Інструменти однакові, результати – різні. Як у Києві та Львові борються з незаконною забудовою?

Нещодавно у Львові за адресою вул. Личаківська, 259 на місці незаконної семиповерхівки, яку збудувала без документів компанія «Лідер Моноліт» і яку за рішенням суду знесли у 2019 році, завершили облаштування скверу. Ми вже розповідали детально в цьому матеріалі. Це унікальний кейс для всієї України, адже насправді далеко не завжди вдається зупинити незаконне будівництво, не говорячи вже про те, щоб на його місці облаштувати публічний простір.

«Хмарочос» поспілкувався з представниками влади та активістами, щоб з’ясувати, як у Києві та Львові борються з незаконними забудовами і який «рецепт» успіху може спрацювати.

Глобальна проблема незаконної та хаотичної забудови

За даними Держстату, у першій половині 2025 року в Україні ввели в експлуатацію 51,5 тисячі квартир. Лідером за обсягами нового житла залишається Київська область, де за пів року збудували 9 853 квартири. На другому місці — Київ із показником 7 380 квартир. Третю позицію посідає Львівська область — тут здали в експлуатацію 5 646 квартир. Разом ці три регіони забезпечили майже половину всіх новобудов країни.

Нині на інтерактивній мапі Львова зазначено 19 незаконних забудов. Станом на 2019 рік у Києві таких будівель налічували 108. Після повномасштабного вторгнення кількість таких будівель невідома, але очевидно вона тільки збільшується. Проте станом на квітень 2024 року відомо мінімум про 72 будівлі, які не приймали в експлуатацію через різні проблеми.

Незаконна забудова в столиці явище непоодиноке. Наприклад, прямо зараз в Києві існує ризик забудови Горбачихи (чим вона особлива та цінна ми детально пояснювали тут). Також під загрозою забудови екопарк Осокорки. І таких прикладів десятки — забудова зелених зон, ущільнення, знищення замість реставрації історичних будівель, надмірна надбудова та інше.

Успішних історій також чимало. Наприклад, у Львові вдалося врятувати «Віллу Стецкевича», де раніше планували звести багатоповерхівку. Китаїв цього літа отримав статус археологічного комплексу, активісти боролись проти його забудови 20 років.

Але майже в кожній такій історії є важливе «але» — результату досягають лише завдяки наполегливій боротьбі. В сучасній Україні, зокрема у Києві, і виявляється простіше звести будинок без дозволів або з їх порушеннями, ніж зупинити таке будівництво.

До прикладу, у липні 2024 року власник зніс садибу Євменія Зеленського на вулиці Кониського, 22, зведену ще 1890 року. І лише після скандалу та тиску громади забудовника зобов’язали відновити будівлю, і нині стартували протиаварійні роботи. 

Ризики такого будівництва очевидні — занедбана та знищена культурна спадщина, хаотичні та непродумані для життя міста, недотримання правил будівництва та неправильне використання земельних ділянок, відсутність зелених зон та доступу до водойм. В ідеальному світі всього цього не повинно було б бути, якби планування та проєктування українських міст відбувалось послідовно, системно та людиноцентрично (ми розповідали про книжку, яка вчить саме такому плануванню і принципи якої могли б кардинально змінити наші міста, в цьому матеріалі). Проте наразі боротьба проти такої забудови більше схожа на гасіння точкових проблем.

Як борються з незаконною забудовою у Львові?

За словами заступника міського голови з містобудування Львова Любомира Зубача, до повномасштабного вторгнення процес зупинки незаконного будівництва був набагато простішим, ніж зараз. Ключовим інструментом була міська інспекція архітектурно-будівельного контролю. Вона могла оперативно виїхати на місце будівництва, скласти акт, накласти штраф і видати припис про зупинення робіт.

«Це було набагато легше і, в принципі, дієво. Власне, для цього і інспекції архбудконтролю колись у країні були створені», — пояснює Зубач.

