Не та квартира. Где обманывают застройщики

Украинский рынок первичного жилья оживает после провала 2022 года. Ряд крупных застройщиков возобновляют работы на замороженных стройках. А за пределами больших городов расцветают новые застройщики, которые, имея небольшие капиталы, "тренируются" на 3-5 этажных домах.

Естественно, рынок оживает неравномерно. Если на востоке он практически "лежит", то в Киеве понемногу начинаются стройки. На Западе все продолжается, как и до войны. Спрос на новое жилье в этом регионе намного превышает довоенный.

Поэтому нас ждет новая волна владельцев и инвесторов с новой волной скандалов. Часто мы сталкиваемся с тем, что в результате строительства получаем не то, чего ожидаем от застройщика (девелопера). Или не то, что он пообещал. Завышенное количество метров квартиры, вместо балкона лоджия, за которую нужно еще доплатить, куда-то делась детская площадка, которая должна была быть. Почему так происходит, на что обратить внимание, чтобы не дать себя обмануть? И как можно избежать "сюрпризов"? В этом разбирался LIGA.net.

Инвестор как "младший соучастник": на что смотреть сначала

Квартира в Украине – чаще не товар, а инвестиция. Когда мы слышим от кого-то "купил квартиру", в 80% случаях подразумевается "вложился в котлован". Когда-то эту квартиру построят. И именно из этого вырастают все проблемы.

Если мы говорим о покупке готового жилья, там все можно сделать по ходу – измерить метраж, посмотреть на существующую придомовую территорию, оценить качество строительных материалов и коммуникаций. Именно поэтому покупка готового жилья – лучший вариант для того, кто стремится покупать "метраж" для себя, то есть для жизни. Когда вы приобретаете то, что можете "пощупать", – это уже колоссальное преимущество.

Риск же инвестиции сразу в двух факторах. Во-первых, вы не покупатель, у которого есть какие-либо гарантии или права. Вы – инвестор. То есть фактически бизнес-партнер застройщика. Соответственно, вы берете на себя отчасти риски, которые могут возникнуть при строительстве. Это то, что очень удобно застройщику. С одной стороны, вы делите риски. С другой – часто не имеете юридического образования и навыков, чтобы отследить все действия вашего "партнера". Это создает диспропорцию в отношениях между застройщиком и инвестором.

Что делать? На что обращать внимание, а на что нет? Прежде всего – на статус земли. Более мелкие проблемы вы либо просто не заметите, либо их можно уладить потом. А вот если у застройщика не все хорошо с земельным участком, на котором должно вестись строительство, – это уже фундамент серьезных проблем, которые исправить почти невозможно.

"Потратьте несколько часов, вы вкладываете большую сумму денег, посмотрите статус земельного участка. Сейчас есть куча электронных сервисов. Можно нанять человека для этого. Посмотрите на другие ЖК застройщика, посмотрите, что с землей там? Были ли там проблемы? Важно также посмотреть на то, в какие сроки застройщик сдает дома. Если дом сдан в эксплуатацию сейчас, а должен был быть в 2018-м, то это серьезный звоночек не касаться этого застройщика", – говорит архитектор Дмитрий Макагон, который сам проектирует здания для застройщиков.

Адвокат Евгений Полунов, занимающийся жалобами инвесторов на застройщиков, отмечает, что не следует полагаться на документы вслепую. Некоторые данные о застройщике ничего не скажут. К примеру, размер уставного фонда. Он может быть и маленьким, но это не значит, что застройщик плохой. Сейчас все скрывают капиталы. Кроме того, даже разрешение на начало строительных работ – далеко не показатель, что здание соответствует или будет соответствовать градостроительной документации. Поэтому смотреть надо на то, что застройщик реально вынужден будет сделать и что видно сразу невооруженным глазом.

"Надо внимательно посмотреть на объем запланированных работ. Если дом встает прямо на улице и вписывается в нее, пожалуй, там не будет серьезных проблем с коммуникациями, чисто технических, я не говорю о юридической стороне, вы ее не отследите. Но по крайней мере технически это будет построено. Но если вы видите, что дом стоит далеко от жилой застройки и туда нужно тянуть несколько километров коммуникаций, например водоотвод и водоснабжение, задайтесь вопросом – выгодно ли это делать застройщику? Как быстро и с какой охотой он это сделает?Надо ли лезть в эту авантюру?" – говорит юрист.

