Не іпотека, не оренда, не купівля: які способи отримати житло існують у різних країнах?

Орендувати квартиру, оформити іпотеку, придбати самостійно житло, стати в чергу на квартиру, отримати місце в гуртожитку, отримати спадок або подарунок — ось, здається, всі способи розв’язання питання власного житла для українців. Проте в багатьох країнах є інші, більш екзотичні способи оселитися в квартирі чи будинку. Так, у Швеції можна придбати право на проживання в помешканні, в Сполучених Штатах виграти знижку на оренду, а в Південній Кореї жити без орендної плати два роки. Далі детальніше про ці та інші способи.

Бостадсретт (Bostadsrätt): придбати право на проживання 

У Швеції існують будинки, які належать асоціаціям, кооперативам — Bostadsrätt. Це багатоквартирні будинки, таунхауси, а часом й окремі будинки, які законно є власністю економічної асоціації з управлінською радою. Для того, щоб жити в цій квартирі потенційний покупець мусить подати заявку на членство. Управлінська рада затверджує кожного нового члена, який після схвалення купує не саму квартиру, а оплачує членство в асоціації. Разом з цим він отримує частку власності юридичної особи та безстрокове право проживання в будівлі. 

Окрім оплати за членство в асоціації, кожен окремий член сплачує також щомісячний внесок, який покриває обслуговування та страхування будівлі. У багатьох випадках отримання частки в асоціації включає обов’язки за іпотекою, які необхідно погасити. Інформація про поточний стан іпотеки включена в річний звіт асоціації. Зазвичай, купівля частки в Bostadsrätt дешевша за придбання власного житла, але для прийняття остаточного рішення про членство потрібно прочитати статут та щорічний звіт, щоб розуміти всі витрати асоціації – щомісячні внески можуть бути досить великими.

Члени Bostadsrätt можуть персоналізувати своє помешкання на свій смак. Дозволено фарбування, декорування та встановлення обладнання без необхідності в спеціальних дозволах. Проте членство також вимагає відповідальності за обслуговування та догляд за всім в межах власності, включаючи підлоги, двері, кухонні шафки та побутові прилади. Членство в асоціації також дає право брати участь у прийнятті рішень щодо обладнання будівлі і двору. Щоб здійснити значні зміни в будівлі чи на зовнішній території, потрібно отримати затвердження від ради асоціації. Також жоден власник не може здавати своє житло в оренду без попереднього дозволу ради.

Ідея Bostadsrätt полягає в тому, що всі члени можуть «придбати» власність за собівартість без зовнішнього власника, який би забирав прибуток. 

Кооперативне проживання в Німеччині

Система кооперативного проживання подібна до Bostadsrätt, але дещо відрізняється. Квартири також належать членам кооперативу, до якого потрібно долучитись стартовим внеском. Щомісячна плата зазвичай помірна і майже не збільшується, проте дає безстрокове право жити у квартирі. 

Такий кооператив можна покинути, отримавши свою частку в грошовому еквіваленті назад. Вартість частки для кожного кооперативу різна, залежить від міста, розташування та умов житла.

З основних плюсів такого варіанту в порівнянні з орендою— помірні витрати, які працюють в інтересах мешканців будинку; довічне право на проживання без загрози продажу квартири чи будинку; адаптація житлового простору під потреби мешканців.

Деякі житлові кооперативи мають свої внутрішні фінансові інститути. Члени вкладають свої заощадження у ці інститути для середньо- та довгострокових інвестицій зі збільшеною ставкою в порівнянні з комерційними банками. Це забезпечує кооператив необхідними фінансовими ресурсами для модернізації та утримання будівель.

Проте у великих містах Німеччини, наприклад Берліні, знайти вільну квартиру в житловому кооперативі досить складно. Люди, які шукають помешкання з таким видом власності зазвичай купують акції декількох різних кооперативів, таким чином займаючи місце в черзі, а далі чекають, коли звільниться квартира в якомусь з них. Після цього акції в решті кооперативів можна повернути і отримати назад свої кошти.

Безоплатна оренда в Південній Кореї

В Кореї є популярна система «jeonse». Її суть полягає в тому, що орендарі вносять початковий депозит у розмірі 60-70% від вартості житла. Після цього вони мають право жити у квартирі протягом двох років без сплати оренди. Після двох років власник житла повністю повертає депозит орендарям і вони можуть переїхати. 

