых, фактор безопасности. Во-вторых, чувство свободы и независимости от обязательств.

"Сейчас покупать – весьма неопределенная ситуация. Сегодня купил, а завтра прилетело — и где твоя квартира? И вообще, ты становишься привязан к месту. Это не совсем популярно. Это произошло не сегодня, а тенденция еще с 2011-2012 годов. С тех пор молодежь, зарабатывающая нормальные деньги, начинает больше арендовать, чем покупать. Это желание владеть, которое у нас еще с советских времен, начинает отходить. Люди не желают привязываться к одному месту", – говорит сертифицированный управляющий недвижимостью Анатолий Топал.

Он считает, что позиция НБУ неправильна не по содержанию, а по форме. Подходить с позиции выгодно-невыгодно к аренде или покупке имущества – в корне неверно. Потому что речь идет не о выгодно-невыгодно, а доступно-недоступно. Аренда сейчас более доступна. Тем более – без нормальной ипотеки и в условиях безденежья. Но это порождает следующие проблемы.

Свободный арендатор или квартирное рабство

Наши собеседники утверждают: все цифры крайне приблизительны. Большая часть рынка аренды Украины находится вне законодательного поля – в тени.

"85% рынка в тени, подсчитать его нереально. Только на собственных интуитивных ощущениях и на какой-то статистике агентств и сайтов недвижимости, которая тоже весьма приблизительна", – говорит Иван Кудояр.

Как страна, в которой инвестиции в недвижимость – едва ли не основная сфера вложений для самозанятого населения и малого предпринимательства, дошла до такой жизни? Ответ многогранен. С одной стороны, это советское наследие, когда проще было договориться "аборигеном" с коренной старенькой киевлянкой и пожить с ней в одной из комнат ее квартиры за определенные деньги, которые были прибавкой к пенсии. Конечно, неофициально.

Кто-то из собственников не желает платить налоги. Или боится выйти из тени, потому что беспокоится, что государство может ввести какие-то новые налоги. Но очень часто обе стороны заинтересованы в отсутствии белого договора.

Причина банальна: арендатору не хочется лишних обязательств, а арендодателю – лишних проблем с человеком, которого потом будет сложно выселить. Но именно это и становится проблемой – соцсети переполнены жалобами на арендодателей, которые выселяют, как вздумается. Или запрещают им хоть что-то в квартирах менять – вплоть до того, чтобы забить гвоздь в стену или нечто подобное.

С арендодателем ситуация та же: аналогичное количество людей жалуются на то, что арендаторы съехали из квартиры и не отремонтировали, что поломали. И жаловаться некуда. Если официальных отношений между арендатором и арендодателем не было, то если кражи нет – за все остальное привлечь недобросовестных жильцов к ответственности просто невозможно.

Европейский путь

Совсем по-другому складываются отношения арендатора и арендодателя в Европе. О деталях рассказывает Маартен ван Вейк, голландский журналист и эксперт по экономическим вопросам. Он говорит: арендовать в ЕС, в частности в Нидерландах, реально выгодно. Именно потому, что невыгодно покупать.

"Аренда такой квартиры, как моя, сейчас может быть до 1700 евро в месяц. Когда я начал арендовать в 2015 году, это было 850 евро. С тех пор цена для меня выросла примерно до 1100 евро, не считая затрат на обслуживание, отопление и т.д. Но купить такую квартиру, как моя, будет 450 000 евро – колоссальная сумма даже для тех, кто работает в Амстердаме, что объясняется тем, что Амстердам является очень популярным городом, существует тенденция к концентрации офисов компаний в этом городе. Также иммиграция, особенно в индустрии технологий, повышает цены на аренду, поскольку у них большие налоговые скидки", – говорит Маартен.

Ипотека, отметил голландец, на самом деле не дешева. В ЕС ежемесячные расходы на ипотеку составляют 2200 евро на такую квартиру, как его, что вдвое выше аренды. Но они рассчитываются по налогу, поэтому можно сэкономить до 30% на этом. Впрочем, выплаты по ипотеке все равно останутся выше затрат на аренду.

"А все потому, что процентные ставки выросли в последние годы. Так же, как и цены на квадратные метры, которые во время коронавируса очень быстро увеличились. Начиная с 2013 года цены удвоились. Многие, покупавшие тогда, теперь очень богаты. Если вам нужно купить сейчас, вы в беде, вам только аренда", – говорит Маартен.

Для того чтобы улучшить ситуацию с арендой жилья, европейские города стали строить социальные дома, возводимые за счет и по заказу города. Там жилье можно взять в аренду по значительно более низким ценам. Но не надо думать, что это какое-нибудь гетто, говорит архитектор и урбанист Дмитрий Макагон.

