НемаєОселі. Почему буксует новая государственная ипотечная программа

Всего с октября 2022 года по программе "єОселя" выдали лишь немногим более 2000 кредитов, утверждает первый заместитель председателя правления банка "Глобус" Елена Дмитриева. Это при том, что, по расчетам министра экономики Юлии Свириденко, денег должно хватить более чем на 12 000 льготных кредитов ежегодно.

Примечательно также, что основную массу кредитов выдали именно государственные банки. Коммерческие выдают их очень мало.

Для злорадств нет повода, потому что ипотека под 3% – это настоящая революция и изменение концепции по сравнению с предыдущими программами. Так что LIGA.net разбиралась, почему так произошло и что можно исправить.

"Семерка" и предшественники: в чем разница

После кризиса 2008-2009 годов рынок ипотеки значительно сократился, а кредиты на жилье стали брать меньше. Вместе с тем стал расти рынок долгосрочной аренды жилья. Государство искало возможности оживить рынок ипотеки. Искали решение именно в государственной программе, направленной на уязвимые категории населения. По крайней мере, на тех, кому нужно было создавать условия для получения своего жилья. В том числе из-за небольшой зарплаты.

Свои программы были в МВД и ГСЧС для сотрудников, были программы для внутренне перемещенных лиц (ВПЛ). Для сотрудников силовых структур это решение не только вопроса обеспечения жильем, но и обеспечения лояльности сотрудников. Один из офицеров СБУ за два года до войны жаловался автору, что хочет оставить службу. Но не может, потому квартира на 15 лет в льготной рассрочке. Поэтому он не может уйти со службы.

Впрочем, и без специальных программ рынок ипотеки очень мощно рос, потому что рос уровень жизни граждан, говорит риэлтор Анна Телегина.

"Процент квартир в ипотеке за год до полномасштабного вторжения был 40%, а в 2019, например, – лишь 10%. Прогресс был очень заметен. Люди, кроме программ для ВПЛ, военных, силовиков, брали по обычным процентам – от 9 до 17. И это я не считаю рассрочки от застройщика. С ними показатель будет еще выше. Ипотека стремительно набирала обороты", – говорит риэлтор.

Но наиболее известной стала "ипотека под 7%", или, как ее назвали банкиры – "Семерка". Ее запустили почти за год до войны, весной 2021 года. Она работает до сих пор. Если раньше жилье было ориентировано на военных, то теперь, согласно постановлению Кабмина №710 от 4 июля 2023 года, получить жилье может любой человек, не имеющий собственного жилья.

Как это работает? Конечно, суть в компенсационном механизме. На самом деле ипотека – не под 7%, а по обычным процентам – 13, 14, 15 – в зависимости от банка. Просто часть процентов, до заветных семи, компенсирует банку государство вместо заемщика. Казалось бы, очень удобно.

Но было сразу несколько проблем. Во-первых, далеко не все застройщики хотели связываться с программой. И не все хотят до сих пор. Причина – очень жесткие требования к застройщикам.

"Большинство застроек осуществлялось застройщиками по старым схемам – без Фонда финансирования строительства (ФФС), с частичными перерасчетами средств покупателя наличными. Банку же было важно, чтобы дом был достроен и сдан", – говорит банковский аналитик Василий Невмержицкий.

Новые условия предусматривают прозрачное строительство, и недаром ипотечные программы действуют в основном для новых домов – либо для свежепостроенных, либо для введенных в эксплуатацию, но им – не более 3 лет.

"Проблема в том, что у банков просто нет отделов для работы с объектами застройки – а это непросто, проверить каждый объект, что он чист юридически, что туда можно зайти, выдать кредит на квартиру там. Это большие объемы работы", – говорит Василий Невмержицкий.

Во-вторых, программу боялись и заемщики.

"Ну, во-первых, ты можешь ее брать, если у тебя нет жилья. А если у меня есть, и я могу платить, я платежеспособен, но я хочу для ребенка взять, почему нет? Во-вторых, не все люди могут показать хороший официальный доход, чтобы тебе выдали кредит. В-третьих, ипотека по условиям – это финансовое рабство, де-факто. Очень высокая ответственность, очень большие риски, если ты перестанешь быть платежеспособным, столкнуться с судебными исками, коллекторами, многим людям это психологически тяжело", – говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита.