Начальник Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Львові Тарас Павлишин розповів, як відбувався процес. До війни інспекція діяла так:

• відкриває перевірку за зверненням (звернення можуть надходити від будь-кого, або ж інспекція сама дізнається про сумнівне будівництво),
• встановлює факт робіт, перевіряє право на землю і дозвільні документи, визначає клас наслідків (СС1–СС2)
• і виписує приписи — спершу на усунення порушень і зупинку, з термінами на легалізацію (наприклад, два місяці), потім — на демонтаж.

Якщо приписи ігнорують — позов до суду, далі виконавче провадження. За його словами, такий процес був досить тривалим, міг займати рік або два.

Павлишин розповів, що з 2019–2020 років критичних історій зі зведенням будинків «на комунальній землі без жодних документів» практично не було — після кількох гучних перевірок і великих штрафів (сукупно на мільйони гривень) забудовники «почали робити по закону».

Під час воєнного стану правила змінилися: з весни 2022 року в Україні діє мораторій на планові й позапланові перевірки. Інспекція може їх проводити лише за погодженням центрального органу, якщо є доведена «загроза життю та здоров’ю». Зубач наголосив, що вважає будь-яке незаконне будівництво потенційно небезпечним.

«Я вважаю, що цей мораторій приносить дуже багато шкоди. Є недоброчесні суб’єкти, які цим зловживають, розуміючи, що на них управи особливої нема», — говорить він.

Станом на зараз отримати дозвіл на перевірку вкрай важко, це займає тривалий час та мало впливає на забудовників, тому через законодавчі перепони механізм архітектурно-будівельного контролю нині якісно та результативно працювати не може, каже Любомир.

«Коли до нас приходить скарга, ми розглядаємо її на комісії. Якщо є підстави щодо загроз, звертаємося в міністерство за дозволом на перевірку. Якщо дозволу немає — перевірка відкладається до скасування воєнного стану», — розповідає Павлишин.

Нині у Львові всі справи щодо незаконного будівництва проходять через судові розгляди — це єдиний спосіб зупинити такі роботи й добитися демонтажу. Зараз там десятки справ, каже Зубач. Частина ще на розгляді, частина переходить у виконавчу службу. Проте й в таких умовах успішні кейси все ж існують. Зокрема, найвідоміший успішний кейс у Львові — будинок на Личаківській, 259, про який ми згадували на початку статті. Там без жодних документів виріс семиповерховий будинок. Місто пройшло весь шлях від фіксації самобуду до демонтажу.

«Зараз цього жахливого будинку немає. Ми зробили там красиве місце для людей — сквер», — розповідає Любомир.

Також у 2024 році місто через суд домоглось знесення шестиповерхівки на вулиці Варшавській, 22.

За словами Любомира, у місті борються не тільки з незаконними будинками, а й з надбудовами. Наприклад, можуть судитись за добудову мансарди чи декількох поверхів.

Проте навіть судове рішення про демонтаж — не кінець історії. Любомир розповів, що за рішенням суду зазвичай демонтаж повинен відбуватись коштом забудовника. Проте, звісно, ніхто з них витрачати кошти на демонтаж не хоче й оголошує себе банкрутами або затягує процес знесення.

Зазвичай, у Львові у міський бюджет закладають фінансування демонтажу таких будівель. Наприклад, демонтаж будинку на Варшавській коштуватиме 7 мільйонів гривень. Зрозуміло, що під час повномасштабної війни значна частина бюджету йде на оборону, тож місто утримується від фінансування знесень, якщо немає прямої загрози, — такі витрати переносять «на після перемоги».

Окрема складність — виконання рішень щодо вже збудованих багатоквартирних будинків, де частина квартир продана. Адже як можна знести поверхи, в яких невинні люди вже придбали собі житло й вклали в це чималі гроші?

«Ми намагаємося дуже обережно ставитися до кожної конкретної людини. Прикладів, коли ми демонтували поверхи з уже купленими квартирами, не було», — підкреслює Любомир.

Спочатку пробують притягнути девелопера до відповідальності і змусити компенсувати покупцям гроші. Лише потім можуть розпочати роботи щодо демонтажу.

Як борються з незаконною забудовою у Києві?

«Хмарочос» поспілкувався з керівником Деснянської РДА, засновником Офісу Трансформації та ексрадником голови КМДА Максимом Бахматовим.

