Як працює іпотека «єОселя»? Розповідаємо на прикладі

Державна іпотечна програма «єОселя» почала діяти наприкінці 2022 року. Відтоді до неї вносили певні зміни. Наприклад, з серпня 2023 року участь у програмі дозволили брати всім українцям від 18 до 70 років — до цього скористатись програмою могли лише військовослужбовці, медики, педагоги та науковці.

Із січня 2024 року також дозволили оформлювати іпотеки на приватні будинки, дуплекси та таунхауси віком до трьох років. До цього у рамках програми можна було придбати лише квартири. Також зменшили перший внесок для людей до 25 років (з 20% до 10%) та збільшили максимальний вік житла, яке можуть купувати внутрішньо переміщені особи, до десяти років. Загалом програму весь час намагаються оновлювати та вдосконалювати. Зокрема, додали можливість оформлення іпотеки з використанням сертифіката «єВідновлення» (про цю програму ми розповідали тут).

Станом на липень 2025 року від початку старту програми більше 18 000 родин отримали кредити за програмою. «єОселю» намагаються максимально спростити (подання перших документів відбувається прямо з телефону — через  «Дію») та покращити умови, але згідно з опитуванням, яке провели «OLX Нерухомість», 23% опитаних наразі уникають кредитів, вважаючи запропоновані варіанти невигідними. Ще 23% людей в цілому не довіряють кредитам, а 6% досі вивчають ринок нерухомості та визначаються з програмою. 

Також за ще одними даними «OLX Нерухомість» 39% опитуваних чули про програму «єОселя», проте не знають деталей, 15% людей мало чули про програму, а 4% взагалі ніколи не чули.

«Також серед опитаних, чверть розглядає можливість скористатися програмою єОселя (25%), а 55% розглядають інші програми кредитування — і переважно це пропозиції від забудовників в контексті розтермінування. Враховуючи те, що за даними наших опитувань, левова частка людей називають для себе прийнятною річною ставкою 5%, то логічно, що понад половина (55%) розглядають пропозиції від забудовників, вважаючи їх вигіднішими для себе з точки зору річної процентної ставки чи інших умов», — повідомила Оксана Остапчук керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість.

«Хмарочос» вирішив дізнатись всі подробиці про програму, її переваги та недоліки. В цьому матеріалі розповідаємо про досвід Олексія, якому вже вдалось отримати кредит та навіть переїхати до омріяної квартири, думку експертів та статистику.

Хто може скористатись програмою?

Олексій народився та виріс на Київщині. Зараз йому 26 років і він служить у лавах ЗСУ. До придбання власного помешкання, жив з батьками у селі біля Броварів, щоб накопичити якомога більше грошей на купівлю житла. Проте наразі у Олексія з’явилась наречена, до того ж він став військовим і гроші, які відкладались на навчання, також перетворились у гроші на квартиру, каже чоловік.

Оренду житла навіть не розглядав. Каже, що це безтолково.

«А в умовах війни — не означає що не потрібно жити чи думати про майбутнє. У майбутньому нерухомість не стане дешевшою», — відповідає військовий на наше запитання щодо купівлі житла в умовах воєнного стану. В інших можуть бути інші думки щодо цього питання, але важливо розуміти оцінку людини, яка є клієнтом програми.

Загалом, Олексій — це типовий представник тих, хто зараз найактивніше користується державною програмою кредитування.

Нині програма запущена за двома векторами умов — нижча 3% ставка для кількох соціальних груп населення таких, як військовослужбовці, медики та інші, та трохи вища ставка 7% для громадян, які не мають власного житла (це якщо спрощено), розповідає Оксана Остапчук.

«Я не думав про інші кредити, бо це найвигідніша пропозиція для військових», — додав Олексій.

