Що таке невдале планування квартири? Показуємо на 5 кейсах

Правильний зонінг у планувальному рішенні є ключовим чинником за великою кількістю факторів: варіативності сценаріїв використання, комфортності проживання, ліквідності обʼєкту нерухомості та багатьох, на перший погляд, неочевидних характеристик. 

«Хмарочос» попросив експерта в сфері нерухомості Броніслава Чумака підготувати чек-лист, який стане у нагоді тим, хто вперше постав перед вибором майбутньої домівки та чому неправильний вибір може стати головним болем у майбутньому. Розпочнемо з опису ключових факторів, чому грамотний вибір планування сьогодні – запорука зведених до мінімуму клопотів в майбутньому.

Функціональність та комфорт

Раціональне використання простору

Зонування допомагає ефективно використовувати квадратні метри, створюючи в межах одного помешкання зручні зони для різних потреб та сценаріїв використання (відпочинок, заняття спортом, робота, прийом їжі, організація місць зберігання речей непостійного використання тощо).

Розподіл денних/загальних та нічних/інтимних зон та продуманість логістичних сценаріїв

Розмежування спальних кімнат з зонами кухні й вітальні, уникнення транзитних маршрутів до зон загального користування, забезпечать приватність, що особливо важливо для сімей з дітьми або коли в межах одного помешкання живуть кілька поколінь однієї родини. Якщо зонування сплановане неправильно, мешканці можуть постійно стикатися з незручностями: шум із вітальні у зоні відпочинку тощо.

Ергономіка та адаптивність

Нестандартна архітектурні рішення та форми – це, звичайно ж, круто, але варто памʼятати – ви не кондиціонер і не житимете на фасаді, тому уникайте планувальних рішень з великою кількістю геометрично неправильних форм та несучих конструкцій, що виникли в наслідок реалізації сміливих ідей архітектора. Навряд чи приємними будуть цифри кошторису з виготовлення меблів за індивідуальними замірами, оскільки більшість стандартних рішень або ж не ставатимуть в стик, або ж загалом – не вміщатимуться у запланованій зоні.  

Комфортні розміри зон

Невиправдано маленькі кухні або ванні кімнати знижують зручність проживання й унеможливлять комфортні посиденьки з друзями. А непродумане розміщення меблів через невдалий зонінг також порушуватиме ергономіку простору та створювати візуальне навантаження, особливо, коли мова йде про невеликі за площею квартири.

Естетика та просторове сприйняття

Зв’язок зон між собою. Грамотне зонування створює відчуття цілісності, гармонії та простору. Наприклад, відкриті планування популярні завдяки плавним переходам між зонами. Уникайте зайвих стін та непотрібних дверей – це візуально “ріже” простір помешкання, ба більше – ви власноруч позбавите себе джерела природного освітлення в новостворених “ізоляціях” та створите собі зайві темні та незатишні простори. 

Ліквідність нерухомості та її купівельна привабливість

Квартири з продуманим зонуванням та зведеним до мінімуму обʼємом нефункціональних метрів значно легше продати, адже жоден з нас не хоче переплачувати тисячі за «коридори». Варто врахувати, що при формуванні бюджету майбутніх інвестицій в нерухомість, похідними суттєвих змін в плануванні, зазвичай стають й суттєві додаткові витрати на їх реалізацію.  

Але годі теорії і перейдемо до практики й пропонуємо розібрати кілька кейсів. 

Кейс №1. Трикімнатна квартира площею 91м2

Які недоліки звертають на себе увагу при детальному розгляді зазначеного планування.  

1. Велика кількість зайвих стін, що призвело до того, що конфігурація здавалось би майбутньої комфортної оселі, скоріше нагадує порізаний на окремі кабінети офіс і допоміжні приміщення. Офіс, в якому понад 20% площі формують коридори та тамбури. І за сукупною площею перевищують площі умовної кухні у зазначеному плануванні. 
2. Проектант, вірогідно, перечитав твір Володимира Короленка «Діти підземелля», бо як інакше пояснити відсутність вікон, що позбавляє дітей природного джерела світла? 
3. У квартирі, де в конфігурації «нарізані» три кімнати, забудовник передбачив лише один с/в, де за його площею, є можливість розмістити ванну або душову кабіну. Тобто. За умови проживанні в ній більше 2 осіб, кожного ранку та вечора “ванна” буде доступна лише за попереднім записом або в порядку живої черги. 
4. Не передбачили ані господарського блоку, ані гардеробу для зберігання речей сезонного використання. 
5. Автономні кухня та вітальня – перший маркер того, що автори проекту застрягли в текстурах радянських ГОСТів і абсолютно випадають із контексту сучасних трендів і запитів кінцевого споживача до майбутньої оселі. Більше того – це є й маркером того, що авторами не продумані поведінкові сценарії майбутніх мешканців в межах самої квартири. 