Він пригадує, що активно розпочав свою кар’єру міського управлінця у 2019 році на позиції радника Київського міського голови. Саме в тому році трапилась скандальна ситуація з надбудовою поверхів у будинку на Майдані Незалежності. Тоді жінка вирішила збудувати над власною квартирою два додаткові поверхи.

За словами Максима, він одразу отримав купу скарг та запитань від громади. Проте виявилось, що всі київські служби, благоустрій, архітектура нічого не могли з цим зробити.

Проблема полягала в тому, що квартира перебувала у приватній власності, і відповідно влада мало що могла вдіяти. Максим говорить, що почались тривалі бюрократичні процеси, які б затягнулись на невідомий час і люди встигли б вже звести все, що запланували. За його словами, пришвидшити справу допомогло підняти галас у фейсбуці і залучити до процесу тогочасного прем’єр-міністра Олексія Гончарука.

«Виявилось, що в нас є комісія, яка може прийняти рішення про небезпеку життєдіяльності міста. Вона прийняла рішення, що ця надбудова незаконна», — пригадує Максим.

Саме це рішення вплинуло на швидкий демонтаж незаконної надбудови.

Бахматов наголошує, що це абсурд, що для заборони та демонтажу такої надбудови на головній площі країни потрібно залучати прем’єр-міністра та робити величезний розголос.

Подібне відбувалось й під час незаконного зведення «будинку Білозір» в Києві.

«Ми зупиняли двічі через суд, ми викликали поліцію, ми зверталися в прокуратуру, ми збирали всіх кого можна, депутатів, прокурорів, нічого не можна було зробити, бо це нібито приватна ділянка», — говорить Максим.

Через подібну слабкість місцевої влади й неможливість швидко діяти люди встигають зводити цілі будинки попри відсутність необхідних дозволів та документів, каже він.

«Небажання міста керувати процесами, небажання міста відстоювати думку громади і законність дій громади призводить до повного хаосу і свавілля у Києві», — наголошує Бахматов.

В Києві всі, хто намагається перешкодити незаконному будівництву — це, зазвичай, активісти, містяни, каже він. 

«Відповідно, поки мер столиці також цього не захоче, активісти мало що можуть», — додає він.

У активістки та голови громадської ради при НАЗК Катерини Бутко теж схожі думки.

Вона розповідає, що в Києві забудовники найчастіше просто ігнорують будь-які заклики громади, позови.

«Головна задача забудовника у нас в Києві це якнайшвидше побудувати будівлю поки триває бюрократична робота. Тому що успішних кейсів щодо демонтажу у нас супер мало», —  пояснює вона.

Якщо будівля вже зведена, то змусити її демонтувати дуже складно, говорить Катерина.

«Тим більше можна завжди оголосити себе банкрутом. Відповідно, хто має демонтувати? Демонтувати тоді має місто, місто також має знайти на це гроші, ресурси, а ще й не завжди має дозвіл проводити цей демонтаж і це, звичайно, затягується», — розповідає вона.

До прикладу, Катерина приводить будівництво ЖК H2O на Осокорках. Там девелопер встиг звести будинок і відкрити продажі, між судовими розглядами та апеляцією.

Подібна ситуація була й з ЖК «Поділ-Престиж» на Подолі.

«Останні незаконні поверхи суперактивно будувалися в період Революції Гідності, просто через те, що як такої влади у місті тоді не було і, відповідно, задача забудовника була швидше побудувати якомога більше, а там будь-що буде», — пригадує вона.

За словами Катерини, однією з найбільших проблем у Києві є не лише незаконні забудови, а й знищення історичних будівель. Вона наголошує, що влада зазвичай гучно реагує — обіцяє покарати забудовника, розірвати договір оренди чи відновити зруйновану пам’ятку. Проте далі обіцянок справа часто не йде. 

Показовий приклад — будинок на Ярославській, 13, знесений ще два роки тому під виглядом «реставрації». Попри заяви мера про розірвання договору та захист історичних будівель, ділянка й досі перебуває у власності забудовника, а на її місці лише хащі й зруйнований тротуар.