За даними Укрфінжитла, середній вік позичальника — 35 років. Чоловіки більше користуються програмою «єОселі» (65% чоловіків проти 35% жінок). Левова частка позичальників (52%) — діючі військовослужбовці та працівники правоохоронних органів, медики — 8%, педагоги — 8%, ВПО — 4%, ветерани та науковці по 2%. 

Люди, які не мають власного житла – це чверть всіх позичальників — 25%. Якщо говорити детальніше про вік, то 44,2% — позичальники віком 26-35 років, 33,6% — віком 36-45 років, молодь (18-25 років) — 9%, позичальники віком від 46 років — 13,2%. 

І частіше всього учасниками програми є сім’ї з однієї людини (32,9%) та сім’ї з однією дитиною (31,2%).

Ну й, звичайно, громадяни, які подаються на програму, повинні мати офіційні доходи, без поганої кредитної історії, не перевищувати допустимий рівень інших боргових зобов’язань та таке інше.

За словами, рієлторки з Ірпеня Людмили, найчастіше користуються «єОселею» для купівлі власного життя саме молоді сім’ї, військовослужбовці. Ну й часом працює з медиками та вчителями.

Як подати заявку та отримати схвалення?

За словами Олексія, перший етап подання заявки максимально простий — потрібно просто заповнити заявку через «Дію». 

Від моменту подання заявки і до схвалення кредиту минуло лише два тижні. Але, насправді не все так просто, як здається на початку. Загалом для отримання кредиту потрібно подати велику кількість документів, які збираються під час очікування схвалення. В цей час відбувається остаточний вибір квартири. Олексій користувався послугами рієлторки. Він каже, що не уявляє як можна впоратись з такою кількістю паперів самостійно, особливо коли ти на службі.

Основними причинами, через які можуть відмовити у наданні кредиту за програмою «єОселя», є кілька критичних факторів. Передусім, це негативна кредитна історія, недостатній рівень доходу для своєчасного обслуговування кредиту, а також вікові обмеження (наприклад, якщо на момент завершення виплат позичальнику виповниться понад 70 років), пояснює спеціалістка.

За словами Оксани, крім того, банки можуть відмовити через ризики, що стосуються обраного об’єкта нерухомості. Також серед причин відмови можуть бути прострочені платежі за минулими кредитами, активні заборгованості, відкриті виконавчі провадження або попереднє оголошення банкрутства. 

«Якщо банк вважає, що позичальник має недостатній дохід для вчасного погашення зобов’язань, це також може стати серйозною підставою для відмови. Окрім цього, при виборі житла можуть виявитися ризики, пов’язані з документами на об’єкт нерухомості чи сумнівною історією попередніх власників. У цьому процесі критично важливо ретельно перевіряти всі документи й подавати достовірну інформацію, адже будь-які невідповідності або помилки можуть призвести до негативного рішення банку. Також слід враховувати, що у кожного банку свої індивідуальні правила та підходи до оцінки позичальника, які можуть напряму впливати на результат розгляду кредитної заявки», — розповідає нюанси експертка.

Олексій каже, що не отримав жодної відмови від банків. Просто отримав дуже невигідні пропозиції.

За даними Укрфінжитла, для того, щоб отримати погодження на кредит, дохід має відповідати сумі кредиту та вартості житла, яке бажає придбати позичальник, і від якої буде залежати розмір платежу по кредиту. 

«Дохід позичальника має забезпечувати комфортну оплату платежу по кредиту з урахуванням нормальних витрат на інші потреби. Також важливим аспектом є кредитна історія позичальника», — розказали нам в пресцентрі.

За інформацією, яка надходить до Укрфінжитла від банків, середній дохід позичальника становить  40 тисяч гривень. 

Стандартні умови участі в програмі — перший внесок 20%, для молоді (від 18 до 24 років) доступні умови першого внеску в розмірі 10%, повідомили нам в OLX Нерухомість.

