Елітні квартири в оточенні нічого та видом в нікуди

Дорогі квартири в преміальному житловому комплексі бізнес класу, але в оточенні нічого та видом в нікуди. Як забудовники маніпулюють в рекламі власних проєктів?

Проблематика 

«Класова проблема» на українському ринку нерухомості існує дуже давно, а її причиною є відсутність затвердженого класифікатору та прозорої сегментації новобудов. Прогалина у відсутності загально прийнятних критеріїв ранжування призвела до поширення практики маніпуляцій забудовниками, де окремі кейси ставали предметом жвавих дискусій як всередині професійної спільноти, так і на ринку кінцевих споживачів.

На що звертати увагу, за якими критеріями формувати обʼєктивну оцінку проєкту аби не стати жертвою рекламних «прийомів» забудовника?

Історія та передумови

Яка природа походження усіх цих «комерційно-рекламних» махінацій і чи були спроби впровадити чітке розмежування, що враховувало б максимум критеріїв та звело можливі «маневри» нанівець? 

Перші потуги «встановити правила гри» відбулися у 2007, коли гравці галузі під егідою діючої на той момент Української будівельної асоціації (УСА) ініціювали розробку класифікатора. Тоді УСА запропонувала ринку таку класифікацію проєктів: соціальне житло, економ, бізнес, преміум та делюкс. Та чи можна її було вважати певним бенчмарком у ранжуванні класів проєктів? На мою думку — ні. Вона, звичайно, враховувала як будівельні, так і технічні характеристики, але житловий комплекс — це сукупність великої кількості параметрів та атрибутів, які не обмежуються лише якістю матеріалів та ТЕПами* проєкту». (* – техніко-економічні показники обʼєкта будівництва). Головним критерієм, який визначав клас об’єкта, була, звичайно ж, локація. Але це одразу стало «ахілесовою пʼятою» класовості, тому шо проєкт, незалежно від своїх параметрів та характеристик, апріорі міг вважатися преміумом або делюксом якщо знаходився в умовному центрі міста. Звичайно, що до уваги брались також якість матеріалів, кількість паркомісць, але все одно класифікатор УСА не можна було вважати вичерпним документом для визначення класу проєктів. 

Вже на стику 2010-х, відбулась друга спроба запровадження, коли Конфедерація будівельників України запропонувала нову класифікацію, що передбачала диференціацію чотирьох класів: економ, комфорт, бізнес та преміум. Згодом почали виділяти ще два проміжні сегменти: комфорт плюс і бізнес плюс. Ну майже як в пісні української виконавиці «я тебе кохаю, але не зовсім».  Але й у даному випадку класифікацію проєктів житла не вдалося погодити усіма учасниками ринку і закріпити на законодавчому рівні. І що в сухому залишку? Неформальна класифікація несла виключно рекомендаційний характер, а вкупі з розвитком ринку та конкуренцією за покупця, розмила умовні межі класів ще більше, що жодним чином не сприяло тому, аби потенційний покупець міг із легкістю розплутати цей гордіїв вузол, а гравцям галузі створила ідеальне «поле для маневрів» аби адаптувати цю саму класовість під власні проєкти. 

Останніми роками все частіше ми стаємо свідками того, як у гонитві за покупцем, забудовники задля задля підвищення привабливості власних проектів даються до хитрощів у позиціонуванні та рекламі своїх проектів, а подекуди — свідомого викривлення реальності, видаючи бажане за дійсне. 

Наслідки

Для ринку споживача 

Маніпуляції забудовників: Без чітких критеріїв забудовники можуть довільно класифікувати свої проекти, завищуючи їхню вартість та не відповідаючи заявленим характеристикам.

Ускладнення процесу прийняття рішення: Покупцям доводиться витрачати більше часу і зусиль на пошук інформації та аналіз пропозицій.

Ускладнення порівняння об’єктів: Відсутність єдиних стандартів унеможливлює об’єктивне порівняння різних житлових комплексів, що ускладнює вибір для покупця.

Ризик невідповідності очікуванням: Покупці ризикують придбати житло, яке не відповідає їхнім очікуванням щодо якості, комфорту та інших, на перший погляд, незначних характеристик.

Складнощі з оцінкою вартості: Відсутність чіткої класифікації ускладнює визначення ринкової вартості житла.

Для галузі 

Нездорова конкуренція: Відсутність чітких правил гри стимулює недобросовісну конкуренцію між забудовниками, що призводить як до зниження загальної якості житла, так і до її не обГ.

Недовіра до ринку: Рівень довіри до ринку нерухомості загалом, а не до окремих його гравців знижуватиметься, оскільки покупець не зможе бути впевнений в якості та відповідності ціні житла, яке він купує.

Ускладнення регулювання ринку: Відсутність єдиної класифікації ускладнює державне регулювання ринку нерухомості та розробку ефективних механізмів захисту прав споживачів.

Гальмування розвитку галузі: Відсутність прозорості та довіри може стримувати інвестиції в сектор нерухомості.

Запровадження чіткої класифікації житлових комплексів – це складний і багатогранний процес, який вимагає спільних зусиль держави, бізнесу та громадськості. Однак, це є необхідним кроком для розвитку ринку нерухомості в Україні та підвищення якості життя громадян.

