Це, мабуть, перший випадок, коли громада вимагає ТРЦ. Бо альтернатива – п’ять 25-поверхівок. Що відбувається на Мінському масиві?

Запарковані дороги між будинками, якими не можуть проїхати екстрені служби. Переповнені школи, де діти змушені навчатися у дві зміни. Ранкові затори, через які неможливо виїхати з району. Все це давно стало частиною повсякдення жителів Мінського масиву, який активно забудовується новими ЖК, але страждає від недостатньо розвиненої інфраструктури. Тож уявіть яка реакція виникла у місцевих мешканців, коли одного дня вони побачили на огорожі навколо будівельного майданчика нібито майбутнього «МакДональдзу» паспорт зовсім іншого об’єкта – ЖК з п’яти багатоповерхівок.

Саме так компанія «Інтергал-Буд» повідомила про будівництво ЖК Polar Park на вул. Калнишевського, 2 в Оболонському районі. Адже до цього паспорт об’єкта інформував жителів мікрорайону лише про зведення «МакДональдзу», який також стане частиною житлового комплексу разом з п’ятьма 25-поверховими будинками. «Ми з сусідами були в шоці, коли це побачили, а потім прочитали інформацію в місцевих пабліках. Бо це буде катастрофа для району, якщо тут виросте ще один «мурашник», – ділиться своїм першим враженням мешканка одного з сусідніх будинків Олена. 

Однак історія з Polar Park цікава ще й тим, що ЖК будують на місці колишнього торговельного центру. Хоча коли у 2021 році ТЦ «Полярний» був закритий і згодом демонтований, місцева громада відреагувала на це негативно, вважаючи торговий центр потрібним для масиву з нестачею комерції та відпочинкової інфраструктури. А коли з різних джерел частина мешканців почали отримувати інформацію про плани будівництва висоток на цьому місці – публічно висловили свою незгоду через мітинги та петицію. 

Так виникла унікальна для столиці історія, коли кияни виступають не проти будівництва чергового торговельного центру, а навпаки – за його відновлення. Оскільки на днях забудовник оголосив про старт продажів квартир, «Хмарочос» вирішив поспілкуватися з місцевою громадою та дізнатися причини її незгоди з будівництвом. Розповідаємо які проблеми ЖК Polar Park може створити Мінському масиву та чому активісти називають будівництво незаконним.

ЖК на місці торговельного центру

Плани забудовника на ЖК

ТЦ «Полярний», який звели на місці колишнього заводу дитячого харчування, відкрився у 2013 році. Згодом поруч виріс ЖК «Яскравий», остаточно введений в експлуатацію у 2019 році. Забудовник цього житлового комплексу і майбутнього Polar Park однаковий – «Інтергал-Буд». До речі, сім будинків «Яскравого» також мають висотність близько 25 поверхів. А ТЦ «Полярний» знаходився у власності підприємства «ХАРОН-ВЕСТОІЛ», яка за інформацією з реєстрів має однакових власників з компанією «Інтеграл-Буд». І загалом, як розповідає юрист та очільник ГО «Міста і Села» Олександр Кучерявий, забудовник позиціонував близькість торгового центру як одну з переваг для вибору помешкання у «Яскравому» під час будівництва ЖК. Тому активіст вважав, що забудовник звів ТЦ спеціально під житловий комплекс. 

Однак у 2021 році громадський актив Мінського масиву дізнався несподівану новину: торговий центр хочуть знести, а на його місці має вирости ЖК. «Хоча «Полярний» був не дуже великим, місцеві його справді любили. Бо масив з населенням близько 60-70 тис. осіб дійсно потребував ТЦ. Але тут раптово з’явилися чутки, що замість торгового центру хочуть звести житлові будинки. Спочатку я не дуже повірив, бо як це взагалі можливо, якщо на тій ділянці існує ТЦ і він нормально працює. Однак громадськість почала збиратися, підтверджувати інформацію через різні джерела. І стало зрозуміло, що «Інтеграл-Буд» дійсно збирається будувати ЖК. А пізніше з’ясувалося, що він взагалі планувався з самого початку, як продовження «Яскравого», – пояснює Олександр Кучерявий.

Зведення Polar Park як наступної частини «Яскравого» підтверджується і тим фактом, що дозволи на будівництво видані для ІV («МакДональдз») та V черги (житлові будинки). Очевидно, що перші три черги стосувалися будівництва «Яскравого». До речі, саме будівництвом «МакДональдзу» в четвертій черзі забудовник пояснював довготривалу відсутність паспорту об’єкта з інформацією про багатоповерхівки, як розповідає Олександр Кучерявий. Адже паспорт на будівництво закладу з’явився на ділянці ще влітку минулого року, а на будівництво всього ЖК – лише цієї весни. Внаслідок цього, крім обізнаної з ситуацією активної частини громади, яка займалася відстоюванням ТЦ ще з 2021 року, місцеві жителі не знали про плани будівництва 25-поверхових висоток, подібно до Олени.

