В усьому світі активісти вимагають більше житла та стають на бік забудовників. Чому в нас навпаки?

Звичними для мешканців українських міст є конфлікти навколо нових багатоповерхівок, які зводяться на місці старих будинків, що нерідко мають статус історичної спадщини, чи  унікальних зелених зон. Попит на життя у великих містах тільки зростає, з кожним мирним роком жителів в них стає більше, але коштом чого має сенс будувати нове? Виявляється, що проблема з новобудовами зовсім інакше звучить за кордоном, наприклад в Сполучених Штатах. Головною проблемою для американців є місцеві закони та правила, що регламентують нову забудову, і кожного року кількість нового житла, що вводиться в експлуатацію, стає все меншою. У зв’язку з цим вартість квадратного фута росте, і це на фоні того, що статки нового покоління міленіалів у США сьогодні доходять лише до половини тих, які мало покоління їхніх батьків, у кінці 1980-х. 

І ця тенденція має тренд на погіршення. Середня вартість приватного будинку в Штатах у 2019 році складала близько 280 тисяч доларів, у 2021 році ця сума виросла до 350 тисяч доларів, про це говорить дослідження брокерської компанії Redfin Corporation. Для пересічного американця така сумма є зовсім не маленькою, але ціни продовжують підійматися вгору. Вважається, що це добре для тих, хто вже володіє житлом, адже збільшує їхні статки.

Декілька факторів впливають на ріст цін на нерухомість, серед іншого – ставки за іпотечними кредитами, які ставали все нижчими протягом кількох десятиліть та підігрівали попит. Американці з достатнім рівнем доходу купували нерухомість за першої можливості, але пропозиція зараз не встигає за попитом – темп будівництва житла у Штатах сповільнився, особливо після того, як у 2008 році луснула фінансова бульбашка, що охопило фінансовою кризою майже весь світ. Доступність житла впала на 40% порівняно з періодом до пандемії, судячи з аналізу Redfin. Цікаво, що в 2023 році можна було побачити різке зростання ставок за іпотекою (так боролись з інфляцією), що зовсім не вплинуло на ціни, які залишаються на стабільно високому рівні.

«Проблема вартості житла, я вважаю, одна з найбільших у Сполучених Штатах, і тільки загострюється, – розповідає Cоломія Ґонґадзе, аналітикиня-дослідниця Інституту Cвітових Pесурсів у Вашингтоні. – У багатьох американських містах орендна плата за житло дуже висока, молоді люди сьогодні не вірять, що можуть дозволити собі накопичити достатньо грошей для придбання будинку будь-коли у своєму житті. Це величезна відмінність від минулого. Раніше це було проблемою лише в кількох великих містах, наприклад, у Нью-Йорку, але вона поширюється по всій країні, у тому числі на міста, що розвиваються – Фінікс та Нешвілл. Але ще кілька років тому люди переїжджали в такі міста саме в пошуку дешевого житла.  

Я вважаю, що проблема головним чином у тому, що міста не будують достатньо житла для людей. Це відбувалося протягом кількох десятиліть, і зараз накопичився величезний дефіцит. Є й інші чинники, як-от підвищення вартості матеріалів і робочої сили, високі відсоткові ставки. Обмеження зонування в багатьох районах зупиняє будівництво житла. Також багато людей, які довгий час живуть у певних місцях і хочуть захистити вартість своєї нерухомості від падіння, протестують проти нової забудови».

Останню категорію людей називають NIMBY – скорочено від фрази «Not in my backyard», тобто «Тільки не на моєму задньому дворі». Термін NIMBY з’явився ще у 1980-х роках, але до нашого часу з ним пов’язують рух, що не тільки протистоїть впливу на будь-яку окрему забудову, але й посилює економічні нерівності та обмежує пропозиції доступного житла.

Забудовникам в багатьох американських регіонах досить важко знайти землю під нову багатоповерхову житлову забудову. У Штатах діє закон на так зване «виключне зонування», яке забороняє будувати у деяких районах міста будь-що, крім одно- двоповерхових будинків для однієї сім’ї. В Києві це забудовника не стримало б (хоча б згадаємо кейс із будівлею з сімома поверхами антресолей на Подолі), але в Штатах він просто не може звести будівлю вище двох поверхів. Існують й інші обмеження, наприклад, в деяких районах Каліфорнії заборонено будівництво багатоквартирних будинків, якщо в них не заплановано достатньо паркувальних місць – по два на одну квартиру. Подібні правила відлякують забудовників від реалізації нових проєктів.