И это, между прочим, очень важный момент, могу сказать по своему опыту. Мой прошлый застройщик, построивший ЖК на окраине столицы, в живописном месте, долго не хотел проводить туда водоотвод, потому что дорого. Так несколько лет и жила многоэтажка на выгребных ямах. Пока жители не стали угрожать установить скандальные билборды возле его следующих ЖК. Тогда застройщику пришлось довести коммуникации до конца.

Выглядит смешно, но в перспективе это чревато или не вводом дома в эксплуатацию. Или, еще хуже: его могут ввести в эксплуатацию за взятку, и вы останетесь с выгребной ямой вместо канализации надолго.

Построим, но не то

Предположим, что с землей все хорошо, разрешение на строительные работы получено, и строительство идет по графику, о котором говорит застройщик. Впрочем, это не гарантирует следующие проблемы – уже по самому жилью. Есть много сюрпризов, на которых застройщик может вас либо обмануть, либо безотчетно доставить проблемы. И квартира полна таких нюансов.

Начнем с метража жилья. Как часто оказывается, он может существенно отличаться, причем в сторону увеличения. Иногда это просто фантастические цифры. Например, у меня однажды была однокомнатная квартира, которая вместо 46 метров стала 50,5, то есть на 10% больше. Самое интересное, что у всех соседей было то же самое. Ни у кого не было меньше. Естественно, застройщик в таком случае хочет, чтобы за лишние "квадраты" доплатили.

Это неприятный сюрприз, потому что, во-первых, нужно искать массу денег. А во-вторых, возникает вопрос – как это могло произойти? Я перемерил свою квартиру несколько раз с помощью лазерных устройств, приходили архитекторы, инженеры, за деньги проводили независимые замеры. И я советую так поступить. Ошибки – не было.

Сразу возникает вопрос – как так может произойти, если дом был спланирован, неужели его можно построить настолько криво? Закрадываются вопросы о безопасности. Но это хитрый маркетинговый ход от бизнеса.

"Суть в том, что инвестор часто покупает не проект, а картинку в маркетинговом отделе. Это эскиз, желаемое представление. А уже конкретные инженерные работы – чертежи, проектирование, определение размеров – это потом происходит, когда уже люди купили бумаги с имущественными правами на будущие квартиры И когда уже строители выходят на объем – происходит отклонение по осям, что в пределах земельного участка составляет несколько метров! А отклонения есть куда делать. Если в Японии допуски отклонений составляют несколько миллиметров, в Германии – 12 миллиметров, то у нас – 1000 миллиметров!" – говорит архитектор Виктор Глеба.

По словам архитектора Дмитрия Макагона, бизнес заинтересован продать больше метров. Потому что это чистая прибыль. Поэтому могут быть другие уловки. Например, может быть уменьшен общий коридор, то есть вестибюль этажа – чтобы добавить хотя бы немного площади в квартире.

Сколько можно заработать на этом? Если в свечке 25 этажей на 5 квартир на этаж на каждой делать лишние 2—3 метра, то это будет 12-15 метров на этаж, или больше 350 квадратов на дом! При средней стоимости метра в новостройке сейчас в Киеве на уровне 25 000 грн в результате это накапает "лишних" почти 9 млн грн!

Что делать? Здесь поможет, хоть и не всегда, покупка у крупных проверенных застройщиков – они часто строят уже по готовым не раз построенным проектам. Можно хотя бы знать, к чему готовиться.

Балконы-лоджии-лифты

Важно также понимать разницу между балконом, лоджией, остекленной лоджией.

Почему? Потому что от этого напрямую зависит стоимость жилья.

"Все очень просто. Балкон имеет коэффициент 0,3 от стоимости квадратного метра жилой площади, лоджия – 0,5, а остекленная лоджия – 1 к 1", – говорит Дмитрий Макагон.