«Представники забудовника з’явилися на останньому мітингу громади і ми підняли питання чому інформація про житлові будівлі не була надана відразу. Вони аргументували це пізнішою за «Мак» чергою і розповідали, що не вводили людей в оману спеціально. Хоча дозволи на будівництво були надані одночасно, для будинків почали робити котловани, тому звісно потрібно було відразу зазначити весь ЖК у паспорті об’єкта. Але крім громади цього ніхто не з’ясовував. Принаймні, на зборах представники пообіцяли повісити новий паспорт на житлові будівлі через тиждень і справді це виконали», – говорить активіст.

Загалом ТЦ «Полярний» припинив свою роботу в 2021 році. Відкритим залишився лише супермаркет «Сільпо», який працює дотепер. Остаточно демонтували торговий центр у 2024, а наприкінці минулого року на ділянці почалися будівельні роботи. Ту частину, де наразі функціонує «Спільпо», також мають знести. Але сам супермаркет обіцяють зберегти і облаштувати у майбутньому ЖК. Загалом у комплексі планується розміщення комерції, як зазначає сам забудовник в описі проєкту. Будівлі об’єднають стилобатною частиною з торговельними приміщеннями і трирівневим паркінгом. Однак для громадськості відкритою буде тільки частина комплексу, а стилобат і внутрішні двори зроблять доступними лише для мешканців ЖК. Завершити будівництво планують до кінця 2027 року.

Протести місцевої громади

Як тільки у 2021 році з’явилася інформація про плани забудовника звести ЖК, місцевий актив почав мітингувати та направляти різноманітні звернення до міських, державних і правоохоронних органів, зокрема до Київради, ДІАМ, поліції, Департаменту містобудування тощо. Проте, як зазначає Олександр Кучерявий, у відповідь постійно отримували різноманітні «відписки» або інформацію про відсутність підстав для припинення будівництва. 

Восени активіст направив до Київради петицію проти знесення ТЦ «Полярний» та будівництва на його місці багатоповерхівок. Звернення набрало необхідну кількість голосів. Міський голова Віталій Кличко петицію підтримав, але далі направив на розгляд Комісії з перевірки інформації щодо об’єктів будівництва, які викликають резонанс території міста Києва. Однак протягом майже двох років результати розгляду петиції так і не з’явилися. А у 2023 році був представлений звіт, де серед іншого зазначалося, що вимоги зберегти комерційні приміщення на ділянці співпадають з намірами забудовника (найімовірніше, йдеться про комерцію, наявність якої передбачається у ЖК). Інші проблемні питання комісія вирішила направити до різних установ і правоохоронних органів для подальшого вивчення. Робота самої комісії була призупинена внаслідок повномасштабного вторгнення та має продовжитися лише після закінчення воєнного стану. Тобто врешті петиція, яка була підтримана киянами та мером так і залишилася без відповіді.

Але навіть після початку повномасштабної війни місцева громада не припинила періодично виходити на мітинги. Останній проводився у березні цього року та зібрав понад 200 людей. Саме його відвідали представники забудовника, стверджуючи про абсолютну законність будівництва. «Але цю зустріч організувала сама громада. Хоча в ідеальному світі саме забудовники мали б ініціювати діалог з громадськістю, презентуючи свої проєкти. Щоб місцеві жителі могли висловити свої думки та обговорити об’єкти, які безпосередньо впливатимуть на їхній комфорт і розвиток району. І взагалі, мали б проводитися громадські слухання, але в нашому випадку нічого не було», – каже Олександр Кучерявий.

Будівництво з порушеннями

Передача землі в оренду

Під час виступів і у своїх зверненнях проти спорудження ЖК активісти та місцеві мешканці неодноразово називали будівництво комплексу незаконним. І одним з найважливіших аспектів, який вказує на можливе порушення під час реалізації проєкту Polar Park, місцева громада вважає проблемність передачі в оренду землі, на якій розташовувався ТЦ «Полярний». Ділянка з кадастровим номером 8000000000:78:134:0064 насправді перебуває у комунальній власності. Але з 2012 року її орендує компанія «ХАРОН-ВЕСТОІЛ». Договір оренди має поновлюватися раз на п’ять років, тож востаннє термін закінчувався як раз у 2022 році, вже після отримання підприємством дозволів на будівництво Polar Park.