И главная проблема – это вопрос возмещения процентов банку.

"Ставка – плавающая. Неизвестно, что будет через годы. Может, банк изменит ее, и государство не сможет компенсировать разницу, и будете вы платить не 7%, а 8, 9, или вообще все проценты. Или в государстве сменится власть и не продолжит финансирование программы. Это тоже фактор тревожности", – говорит Юрий Пита.

Отдельная проблема, о которой банкиры говорят только анонимно, – это то, что поскольку ипотечные программы заточены под силовиков, пострадавших, государственных служащих и бюджетников, это делает эти ипотеки непривлекательными для банков.

"Я понимаю, что это неприятно, но для банков учителя, медики, ВПЛ или военные – непростые категории людей. Военный может погибнуть, и что делать с кредитом? Не выселять же его семью из неоплаченного жилья. Аналогично с учителями, например – не сможет учитель оплачивать ипотеку, и как тогда будет выглядеть банк, если будет преследовать такого человека? Социальный фактор очень болезненный. И он отпугивал банки от работы с ипотеками", – говорит на условиях анонимности один из банковских менеджеров.

Именно поэтому "семерка" не "взлетала", и не "взлетает" до сих пор. Практически за год её работы – до февраля 2022 года – кредиты по программе получили не более 1500 человек. А расчеты были на десятки тысяч.

"Тройка": революция

Поэтому государство кардинально изменило план работы государственных ипотечных программ уже после полномасштабного вторжения.

Какое главное отличие? Теперь государство не компенсирует часть процентов банку, а сразу уплачивает всю стоимость жилого объекта. А банк фактически становится посредником между заемщиком (человеком) и государством, которому заемщик возвращает деньги. А 3% – это, по сути, комиссия банка за посреднические услуги. Но есть ряд тонкостей. Деньги банку предоставляет специально созданная под это государственная организация – "Украинская финансовая жилищная компания" (УкрФинЖилье).

"Банк приходит и говорит – вот есть такой человек, ему можно выдать кредит. УкрФинЖилье берет в залог облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ) и выделяет банку деньги. Банк передает заемщику квартиру, оплатив ее", – говорит Невмержицкий.

Идея вроде бы хорошая. Но в чем проблема? Почему не срабатывает? Давайте разберемся сначала, кто может получить от "єОселі" жилье под 3% ипотеку и какие условия?

И уже здесь кроются проблемы. Во-первых, у тебя и так по-прежнему не должно быть жилья. Во-вторых, ты должен быть военным, учителем, медиком. С одной стороны, банк уже не будет крутить носом – потому что его риски и проблемы берет на себя государство. Фактически это государственная ипотека, банк выступает посредником. И это важно – риски уменьшаются.

По мнению наших экспертов, также важно, что стали более тщательно относиться к застройщикам. Если человек захочет приобрести строящееся жилье, это можно сделать только у застройщиков, аккредитованных банками-участниками программы. Иными словами, покупатель становится собственником имущественных прав на строящееся жилье при оформлении кредита. По мнению авторов программы, это, во-первых, проявляет заботу государства о гражданах и дает дополнительные гарантии того, что дом будет достроен и не станет долгостроем. Во-вторых, это воспитывает застройщиков.

"Застройщики вынуждены будут работать прозрачно, потому что со временем, когда восстановление страны после войны пойдет на широкую ногу, иначе нереально будет работать, кроме как пользуясь государственными программами. Это стимулирует и процесс строительства, и развитие смежных отраслей", – говорит Василий Невмержицкий.

Но и здесь есть проблемы.

"Первое и главное. Чтобы получить и иметь ипотеку под 3%, ты должен быть военным или учителем. Ты не можешь сменить специальность, иначе будешь платить большие проценты. Это некомфортно для многих. Представьте, вы 20 лет не можете поменять работу на другую сферу. Вы можете спрогнозировать, где вы будете через год-два, даже не 20?" – говорит Телегина.

Во-вторых, проблема в том, что теперь государство де-факто компенсирует всю стоимость жилья, а заемщик затем эту стоимость отдает. Это значит, что теперь государству нужно тратить больше денег. И сейчас ипотека полностью находится в зависимости от воли страны. Кроме того, теперь контроль за исполнением ипотеки – также за государством. Эксперты говорят – людей это пугает. Если с банком и коллекторами можно было месяц-два петлять, то государство найдет управу на неплатежеспособного "ипотечника" гораздо быстрее.

