Ціни на квартири у Києві та Львові зросли на третину за рік. Що відбувається?

Квартирне питання за останній час значно змінилося, і здається, стало набагато складнішим. Якщо раніше покупця житла цікавив авторитет будівельної компанії та місце розташування відносно до центру, зараз він обирає альтернативи між кількома містами, або навіть замислюється про нерухомість за кордоном. Житло подорожчало, але чи всюди? Нове будівництво рухається повільно, проте можливість знайти квартиру в новобудові існує? Які тенденції показує ринок нерухомості, і як вони зміняться в найближчому майбутньому? Розбираємось у нинішній ситуації разом з експертами і досвідом пересічних українців.

Вторинний ринок

Першим і найбільш явним ефектом, що почав змінювати вітчизняну сферу нерухомості з початком повномасштабної війни стало подорожчання житла у західних регіонах країни. Ті міста, що знаходяться далеко від лінії фронту та вважаються відносно спокійними, зараз переживають суттєвий ріст цін на нерухомість. Змога зберегти своє життя та здоров’я є для людей пріоритетною, тому внутрішні переміщення сприяють росту цін.

За даними аналітичного центру сервісу DIM.RIA, станом на кінець грудня 2023 року ціни на вторинному ринку житла у Львівській області виросли на 42% (порівнюючи з груднем 2022 року). Що стосується первинного ринку, то експертні дані свідчать, що Львів – серед лідерів подорожчання вартості житла у країні, адже у серпні 2023 року тут зафіксовано зростання ціни на однокімнатну квартиру на 26% (від грудня 2022 року).

Інший фактор, що вплинув на пропозиції ринку та динаміку попиту – це невизначеність майбутнього. Здається, це абстрактний фактор, але він суттєво впливає на бажання продати максимально вигідно, а також на те, що частина власників навпаки утримується від продажу нерухомості. Перше спричиняє дещо завищенні ціни, друге – зменшує пропозицію. Про це редакції «Хмарочосу» розповіли деякі київські підприємці, наприклад, Людмила, яка вже довгий час має намір продати своє крите паркомісце в ЖК у центрі столиці. Виставивши його на продаж за ціною кінця 2021 року, жінка не може знайти покупця більше року. Розповідаючи про свій досвід, вона зазначає, що автомобілів на дорогах Києва стало значно менше, в той час, як у Івано-Франківську, наприклад, місцеві жителі вже почали скаржитися на затори. 

Кількість внутрішньо переміщених осіб виявилась досить великою для Івано-Франківська, що також позначилося цінах на нерухомість, що зросли майже вдвічі. Розглядаємо приклад франківської квартири у новій забудові на 48 кв.м, яка у кінці 2021 року коштувала близько $21.000. Перші три місяці від початку повномасштабної війни всі продажі були заморожені (не працював реєстр угод), але відразу після розморозки таке житло можна було придбати за ціною $25.000. Зараз ціна подібної квартири становить близько $45.000. 

У Києві теж помітний ріст цін. Загалом, станом на грудень 2023 року, у столиці можна побачити зростання вартості однокімнатної квартири на вторинному ринку на 30% (порівнюючи ціну з груднем 2022 року). У Київській області ситуація інша: фіксується певне зменшення ціни на однокімнатну квартиру на 4,8%. Що стосується первинного ринку в столиці, то експерти фіксують цікавість українців до вже готового житла.

Первинний ринок

«На первинному ринку існує міцний зв’язок війни, попиту, темпів будівництва, якістю ЖК, способів придбання, курсу валют та собівартості будівництва, – розповідає Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development. – Власне на цьому має ґрунтуватися цінова політика девелоперів. Однак вже зараз деякі компанії озвучують власні комерційні «плани» з підняття цін в їхніх об’єктах на 10-15%».

Це цікавий момент, деякі будівельні компанії аргументують зростання цін у 2024 році, аргументуючи їх очікуваним загальноринковим трендом. Однак навряд чи це звучить переконливо та є коректним. Навіть трохи абсурдно, коли в об’єктах з нульовим чи «кволим» попитом при стабільній собівартості стрімко зростають ціни. «А крім того не слід забувати, що на первинному ринку хоч греблю гати різноманітних ризиків для інвестора: від суто «воєнних», до перетворення об’єкта на довгобуд чи відвертого шахрайства, – додає фахівець. – Гадаю, що у стані потенційних покупців немає жодних ілюзій, адже дефіциту на первинному ринку житла немає».

Які темпи будівництва житла спостерігаються останнім часом? Протягом 2023 року (порівняно з другою половиною 2022 року) темпи будівництва зросли лише на 15-20%, що ледь дотягує до третини від загальної кількості об’єктів, зведення яких велося до повномасштабного вторгнення. При цьому понад 80% ЖК, на яких ще ведуться будівельні роботи, мали б бути здані в експлуатацію ще у 2022 та на початку 2023. Фактично частина девелоперів, хоч і повільно, але намагалася й намагатиметься у 2024 році довести до ладу розпочате будівництво. 

Загалом, у 2024 році первинний ринок житла буде мати ознаки стагнації: попит на новобудови залишатиметься низьким і обмеженим об’єктами з високим рівнем готовності. Скоріш за все, попит не перевищить 25-30% від рівня лютого 2022 року. За умов економічної стабільності, вартість квадратного метру зростатиме точково і переважно в об’єктах з високим ступенем готовності, спостерігатиметься від’ємне співвідношення старту нових об’єктів з кількістю запланованих до здачі в експлуатацію – на рівні 10-15%.

Які ще фактори можуть вплинути на розвиток ринку і здешевлення житла? Хоч і не головним, але одним з таких факторів може бути розвиток програми «єОселя». Це нова програма доступного кредитування житла, ініційована Президентом України, яка передбачає отримання кредиту на купівлю квартири в багатоквартирному будинку під відсоткову ставку від 3% до 7% річних. Наразі кількість квартир, придбаних за програмою «єОселя» в ЖК на стадії будівництва, не перевищує 1%, при цьому більшість квартир купується в об’єктах класів «комфорт+» та «бізнес», ціна яких в середньому на 30-50% вища за вартість квартир в об’єктах «економ-класу» з аналогічним ступенем готовності.

Розвиток всієї економіки країни, й зокрема будівельної та дотичних галузей будуть також впливати на ціни ринку нерухомості. Зростання ВВП, низька інфляція, збалансовані доходи та видатки державного бюджету завдяки макрофінансовій підтримці країн-партнерів, ось що буде штовхати індустрію до розвитку, кажуть експерти. Нам залишається тільки погодитись, і плекати свої надії на найсвітліше майбутнє.