Цікаво, що «виключне зонування» було введено на початку 1900-х років, як правило, щоб запобігти переселенню чорношкірих американців та етнічних меншин у райони середнього та вищого класу. І здається, що до нашого часу преференції у житлових умовах мають американці з достатком вище середнього, які мешкають у комфортних будинках, і не дозволяють змінювати висотність забудови своєї вулиці. Останнім часом федеральна влада в Штатах вирішила надавати локальним громадам заохочення у вигляді 5 мільйонів доларів, аби ті йшли на компроміс, і відмовились від правил чинного зонування, але це працює поки що погано. І тут з’являються активні люди, які називають себе YIMBY.

Початок руху 

Соня Траус, колишня вчителька математики з Сан-Франциско, почала привертати увагу багатьох людей до проблеми нестачі житла ще у 2013 році. Її дописи в інтернеті набирали чимало схвальних реакцій від мешканців великих міст на заході Штатів. Головна думка Соні Траус була в тому, що проблема регіону є не фінансовою або технічною, а на сто відсотків політичною. Так розпочалася кампанія YIMBY, яка звинувачує у шаленій вартості житла власників односімейних будинків, які стоять посеред великої кількості землі, на якій можна було б побудувати більше житла для людей середнього класу або бідних. Активісти руху, ідеї якого зараз розповсюджуються на весь світ, стають на бік забудовників, та беруть участь в акціях «подайте до суду на передмістя», вони хочуть впливати на владу міст, що не схвалюють великі житлові проєкти. 

Назва руху YIMBY походить від фрази «Так, у моєму задньому дворі» «Yes in my backyard», що натякає на потребу більш щільної забудови вулиць. Його активісти прагнуть послабити зонувальні обмеження, перепрофілювати старі нежитлові будівлі та торгові центри на житлові приміщення. Для багатьох з них житлові проблеми пов’язані з питанням соціальної справедливості і вільного ринку, вони вважають, що пропозиція на ринку житла не повинна регулюватися урядом, а також пропонують звернути увагу на екологічні проблеми громад. YIMBY кажуть, що викиди парникових газів зменшаться завдяки густонаселеним містам. Спираючись на дослідження в штаті Мериленд та окрузі Колумбія, наприклад, вони показують, що більша щільність кварталів скорочує витрати на встановлення водопроводу та каналізації на 50%, а витрати на обслуговування доріг на 67%. У щільній забудові люди також менше користуються автомобілями, спричиняючи менше викидів. Бо немає потреби кожного разу сідати за кермо, адже багато послуг є у пішій доступності.

Голос YIMBY чутно по всьому світу, але в Штатах найбільш гучно. В Окленді (Каліфорнія) місцеві активісти допомогли отримати дозвіл на будівництво 24-поверхової житлової вежі поруч зі станцією метро. У Сіетлі (Вашингтон) представники руху відіграли важливу роль у перебудові Університетського району. У Ванкувері (Канада) прихильники YIMBY організовують екскурсії, щоб показати найбільш марнотратно зоновані ділянки, включаючи ту землю, де на 60 гектарах землі проживає лише 400 людей. 

У 2022 році соціолог Макс Холлеран опублікував книгу «Так місту: Мілленіали та боротьба  за доступне житло», де розповідає про бажання руху YIMBY розширити дискусію про житло. В ній мають бути знайдені механізми появи нових житлових районів, комунікація з забудовниками, а також наголошення на правах новоприбулих із середнього класу в багаті міста. Холлеран пише, що у багатьох людей, що закінчили університети та які працюють у сфері знань, зараз з’являється криза ідентичності. Вони не можуть знайти житло для себе, і відчувають, що зробили щось не так зі своїм життям.

