Як Україна відповідає на житлову кризу? Розбираємось із програмами та ініціативами

Щоденно російські військові знищують та руйнують житло українців. Постійні атаки та руйнування житлових об’єктів у зонах бойових дій — це частина тактики загарбницької війни, яку окупанти ведуть проти України. Цілі міста, зокрема Бахмут та Мар’їнка, знищено повністю. У багатьох інших населених пунктах, в яких велися бойові дії, знищено та пошкоджено понад половину будівель, насамперед на Київщині, Херсонщині та Харківщині. Внаслідок регулярних ракетних та дронових атак українці втрачають житло по всій Україні. До того ж сотні тисяч українців змушені були залишити свої домівки, які окупувала російська армія.

Ситуація з житлом в Україні

Київська школа економіки щорічно публікує звіт, в якому аналізує прямі збитки, завдані повномасштабним вторгненням Росії. За їхньою інформацією, станом на початок 2024 року понад 50% житлового фонду у значній кількості міст та містечок було пошкоджено чи зруйновано. Загальні збитки (на початку 2024 року), яких повномасштабна війна завдала житловим будівлям, становили $58,9 млрд. І за рік ця цифра значно зросла.

За попередніми даними обласних військових адміністрацій, станом на кінець 2023 року, загальна кількість зруйнованих або пошкоджених об’єктів житлового фонду становила близько 250 тис. будівель, з них 222,6 тис. — приватних (індивідуальних) будинків; 27 тис. — багатоквартирних будинків; 0,53 тис. — гуртожитків.

Голова Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, народна депутатка Олена Шуляк розповіла, що нині у державі існує єдине джерело верифікованих даних про знищене або пошкоджене майно — реєстр пошкодженого і знищеного майна.

За даними цього реєстру, нині в України пошкоджено 253 008 об’єктів. З цих об’єктів понад 165 тисяч можна обстежити, а 87 тисяч немає можливості обстежити (через активні бойові дії, близькість до лінії фронту, або окупацію територій). З них — понад 122 тисячі пошкоджено, а майже 16,5 тисяч — знищено. Проте це загальні цифри про об’єкти нерухомості.

З, занесених до реєстру, житлових об’єктів майже 188 тисяч — це одноквартирні будинки (приватний сектор), а понад 37 тисяч — це будинки двоквартирні та більше. І також є інформація про 662 гуртожитки, які також знищено або пошкоджено. Всього до реєстру подало заяву про пошкоджене або зруйноване житло понад 770 тисяч людей. Всі вони залишились без житла, адже їх будинки та квартири знищено, або пошкоджено. 

За словами Шуляк, до реєстру пошкодженого і знищеного майна внесено найбільше об’єктів з Харківської області — понад 41 тисяча. На другому місці Київська область — 29,7 тисячі.

Проте це лише ті об’єкти, які вдалось обстежити. Цифри не є точною аналітикою, а радше показують загальну тенденцію, каже нардепка.

Та проблеми з житлом в Україні ускладнені самою війною, а не лише безпосереднім знищенням домівок. «Хмарочос» розповідав про тенденції на ринку нерухомості — нині українці купують житло здебільшого на заході, й на останніх стадіях будівництва. 

А старший радник з питань житла УВКБ ООН в Україні Річард Еванс заявив, що в Україні й до війни бракувало доступного та якісного житла.

«Більшість житлового фонду була дуже старою: 80% будинків збудовано за радянських часів, тобто до 1991 року, і 40% українців жили у будівлях, які ніколи не оновлювалися», — сказав він.

Повномасштабне вторгнення та воєнні дії лише поглибили житлову кризу в Україні. Наприклад, нині деякі українці витрачають 87 % місячного доходу на оренду житла.

Відновлення житлового фонду

За словами Олени Шуляк, на 34 тисячах об’єктів, з внесених до реєстру пошкодженого і знищеного майна, почали відновлювальні роботи. На 11,8 тисячі об’єктів такі роботи вже завершили, каже Шуляк.

Депутатка розповіла, що якщо перевести, пошкоджене або знищене Росією житло, у метри, то втрачено понад 55 мільйонів квадратних метрів. За словами Олени Шуляк, до повномасштабного вторгнення в Україні за рік здавали в експлуатацію близько 10 мільйонів квадратних метрів житла. Тож стає очевидним, щоб відбудувати, втрачене житло, знадобиться мінімум 5,5 років. 