Цікаво, що проєкт рішення про поновлення договору оренди навесні 2022 року зареєстрував колишній заступник голови КМДА Петро Оленич, який на початку цього року опинився за ґратами через підозри у земельній корупції. Як зазначає Олександр Кучерявий, чиновник також був головою Комісії з перевірки інформації щодо об’єктів будівництва. І саме туди мер Києва направив петицію проти знесення «Полярного». 

«Я був на земельній комісії та особисто пояснював, що місту не можна продовжувати договір оренди. Бо його поновлення не просто суперечить інтересам місцевих жителів, а є незаконним. Адже у межах земельної ділянки розташовані також два будинки ЖК «Яскравий», де є співвласники. І у них ніхто не питав щодо пролонгації оренди землі. Тому за законом потрібно було б зробити поділ землі, щоб під житловими будівлями знаходилася окрема ділянка. Від власників майна навіть було направлене звернення, у якому вони просили не поновлювати договір оренди і здійснити поділ ділянки», – пояснює активіст.

Про це колективне звернення також згадується у пояснювальній записці до проєкту рішення Київради «Про відмову приватному підприємству «ХАРОН-ВЕСТОІЛ» в поновленні договору оренди земельної ділянки та поділ цієї земельної ділянки», який кілька депутатів зареєстрували у 2023 році. Серед інших причин чому договір не можна продовжувати у проєкті зазначалося здійснення відчуження права користування ділянкою третім особам без згоди орендодавця (через облаштування платної парковки) та повністю завершена забудова ділянки у встановлені проєктною документацією строки. Остання вимога була прописана в угоді про оренду, тож зведення ЖК на місці ТЦ у четверту та п’яту черги порушує умови договору. Адже це означає, що забудова земельної ділянки ще не була завершена.

Однак попри заклики громади, проєкт рішення продовження оренди землі з компанією «ХАРОН-ВЕСТОІЛ» так і залишилися на розгляді комісій. Натомість рішення про поновлення договору потрапив на розгляд Київради. Департамент земельних ресурсів стверджував, що підстав у відмові не було, тому проєкт рішення про поновлення оренди передали на розгляд депутатів Київради. На запитання активістів щодо незаконності передачі в оренду ділянок з багатоквартирними будинками підприємствам, у яких ці будинки не є в управлінні, Департамент відповів про необхідність звернення ОСББ чи керуючої компанії для підготовки проєкту про скасування оренди. Хоча активісти стверджували про наявність уже двох таких звернень і підготовлений проєкт рішення.

У будь-якому разі з низки дій органів міської влади стає зрозуміло, що вони не були зацікавлені у підтримці громади в питанні захисту ділянки від будівництва ЖК. Зокрема, на підтвердження цього слугує остаточне розв’язання питання з орендою землі на початку 2024 року. Адже рішення про поновлення договору Київрада все ж прийняла, але для активістів це було несподіванкою. 

«Це стало прецедентом у діючому скликанні Київради. Адже зазвичай є порядок денний засідання, щоб громада могла з ним ознайомитися та висунути свої пропозиції, можливо виступити. І тоді земельна комісія не мала у своєму порядку денному проєкт про поновлення договору з «ХАРОН-ВЕСТОІЛ». Однак раптово заступник голови земельної комісії Юрій Зубко з голосу просить розглянути питання пролонгації договору оренди. І депутати рішення підтримують. Звісно, ніякого представника громадськості тоді в залі не було», – розповідає Олександр Кучерявий.

Порушення норм

Однак проблемність будівництва ЖК на місці ТЦ «Полярний» полягає не лише у порушеннях правил оренди земельної ділянки. Зокрема, у пояснювальній записці до проєкту рішення про відмову продовження оренди «ХАРОН-ВЕСТОІЛ» зазначається, що отримані для забудови цієї земельної ділянки містобудівні умови та обмеження 2012 року втратили термін дії після зведення всіх об’єктів будівництва у 2019 році. Адже актуальність містобудів визначається «до завершення реконструкції майнового комплексу під торговельно-офісний комплекс» та «до завершення будівництва житлового, торговельно-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та наземно-підземним паркінгом». Хоча саме ці містобудівні умови, які видавалися під інші об’єкти та показники, забудовник вказує у дозвільній документації для будівництва нового ЖК.