«Я вважаю, що рух YIMBY добре працює в багатьох контекстах, – каже Cоломія Ґонґадзе. – YIMBY – це невеликий рух, який розвивається і дуже добре організований. Протягом останніх років активісти переконали багато політиків в американських містах змінити закони щодо житла, в тому числі послабити обмеження щодо будівництва. Багато людей помилково пов’язують розвиток міст із зростанням цін на житло. У нас є докази того, що активніше будівництво більше утримує ціни від надто високого зростання. Ви можете подивитися, наскільки житло в штаті Техас, де зводиться багато нових будівель, загалом доступніше, ніж в Каліфорнії, наприклад. Є й інші чинники, але дослідження показують, що в містах в усьому світі, де будують більше, середня вартість житла відчутно нижча». 

Український ринок житла

На конфлікт між NIMBY та YIMBY цікаво подивитись з відстані, з України. Місцеві активісти в наших містах більше схильні відстоювати історичну забудову що має значно меншу щільність і протистояти забудовникам, які цю щільність хочуть збільшити. Якщо проводити аналогії, то пам’яткоохоронний рух в Києві чи Львові, виходить, заважає прогресу та появі доступного житла для менш заможних? Давайте розбиратись в деталях.

NIMBY в Штатах прагнуть зберігати свої райони з низькою щільністю в такому вигляді як вони є, не дозволяючи будуватися новим сучасним будинкам, відчувають свою власність за власними стінами. Вони відчувають право на регуляцію правил в районі, на своїй вулиці, і можуть спиратись на старі закони. Власне, на це дійсно цікаво дивитись з України, де людина не може контролювати нічого за дверима своєї квартири, навіть якщо їй у вікно лізуть нові поверхи новобудови, яка зводиться у дворі, і можливо без належних документів на це. 

В Україні загалом ринок житла побудований дивним чином, але крім цього він не контролюється державою від початку 1990-х. Приблизно 96 % українців є власниками свого житла. Це дуже велика цифра, наприклад, у Німеччині мають житло у власності тільки 30% мешканців. В Україні ми ніби володіємо своєю квартирою, але зовсім не володіємо ситуацією на нашій вулиці, а виявляється в цій історії існує парадоксальне співвідношення.  

«Забудовники в Україні не мають ніяких факторів, які б їх стримували, – розповідає Ігор Тищенко, експерт з міського розвитку проєкту «Нова житлова політика». – Держава ліквідувала свої житлові фонди, такі як гуртожитки, наприклад, і зараз не має контролю над житловим ринком. Насправді в українському законодавстві є поняття «соціальне житло» і прописане те, що людина має право на житло, але містобудівне законодавство нашого часу формувалося під впливом людей з будівельного бізнесу. З боку держави робляться кроки в напрямку допомоги людям з програмами, як «єОселя», але вони також спрямовані на те, щоб приносити прибуток забудовнику. Крім того, в Україні не врегульований ринок землі. Бізнесменам не важко отримувати в оренду державну чи комунальну землю майже за безцінь і приватизовувати її через корупційні схеми. В багатьох країнах найбільші стримуючі фактори від хаотичної забудови – це вартість землі та оподаткування землі. А якщо ринок неврегульований, хто буде знижувати ціни на житло? В таких умовах, де немає податку на нерухомість, податку не екологічність матеріалів, наприклад, можна робити що завгодно».

Справа в тому, що в багатьох країнах податок на нерухомість сплачується як відсоток від вартості об’єкту. Тому всі весь час знають, скільки коштує їхнє житло і скільки вони мають заплатити за нього цього року. Такий податок наповнює місцевий бюджет. В Україні податок мають платити лише власники дуже великих житлових площ і вираховується він залежно від квадратури помешкання і ніяк не пов’язаний з вартістю майна. Таким чином, в Україні можна мати у власності хоч 50 невеликих квартир і не платити за них жодної копійки податків. Тому немає стимулу продавати їх чи здавати в оренду, немає постійної незалежної оцінки вартості. Відповідно, ціни формуються непрозоро, а багато об’єктів в принципі вилучені з ринку, бо їхні власники можуть чекати роками – вони нічого не платять за утримання цих квартир.

