Як ринок оренди житла в Берліні опинився в руках однієї компанії, а місто втратило сотні мільйонів євро податків

Берлін відомий як місто, де абсолютна більшість населення орендує житло – близько 85% його жителів. Протягом останніх 15 років ціни на оренду тут виросли у кілька разів. Особливо в районах, де мешкають менш забезпечені містяни. Справа в тому, що в Берліні почався розпродаж комунального житла приватним компаніям. Ці корпорації стали підвищувати ціни на помешкання кожні два роки. Оренда стала значно дорожчою і багато жителів міста втратили можливість винаймати оселі. 

Ефект такої політики можна побачити на прикладі району Kottbusser Tor, який був істотно перебудований у 1960-х і 1970-х роках. Раніше там знаходився осередок турецької громади Берліна. Але розташування району в центрі стало привабливим варіантом для молоді, що переїжджала у місто. Тому з 2010 року середня орендна плата там зросла на 86%. Внаслідок цього більшість турецьких сімей виїхала з району. Детальніше про функціонування ринку оренди в Берліні «Хмарочос» уже розповідав раніше.

Боротьба за зниження орендної плати

У 2019 році муніципалітет ухвалив закон про «заморожування» орендної плати на п’ять років. Відтоді ціни на оренду житла не мали б перевищувати встановлені ліміти. Також орендодавцям заборонили стягувати орендну плату, яка за розміром перевищує попередні. Водночас, на думку критиків закону, «заморожування» цін не дозволяло б орендодавцям вкладати гроші в необхідну реконструкцію осель.

Закон поширювався на півтора мільйони квартир. Але згодом Конституційний суд Німеччини скасував «замороження» орендної плати. Тому наступною спробою зупинити зростання орендної плати в місті став референдум у 2021 році. На ньому жителі Берліна проголосували за соціалізацію житла – тобто перехід близько 240 тис. квартир найбільших орендодавців у державну власність. Ініціювала голосування група активістів Deutsche Wohnen & Co. Enteignen, чия назва означає «експропріювати Deutsche Wohnen».

Монополізація ринку оренди житла

Компанія з нерухомості Deutsche Wohnen є величезним конгломератом і найбільшим орендодавцем житла у Німеччині. Як пояснює The Berliner, порівняно з багатьма іншими містами, великі житлові корпорації володіють величезною частиною Берліна. Зокрема, у власності Deutsche Wohnen перебувало близько 150 тис. квартир, з яких 113 тис. – на території Берліна. Однак такі компанії зазвичай пропонують погані умови для своїх орендарів, перетворюючи соціальне житло на кондомініуми (оселі з кількома власниками), недоукомплектовуючи персонал і наймаючи прибиральниць чи майстрів через субпідрядників.

Але у 2021 році хвилю обурення активістів викликала ще одна подія. Стало відомо про об’єднання Deutsche Wohnen з другим найбільшим орендодавцем у країні – компанією з нерухомості Vonovia. Як розповідає Bloomberg, коріння Vonovia бере свій початок 100 років тому, коли житлові компанії будували оселі для працівників німецької залізниці та промисловості. Після злиття компанія стала володіти понад 500 тис. квартир у Берліні. Для забезпечення політичної підтримки угоди, Vonovia і Deutsche Wohnen пообіцяли обмежити регулярне збільшення орендної плати до 1% на рік протягом наступних трьох років.

Ухилення від сплати податків

За поглинання гіганта у сфері нерухомості Vonovia заплатила близько 19 мільярдів євро. Після придбання Deutsche Wohnen у 2021 році, Vonovia була б зобов’язана сплатити у бюджет Берліна податок з купівлі нерухомості, а також більшу частину податку на передачу власності. Це становить кілька сотень мільйонів євро. Проте, як повідомляє Tagesspiegel, через юридичний «трюк» компанії Берлін втратив ці можливі податкові надходження. 

Уникнути виплат великої суми коштів Vonovia вдалося завдяки Share Deal – типу угоди, коли продаються акції замість активу компанії. Тобто конгломерат свідомо не придбав нерухомість Deutsche Wohnen, а купив лише 87% акцій компанії, до яких належала і нерухомість. А оскільки в законодавстві у разі укладання угод з акціями верхня межа для обов’язкової сплати податків становить 90%, Vonovia змогла уникнути виплат сотень мільйонів євро. Тільки зараз компанія планує остаточно викупити всі акції Deutsche Wohnen та вивести їх з ринку. 

Однак стратегія могла провалитися, оскільки за законом частка власності не може перевищувати 90% протягом наступних десяти років. А наразі пройшло лише три. Тому, щоб уникнути проблем, Vonovia передала 20% акцій Deutsche Wohnen компанії Apollo, з якою створила спільне підприємство. Це коштувало понад один мільярд євро. Після такого кроку кількість акцій Vonovia у Deutsche Wohnen знизилася до 67%. Тож тепер група може придбати решту акцій дочірньої компанії без ризику сплати податків, адже все одно володітиме менше 90%.

Цікаво, що компанія навіть не приховує своїх намірів. Vonovia назвала заплановану угоду «логічним останнім кроком до об’єднання компанії». Тепер провідні політики Берліна критикують цю схему та обіцяють змінити податкове законодавство, яке робить можливими подібні юридичні «хитрощі». А проблема для громадськості й активістів, які боряться за доступне житло, стала ще більшою.

• #Житло