Та ситуація й з будівництвом нових будинків критична. Наприклад, у 2024 році в Україні здали понад 6 мільйонів квадратних метрів. Проте навіть така цифра — це показник легалізації раніше зведених приватних будинків. А загалом темпи будівництва в Україні лише сповільнюються. Серед причин — здорожчання матеріалів, вимкнення світла, мобілізація працівників до лав Сил Оборони та ризики, пов’язані з безпекою та довгостроковими витратами на будівництво. Тому порахувати час, необхідний на відновлення житлового фонду, досить складно.

До того ж крім самого будівництва, потрібно й мати гроші для зведення нового житла. Світовий банк щорічно робить оцінку збитків, завданих війною проти України. На початку 2024 року був опублікований RDNA -3, в якому оцінили загальні потреби у відновленні на 486 мільярдів доларів, з них на житловий фонд — близько 80 мільярдів доларів. Наразі банк працює над оцінкою збитків RDNA-4, й Шуляк сподівається, що для цього аналізу вони скористаються реєстром пошкодженого і знищеного майна, адже ці дані вже верифіковані. 

Програма єВідновлення 

30 березня 2022 року Мінцифри повідомило про можливість подати заявку про зруйноване житло у застосунку Дія, а весною 2023 року почала працювати державна програма єВідновлення, в рамках якої українці, чиї домівки було пошкоджено чи знищено внаслідок російської агресії, могли отримати сертифікати або гроші на відновлення чи купівлю нової домівки.

Станом на травень 2024 року 57 тисяч українців відновили чи купили нове житло за програмою  єВідновлення. Серед них й сім’я Катерини та Івана з міста Ірпінь. Їх дім, з машиною та цінними речами знищила російська армія, намагаючись окупувати Київ. Після звільнення області сім’я майже одразу подала заявку про знищене житло, а після старту програми єВідновлення отримала сертифікат сумою майже 100 тисяч доларів. За ці гроші родині вдалось придбати нове житло. Станом на зараз в ньому вже завершено ремонт.

Проте багато сімей ще чекають свої сертифікати та гроші. 

За словами Олени Шуляк, програма єВідновлення повинна покрити всі компенсації українцям, чиє житло знищено чи пошкоджено. Проте все залежить від спроможності українського бюджету покрити ці витрати.

Нардепка розповіла, що спочатку в державному бюджеті на 2025 рік на цю програму взагалі не заклали грошей.

«Ми були дуже здивовані. Тому, що програма, яка по своїй суті повертає українців додому і дає взагалі можливість жити, працювати, розвиватись в країні, фактично не отримувала свого розвитку», — згадує вона.

Тоді, за словами Шуляк, вдалось переконати уряд фінансувати цю програму. Й нині на 2025 рік її бюджет складає 19 мільярдів гривень.

На початку лютого 2025 року рада Банку розвитку Ради Європи схвалила 150 мільйонів євро на житлові проєкти. 100 млн євро – на компенсацію за знищене житло в межах програми «HOME: Компенсація за знищене житло», що існує у рамках програми єВідновлення. Це дасть можливість близько 3 000 сімей придбати нові оселі. І ще 50 млн євро – на пільгове кредитування житла для ВПО. Тобто, ще 1 460 родин зможуть отримати доступне житло за вигідними умовами (3% річних, 6% початкового внеску, до 30 років погашення).

З плюсів програми Шуляк називає прозорість. Адже й подання заявок, й бронювання сертифіката, й оплата за нове житло проходить у цифровому форматі, тому, за словами нардепки, дуже важко вплинути на чергу й суму фінансування.

Ініціатива громад

За словами Олени Шуляк, до відшкодування збитків за знищене чи пошкоджене житло можуть додаватись й місцеві громади. Вони також можуть фінансувати програму єВідновлення, закладаючи гроші, що виділятимуться для внутрішньопереміщених осіб, які проживають на території конкретної громади. Проте станом на зараз про такі рішення не відомо.

Та все ж, деякі міста ініціюють програми відновлення житла. Наприклад, в Хмельницькому почали будівництво соціального житла для вимушених переселенців. Мер міста повідомив, що у Хмельницькому та навколишніх селах проживає близько 25 тисяч внутрішньо переміщених осіб. З них в черзі на соціальне житло перебуває 241 сім’я. Тому було вирішено зводити новий мікрорайон.