На практике это означает, что балкон площадью 3 кв. м будет посчитан как +1 метр к вашему жилью. Лоджия такой же площади – как +1,5 метра к вашему жилью. А если застройщик эту лоджию застеклит – то это +3 полноценные метра к площади жилья. Как видим, разница есть. Поэтому этот момент тоже следует учитывать и прописывать в договоре. Чтобы затем вместо балкона не получить остекленную лоджию и несколько дополнительных метров. И вдобавок тысячи долларов в чек.

"Был случай в одном из элитных ЖК на одном популярном полуострове в Киеве. Состоятельный человек обратился, купил квартиру с большой террасой. Расчет показывал, что при коэффициенте большая незастекленная терраса даст всего несколько метров. А застройщик ее застеклил и посчитал полностью. И квартира увеличилась очень существенно, как и сумма. Это было неприятно", – вспоминает случай из практики Евгений Полунов.

Сколько застройщик может здесь заработать? Берем нашу свечку в 25 этажей по 5 квартир на этаж. Предположим, что в каждой есть лоджия в 3 метра, которую застекли и получили вместо коэффициента 0,5 коэффициент 1. То есть вместо 125х1,5 = 187,5 квадратных метров к жилью прибавляется 375 метров. Почти на 200 метров больше, или "лишних" 5 млн грн!

Вместе с метражом: 9+5=14 млн грн, или почти 500 000 долларов.

Аналогичная ситуация с лифтами. Часто застройщики идут на уловки, чтобы сэкономить на лифтах. Хотя четкие требования на этот счет тоже есть. Более 4 этажей – один лифт. Более 9 – два лифта, более 20 – три лифта. Эти государственные строительные нормы действуют с 2018 года.

Но и здесь есть уловки – застройщики могут "спрятать" лишний, пятый этаж в крышу, сделав его "мансардой", или же расположить первый этаж на полметра в цоколе, чтобы он стал "нулевым". И тогда можно сделать вместо 4 этажей 5. Да еще шестой в крышу вставить.

"Надо всегда внимательно смотреть проект. Потому что если есть экономия на лифтах, то, наверняка, и на другом будет... Надо сказать, что вот такой шахер-махер часто можно увидеть в пригороде, в области. В Киеве таким давно не балуются, это мелочи, из-за которых застройщикам нет резона ставить под удар ввод в эксплуатацию", – говорит Дмитрий Макагон.

Что в стенах?

Если за метражом следить трудно, а насчет лифтов нужно внимательно смотреть проект, то за качеством строительства следить легче. Прежде всего нужно внимательно посмотреть, что указано в проектной документации дома. Какой указан наполнитель стен и соответствует ли он тому, что написано.

"Стандартная история – экономия на кирпиче. Керамоблок отличается от красного кирпича. Силикатный кирпич тоже отличается от красного кирпича. Не говоря уже о газобетоне. Если написано – кирпич, должен быть кирпич! У меня был случай, когда я увидел пять видов кирпича в одной квартире. Силикатный, красный, керамоблок, черный керамоблок. Так не должно быть", – говорит Виктор Глеба.

Почему? Потому что красный кирпич обладает наилучшими прочностными характеристиками, температурной стойкостью, шумо- и виброизоляцией. Также хорошим материалом является керамический блок. А вот газобетон уже имеет худшие характеристики, достаточно сказать, что красный кирпич выдерживает 100-120 колебаний зима-лето, а газобетон – 20-30. Так что его нужно быстро покрывать штукатуркой, чтобы защитить от влажности. Проблемы есть и с силикатным кирпичом – он дешевле красного, и при этом накапливает влагу, что снижает его ресурс и ресурс дома в целом.

"Еще одно, на что нужно смотреть, – перемычки над межкомнатными дверями. Если их нет, такую работу принимать нельзя. Бейте в табло строителям, это их экономия, застройщику в целом все равно на такие мелочи. Строители оправдывают это тем, что, мол, квартиры все равно перепланируются потом, но это уже другая история. Если у вас в доме по 30-40% квартир перепланируется, может, у вас плохая, часто скопированная из СССР планировка, раз люди ее переделывают потом после вас? – говорит Виктор Глеба.

