Клопотенко проти Inzhur: як вирішують долю Житнього ринку

Житній ринок, який знаходиться в середмісті української столиці, є одним з найдавніших ринків Києва. Вдале розташування будівлі, впізнаваний дизайн та всім знайомий функціонал могли б зробити це місце популярним серед киян та економічно вигідним для міста. Проте будівля ринку знаходиться в занедбаному стані, капітального ремонту не проводили з 1980 року.

Спроби ремонту та оновлення ринку

Ще у 2017 році відбулись спроби провести капітальний ремонт ринку. Тоді у частині будівлі прибрали прилавки та сміття, планували встановити нове освітлення. Ремонт мав фінансуватись зі столичної програми соціально-економічного розвитку, передбаченої у бюджеті міста.

Наступного року ринок планували закрити для реконструкції. Розпочати її хотіли у 2020 році, а завершити за два роки. Під час реконструкції обіцяли зберегти архітектурні форми та карбування на фасаді будівлі. Проте цього так і не відбулось, а дах ринку протікає й досі.

У 2022 році у Житнього ринку з’явився новий орендар — власник пивної мережі Флоріан Болен. Він взяв в оренду лише другий поверх, а сам ринок залишився комунальною власністю.

Згодом знову розпочались різні ініціативи щодо реконструкції ринку та перетворення його на привабливий простір. Наприклад, у 2023 році клінінгова компанія Inwhite разом із десятками волонтерів провели генеральне прибирання будівлі. У прибиранні взяв участь шеф-кухар Євген Клопотенко. Тоді КМДА заявляло, що це початок перетворення ринку на гастрономічний та культурний хаб.

Наприкінці того ж року почались спроби позбутись орендаря. Виявилось, що він не лише не зробив капітальний ремонт ринку, як зобов’язувався, а навіть не платив оренду. Тоді міська влада вирішила через суд розірвати договір оренди.  А Євген Клопотенко виступив ініціатором розроблення стратегії розвитку Житнього ринку — запросив на дискусію кількадесят подолян — художників, урбаністів, активістів, бізнесменів та представників КМДА, гендиректора ВДНГ, заступника директора та головного інженера Житнього ринку. На бранчі кияни озвучили своє бачення для ринку — хотіли зберегти будівлю, зробити простір інклюзивним, а всередині створити фермерський ринок та організувати громадський простір. Проте й цього не відбулось.

Аукціон та робоча група

Весною 2024 року Житній ринок виставили на аукціон. Влада хотіла здати його в оренду тривалістю 15 років. Новина про аукціон з’явилась 18 березня, а його проведення запланували вже на 25 число. Початкову ціну оренди будівлі площею понад 11 тисяч квадратних метрів встановили у розмірі 2,5 мільйона гривень. А також в умовах передбачалось зобов’язання орендаря провести власним коштом капітальний ремонт або реконструкцію критого ринку, включно з дахом, інженерними мережами й комунікаціями.

Цей аукціон так і не провели. Цьому завадив суспільний розголос. Громада була обурена — здавалось, що аукціон збирались організувати для конкретного переможця (читайте про це в матеріалі «Хмарочоса»). До того ж другий поверх й надалі перебував в оренді. Тоді директор Департаменту промисловості та розвитку підприємництва пообіцяв  напрацювати разом з киянами нові умови конкурсу та вимоги до потенційного орендаря. 

За місяць Євген Клопотенко запросив киян на обговорення розвитку ринку разом з місцевою владою. На громадських обговореннях, які запланували на червень, хотіли сформувати спільне бачення розвитку простору з громадськістю та місцевою владою. 

Влітку 2024 року інвестиційна компанія Inzhur заявила про наміри викупити Житній ринок і для цього запустила продаж інвестиційних сертифікатів попри відсутність рішення Київради про продаж. «Хмарочос» спілкувався з власником компанії Андрієм Журжієм про це рішення, а також розказав про ризики таких інвестицій. 

Згодом КМДА створила робочу групу, яка повинна була вирішити долю Житнього ринку. Її очолив заступник голови КМДА та колишній голова Подільської РДА Валентин Мондриївський. До групи також увійшов Євген Клопотенко, який декілька років проявляв ініціативу щодо оновлення ринку. З повним складом групи можна ознайомитись за посиланням. 