Кроме того, остаются бюрократические проблемы, связанные с государством. Именно они возникли прямо в январе 2023 года. Всего было подано более 40 000 заявок через Дию. И деньги банально закончились – их уже в январе распределили банки на выдачу кредитов.

Новый транш правительство выделило только в мае.

"Программа "єОселя" оказалась очень популярной среди граждан. Мы видим высокий спрос на льготные кредиты под 3% годовых. Правительство делает все для продолжения работы программы "єОселя" и расширения количества ее потенциальных участников. Сейчас нам необходимо придать новый импульс финансированию компании "УкрФинЖилье", который позволит начать процесс привлечения дополнительных средств, в частности, на открытом финансовом рынке. Также мы рассчитываем на привлечение средств международных организаций. Уверена, что уже в ближайшее время количество выданных кредитов увеличится", – сообщала в начале мая первый вице-премьер–министр экономики Юлия Свириденко.

И это при том, что правительство осенью 2021-го и в декабре 2022 года уже докапитализировало суммарно на 50 млрд грн "УкрФинЖилье" специально для того, чтобы оно могло эффективно работать. Так что ипотечная программа в целом оказалась недешевой. А результаты ее пока не сильно опережают результаты ипотеки в 7% довоенного периода за то же время – один год.

Проблемная математика

В чем беда? Государство установило ограничение на сумму кредита – чтобы под видом необходимого первого жилья люди не набрали дорогих квартир.

Проблема в том, что на сайте программы "єОселя" указан старый приказ уже не существующего Минрегионстроя от февраля 2022 года. Стоимость квадратного метра по регионам в нем гораздо ниже нынешних рыночных цен. Этот приказ обновлялся уже несколько раз. В последней версии приказа Мининфраструктуры – с июля этого года – цены гораздо более приближены к рыночным.

Впрочем, потолок в виде опосредованной стоимости квадратного метра из министерского приказа в вашем регионе все равно может быть меньше рыночного. Это приводит к тому, что пользователь программы будет выбирать покупку жилья на уровне котлована.

"И это проблема. Таким образом людей толкают в инвестицию. Да, участниками программы могут быть только надежные застройщики с прозрачными объектами, но такие и стоят дороже, это раз. А во-вторых, человеку все равно на время инвестиции придется жить где-нибудь, снимать жилье, да еще и деньги за кредит платить. Расходы на аренду жилья на время строительства могут снизить преимущества 3% ипотеки", – говорит Телегина.

Еще одна сложность – под ипотеку попадают только квартиры.

"Только квартиры, я узнавал! Таунхаусы, частные дома – нет! Но почему? Если речь идет не о Киеве, а о регионах, райцентрах, почему не включить туда частные дома? Да, они будут небольшие, бюджетные. Но если, например, у меня есть земельный участок, почему бы мне не дать его в залог, чтобы застройщик построил мне там дом под условия кредита? Государство и банк могут дать деньги даже не человеку – а напрямую застройщику. И он строил бы", – говорит Невмержицкий.

Что делать?

По мнению экспертов, необходимо расширить функционал работы ипотеки – то есть сделать так, чтобы под нее попадали более широкие категории граждан. Уже это сделано. И под 7% ипотеку может получить любой, у кого нет жилья. Но, говорят эксперты, это размытая категория.

Во-вторых, необходимо ослаблять, по мнению сертифицированного управляющего недвижимостью Анатолия Топала, ответственность за ипотеку. Потому что массово ее брать в нестабильное время люди боятся.

"Нужно уменьшить ее. Ты будешь отвечать только предметом ипотеки. То есть, не можешь платить – сдал квартиру, и ушел. Теперь же ответственность тебя будет догонять государственными органами и коллекторами, догонять твое имущество и имущество родственников. Многие люди просто психологически боятся связываться с этим", – говорит Топал.

И, наконец, государство должно показать стабильность финансирования программы. Активнее завлекать вторичный рынок. Потому что цены там ниже, а дома уже обжиты. Люди желают вселиться сразу – ипотека берется не от хорошей жизни. Недаром по статистике 75% первых выданных по "єОселі" кредитов были именно на вторичном рынке. Ждать, пока в условиях войны достроят и сдадут дом, могут не все.