Катерина підкреслює: така непослідовність влади створює небезпечний сигнал для забудовників. Вони бачать, що навіть у випадку незаконного знесення максимум, що на них чекає, — це тимчасові затримки, а не реальна відповідальність. Це лише стимулює подібні дії й підриває довіру громади до заяв влади.

Попри все це, успішні кейси боротьби з незаконною забудовою в Києві все ж є.

«Один з успішних кейсів — це садиба Балабуха на Сагайдачного. Ресторан «Argentina Grill», який досі знаходиться в цій будівлі, захотів побудувати там терасу. І вони вирішили його прямо в будівлі робити, фактично вбудовувати в стіну будівлі. Проблема в тому, що ця споруда — це одна із трьох будинків, які збереглися на Подолі після пожежі 1811 року», — розповідає вона.

Для зупинки цього будівництва активісти звертались до благоустрою, створювали також публічний розголос. Саме так суспільне невдоволення «дійшло» до міського голови.

Інший кейс, яким активно займається Катерина, це випадок ЖК «Поділ-Престиж» на Подолі.

«На мою думку, це може і мав би стати один з тих випадків, коли кейс буде доведений до кінця і має відбутися демонтаж. Це і мотивує мене займатися і тримати його на контролі з 2015 року, коли був поданий перший позов на демонтаж цих незаконних поверхів», — каже вона.

Про один з успішних кейсів в Києві розповідає Марина Соловйова, яка наразі очолює департамент охорони культурної спадщини КМДА.

Раніше Марина була головою громадської організації «Андріївсько-Пейзажна ініціатива» і працювала адвокатом, її діяльність полягала саме в боротьбі з незаконною забудовою в історичному центрі міста.

«Міністерство закордонних справ намагалось знести приватні гаражні бокси і побудувати 12-ти поверхівку з басейнами на даху для своїх працівників. Але люди, небайдужі громадяни, громадські організації, вони стали і чинили спротив, хоча там вже було вирито котлован. Потім ми, як адвокати звернулися до суду про порушення прав тих людей, які мали право власності на гаражні бокси, які там були знищені, і у нас був достатньо успішний судовий процес», — пригадує вона.

Адвокати оскаржували рішення Київради про надання земельної ділянки під забудову і представляли інтереси власників гаражних боксів, на яких були право встановлюючі документи. Суть позову була повернути незаконно знищенні гаражні бокси у первісний стан.

«Дуже багато було судів, і цивільні, і адміністративні, і господарські. Ми програвали, вигравали, але врешті-решт там сквер, там відновлені гаражні бокси», — розповідає Марина.

На її думку, досягти успіху вдалось насамперед тому, що багато людей згуртувалось навколо цієї ділянки. По-друге, активісти дізнались, що це буферна зона Софії Київської, яка є під захистом ЮНЕСКО. Тож юридичний тиск також допоміг в цій ситуації.

За її словами велику роль зіграли й медіа: коли журналісти з камерами приїжджали на місце конфлікту, забудовники відступали.

У період боротьби за Пейзажну алею позиції міської влади були суперечливими: Київська міська держадміністрація підтримувала громаду, тоді як міська рада намагалася протидіяти. Зрештою, напередодні виборів мер Леонід Черновецький публічно пообіцяв зберегти алею.

Витрати громада взяла на себе: мешканці скинулися грошима, щоб засипати котлован і відновити територію, а власники самотужки відбудували гаражі. 

Знову ж, типова проблема подібних ситуацій у тому, що забудовники, які вкладають значні кошти в незаконні будівництва, відмовляються фінансувати їх демонтаж чи відновлення й часто оголошують себе банкрутами. Більше того, траплялися випадки, коли вони ще й подавали позови проти активістів, намагаючись залякати громаду вимогами відшкодувати «втрачену вигоду».

Марина розповіла, що боротьба за Гостиний двір була однією з найважчих. За її словами, у 2011 році з нього зняли статус пам’ятки та дозволили приватизацію. 

«Це була перлина Подолу, і влада намагалася її знищити», — каже вона.

Марина згадує, що кияни тоді створили «Гостинну республіку»: проводили концерти, лекції, виставки, не давали розібрати будівлю. Але згодом була пожежа, а потім прийшов «Беркут» і жорстоко розігнав людей. 