«Задача складна, ми маємо зберегти його призначення й архітектурне рішення та водночас зробити його сучасним і функціональним. В Європі є достатньо прикладів, де старовинні ринки завдяки інноваційним рішенням та інвестиціям стали новими міськими магнітами не тільки для місцевих мешканців, а й для туристів», — заявляв Мондриївський.

Наприкінці 2024 року робоча група провела фінальне засідання, на якому представили свої проєкти Євген Клопотенко (оренда) та компанія Inzhur (продаж). Та все ж робоча група погодила передачу Житнього ринку в оренду. За це рішення не голосував Клопотенко та депутат фракції «Голос» у Київраді Тарас Козак.

За словами Мондриївського, це рішення гарантує збереження Житнього як єдиного комплексу з функцією ринку. Оренда забезпечить проведення капітального ремонту та збереження робочих місць. 

Та у січні 2025 року учасник робочої групи, який відмовився від голосування за довготривалу оренду, Тарас Козак разом з низкою інших депутатів подали проєкт рішення про приватизацію Житнього ринку. «Хмарочос» звернувся до нього за коментарем.

За словами Козака, засідання робочої групи проводилось «для відведення уваги», а рішення про передачу ринку в довготривалу оренду було підготовлено заздалегідь. Депутат розказав, що перед Департаментами КМДА робоча група поставила завдання описати ризики, які є у різних варіантів рішень щодо майбутнього ринку і, як не дивно, на думку Департаментів у довготривалої оренди жодних ризиків немає.

«Хоча для всіх зрозумілі всі ризики оренди. Перший ризик — це те, що під орендою часто приховується продаж своїм через так звані «невідʼємні поліпшення». Другий — це те, що при оренді, якщо свої орендують, то для них завжди діють пільги. Третій — договір про оренду завжди можна розірвати, і чужі (не пов’язані з київською владою — ред.) будуть боятися орендувати. Четвертий — немає сенсу вкладати сотні мільйонів гривень власних коштів у капітальний ремонт, якщо це оренда. Чужий об’єкт ніхто не ремонтує за величезні кошти», — пояснює він.

Проте Козак зазначає, що якби конкурс на оренду проводився прозоро та з рівними умовами для всіх охочих, а договір надавав гарантії орендодавцю, це було б дійсно хорошим рішенням для ринку. Проте, за словами депутата, наразі в Україні це неможливо.

Козак розмірковував й про інші можливості для ринку. Залишити його у власності міста й ремонтувати за бюджетні гроші, вважає неправильним рішенням під час повномасштабного вторгнення.

«Ми розуміємо, що під час війни це не пріоритетні видатки. Зрозуміло, що всі кошти, які ми можемо, ми повинні виділяти на збройні сили, на підтримку оборони», —  зазначає він.

Проте й не ремонтувати будівлю не можна — дах знаходиться в аварійному стані й тече, каже Козак. Тож залишається продаж. 

Основні ризики продажу полягають у тому, що покупець може знести будівлю ринку, яка є цінною для киян, та збудувати на її місці новий об’єкт. Проте Козак каже, що виходом є прописані в договорі про продаж умови, в рамках яких можна зобов’язати покупця протягом трьох років зробити капітальний ремонт, а також заборонити руйнування ринку та зведення нових споруд. У разі порушення умов приватизації ринок (або те, що від нього залишиться), згідно з договором, повертається у комунальну власність.

Саме це рішення пропонують в компанії Inzhur.

Проєкт від компанії Inzhur

Засновник та СЕО компанії Андрій Журжій розповів, що їх команда помітила зацікавленість українців у приватизації та співвласності ринку. Тому, попри небажання влади продавати Житній, було вирішено створити фонд та показати місцевій владі, що громада міста може бути активною й пропонувати рішення, яке збереже ринок. 

«Сьогодні, не дивлячись на те, що місцева влада активно комунікує, що вона не буде дозволяти приватизацію цього об’єкту, кількість співвласників фонду Inzhur Житній тільки зростає. Більше 2300 людей інвестували свої кошти у цей фонд», — розповідає Андрій. 

За його словами, компанія Inzhur інвестували понад 100 тисяч євро власних коштів, звернувшись до міжнародної консалтингової компанії Colliers, яка допомогла сформулювати концепцію ревіталізації ринку та його бізнес-модель. До розробки концепції також долучили компанію Market Halls — найбільшого в Британії оператора у роботі з подібними ринками. Паралельно залучили також велике українське інженерно-архітектурне бюро AVR Юліана Чаплінського для того, щоб в проєктній частині вони допомогли нам з візуалізацією архітектурних рішень, каже Журжій.