«Для розрахунку суми, необхідної для першого внеску — ви можете скористатись калькуляторами банків-партнерів, або порахувати самостійно. Щоб зрозуміти, чи накопиченої вами суми достатньо для оформлення іпотеки,  ви можете заповнити заявку в Дії, де вказати орієнтовану вартість житла, а нижче абсолютну суму першого внеску. Якщо її недостатньо — поле буде підсвічуватись червоним кольором і кнопка «Далі» буде неактивною. Наприклад, якщо квартира коштує 2 000 000 грн, а мінімальний перший внесок 20%, то вам потрібно буде сплатити 400 000 грн власних коштів (або більше, якщо у вас є така можливість). Також не варто забувати, що першим внеском по даній програмі може бути сума, отримана за сертифікатом єВідновлення», — пояснює Оксана Остапчук.

Яке житло купують за допомогою «єОселі»?

Для Олексія ключовими критеріями при виборі житла були близькість до столиці та відповідність бюджету. 

«А також шукали вже з готовим ремонтом та технікою. Хоч це й вийшло дорожче, але ми задоволені вибором», — розповідає чоловік.

Для себе з нареченою військовий вибрав однокімнатну квартиру на вторинному ринку в ЖК «Молодість» в Ірпені площею 40 квадратних метрів та на четвертому поверсі.

Обрали в новобудові, оскільки держава поставила вимоги до пільгових категорій за програмою кредитування — житло не старше трьох років.

За даними Укрфінжитла, найчастіше кредити на житло за програмою «єОселя» отримують саме в Київській області — 5002 погоджених іпотек. Столиця України займає друге місце з трохи меншою кількістю виданих кредитів — 3885. 

«Це підтверджує активний попит на житло в регіоні та столиці, що залишається економічним і діловим центром країни. На третьому місці опинилась Львівська область із 1101 виданим кредитом, що свідчить про стабільний інтерес до нерухомості у Західному регіоні. Одеська область з показником 841 кредит теж входить до лідерів, залишаючись привабливим регіоном для купівлі власного житла через значно нижчі ціни, порівняно з Києвом чи Львовом. В Топ-5 також Вінницька область з результатом у 790 виданих кредитів», — розповідає Оксана Остапчук.

За даними Укрфінжитла, найчастіше у рамках програми купують саме квартири — 17 175 узгоджених кредитів (дані за травень 2025). Серед них на вторинному ринку — 10 656.

«Через зміни до програми щодо віку житла — цей показник зменшується й однією з причин зміни умов є бажання пожвавити первинний ринок, заохотити девелоперів будувати нове житло, яке підпадає під умови «Оселі», та розвивати ринок новобудов», — пояснює Оксана.

Квартири так званого «першого продажу» купують рідше (житло від забудовника, введене в експлуатацію, + житло на стадії будівництва) — 6 519. З них 1 434 — це квартири на етапі зведення.

На другому місці приватні будинки/таунхауси — 817 (це дані на травень 2025 року).

Найбільше у межах програми придбали житла загальною площею менше ніж 50 квадратних метрів та площею 50-73 квадратні метри. Загалом це майже 80% від всіх кредитів за «єОселею». 

Квартира, яку вибрав для себе Олексій, коштувала 62,5 тисячі доларів. Проте за оцінкою банка, про яку ми згадували раніше, її вартість становила 53,5 тисячі доларів. Цю частину чоловікові треба було виплатити самостійно і на руки власнику.

«Вони видають кредит на фактичну вартість квартири без всього — голі стіни. А ремонт, меблі та техніка — це готівкою треба віддати», — пояснює чоловік.

Олексій вже живе у своїй новій квартирі, яку зміг придбати завдяки програмі «єОселя». Враховуючи ринок, саме це кредитування пропонує найвигідніші умови. Якщо бути готовим чекати, співпрацювати з рієлтором, а також розуміти й бути готовими до всіх нюансів, ця програма може стати непоганою можливістю придбати власне житло за вигідними умовами.