Як в Європі будують соціальне житло і чи може Україна так само? Спілкуємось з економістом ЄІБ

Протягом трьох років повномасштабної війни в України щоденно знищується житло. В багатьох містах, які були окуповані, або знаходились близько до зони бойових дій, знищено понад 70% всієї забудови міста. Тисячі людей страждають від регулярних дронових атак, які якщо не знищують повністю, то частково руйнують домівки українців. Загалом, за інформацією Київської школи економіки, прямі збитки для житлової інфраструктури оцінюються в 60 мільярдів доларів. Згідно з їхнім звітом, станом на листопад 2024 року було пошкоджено або зруйновано 236 тисяч житлових будинків.

Натомість, за даними оновленої спільної Швидкої оцінки завданої шкоди та потреб на відновлення України (RDNA4), збитки ще більші. Згідно з поточною оцінкою (станом на лютий 2025 року), 13% загального житлового фонду України було пошкоджено або зруйновано, від чого постраждало понад 2,5 мільйона домогосподарств й потреби на відбудову та відновлення у житловому секторі сягають майже $84 мільярдів. 

Величезна частина українців змушена також покинути свої домівки в пошуках нового дому через безпосередню наближеність лінії бойового зіткнення чи окупації українських територій російськими загарбниками. За інформацією Мінсоцполітики, станом на березень 2025 року в Україні було офіційно зареєстровано понад 4,5 мільйона внутрішньо переміщених осіб. 

Тобто потреба в новому, або тимчасовому помешканні в Україні щоденно зростає. «Хмарочос» вже розповідав про житлову кризу та способи боротьби з нею. Одним з найдієвіших способів є будівництво соціального житла. Європа має тривалий досвід в цій сфері, адже перше соцжитло почали будувати ще після Другої світової війни. За цей час європейські країни отримали й позитивний, й негативний досвід, зустрілись з багатьма викликами та знайшли шляхи подолання проблем. Про найкращі європейські практики та уроки для України ми поговорили зі старшим секторальним економістом Європейського Інвестиційного Банку Гжегожем Гайда.

Що таке соціальне житло та навіщо воно потрібно?

Соціальне, або доступне житло — це житло, яке здається в оренду за нижчими, ніж ринкові цінами. Такий формат помешкань будується з різних причин. Наприклад, житлова криза — коли недорогого житла в конкретній країні не вистачає. В Нідерландах сектор соцжитла народився понад 100 років тому, на початку 20 століття, і це було пов’язано з великим потоком мігрантів з нідерландських колоній до Амстердаму. У місті утворилися дуже погані соціальні умови для проживання, а потік новоприбулих людей тільки збільшувався. Тому в місті почали будувати соціальне житло. Першими, хто це почав робити, за словами Гжегожа, були релігійні або соціальні організації.

Іноді потреба в доступному житлі виникає внаслідок руйнувань під час воєнних конфліктів, природних катастроф, землетрусів та повеней. Після таких подій часто виникає потреба у відновленні житлового фонду, і в таких ситуаціях соціальний сектор відіграє ключову роль у відбудові, каже він. 

«Проте в європейських країнах такі системи діють на рівні кожної окремої держави, і загальноєвропейських програм будівництва соціального житла майже немає. Лише останнім часом Європейський Союз почав приділяти більше уваги цій проблемі та розглядати можливість регулювання цього сектору на загальноєвропейському рівні. До цього часу житлова політика залишалася виключною компетенцією кожної окремої країни», — пояснює Гжегож.

Нині досить часто при нестачі житла люди, які його потребують, змушені орендувати житло за ринковими цінами, які значно вищі, ніж їх фінансові спроможності.

«Фінансування соціального та доступного житла загалом вважається безпечним. Такі державні або соціально орієнтовані компанії, які надають подібне житло, пропонують його за орендною платою, нижчою за ринкову. Тому вони не бояться конкуренції з боку інших ринкових провайдерів і завжди мають попит на свої послуги. Відтак банки готові надавати їм кредити на тривалий термін, наприклад, на 25 років, під дуже низькі відсоткові ставки. Утім, не в усіх країнах комерційні банки готові кредитувати на такі довгі терміни, тож у таких випадках фінансування здійснюють спеціалізовані національні кредитні установи. Погашення цих позик відбувається за рахунок орендної плати, яку сплачують мешканці», — розповідає Гжегож.