Та же история с окнами. Они могут оказаться двухкамерными вместо трехкамерных. Или просто худшего качества.

Что делать в этих случаях? Прежде всего часто даже при застройщиках есть дефектные отделы – можно оставить жалобу там, они будут переделывать. Или отказаться принимать ключи от такой квартиры, пока все не будет исправлено. А главное – никто из опрошенных нами не советует делать ремонт от застройщика.

"По крайней мере, не берите готовых квартир. Во-первых, трудно потом будет найти все дефекты, щели, косяки строителей, все будет залеплено. Во-вторых, залеплено оно будет, скорее всего, дешевым материалом. Купите голую квартиру, с голыми стенами, голым кирпичом, голым перекрытием. Заходим, смотрим, приглашаем независимых оценщиков, делаем аудит, а дальше принимаем или не принимаем", – отмечает Глеба.

Сколько будут стоить обмеры, работы по аудиту? Это зависит от метража квартиры, застройщика и уровня специалиста. Но в общей сложности это стоимость в несколько тысяч гривен, 200-300 долларов. Немного по сравнению со стоимостью жилья.

Что за домом?

Отдельная проблема – придомовая территория. Что делать, если вместо детской площадки паркинг. А вместо паркинга – еще один дом планируется? Об этом тоже нужно думать заранее.

"Если это было указано в ДПТ – детальном плане территории, и он у вас есть, копия хотя бы – тогда можно давить на застройщика, даже судиться можно. Но если ничего такого не было, и ДПТ не было на момент вашей инвестиции, то ничего вы не сделаете", – заключает Дмитрий Макагон.

Но даже если в ДПТ все это было, а потом нет – и тут инвестор в ловушке, говорит Евгений Полунов. Проблема в том, что придется наступить себе на хвост.

"Здесь два варианта – или жаловаться на застройщика, чтобы дом не ввели в эксплуатацию соответствующие органы, пока он не сделает все, как в документах указано, – но тогда вы тоже останетесь без ввода в эксплуатацию, или смириться. Инвестор с самого начала в невыгодной ситуации", – утверждает юрист.

Что с этим всем делать?

Прежде всего, говорят нам все опрошенные, сделать многое нужно до инвестиции. Во-первых, заставить застройщика предоставить все документы и по возможности скопировать их. При подписании договора об инвестиции нужно прийти с юристом, вычитать его и исправить максимальное количество пунктов в свою пользу. К примеру, там, где речь идет о планировке квартиры и ее конфигурации, часто указывается, что изменения осуществляются в одностороннем порядке застройщиком. Это как раз и делается для того, чтобы балкон можно было превратить в лоджию. Это не должно быть плавающим, желательно зафиксировать это на каком-то одном значении или предусмотреть компенсационные предохранители, если что-то изменится.

Во-вторых, желательно сформировать мощную инициативную группу инвесторов, хотя бы 30-40% от всех, кто инвестировал в ЖК, которая будет готова сражаться с застройщиком за то, чтобы он выполнял обязательства.

"Если удастся собрать хотя бы 30% людей, которые понаписывают кучу исков в суд или по крайней мере будут угрожать этим, это сделает застройщика более договороспособным. Но проблема в том, что как только доходит до суда, судебных издержек, необходимости выделять на это время, люди часто "сливаются". А потом может произойти, как в "Эврике" или "Патриотике", где люди ждут чуда, а дела так и не расследуются", – говорит Евгений Полунов.

Надо понимать – ни один ЖК не идеален, и в каждом, даже лучшем случае за нормальный дом придется сражаться. Где-то меньше, а где-то больше.

Напоследок нужно сказать, что не все застройщики – негодяи. Не все стремятся выжать из инвесторов прибыль любой ценой. Но условия рынка агрессивны из-за большой конкуренции. Здесь и давление местных чиновников, часто за решение земельных вопросов требующих взятки, что влияет на стоимость жилья. Здесь и колебания валют, а почти все стройматериалы – крайне зависимый от валюты товар. Здесь и выезд рабочих за границу, а сейчас – их мобилизация. Все это часто заставляет застройщиков искать дополнительные деньги или способы сэкономить.