За інформацією міської ради, для будівництва мікрорайону залучили грант від Північної екологічної фінансової корпорації на суму (НЕФКО). За грантові кошти Європейського Союзу – 8,4 млн євро, передбачається будівництво 2-х 5/8-поверхових багатоквартирних житлових будинків на 156 квартир (з них 1-кімнатних – 114 квартир;

2-кімнатних – 42 квартири). А міська рада Хмельницького зі своєї сторони виділила землю, проводить комунікації та за власні кошти збудує укриття. Наразі на місці майбутніх будинків вже вирито котловани.

А в Києві частину будинків, які постраждали від російських ударів, відновлює місцева влада. Ще на початку повномасштабного вторгнення у квартиру, в якій мешкала 69-річна киянка Поліна Олейнічук, влучив ворожий снаряд. Одразу розпочалась пожежа. Вогонь знищив майже всі квартири в будинку. Поки жінка жила у знайомих, київська влада відновлювала будинок. У квартирах зробили мінімальний ремонт, замінили вікна, встановили пандус та оздобили фасад. 

Голова ОВА Закарпаття Віктор Микита в ефірі Суспільного розповів про житло для працівників підприємств, які релокувалися на Закарпаття з інших регіонів.

«Наприклад, у нас є одне з релокованих підприємств на Закарпатті, яке будує житло, яке можуть зібрати за два місяці. І це не модульні будиночки, це повноцінні будинки. Термін гарантії на них 30 років. І зараз ми формуємо з ними таку співпрацю за формулою 3 в 1. Територіальна громада фінансує 33%, обласний бюджет 33% та бізнес 33%. Таким чином, будинок, вартість якого становить близько 10 мільйонів гривень, для бізнесу коштуватиме менше», — розповів він.

Державна програма єОселя

В рамках програми єОселя українці можуть взяти кредит на купівлю житла. 

За інформацією Олени Шуляк, на початку 2025 року вже було видано 15 тисяч кредитів на 24 мільярди гривень. Народна депутатка повідомила, що на цей рік в бюджеті закладено ще 9,4 мільярда на цю програму, а також ще 20 мільярдів гривень залучено з фінансового ринку. Тому й цього року очікується мінімум 15 тисяч схвалених кредитів на житло.

Шуляк каже, що програма має дуже привабливі умови для молоді, тому сподівається, що це може бути стимулом купувати житло в Україні. 

Проте в програмі є й недоліки — її майже не використовують внутрішньопереміщені особи. За інформацією Шуляк, з 15 тисяч схвалених кредитів, лише 330 оформило переселенці. 

«Це говорить про те, що програма не є доступною масово для таких людей і потрібно подумати, щоб вона працювала все ж таки ефективніше», — говорить нардепка.

Один з недоліків вже виправили. Оскільки програма запускалась до повномасштабного вторгнення, то мала умову, що внутрішньопереміщені особи можуть купувати житло, яке не старше трьох років. Але зрозуміло, що є багато українських міст, де не так й багато квартир, які побудовані зовсім нещодавно. Тож ці обмеження прибрали.

Також Шуляк вважає, що для вразливих категорій населення, які є вимушеними переселенцями, потрібно переглянути й умови першого внеску. Нині він становить 20% від вартості житла. Шуляк вважає, що його потрібно зменшити.

Субсидії для внутрішньопереміщених осіб

З 29 січня Міністерство соціальної політики запустило нову програму субсидій для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), які не мають коштів на оренду житла.

Субсидія на оренду житла доступна українцям, які виїхали з окупованих територій або із зон бойових дій і не мають власного житла в умовно безпечних регіонах України, або їхнє житло знищене чи непридатне для проживання. 

Субсидія розрахована на родини тих ВПО, які витрачають на оренду понад 20% свого доходу. Так якщо дохід родини менший за 5840 грн на одну особу (два прожиткових мінімуми), то субсидія покриватиме більшу частину вартості оренди. Розмір субсидії визначатимуть індивідуально, залежно від доходів, кількості членів сім’ї та вартості оренди.

Наразі терміни дії цієї програми не відомі. 

Соціальне житло від Європейського інвестиційного банку

Європейський союз та його фінансовий підрозділ — Європейський інвестиційний банк (ЄІБ) — розглядають можливість виділити 400 мільйонів євро на будівництво соціального житла в Україні.