Наприклад, в Австрії, існувало два джерела розвитку житлового сектору. Перше — це кооперативна діяльність. Представники різних професій об’єднувалися в кооперативи та створювали власні підприємства, які розв’язували їхні житлові проблеми. Ці підприємства працювали не заради прибутку, а для розв’язання соціальних питань.

Друге джерело розвитку житлового сектору — це програми будівництва житла для працівників. Такі програми створювалися великими підприємствами, наприклад, залізницею або поштою, які потребували кваліфікованих працівників і, відповідно, забезпечували їх житлом.

Звідки в Європейських країн гроші на будівництво соціального житла?

За словами Гжегожа, в Європі є дуже багато моделей розвитку цього сектору, але якщо підсумувати, то існують два основні джерела фінансування розвитку сектора соціального та доступного житла. 

Це гроші, які були закумульовані протягом попередніх періодів діяльності підприємств і сьогодні це дуже велика фінансова база. Друге велике джерело фінансування — банківські кредити. 

«Якщо взяти до уваги, наприклад, таке місто, як Відень або Париж, то вони мають у своїй муніципальній, корпоративній чи управлінській структурі компанію, яку, наприклад, у Парижі називають Paris Habitat, а у Відні – Wiener Wohnen. Ці компанії мають довгу історію діяльності, майже 100 років, і за цей період вони створили багато житлових об’єктів, які існують, надають житло, а з цього житла вони створили власні фонди, які тепер фінансують свою ж діяльність», — пояснює Гжегож.

Щодо кредитів — найчастіше їх надають державні фінансові установи. Наприклад, банки розвитку. За словами економіста, здебільшого ці кредити повертаються через оплату оренди та платежі, які мешканці соцжитла сплачують щомісяця. Вони також можуть сплачувати ці платежі державним або муніципальним установам, а ті, своєю чергою, використовують кошти для повернення кредитів. 

Хто і як вирішує де потрібно будувати соціальне житло?

Відповідальність за житлову політику лежить на центральних органах влади кожної країни, каже Гжегож. Кожна країна Європейського Союзу має свою національну житлову політику, і в рамках цієї політики регулярно оновлюються стратегічні документи, проводиться оцінка потреб, оцінка платоспроможності населення та демографічних змін, щоб визначити, для кого і що потрібно будувати. Це є державною національною політикою. 

Реалізація цих національних політик є відповідальністю громад та регіонів. У межах цих національних стратегій і політик створюються міські програми, а в результаті цих програм формується план будівництва, який реалізують відповідні компанії. Такі компанії звертаються до державних установ, зокрема державних банків, із запитами на фінансування будівництва житла. 

Хто може претендувати на соціальне житло?

Деякі європейські країни, в основному скандинавські, вважають, що будь-який громадянин має право претендувати на це житло. 

Проте найкращою практикою, каже Гжегож, вважається досвід інших країн, в яких претендувати на соціальне житло можуть лише певні категорії населення. Оскільки держава витрачає чималі ресурси для будівництва такого житла, тому й виділяють його лише тим, кому воно найбільш потрібне.

Механізм дає доступ до соціального житла великій групі людей, яка обмежена рівнем доходу. І в основному країни Європу Союзу вирішуючи, який граничний рівень доходу треба поставити, керуються тим, щоб від 40 до 70% всього населення входило в ту групу, яка може претендувати на соціальне житло.

«Такі країни, як Франція, Німеччина, Нідерланди, Ірландія та Австрія, розв’язують питання житла наступним чином: вони розглядають можливість розподілу житлових ресурсів таким чином, щоб забезпечити рівномірний доступ до житла для різних категорій населення», — каже Гжегож.

Також кращі практики забезпечення населення доступним житлом мають на меті інтеграцію людей із різним соціально-економічним статусом, створюючи змішані спільноти, де мешканці з різними рівнями доходу можуть жити поруч, що сприяє соціальній рівновазі та взаємодії.

