Як дірка в законодавстві дозволяє орендодавцям Берліна піднімати плату в 4-7 разів

Німецька столиця більше не вважається містом доступної оренди — зокрема через прогалини у законодавстві, пише у колонці для The Guardian Тім Вайт, дослідник житла, містобудування та нерівності з Вільного університету Берліна та Лондонської школи економіки.

Берлін довгий час тримав низькі орендні ставки та вилучав квартири з власності великих корпорацій, щоб контролювати ринок оренди. Приблизно 84% домогосподарств знімають житло, бо оренда була надійною, захищеною та довгостроковою — фактично на все життя за потреби.

Та за останні кілька років розгорнулася житлова криза і сягла небачених масштабів. Медіанна вартість оренди в місті лише за 2023 рік підскочила більш як на 21%. За словами Вайта, динаміка ринку нерухомості в Берліні зараз галопує чи не найшвидшими темпами у світі.

До цього призвела низка чинників, але принаймні один із них можна було б легко виправити: лазівку в німецькому федеральному законодавстві, якою користуються орендодавці. Якщо квартира здається як тимчасове та мебльоване житло, власник може обійти регуляції Mietpreisbremse (обмеження на орендні ставки та захист від виселення) та просити значно вищу плату.

Mietpreisbremse вимагає, аби «холодна орендна плата» (базова ставка без комунальних послуг) не перевищувала середню в цьому районі більше, ніж на 10%.

Однак Цивільний кодекс передбачає виключення для договорів на квартири, що здаються в тимчасове користування. Крім того, власник може стягувати додаткову плату за «меблювання» й при цьому не зобов’язаний надавати обґрунтування або розбивку цієї плати. Інші квартири в Берліні зазвичай здаються без меблів, і орендарі мусять не лише купувати власні, але й забирати їх після виселення (відповідно, велика кількість меблів роздається безкоштовно або продається за невелику ціну).

Крім того, тимчасова оренда не підпадає під дію законів про незаконне привласнення, які мають на меті стримувати Airbnb і зберігати житло на довгостроковому ринку.

Середня вартість оренди в Берліні становить 7,67 євро за квадратний метр. Портал нерухомості ImmoScout24, виявив тимчасове мебльоване житло здається в середньому за 30 євро за метр — тобто в чотири рази вище. Нерідко ціна перевищує й 50 євро. Таку ситуацію портал зафіксував у п’яти найбільших містах Німеччини.

Читайте також: Як ринок оренди житла в Берліні опинився в руках однієї компанії, а місто втратило сотні мільйонів євро податків

Виключення обґрунтовували тим, що до Берліна приїздить велика кількість працівників з-за кордону, і для них має існувати якийсь сегмент квартир із меблями на короткий термін. Однак частка цього типу оренди, зрештою, захопила більш як 50% ринку оренди в столиці та інших великих містах.

У найпопулярніших районах, таких як Кройцберг, ця частка сягає 70% від усіх орендних пропозицій. Це втричі більше, ніж десять років тому. Найбільше в цю категорію потрапляють невеликі за площею квартири, до 50 квадратних метрів.

По всій Німеччині кількість тимчасового мебльованого житла зросла на 185% з 2012 до 2022 року. Натомість кількість пропозицій довгострокової оренди зменшилася на 60%. Власники просто побачили, що зароблятимуть більше на іншому типі оренди, і зрештою весь ринок підлаштувався під зловживання законодавчим виключенням. Сформувалася ціла екосистема: платформи Wunderflats і Housing Anywhere, що пропонують саме мебльовані квартири, розширилися, консультують орендодавців індивідуально з юридичних питань і самі непогано заробляють.

Зростання цін на оренду загалом впливає на формування індексу середньої оренди Mietpreisspiegel — тобто своєю чергою і на довгострокову оренду.

Ситуація ще більше загострюється через недостатній контроль у цілому. Якщо попередній орендар не оскаржував завищену вартість оренди, то власники квартир можуть її так і лишити для наступного. Чимало орендарів — приїжджі, які не знають своїх прав, особливостей законодавства, мови.

Житлові активісти та організації, звісно, мобілізуються, наполягаючи на законодавчих змінах. Федеральна рада подала на розгляд законопроект, який зобов’язує орендодавців мебльованих квартир бути більш прозорими щодо структури орендної плати.

Але Вільна демократична партія, схоже, не підтримує ці зусилля, посилаючись на знайомий неокласичний аргумент про те, що жорсткіші правила перешкоджатимуть інвестиціям у житлове будівництво, необхідним для зниження цін. Але проти посилення регуляцій виступає Вільна демократична партія FDP.

Окремі райони Берліна намагаються самотужки виправити ситуацію. Шарлоттенбург-Вільмерсдорф, де близько 64% пропозицій є мебльованими квартирами, планує запровадити вимогу отримання офіційного дозволу на зміну цільового призначення. Так само Панков і Нойкьольн працюють над жорсткішими регуляціями. Однак рішення про фундаментальні зміни до закону про оренду житла має ухвалити Бундестаг.

«Берлін швидко перетворюється на місто, в якому потреби інвесторів та орендодавців ставляться вище за потреби орендарів», — констатує Вайт. Місто стає недоступним для тих, хто не в змозі викласти кілька тисяч за оренду — для тих poor but sexy, які й зробили Берлін Берліном.

Коментарі:

*Ці коментарі модеруються відповідно до наших правил ком’юніті