Вона пояснила, що судові процеси тривали роками і до Майдану громада їх програвала. Лише після втечі Януковича суди ухвалили рішення на користь киян, скасувавши дозволи та документи, які відкривали шлях до забудови. 

«По суті, Гостиний двір захистили прості люди, а не влада», — наголосила вона.

Разом з тим Марина вважає ситуацію болючою, адже сьогодні Гостиний стоїть занедбаним. Його передали на баланс «Софії Київської», але коштів вистачає лише на охорону. 

«Якби будівлю передали місту, Київ мав би і гроші, і бачення, як її відновити. А зараз Гостиний руйнують дощі й час», — наголошує вона.

Висновки

Незаконна забудова — спільна хвороба і Києва, і Львова. Обидва міста мають успіхи та провали: десь удається зупиняти будівництва і демонтовувати надлишкові поверхи, десь рішення судів роками зависають на етапі виконання, а на місці історичних будівель лишаються пустища.
Різниця радше у тому як працює сам механізм боротьби. У Львові, попри воєнний мораторій і повільні суди, міська влада загалом підхоплює процес. У Києві ж боротьба частіше стартує «знизу»: активісти та сусіди створюють тиск, збирають докази, б’ються в судах і медіа, а без публічного резонансу на відповідь влади годі й чекати.

Фундаментальна причина — не брак інструментів, а їх застосування (чи радше НЕзастосування). І там, і там є приписи, судові позови, виконавча служба. Але у столиці, за свідченнями співрозмовників, ключовим тригером дій стає скандал: кейси рухаються лише після великого розголосу й політичного втручання. У Львові ж, попри ті самі закони та суди, наявна зв’язка «інспекція → суд → виконання» працює стабільніше, а отже превентивний ефект сильніший: коли бізнес бачить реальні демонтажі, ризик «побудувати — а там якось буде» перестає виглядати привабливо.

Критично й те, що в обох містах слабким місцем лишається фінансування знесень і захист ошуканих покупців. Демонтаж коштує дорого, а забудовники нерідко уникають витрат через банкрутства. Тут потрібні не лише окремі статті в бюджеті, а й політична воля: зносити, стягувати збитки, повертати землю громаді — навіть коли це складно й довго. Інакше сигнал для ринку — можна швидко побудувати, а далі якось вирішимо.

На думку Максима Бахматова, корінь проблеми Києва — у небажанні місцевої влади системно захищати місто від самочинних будівництв. Він наголошує, що за потреби «місто може все»: якщо є політична позиція, служби законно зупиняють роботи, не підключають мережі, не видають техумови — і жоден інвестор не ризикуватиме вкладати мільйони в об’єкт, який не введуть в експлуатацію.

«У Львові така сама влада, такі самі закони, така сама поліція, така сама держава. Але у Львові вже всі знають, що якщо ти будеш щось робити через свавілля, місто так побудує конструкцію навколо твоєї незаконної забудови, що ти ніколи в цьому місці нічого не збудуєш», — каже він.

За його словами, в центрі Львова немає жодної незаконної забудови. Проте це не так: торік Верховний Суд визнав незаконним будівництво готелю на площі Міцкевича, тоді як головний архітектор міста захищав його як «якісний об’єкт». Це показує: навіть у Львові з його «репутацією порядку» рішення бувають суперечливими.

Катерина Бутко говорить, що якби столиця послідовно демонструвала політичну волю до заборон і демонтажів — навіть коштом міського бюджету — девелопери не грали б у «встигнути до вироку». На її переконання, практична можливість у Києва є: рішення ухвалює мер разом із Київрадою, у бюджеті можна закладати окрему статтю видатків, а технічно демонтаж здатен виконати «Київміськбуд», контрольний пакет якого належить місту. Поки ж ця воля з’являється здебільшого в передвиборчі періоди, справи буксують і рідко доходять до логічного фіналу.

Отже, для Києва й Львова потрібна однакова стратегія: запровадити невідворотне правило «порушив — віднови або знесемо», передбачити у міських бюджетах кошти на демонтаж і мати політичну волю захищати інтереси громади. Лише так можна поставити межу приватному збагаченню окремих забудовників, яке відбувається коштом міста й його мешканців.