Тобто не буває будинків лише для медичного персоналу, або лише для молодих людей чи людей третього віку. Важливо, щоб в одному будинку мешкали групи людей з різною професією, віком, соціальним та фінансовим статусом.

«Дуже часто створюються проєкти, які, як свою мету, мають таку інтеграцію між генераціями. Тобто будуються житлові проєкти, де молоді сім’ї, а також люди похилого віку, можуть мешкати разом і якимось чином допомагати один одному. Тобто сама інтеграція через те, що вони проживають між собою може дати достатньо позитивні результати», — пояснює він.

Також Гжегож наголошує, що ці проєкти враховують рівень доходу кожної окремої сім’ї чи особи. Й таким чином оренда плата формується індивідуально — щоб це житло дійсно було доступним.

Тож можуть виникати ситуації, коли сусіди сплачують різну орендну плату: заможніша людина — більше, менш забезпечена — менше. І це, своєю чергою, підтримує фінансову збалансованість усього механізму.

Організаційні питання проживання в соціальному житлі

Звісно, кожна європейська країна, самостійно вирішує скільки часу люди можуть орендувати соціальне житло, що робити, коли їх дохід зростає й та інше. Проте, розповідаючи про найкращий досвід, Гжегож говорить, що можливість проживання в таких квартирах має бути необмеженою. Люди можуть орендувати доступне житло стільки часу, скільки вони хочуть.

Звісно, виникає питання що відбувається, коли в людини зростає рівень доходів, і вона вже не входить до групи, яка може претендувати на таке жило. Чи повинна така особа звільнити соціальну квартиру та самостійно знаходити собі помешкання за ринковими цінами?

Гжегож, спираючись на думку експертів, говорить, що найкраща європейська практика — це дозволити цим людям й далі орендувати соціальне житло. Проте вартість оренди зростає відповідно до їх рівня доходу.

«Наприклад, існують системи, у яких передбачені категорії доходів, і залежно від того, до якої групи належить певне домогосподарство, визначається розмір орендної плати. Якщо людина переходить з однієї дохідної групи в іншу, орендна плата автоматично коригується», — розповідає він.

Рівень орендної плати, зазвичай, визначає муніципальна влада або інші державні органи, які встановлюють базові ставки оренди. Для визначення орендної плати існує законодавча база, яка на центральному рівні регулює механізм її обчислення. Проте на рівні міст або регіонів враховуються місцеві економічні відмінності, рівень доходів та економічний розвиток, що може призводити до певних коригувань, каже Гжегож.

«Різні країни підходять до цього питання по-різному. Наприклад, у Нідерландах немає суттєвих регіональних відмінностей в орендній платі, оскільки рівень економічного розвитку в країні є відносно рівномірним. Водночас у таких країнах, як Ірландія чи Франція, ситуація відрізняється: у столиці та великих містах ціни на житло значно вищі, ніж у менш розвинених регіонах, тому там передбачені регіональні коригування», — пояснив він.

До того ж орендна плата має бути встановлена на такому рівні, щоб забезпечувати фінансову стабільність житлового фонду. Ідеальна ситуація – коли доходи від орендної плати покривають витрати на утримання житла, але водночас рівень прибутку або нульовий, або мінімальний. Адже навіть якщо виникає певний прибуток, його потрібно реінвестувати у будівництво нового доступного житла, ремонт чи відновлення існуючого житлового фонду.  

За словами Гжегожа, ця сфера є неприбутковою, оскільки спеціалізовані інвестори не розглядають її як джерело доходу, але зацікавлені у їхній соціальній меті. Орендна плата, що стягується, використовується для погашення кредитів, на будівництво нового соціального житла та забезпечення його подальшого функціонування.

Різні країни також мають різні практики щодо ситуацій, коли кредит за будівництво соціального житла нарешті погашено з орендної плати жителів будинку. Наприклад, в Німеччині, або Іспанії після погашення кредиту це житло вже втрачає статус соціального чи доступного житла. І воно може бути продане й бути звичайним об’єктом інвестування.