«Ключове питання, яке стояло: чому ринок знаходиться в тому стані, в якому він знаходиться, як фактично вдихнути в нього життя, і що крім інвестицій потрібно зробити для того, щоб він працював», — розповідає Андрій.

Він також наголошує, що тенденція до занепаду ринків є по всьому світу, а не тільки в Україні. Ринки програють конкуренцію продуктовим мережам супермаркетів. Тому при підготовці проєкту обговорювали не тільки капітальний ремонт, а загалом концепцію, яка б зробила цей ринок знову живим та привабливим для киян.

Андрій розповів про незадовільний стан будівлі — в ній відсутні пожежні системи та вентиляція, всі внутрішні мережі згнили. Практично потрібно залишити лише каркас споруди, а все інше потребує реконструкції та відновлення, каже він. За проєктом Inzhur зовнішній вигляд будівлі збережеться, проте у ремонті мають використовуватись сучасні та енергоефективні матеріали.

Ідея компанії Inzhur полягає в тому, щоб зробити Житній ринок — ринком світового рівня. Проєктом передбачено перетворення першого поверху будівлі на локацію з фудхолом на 600 посадкових місць, сценою для проведення публічних заходів, спеціалізованими магазинами тощо. За словами Андрія, цей простір має щоденно приймати 5-10 тисяч людей. Другий поверх, за проєктом Inzhur, повинен працювати, як класичний ринок: фермерський ринок, пекарні, непродовольчі товари тощо – а ландшафт території, на якій знаходиться ринок, дозволяє зробити вихід з другого поверху прямо на вулицю. Також планується створення паркінгу у підвальних приміщеннях та облаштування укриття. 

Територію навколо будівлі компанія Inzhur теж хоче використати — вона слугуватиме зоною торгівлі для проведення ярмарків, терасою з кавʼярнями та продажем морозива 

Всі ці рішення приймали, спираючись на аналітику: причин занепаду ринків у світі, трафіку на Подолі, досвіду схожих проєктів в Британії та вже працюючих бізнес-моделей в Києві  Ключова мета проєкту, за словами Андрія, зробити Житній ринком світового рівня –- інклюзивним, безпечним, екологічним бізнес-інкубатором для українських фермерів та виробників їжі.   

«Ми всі цінуємо Житній як культурну, історичну, архітектурну спадщину Києва — і хочемо, щоб він нарешті реалізував свій величезний потенціал. Упевнений, що Inzhur та тисячі киян, які вже долучилися до фонду Inzhur Житній, зможуть перетворити Житній на центр тяжіння світового рівня», – каже Журжій.  

На його думку, Житній має зберегти функціональне призначення і зовнішній вигляд без жодних добудов і зміни архітектурних рішень – це повинно бути вписано у договір про приватизацію. 

25 лютого Inzhur планує публічну презентацію візуалізації інтерʼєрних рішень концепції ревіталізації Житнього ринку. Захід планують провести прямо на території Житнього, щоб кожен охочий міг ознайомитися з проєктом і долучитися до його обговорення.

«За нашими оцінками, інвестиції в ремонт складуть близько 500-700 мільйонів гривень. Плюс ціна, за яку буде придбаний ринок. Ці вкладення гарантуватимуть те, що жоден будівельник не піде з метою знести та побудувати якісь багатоповерхівки, тому що це не матиме жодного економічного сенсу», — пояснює він.

Проте Євген Клопотенко з цим не погодується.

«Житній буде жити»

Євген Клопотенко розповів, що вони зробили прорахунки можливих фінансових моделей існування ринку, зокрема порахували площу всього приміщення ринку, також ремонтних робіт й отримали мінімальну суму (можна ознайомитись за посиланням), яку потрібно інвестувати в Житній ринок. За його словами, фінанси, які потрібно вкласти для того, щоб ринок продовжив функціонувати без зміни цільового призначення, роблять його не цікавим для бізнесу.

На думку Євгена, якщо Житній залишиться у власності міста — це врятує його від знесення та будівництва чергових торгових центрів, або багатоповерхівок. Проте на робочій групі Євген голосував проти довготривалої оренди, адже має інший варіант для життя ринку.