Крім того, як пояснював Олександр Кучерявий ще під час існування торгового центру, згідно з Публічною кадастровою картою ця земельна ділянка має цільове призначення «Для іншої житлової забудови для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, торговельно-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та наземно-підземним паркінгом». І початкова забудова дійсно відповідала цим вимогам, однак про додаткові черги не було жодної інформації з початку будівництва ЖК «Яскравий»: «Не зрозумілим залишається питання, яким чином видавався цей дозвіл на будівництво на земельній ділянці, де розташований багатоповерховий житловий будинок та існує діючий торгівельний центр «Полярний», тому що, при таких умовах, цей факт мав би стати підставою для відмови в отриманні дозволу (невідповідність намірів забудови, подання недостовірної інформації)».

Крім того, активіст наголошує на таких порушеннях як відсутність детального плану території, перевищення максимального відсотку площі забудови на земельній ділянці, перевищення нормативної щільності населення (адже новий ЖК на понад 1000 квартир додасться до вже існуючих на ділянці будинків), відсутність інклюзивного простору, відсутність інженерно-геологічних вишукувань, не дотримання вимог щодо відстані між будинками тощо. І одне з найголовніших порушень, про які згадує громадський актив – це недотримання вимог щодо кількості об’єктів соціальної інфраструктури та місць для паркування авто в розрахунку на кількість мешканців (оскільки враховувати потрібно і будинки ЖК «Яскравого», які також перебувають у межах ділянки). 

Також, як стверджують активісти, відповідно до генерального плану міста Києва територія майбутнього ЖК відноситься до зелених насаджень та громадської забудови (торговельних, офісних будівель або навчальних чи оздоровчих закладів). А це ніяк не збігається з намірами звести на ділянці 25-поверхові житлові будинки. Ми зверталися до «Інтеграл-Буд» з пропозицією надати свої коментарі, однак відповіді не отримали. 

Проблемність ЖК для місцевих жителів

Перенавантаження інфраструктури

Недостатня кількість соціальної інфраструктури, про яку жителі Мінського масиву говорять навіть поза контекстом появи нового ЖК, уже створює негативні наслідки для місцевих. Однак новий комплекс з п’ятьма багатоповерхівками, особливо у випадку порушення норм і відсутності власних соціальних об’єктів, лише посилить проблеми. «Всі найближчі шкільні та дошкільні заклади переповнені, а з сімейним лікарем майже неможливо заключити декларацію. Тому чергове нове будівництво в такому густонаселеному мікрорайоні матиме негативний вплив на забезпечення прав на освіту та на охорону здоров’я», – зазначають активісти.

Олександр Кучерявий теж підтверджує, що всі школи та садочки навколо переповнені і діти часто навчаються у дві зміни. Однак забудовник не передбачає наявність хоча б приватних соціальних закладів у Polar Park. «Вони казали, що в стилобаті буде місце під дитячий садочок. Тому якщо хтось захоче, то може його викупити. Однак самостійно забудовник не планує ніякої соціальної інфраструктури», – каже Олександр. Хоча на останньому мітингу представники забудовника відповідали, що місце для тимчасового перебування дітей передбачено також на комерційних площах, як зазначає Вікторія Лимар.

«Про «зелені зони» треба сказати окремо – вони будуть на даху ТРЦ, типу пластикові газони для котиків. Для їх котиків це може і непогано, а ось для мешканців точно не варіант. На районі реально перезавантаження житлом, ні ранком в маршрутку, ні ввечері на парковку. Якщо спростити, то це новий рівень будівельного жаху, якщо воно пройде, дно буде пробито. Зелени зони на даху маркетів стануть нашими парками», – каже Вікторія після відвідування зустрічі. Адже зелений простір передбачений на стилобаті, доступ до якого матимуть лише мешканці комплексу. 

Комерції, яка передбачається на першому поверсі  додатково до «Сільпо» і буде доступна для всіх людей, на думку Олександра все одно буде недостатньо: «До речі, забудовник каже, щоб ми не хвилювалися через відсутність торгового центру, бо він буде. Але торговим центром вони називають саме «Сільпо». А це ж різні речі, це супермаркет». Олена також наголошує на потребі жителів мікрорайону в різних магазинах, закладах й відпочинкової інфраструктури, якої наразі немає в достатній кількості на масиві. І саме тому місцеві мешканці потребують торгового центру значно більше за черговий ЖК.

А ще, за словами активістів, станом на кінець літа минулого року будинки ЖК «Яскравий» досі не були підключенні до мереж водопостачання та водовідведення за постійною схемою. «Тобто в будь який момент мешканці вже існуючих 1474 квартир можуть залишитись без води, що в умовах повномасштабної війни становить реальну загрозою для життя та здоров’я людей», – пояснювали активісти неготовність комунальних мереж на території до появи нового житлового комплексу.