Натомість в Австрії навіть після погашення кредитів це житло й надалі функціонує як соціальне та доступне житло. Тобто його не можна приватизувати, не можна продавати і закон передбачає, що орендна плата вже не йде на виплату кредиту, а на розвиток діяльності підприємства, яке фінансувало будівництво цього житла.

В європейських країнах житлові підприємства є власниками будинків і всіх квартир, які в них знаходяться, а мешканці – це орендарі. І відповідальність в утриманні й ремонті прибудинкової території, зон загального користування, фасадів та іншого лежить на власнику. Тобто власник житлового фонду, а саме житлова компанія, якій належить це житло, часто є муніципальною установою, пояснює Гжегож. Вона не тільки відповідає за утримання житлових приміщень, а й за обслуговування території, проведення ремонтів та підтримку інфраструктури. Дуже часто такі підприємства виконують і соціальну функцію. Окрім житлових будинків, вони також опікуються приміщеннями, де розташовані, наприклад, дитячі садки, бібліотеки, лікарні чи клініки. Вони відповідають за їх утримання, оскільки це є частиною соціальної інфраструктури. Таким чином, мова йде не лише про забезпечення житла, а й про створення повноцінного життєвого середовища для мешканців.  

«Також варто враховувати, що серед мешканців такого житла часто є люди, які мають соціальні труднощі чи особливі потреби: літні люди, особи з інвалідністю або самотні батьки. Для них доступ до соціальних послуг є критично важливим», — каже Гжегож.

Наразі в багатьох країнах впроваджується досвід змішаного будівництва — коли поруч будуються комерційні приміщення, соціальне житло та квартири, які здаються за ринковою ціною. Такий підхід дозволяє сформувати здорову атмосферу та різноманітне суспільство. 

Наприклад, в Ірландії та Франції забудовник зобов’язаний передати певну частину нового житла для соціального та доступного житла. В Ірландії ця частка становить 10–20%, у Парижі – 25–30%. Це означає, що таке житло розташоване в тих самих будинках, які будуються для приватного сектору.  

Також у Франції є програми, коли держава викуповує квартири у будинках, де є соціальне житло, і продає їх за доступною ціною. Це допомагає створювати змішані райони, де проживають як більш заможні люди, так і ті, хто користується соціальним житлом.  

Багато країн будують не лише змішані будинки, а й змішані райони. В одному районі можуть бути будинки для приватної власності, а поруч – соціальне житло. Усі будівлі мають однакові стандарти, спільні парки, дитячі майданчики тощо. Це досить поширена практика, каже Гжегож.

Також ще на етапі планування міст визначають місця для житлового будівництва. Земельний план включає зони, де можуть бути будинки різного типу. Тоді, коли ділянки виставляють на продаж, забудовники вже знають, що можна будувати. Наприклад, якщо це ділянка для соціального житла, вона не буде продаватися за високою ціною.  

Які проблеми виникають при будівництві та управлінні соціальним житлом?

«Щодо проблем, які виникають у сфері соціального житла, можна навести приклад Франції, яка у 50–60-х роках будувала великі масиви соціального житла на околицях великих міст. Там селили людей з подібним соціально-економічним статусом, наприклад, працівників великих підприємств. Однак, коли ці компанії стикалися з фінансовими труднощами та змушені були звільняти людей, виникала соціальна криза. Безробіття призводило до зростання рівня злочинності, соціальних проблем і навіть заворушень», —  розповів він.

На основі цього досвіду в сучасній житловій політиці намагаються уникати створення окремих кварталів лише для однієї групи населення. Проте ця проблема досі повністю не вирішена, хоча фахівці вже краще розуміють, що її спричиняє і як її можна уникнути.  

Ще однією серйозною проблемою у сфері житлового будівництва є складність адміністративних процедур. Хоча сьогодні існують сучасні технології модульного будівництва, які дозволяють швидко зводити нові будівлі або реконструювати старі, сам процес отримання дозволів, узгодження проєктів та розв’язання бюрократичних питань займає дуже багато часу.  

Для вирішення цієї проблеми існує два підходи. З одного боку, можна скоротити бюрократичні процедури, спрощуючи систему видачі дозволів. Але, з іншого боку, ці процедури важливі, оскільки вони гарантують безпеку будівництва, дотримання екологічних норм і прав місцевих мешканців. Тому найкращим рішенням є більш ефективне планування будівництва на довготривалу перспективу, що дозволить підприємствам діяти швидше.  