Як альтернативу він пропонує модель партнерства, яка передбачає взаємодію громадськості, представників бізнесу та експертів у прийнятті ключових рішень. Така управлінська модель залишила б ринок у комунальній власності, гарантуючи його збереження, проте керувати ринком, його реконструкцією та розвитком могли б зацікавлені підприємці. 

Як приклад Євген приводить Старий ринок у Братиславі, який тривалий час не функціонував. Місцеві мешканці зробили громадське об’єднання, спільними зусиллями зробили ремонт, відновили ринок, відкрили виробництво напоїв, кулінарну школу, заклади й організували простір для проведення різних культурних заходів. Власником приміщення досі є місто, яке надає його в оренду об’єднанню громадян за один євро на рік й за умов обов’язкових інвестицій у розмірі 10 000 євро на місяць у реставрацію критого ринку. Таким чином, загальна сума інвестицій у Старий ринок склала майже два мільйони євро. Ці кошти залучались як у вигляді орендної плати за використання приміщень ринку, так і у вигляді кредитів та грантів.

У рамках цієї концепції Євген пропонує надати ринку статус об’єкту архітектурної спадщини, щоб зберегти його від знесення. Потім створити громадську організацію, до якої залучити експертів та громадських діячів з необхідним досвідом та бажанням відновити Житній.

Ремонт Євген запропонував проводити поетапно, не закриваючи будівлю на тривалий час, а використовуючи приміщення за призначенням, продовжуючи ремонтні роботи.

Проєкт передбачає збереження функціоналу ринку — продаж якісних, автентичних та фермерських продуктів. А також ремонт, ринкова вартість оренди для продавців та проведення освітніх та культурних заходів повинні зробити ринок туристичним магнітом, що відображає історію та культуру міста.

Проте, на жаль, така управлінська модель не стане реальністю. Адже в Україні немає процедури для її втілення. За словами Євгена, немає законодавчої бази, яка дозволила б надавати пільгову оренду.

Тож оскільки цей проєкт не може втілитись в реальність Євген розмірковує про довготривалу оренду, за яку проголосувала робоча група. Проте є три важливі задачі, які, на його думку, необхідно розв’язати для того, щоб така оренда стала можливою.

1. Наявність орендатора другого поверху, з яким досі не розірвано договір.
2. Нова оцінка технічного стану ринку. Востаннє її робили у 2007 році, каже Євген. 
3. Зміна вартості оренди ринку, спираючись на нову оцінку. Адже, враховуючи необхідність проведення ремонту, така оренда фінансово невигідна. 

Лише за таких умов, на думку, Євгена конкурс на оренду ринку може стати цікавим бізнесу.

Думка робочої групи

«Хмарочос» звернувся до голови робочої групи Валентина Мондриївського. Він повідомив, що розглядаються різні варіанти щодо подальшого життя ринку, не тільки оренда. 

«І є група депутатів, які пропонують приватизувати ринок. Але робоча група, створена за дорученням Віталія Кличка, опрацювала різні моделі майбутньої долі Житнього ринку і рекомендувала депутатам розглянути саме варіант довгострокової оренди, як запобіжник від продажу чи зникнення Житнього ринку», — повідомив він.

Редакція поцікавилась чи на думку Валентина знайдуться інвестори, готові вкладати значні гроші в ремонт ринку, якщо він перебуватиме в оренді, а не власності.

«Після формування умов оренди, які повинні передбачати збереження функції та зовнішнього вигляду ринку, і голосування за це депутатів Київради, будь-який претендент на оренду буде оцінювати вигідно чи не вигідно йому брати участь у конкурсі. Це рішення бізнесу. Завдання міської влади – відстояти інтереси громади, яка хоче бачити ринок – ринком. І запобігти появі на його місці іншої будівлі», — відповів він.

Мондриївський повідомив, що наразі не може сказати чи повинен орендар сплачувати за оренду під час ремонтних робіт: це питання роботи фахівців і конкретних пунктів майбутнього договору, але усі процедури будуть зрозумілими, прозорими та доступними для громадськості, заявив він.

Проте зазначив, що спираючись на попередній досвід, вимоги киян і нинішнє законодавство ринок здаватиметься в оренду цілісно, а не окремими площами чи поверхами.