Старший секторальний економіст ЄІБ Гжегож Гайда розповів, що Європейський інвестиційний банк разом з міністерством розвитку громад та територій України готують програму, яка містить створення повністю нового сектору соціального житла, який базується на найкращих європейських практиках.

За словами Гжегожа, для реалізації цього проєкту Міністерство має визначити перелік міст, в яких цей проєкт буде реалізовуватися. 

«В рамках цієї співпраці ми допоможемо обраним містам не тільки побудувати фізичні будинки, але також створити структури, які будуть впроваджувати та управляти цим житлом. Такі самі структури, які існують у західноєвропейських країнах, тобто компанії з надання житлових послуг. Ці компанії мають працювати як комунальні підприємства, діяльність яких буде оплачуватися з оренди квартир, так щоб ці компанії не стали тягарем для міського бюджету», — розповів він.

В межах цієї програми можуть побудувати близько 4800 квартир, які надаватимуться в оренду. Орендна плата, за словами  Гжегожа, повинна бути доступною для людей, які мають низький рівень доходу. Багатодітні сім’ї, люди похилого віку, ветерани, люди з інвалідністю та всі категорії людей, яким потрібна допомога держави з розв’язанням житлового питання, можуть претендувати на це житло. 

Також важливою умовою є заселення цього будинку різними категоріями людей, з різним рівнем доходу та соціальним статусом. Гжегож наголошує, що це важливо, щоб уникнути створення таких собі «гетто», в яких люди з однаковими соціально-економічним статусом можуть погіршувати проблеми одне одного. Тому потрібно створити різноманітність серед людей, які орендуватимуть це житло.

За словами Гжегожа, ЄІБ вже готовий інвестувати у проєкти з будівництва таких будинків, але фінальні рішення за українськими партнерами.

Гжегож наголошує, що за підрахунками масштаб втрати житла в Україні оцінюється у 80 мільярдів євро. Тому програми на 400 мільйонів очевидно недостатньо. Але це лише перший етап. Всього їх планується три, із залученням 4 мільярдів євро, які стали б відчутним вкладом у відбудову країни.

«Ми не можемо зупинитися на цьому першому етапі, тому що це буде абсолютно неефективно і маємо продовжувати реалізацію наступних етапів», — наголошує він.

Перший етап програми — це виділення 200 мільйонів кредитних грошей та 200 мільйонів грантових грошей (разом 400 мільйонів), які підуть на будівництво соціального житла. І підготовка цієї програми, за словами Гжегожа, вже триває. 

Другий етап – має бути більшим за обсягом. Поки що не визначено наскільки, але в рази. Цей етап має вже реалізуватися в новій інституційній структурі. А на третьому етапі повинні створити державні інститути, які будуть підтримувати реалізацію цих проєктів.

«І у впровадженні третього етапу ми хочемо залучити також ці новостворені державні, на центральному рівні, інститути також. Це буде відповідати вже найкращим європейським практикам реалізації подібних програм», — пояснив він.

Висновки

На момент написання статті, мусимо констатувати, що в Україні немає єдиного інтегрованого підходу до житлової політики. Замість нього маємо низку ініційованих державою, місцевою владою та міжнародними організаціями програм, кожна з яких вирішує різні задачі і була сформована скоріше як реакція на події, ніж була спланована.

Але необхідність такої цілісної політики важко переоцінити. Країна втратила суттєву частину житлового фонду на сході і півдні, і потік переселенців, які переїжджають у великі міста в пошуках роботи та захисту, вже зараз тисне на ринок оренди. Не варто також забувати, що ті, хто виїхали за кордон, також повернуться, принаймні частково. Багато біженців теж втратило житло, а тому після повернення вони претендуватимуть на помешкання на тому ж ринку оренди, знову збільшуючи вартість квартир, в основному у найбільших містах.

Ймовірно, з міжнародною допомогою та державним фінансуванням, Україна могла б відбудувати зруйноване житло і передати його всім, хто втратив квартири та будинки. Але на це в будь-якому разі піде десятиріччя, а може й не одне. Весь цей час громадянам потрібно десь жити. Більшість – орендуватиме, хтось братиме житло в кредит. Після приватизації 1990-х, з країни власників житла ми, принаймні на якийсь час, перетворимось на країну орендарів. Будуть пенсіонери без житла, вчителі без житла, ветерани без житла. Якою буде відповідь держави на цей виклик?