Для забудовників критично важливою є стабільність законодавства та фінансових механізмів, оскільки житлове будівництво — це довготривалий процес. Будь-які різкі зміни у правилах чи державній політиці можуть призвести до того, що забудовники просто зупинять свою діяльність, оскільки їм доведеться переглядати проєкти та фінансові моделі.  

На питання чи буває таке, що мешканці в соціальних будинках не змогли платити орендну плату, Гжегож відповідає, що рівень несплати оренди зазвичай невисокий. За його словами, у системах розвиненого соціального житла орендна плата встановлюється на доступному рівні, тому якщо людина не може її оплатити, це свідчить про певну соціальну проблему — наприклад, хворобу, втрату роботи чи проблеми з залежностями.  

«Соціальні служби зазвичай оперативно реагують на такі ситуації, намагаючись знайти рішення. Це можуть бути субсидії, фінансова допомога, медична чи соціальна підтримка. Найважливіше в таких випадках — швидка реакція та розуміння причин, чому людина не змогла заплатити за житло. Якщо проблему не вирішити вчасно, вона тільки поглиблюється, і сім’я може опинитися у ще складнішому становищі», — каже він.

Що потрібно зробити Україні, щоб впровадити найкращій європейські практики?

«Насправді ми вже ведемо діалог з урядом України та ділимося нашим досвідом. Ми радимо передусім оновити законодавство, щоб дозволити містам проводити сучасну житлову політику», — розповідає Гжегож.

Наприклад, зараз у законодавстві є обмеження, через які муніципалітети не можуть ефективно керувати орендним житлом.

Також система має бути фінансово стійкою: послуга соціального житла має бути доступною, але водночас фінансово збалансованою.  

«Зараз Україні потрібно масштабне будівництво. За оцінками, на відновлення житла потрібно близько 80 мільярдів євро. Це величезна сума, і щоб її отримати, потрібно створити фінансові механізми, які залучатимуть довгострокові кредити від міжнародних інституцій, таких як Європейський інвестиційний банк, а також отримувати гранти від ЄС», — каже він.

Також потрібно не лише будувати нове житло, а й відновлювати та переоблаштовувати наявні будівлі. В Європі після Другої світової війни проводили подібні масштабні програми відбудови. Україна зараз перебуває в схожій ситуації, тому потрібно діяти рішуче, наголошує Гжегож.

За його словами, в Україні необхідно створення нових установ: найкраще, якби були комунальні підприємства, які займалися б житловими послугами на місцевому рівні, подібно до того, як водоканали постачають воду.  А на центральному рівні потрібні установи, які аналізують потреби та формують фінансову політику.  

Також, на думку Гжегожа, необхідно створити державну фінансову установу, яка б надавала довгострокові кредити на житлове будівництво. Адже українські банки, як правило, не готові надавати настільки довготривале фінансування. 

Висновки

Соціальне житло допомогло б Україні подолати житлову кризу. Нині відомі тисячі випадків, коли люди змушені залишитися на окупованих територіях, або близько до зони бойових дій, адже вони бояться покинути власне житло, розуміючи, що їх фінансовий стан не дозволить орендувати житло в інших областях України. Доступне житло допомогло б врегулювати це питання та подарувати людям сміливість переїхати у безпечніші регіони.

Вже зараз ситуація з житлом критична. Наприклад, деякі українці витрачають 87% місячного доходу на оренду житла, а 60% переселенців витрачає на оренду житла понад половину своїх доходів.

В Україні вже точковонамагаються будувати доступне житло та пропонувати різні рішення для соціального помешкання. Проте потреба масштабна й для неї потрібно вирішення на рівні держави.

Після спілкування з Гжегожем стало зрозуміло, що просто зведення деяких будинків недостатньо — Україні необхідно приймати сміливі та глобальні рішення, створювати нові установи, швидко будувати, займатись справжнім містоплануванням, а не точковими хаотичними рішеннями та забудовою. Чи зможе Україна подолати цей виклик й подбати про своїх громадян?