Кейс №2 – однокімнатна квартира площею 50м2

Здавалося б — ідеальні передумови для 1-спальневої квартири. І на перший погляд, ергономіка здається непоганою:

• мінімум не функціональних метрів
• чітке розмежування денної та нічної зон, з правильним пропорційним розподілом
• і гостьовий с/в і гардероб є 

Але, є «але». Інакше в нашому хіт-параді цього планування не було. Ми бачимо чергову спальню кімнату без джерела природного освітлення! Звичайно, є доволі суттєва кількість інтровертних людей, для котрих спальня – це свого роду печера-сховок і чим більш інтимною вона буде, тим краще. Але стандарти і вимоги ДБН трохи інакше трактують поняття «житлова кімната» і чітко вказують який мінімальний проміжок часу має бути денне природнє освітлення у зазначеній кімнаті.

«Так це ж можуть бути апартаменти і там не діють вимоги ДБН, передбачені  в межах житла!» – скажете ви, і матимете рацію. Але чи не ті ж люди, котрі потребують комфортних умов, житимуть в цих самих апартаментах? 

Змінивши зонінг, шляхом перенесення «спальної кімнати» до дальнього вікна, лишаючи блокування з майстер с/в, лишивши його на тому ж місці, але зробивши точку входу в до нього, забудовник одразу міг би вивільнити простір праворуч від вхідної групи до апартаментів. А спільну зону кухні-вітальні достатньо було б просто віддзеркалити, аби робоча поверхня кухні не межувала однією стіною із інтимною зоною і для всіх було б щастя. 

«Так у нас вентканали і мокрі точки тоді будуть зміщуватись!» могли б почути у відповідь від проектантів на своє зауваження комерційний департамент. Звичайно, вони будуть праві. Але ж і тут можна на етапі формування технічного завдання на проектування та формування квартигрофії попередити появу подібних лотів, а технологічні шахти для комунікацій запроектувати таким чином, аби вони не створювали перешкод адекватному зонінгу майбутній лотів.

Кейс №3. Двокімнатна квартира площею 59м2

Планування, де єдиний плюс – це велика кількість вікон, а відповідно й джерел природного освітлення. Все інше – маркер абсолютної не продуманості сценаріїв логістики та ергономіки простору. 

• один с/в на квартиру з прогнозованими 3 мешканцями, наслідком чого стануть черги не тільки для «банних процедур», але й в туалет
• зона зберігання одягу та речей сезонного використання розташована в транзитній зоні, що передбачає зайву логістику і створюватиме незручності для перебуваючих у вітальні
• Одна зі спалень не буде повноцінною інтимною зоною через відсутність відмежування та збереження візуальних контактів із гостьовою зоною вітальні 

Кейс №4. Двокімнатна квартира площею 59м2

Дане планування – ідеальний вибір для дорослого сина, котрий ніяк не може пройти сепарацію з матірʼю, бо інакше просто неможливо пояснити рішення проектної команди забудовника зробити одну з кімнат транзитною. Певне, головний проектант проживаючи у парадигмі радянських планувань з прохідними кімнатами, дуже болісно переживає розлуку із сином і дане планування стало відзеркаленням її душевного болю. Принаймні, мама-проектант передбачила гостьовий санвузол, певне, аби «невісткам» коли приходитимуть на оглядини, було куди зайти припудрити носик.

Кейс №5. 1-спальнева квартира площею 172 м2

Якщо ви гедоніст-одинак, який займається стрільбою з лука або любить кидати мʼяча собаці – це планування саме для вас!

Що ж, давайте підібʼємо підсумки, які можливі наслідки недбалого підходу під час вибору планувального рішення

Втрата корисної площі. Памʼятайте, що забудовник не дає -50% на неефективні «коридорні» квадртані метри і завжди рахуйте у яку суму для вашого гаманця обійдеться 15 метрів «передпокою». І звичайно ж, памʼятайте, що ваша готовність сплачувати за зайві метри не є гарантією тому, що за них готові будуть сплачувати бажану вами суму у разі можливого перепродажу.  

Порушення інсоляції та штучне зменшення наявного простору. Зайві стіни візуально зменшуватимуть просторове та візуальне сприйняття вашої квартири. Розташування спальні на тіньовій стороні або вітальні без доступу до денного світла напевне не додасть затишку оселі. 

Побутовий дискомфорт. Якщо спальня межує із ліфтовою шахтою або вхідною зоною, навряд ця кімната подарує вам комфорт та можливість усамітнитись та відпочити.

Складнощі у подальших операціях з нерухомістю. Нелогічне чи незручне планування суттєво звузить аудиторію покупця, що робить житло менш ліквідним.

Недостатнє опрацювання зонінгу при проектуванні квартири — це ризик для обох сторін: мешканці отримують незручний простір для життя, а власники втрачають гроші та час під час продажу. Зонування має враховувати ергономіку, естетику та мінливі потреби сучасної людини, щоб нерухомість залишалася ліквідною та функціональною.