"Наоборот, в Германии, Дании, Нидерландах это обычно очень хорошие дома, город является заказчиком и город для себя хочет строить красиво и качественно. Разумеется, опыт сдачи в аренду социального жилья разный. Где-то, как во Франции, он приводит к созданию этнических и социальных комьюнити, которые не интегрируются в общество. Но в Германии или Дании пошли более аккуратным путем. Часть квартир продают, часть сдают, поэтому население разное и оно взаимоинтегрируется", – рассказывает Макагон.

Это неплохо, но приводит к гиперпопулярности такого жилья. Как результат, часто на аренду или покупку квартир там есть очереди. Маартен говорит, что в Нидерландах они могут достигать 13 лет!

Еще одна особенность, характерная для западной модели, состоит в том, что там все происходит с белым договором, совершенно официально. В квартирах можно производить поверхностный или косметический ремонт, не двигая стены. А человека просто так, по желанию владельца, – не выгонят. Вроде бы все хорошо. Но у этих хороших правил есть и обратная сторона медали.

"Да, по собственному желанию в Европе вас за неделю не выселят, но за нарушение условий проживания – выезд моментальный, за полчаса. И это не шутка. Возможно, даже с полицией. Правила проживания – жесткие. Устанавливает их третий игрок – управляющая компания, аналог нашего ОСМД. Если, например, общая прачечная в доме – ты свою стиральную машинку не поставишь Если нельзя остеклить балкон – то нельзя. Если написано без животных – их там не будет ни при каких обстоятельствах. И главное – в развитых странах вы арендуете только недвижимость. Голые стены, светло-серый или белый оттенок, сантехника и, возможно, кухонный уголок. Мебель, техника, оборудование – это все ваше", – говорит Анатолий Топал.

Несмотря на все ограничения, многочисленные друзья и коллеги, снимающие жилье в Европе, говорят, что даже самые жесткие правила – это гораздо лучше, чем когда правил нет и можно ожидать чего угодно.

О том, насколько европейская модель лучше, красноречиво говорит статистика: в Центральной Европе (Германия, Бельгия, Нидерланды) лишь приблизительно 40% человек владеют жильем. Проще и удобнее арендовать. В Украине собственников жилья – 85%.

Но насколько бы выгодной ни была аренда в Украине, все равно все хотят иметь собственный уголок. То есть на ситуацию влияют не только рыночные факторы.

Что делать?

Как приблизить Украину и украинский рынок аренды к европейским реалиям? Права и арендатора, и арендодателя, говорят наши эксперты, хорошо прописаны в Гражданском кодексе. Просто он банально не выполняется, так как если  рынок в тени,  юридически не существует ни арендодателей, ни арендаторов.

Во-первых, нужно максимально детенизировать рынок. Возможно ли это искусственными действиями? Эксперты сходятся на том, что нет. По крайней мере, они должны быть осторожными. Украина уже пыталась вывести из тени этот рынок в 2005 году. Выманили из тени многих арендодателей под единый налог в 80 грн – $16 на то время. А затем провели налоговую реформу. И налоговики начали ходить по собственникам квартир с проверками. Люди снова ушли в тень.

"Даже если сделать налогообложение на рынке в 1%, вряд ли люди массово выйдут из тени, потому что доверия к государству нет. Слишком часто оно пыталось воспользоваться этим и выжать из людей по максимуму.  Поэтому как вывести это из тени – трудный вопрос, но фискальные методы не пройдут. В эту игру нужно играть втроем – государство, арендодатель, арендатор. И правила должны быть незыблемы хотя бы лет пять, чтобы люди начали верить в них", – говорит Анатолий Топал.

По мнению Дмитрия Макогона, рабочим вариантом могло бы стать строительство социального жилья самим городом. Во-первых, это создало бы давление на рынок и цены не росли бы столь стремительно и непредсказуемо. Во-вторых, практика белых договоров стала бы более распространенной. А украинцы приучались бы жить по жестким внутренним правилам дома. Например, не шуметь, не менять фасады и т.п. Создание альтернативы подтолкнуло бы и традиционно аморфный рынок аренды Украины к изменениям.

И, конечно же, стимулом к развитию рынка аренды и мотивацией для арендаторов требовать от арендодателей белых договоров станет рост стоимости жилья. Но это возможно при улучшении его качества.

Жилье в пятиэтажке, которая будет построена вместо 30-этажного муравейника, будет дороже, потому что там его банально меньше из-за меньшего количества этажей. Но малоэтажная застройка удобнее, не создает давления на коммуникации, не приводит к перенаселению пространства. Из-за меньшего количества жильцов оно становится удобнее – меньше запаркованные дворы, больше простора можно выделить  под зону отдыха. Именно по таким правилам застраиваются европейские города.