Проблеми на дорогах

В описі проєкту ЖК Polar Park на своєму сайті забудовник зазначає як перевагу комплексу наявність постійних маршрутів громадського транспорту до станцій метро «Оболонь» та «Мінська», швидкий виїзд на площу Шевченка та прямий шлях на Поділ, у центр і до основних магістралей. Однак Олена та Олександр розповідають, що вже зараз мікрорайон страждає від сильних заторів, особливо в годину пік. І хоча громадський транспорт дійсно ходить досить часто, він повністю переповнений людьми. Зупинки також постійно забиті через велике навантаження. «Поява нового ЖК на стільки мешканців зробить ситуацію на дорогах ще гіршою. Насамперед це буде транспортний колапс для масиву, бо він просто стане в заторах. Хоча проблема впаде і на весь Київ, який сьогодні не реагує на цю історію з забудовою, бо всі ті люди їхатимуть в інші райони», – каже активіст.

Однак найбільшу проблему для Мінського масиву становить тотальна запаркованість дворів. «Паркомісць дуже не вистачає. У мене у дворі все постійно заставлене машинами, екстрені служби просто не зможуть проїхати в разі надзвичайної ситуації. І так по всьому району. Я просто не уявляю що тут відбуватиметься з паркуванням, якщо збудують цей ЖК. До того ж, це вже принесло проблеми, бо на території торгового центру була доволі велика парковка. Це хоч трохи рятувало ситуацію. А тепер її закрили через будівництво і всі ті машини перемістилися у двори», – жаліється Олена. За словами Олександра, внаслідок закриття цієї парковки, що розвантажувала прилеглі вулиці, тепер їх заповнили додаткові 200-300 машин.

Взагалі, забудовник обіцяє облаштувати в комплексі гостьовий наземний паркінг на 375 місць і підземний з ліфтом на таку ж кількість паркомісць. І хоча цього має бути достатньо для 1000 квартир, Олександр наголошує, що найімовірніше паркінг буде збудований в останню чергу, коли будинок вже вводитиметься в експлуатацію. Крім того, більшість паркомісць будуть комерційними, а загальнодоступними залишать близько 100. А цього недостатньо з урахуванням проблемної ситуації, яка вже існує на районі. «Сьогодні в Мінському масиві ситуація з паркуванням одна з найгірших в місті. І уявіть додасться ще близько 3000 нових жителів, якщо рахувати по три людини на квартиру в цьому ЖК. Навіть з паркінгом на 700 місць це буде колапс і на дорогах, і у дворах», – зазначає активіст.

Висновки

Враховуючи всі проблеми з нестачею та перевантаженням інфраструктури в Мінському масиві, місцеві жителі наголошують на бажанні відновити ТЦ на місці колишнього «Полярного» замість будівництва ЖК. «Ніхто з громади не був би проти, якщо б цей же забудовник звів там сучасний торговий центр, навіть на багато поверхів. Як би це не було нетипово для Києва, але ніхто ж не вимагає зробити на тій території парк чи ліс. Люди б навпаки підтримали, якщо б там з’явився комерційний об’єкт, можливо навіть з невеликою кількістю житла, якщо це не п’ять 25-поверхівок і будівництво йде з дотриманням усіх норм. Однак з громадою ніхто не радився, а навпаки приховував від неї інформацію», – пояснює Олександр Кучерявий яке майбутнє для цієї території хотіли б бачити місцеві.

Але будівництво вже стартувало, як і продаж квартир. А коли з’являються власники, як стверджує активіст, скасувати проєкт вже майже неможливо. До того ж, одного лише бажання людей для цього недостатньо. Міська влада та відповідальні органи повинні також долучитися до процесу. Однак надій на це в активістів мало, особливо з огляду на те, що проблемні питання щодо отримання в оренду земельної ділянки, дозволів на будівництво, порушень у дотриманні норм – так і залишилися не вирішеними. Тож єдиний можливий варіант, який на думку Олександра міг би зупинити будівництво ЖК – це оскарження в суді законності пролонгації оренди землі.

«Всі зауваження свідчать, що ДАБІ (ред. – колишня Державна архітектурно-будівельна інспекція, що припинила діяльність у 2021 році) видала дозвіл незаконно, а поява нового ЖК не відповідає нормам містобудівної документації та категорично не сприймається киянами, мешканцями Мінського масиву та Оболонського району», – вважає активіст. І якщо це будівництво таки відбудеться, мешканці Мінського масиву можуть почати замислюватися щодо зміни місця проживання. Принаймні Олена вже озвучує такі думки. Адже в разі появи ЖК мікрорайон зіткнеться з новими проблемами, які вплинуть на комфорт її життя. Тому разом з сім’єю вона готова шукати житло в іншому районі Києва.