Зазвичай такою системою користуються молоді люди віком 20-30 років, які не мають достатньо грошей для купівлі власного житла. Суму депозиту вони беруть в кредит банку, а протягом двох років виплачують у банк відсотки, які зазвичай менші за оренду плату в Кореї. Після завершення двох років, вони віддають в банк депозит, який їм повертає власник житла.

Для власників квартир ця система також вигідна, адже протягом двох років вони можуть використовувати цей депозит на власний розсуд. Вкладати в нове житло або інші проєкти. Багато власників купують одне житло, а далі використовують гроші за системою «jeonse» від орендарів для покупки ще одного помешкання, і таким чином мають інвестиції для збільшення статків.

Проте за останні роки відсоткові ставки в банках почали зростати, тому багато орендарів відмовляються від системи «jeonse» на користь звичайної оренди.

У випадку банкрутства власника житла і неможливості повернути депозит, орендар має перший пріоритет і входить до кредиторів, яким потрібно повернути гроші першими. Проте повернення боргу можна чекати роками, що означає, що орендарі повинні самостійно повернути кредит в банк.

Загалом ця форма оренди підкреслює, що багатьом молодим південнокорейцям надзвичайно складно забезпечити собі житло в сучасних умовах.

В Америці в лотерею можна виграти низьку вартість оренди

В Нью-Йорку та інших містах США існує лотерея, в яку розігрують «доступне житло» в оренду. «Доступним» вважається житло, вартість якого становить приблизно одну третину доходу мешканця. У Нью-Йорку вартість оренди висока (в середньому 3,6-3,8 тисячі доларів на місяць за однокімнатну квартиру), тому місто організовує різноманітні ініціативи для забезпечення доступу до доступного житла. Одна з них — це лотерейна система. Орендні ціни для квартир, які доступні через лотерею на житло в Нью-Йорку, зазвичай суттєво нижчі від ринкових, що робить їх дуже популярними. Зазвичай на кожну доступну квартиру подають заявки понад 500 осіб.

Заявку на лотерею можуть подавати орендарі з низьким та середнім рівнем доходу. Місто використовує медіанний рівень доходів для визначення сімей, які можуть претендувати на конкретні помешкання за програмою доступного житла.

Колишній мер Нью-Йорку Білл де Блазіо починаючи з 2014 року обіцяв побудувати і зберегти сотні тисяч доступних помешкань. У 2013 році в лотереях брало участь лише 2,300 житлових одиниць, у 2019 ця кількість сягала вже 5,650 помешкань.

У квітні 2017 року в Нью-Йорку прийняли нову версію закону, відому як програма «Доступне житло». Загалом, новий закон спрямований на надання податкових пільг забудовникам, які готові забезпечувати не лише доступне житло, а й вищі зарплати своїм будівельникам.

Заселення в порожні будинки в Іспанії

1994 року в Іспанії прийняли закон «Ley de Arrendamientos Urbanos» (Закон про міську оренду), який був покликаний допомогти вразливим верствам населення. У рамках закону людям дозволяється заселятися в покинуті, або незаселені приміщення. Після цього їм потрібно довести, що вони користуються цією власністю протягом певного періоду часу. 

У 2008 році ситуація з заселенням в порожні будинки набула більших масштабів. Внаслідок економічної кризи, що виникла через бульбашку на ринку нерухомості, в Іспанії залишилось сотні порожніх та недобудованих будівель. В них почали заселятись люди, яких захищає закон «Ley de Arrendamientos Urbanos». І хоча сам закон був покликаний захищати людей у складних життєвих обставинах та в умовах нестачі житла, наразі частиною суспільства вважається, що він вийшов з-під контролю і деякі люди, яких в Іспанії називають «окупас» (тобто окупантами), почали вдиратись в порожні будинки, у яких є власники. Найчастіше це будинки для відпочинку. 

З 2015 по 2020 рік кількість кримінальних скарг проти сквотерів зросла на 40%. У 2020 році органи влади отримали 14 675 скарг на «окупацію» житла. За перших 9 місяців 2021 року до поліції звернулось 13 389 постраждалих віж сквотерів.

Виселити «окупас» не так просто, адже іспанські закони забороняють насильно виселяти когось з будинку без рішення суду. Для людей, в чиє помешкання заселились незаконно, це спричиняє велику кількість проблем, серед яких необхідність доводити правоохоронним органам неправомірність заселення та кількамісячний судовий процес. Водночас люди, які скористались порожнім житлом, керуючись законом 1994 року, можуть довести в суді законність своїх дій.

• #Житло