Шляхи вирішення 

Запровадження чіткої класифікації житлових комплексів в Україні – це складний процес, який вимагатиме узгоджених дій як гравців галузі, так і державних органів, що регулюють діяльність самої галузі. Давайте розглянемо можливий комплекс заходів, що може бути реалізований у вирішенні даної проблематики.

1. Розробка національного стандарту

• Створення робочої групи з представників:

• Державних органів (Міністерство регіонального розвитку, Державної інспекції архітектури та містобудування, Державна служба України з питань захисту прав споживачів);
• Профільних асоціацій гравців галузі;
• Експертів у сфері будівництва та нерухомості;
• Представників споживчих організацій.
• Створення чек-листа критеріїв класифікації, які враховуватимуть:

• Локацію: розташування комплексу та наявну інфраструктуру;
• Технічні характеристики: якість будівництва та матеріалів, інженерних систем, енергоефективність комплексу тощо;
• Планування: асортименту матрицю планувальних рішень, їх баланс та якісні характеристики;
• Інфраструктура: як локації, де передбачається реалізація проєкту, так і його самого, де враховуватимуться як якісні так і кількісні характеристики та показники.
• Процедура сертифікації: Розробка процедури сертифікації житлових комплексів, яка підтверджуватиме їх відповідність встановленим стандартам.

2. Залучення професійних асоціацій

• Роль асоціацій: Професійні асоціації забудовників та девелоперів, агентів з нерухомості та ріелторів можуть розробити й затвердити класифікатор та запровадити його серед своїх учасників.
• Співпраця з державою: Асоціації можуть співпрацювати з державними органами для узгодження своїх стандартів з національним стандартом.

3. Інформування споживачів

• Інформаційні кампанії: Проведення широких інформаційних кампаній для підвищення обізнаності споживачів про критерії класифікації житлових комплексів.
• Онлайн-платформи: Створення онлайн-платформ, які дозволять споживачам порівнювати різні житлові комплекси за встановленими критеріями.

4. Державне регулювання

• Законодавчі зміни: Внесення змін до законодавства, які передбачатимуть обов’язкову класифікацію житлових комплексів відповідно до встановлених стандартів та юридичну відповідальність гравцями галузі у разі невідповідності проекту заявленим характеристикам.
• Контроль за дотриманням стандартів: Створення ефективної системи контролю за дотриманням гравцями галузі встановлених стандартів.

Що дадуть ринку фундаментальні зміни в цьому аспекті?

• Посилить довіру споживачів: Споживачі зможуть легко порівнювати різні пропозиції та обирати житло, яке відповідає їхнім потребам.
• Стимулюватиме конкуренцію: Гравці галузі будуть змушені підвищувати якість своїх продуктів не в маркетинговій упаковці, а в реальних параметрах, аби відповідати очікуванням і зростаючим стандартам споживачів.
• Спростить регулювання ринку: Державним органам буде легше контролювати якість будівництва та захищати права споживачів.

Та поки ми живемо в парадигмі «маркетингових інструментів», а не «нормативних показників», експерт наводить перелік критеріїв, які необхідно детально вивчити в контексті розгляду кожного окремого житлового комплексу під час вибору майбутньої домівки:

• Локація: її транспортна доступність, інфраструктура району та її обʼєм, екологія (наявність зелених зон з одного боку і функціонуючих обʼєктів промисловості та виробництв з іншого), об’єкти безпосереднього оточення;
• Щільність забудови, технічні характеристики проєкту;
• Архітектурні рішення;
• Благоустрій та ландшафтне оздоблення території проєкту: зонінг, площі та  варіативність; 
• Планувальні рішення: їх асортиментна матриця, баланс, площа квартир та їх кількість на поверсі, їх характеристики, такі як наявність допоміжних приміщень (гардеробні, комори, пральні та ін.);
• Висота стель і розмір вікон, наявність та якість обробки квартир;
• МЗК: вхідна група, додаткові приміщення та сервіси для мешканців (гостьові санвузли, лаунжи та патіо, переговорні кімнати, дитячі ігрові простори, приміщення для зберігання візочків та мобільного транспорту), якість оздоблювальних матеріалів, системи навігації та їх комфортність із врахування майбутньої кількості мешканців;
• Інженерні рішення: ліфтове обладнання, системи вентиляції та кондиціювання, системи опалення, водопостачання та енергопостачання тощо;
• Паркінг: кількість машиномісць на відкритих гостьових паркінгах, наявність підземного або окремого паркінгу, співвідношення кількості м/м до кількості квартир, наявність місць для зарядки е-карів та ін;
• Інфраструктура житлового комплексу та найближчого оточення: об’єкти власної інфраструктури на перших поверхах житлових будинків, їх рівень, наявність соціальних об’єктів у пішій доступності;
• Системи безпеки. 

А завершити цей матеріал можна констатацією наступного твердження — декларований клас і позиціонування житлового проєкту в поточних реаліях ринку у більшості випадків є, на жаль, не більш ніж маркетинговим інструментом та визначають напевне тільки одне — вартість «вхідного квитка» в проєкт, який покупець має сплатити аби стати його частиною, але ніяк не його якісні характеристики та рівень комфорту та оточення, які отримає покупець взамін.