«В теорії урбаністики є така теорія, що в місті, де змінюється міське середовище мають отримувати дивіденди всі зацікавлені сторони, – розповідає Ігор Тищенко. – Але у влади є свій інтерес, і через медіа вона вибудовує таку думку, що «місту потрібно розвиватись». Але що таке розвиток, і хто буде стояти за ним? Зараз київська влада ділиться на Міську раду і Міську адміністрацію. У обох цих структурах є люди, у яких є конкретні бізнес-інтереси – хтось з них власник будівельної компанії, хтось власник землі під забудову, і тому подібне. Взагалі, нічим така ситуація не відрізняється від інших міст, навіть в Європі. Але саме такий інтерес людей у владі гальмує прийняття зонувальної документації, де можна будувати, а де заборонено. Редакція нового генплану була запущена, а потім закинута. Містобудування, зміна міського простору – це завжди компроміс між інтересами різних груп. Це можуть бути соціальні групи, чи етнічні, або групи з бізнес-інтересами, чи з інтересами держави, але вони повинні завжди діяти на пошук компромісу. Тільки якщо знайдений баланс, можна ефективно керувати містом і забезпечувати потреби громади».

Порівнюємо досвід

Відмінність українських умов, в яких існує ринок житла, від американських реалій досить сильна. Через законодаство, але й через те, що місцева влада у Штатах не зважується закривати очі на знищення пам’яток архітектури чи зелених зон, як це з легкістю робиться в сучасному Києві. Ми маємо пропонувати механізми для розвитку міста, але не жертвуючи останніми парками, де регулярно знищуються дерева.

«Міста повинні намагатися рости швидким, але узгодженим способом – каже Cоломія Ґонґадзе. – Також ми повинні мати політичну волю для прийняття важких рішень. Якщо ви запропонуєте збудувати багато нового житла в малонаселеному районі біля станції метро, люди, які там живуть, можуть протестувати, тому що їм подобається жити поблизу метро. Але майбутні мешканці, які потребують житла не задіяні у цій дискусії. Звісно, дуже важко порівнювати житлові потреби США та України. Я б не хотіла пропонувати українським містам позбутися всіх обмежень на забудову. Хороша житлова політика залежить від балансу між потребою у великій кількості доступних помешкань та іншими факторами, такими як навколишнє середовище та історичний характер міст. У випадку зі США я вважаю, що такі правила, як збереження історичних пам’яток, надто суворо застосовуються та є багато зловживань, щоб блокувати будівництво житла. Ці правила існують, тому що у 20 столітті ми зруйнували багато наших міст, щоб побудувати зокрема автомагістралі. Розвиток міст в Україні є захоплюючим, і саме планувальники мають прийняти правильні рішення щодо того, як створити достатньо житла для всіх, зберігаючи зелені та придатні для життя місця».

«В Берліні є цілий ряд прекрасних парків, які виникли на місцях зруйнованих вокзалів, товарних станцій, промислові забудови, – розповідає Ігор Тищенко. – Через те, що місто було розділено Берлінським муром, ці території були занедбані. Потім місто об’єдналось, почалися приватизації та забудова територій. В ряді випадків місцеві активісти відбили деякі території від забудови. Але тепер виклик для великого міста лишається той, що житло – недоступне. Ціни на нього високі, всім охочим квартир не вистачає, і зараз поновились дебати про те, чому на тих занедбаних територіях зробили парки, наприклад. Нефункціонуючий аеропорт Темпельгоф в Берліні колись хотіли забудувати, але група активістів це не дозволила, і зараз це дуже популярний громадський парк. Але наразі ініціюється питання про повторний референдум, який дозволить побудувати тут житлові будинки для людей, які цього потребують. Власне ті, кому потрібне житло, виступають як YIMBY, а місцевий актив –  це NIMBY. Міський розвиток це завжди компроміс, пошук оптимального рішення, яке влаштує всіх стейкхолдерів, і буде при цьому соціально сталим, екологічно нейтральним. А в Україні такі рішення мають ще забезпечувати проблеми захисту, та інші. Я не можу сказати чи рух YIMBY, чи рух NIMBY правий на 100%. Крім того, я не хочу, щоб забудовували озеро на Виноградарі, де живуть мої батьки, але я також розумію, що зараз тисячам людей немає де жити. Але важливо, щоб у цьому компромісі, якщо дозволяти будівництво в зеленій зоні, точно мають бути враховуватися такі поняття, як сталість, економічна доцільність і соціальна справедливість».