Примара ЖЕКу та розірвані труби: власник квартири досі не вірить, що спільний будинок — це теж його власність

Регулярні повітряні атаки ворога на інфраструктуру та житло загострили проблеми, які давно існували в українських містах. Зношеність труб, очисних споруд, генеруючих потужностей, комунікацій десятиріччями була очевидною та відзначалась у кожному звіті, кожній стратегії. Але заміна обладнання була точковою і не впливала на загальну картину.

Основна причина очевидна – хронічне недофінансування галузей. Особливо це стосується житлового господарства. Пропонуємо експертний погляд на фундаментальні виклики та способи вирішення проблем, що накопичились в цій галузі, від експертки «Ініціативи для житлової економіки Східної Європи» Наталії Коротченко.

Блекаут як джерело і дзеркало вразливості житлового фонду

В Україні понад 90% житла є приватною власністю. За одними оцінками це 98%, за іншими 96%, та відсотки не такі важливі, важливо інше: житло давно перестало бути державним, а мислення багатьох власників залишилося таким, ніби відповідальність за будинок лежить на «комусь» іншому.

Агресор цілеспрямовано знищує українську енергетику, інфраструктуру, міста. Але ця війна зробила ще іншу, менш очевидну річ — вона вивела назовні системні проблеми наших будинків, які існували задовго до перших ракет і блекаутів.

Для багатьох «моє» закінчується дверима квартири. Усе, що за ними — під’їзд, підвал, труби, дах — сприймається як «чиєсь». Найчастіше, думка така — за все це відповідає якась примара з минулого – «ЖЕК». І це не питання віку чи освіти, проживання в столиці чи у маленькому містечку. Так сформувалася багаторічна практика безвідповідальності. Люди отримали власність, але не отримали спроможність управляти цією власністю ефективно. 

Розглянемо ситуацію для прикладу. Під час блекауту в будинку на довгий період зникло світло — необхідно терміново зливати воду з системи. А будинок виявився непідготовленим для того, щоб можна було злити воду: несправні вентилі, труби, що протікають, а до того ж – непроінформовані власники, управитель не встиг вчасно відреагувати. Внаслідок цього труби розірвало. Або ж, коли електропостачання відновили, опалення запустити через ці технічні проблеми вже не вдалося. У квартирах холод, система паралізована. 

Підкреслимо: звісно, винен агресор, який знищує нашу інфраструктуру, але проблема існувала — просто проявилася раніше, ніж могла б.

Ці труби були зношені до війни. Ці вентилі не тримали роками. Цей дах втрачав тепло задовго до блекауту. Війна не створила ці проблеми — вона просто їх загострила, показала, що відбувається, коли система, яка не утримувалася належним чином, опиняється під стресом.

Відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», власник квартири або нежитлового приміщення багатоквартирному будинку також є і співвласником будинку. Приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія – все це спільне майно багатоквартирного будинку. Коли ми купили або приватизували квартиру, ми взяли на себе відповідальність не лише за простір усередині, а й за весь будинок як спільну власність. Просто довгий час цю відповідальність можна було ігнорувати.

Безперечно, ключову роль в усуненні наслідків блекаутів (у цій статті ми не розглядаємо питання пошкодження або руйнування житлового фонду) та уражень комунальної інфраструктури грають державні та комунальні структури, які вже довгий час знаходяться на межі своїх спроможностей. Як відомо, уся житлово-комунальна інфраструктура в Україні є досить зношеною, а відтак – більш уразливою, що обертається ще більшою перевантаженістю органів реагування.  На нашу думку, в цей час як ніколи важливою є та сама відповідальність і включеність співвласників в управління будинком (див. пункт 5), що має підсилити стійкість системи з боку кінцевого користувача. 

Що таке стійкість міста — і чому вона починається з будинку

У міжнародному розумінні стійкість (resilience) — це не про «витримати один удар», це не просто про «реагування та відновлення», це про тривалий «імунітет» до стресів. 

Зокрема, Директива ЄС 2022/2557 визначає стійкість як здатність критично важливого суб’єкта запобігати інцидентам, захищатися від них, реагувати, пом’якшувати їхні наслідки та відновлюватися. 

Хоча житлові будинки не виділені в Директиві як окремий сектор критично важливих суб’єктів, саме вони є просторовою та соціальною основою функціонування критичної інфраструктури — енергопостачання, тепла, води, цифрових послуг.

Без здатності житлового фонду приймати, утримувати та безпечно використовувати ці послуги стійкість міста в цілому стає неможливою.

Якщо житловий сектор не здатен пережити відключення електроенергії, мороз або аварію внутрішніх систем, місто стає вразливим незалежно від того, наскільки стійкими є зовнішні інфраструктурні мережі. Міжнародні документи формулюють це просто: відбудова і сталість починаються знизу вгору.

Чому без участі мешканців стійкість неможлива

Нова Ляйпцизька хартія (2020) прямо говорить: сталий і стійкий розвиток міст можливий лише за умови ефективного управління та активної участі громадян. У документі наголошується, що мешканці мають право і повинні брати участь у процесах, які впливають на їхнє повсякденне життя.

Коли немає участі власників, управління стає формальним. Коли немає управління — немає планів, обстежень і підготовки до криз. І тоді будь-яка надзвичайна ситуація перетворюється на катастрофу.

Проблеми, які війна лише зробила видимими

Війна не створила слабке управління будинками — вона просто прибрала ілюзію, що «якось воно буде». Стало очевидно, що в більшості будинків:

• власники не сприймають будинок як об’єкт своєї спільної відповідальності, необхідних витрат, а головне – як матеріальну основу цінності їхніх квартир як нерухомості і споживчих якостей  для користувача;
• немає регулярних технічних обстежень, необхідних для обґрунтування доцільності, своєчасності, обсягу і вартості ремонтів, власники не розуміють, що на відтермінуванні або неповноті ремонтів не можна зекономити: це завжди – втрати;
• відсутні плани реагування на аварії та блекаути, регламент відповідних заходів;
• управління організаційно ускладнене, прийняття рішень контраверсійне, а іноді неможливе.

У результаті: будинок складно утримувати у належному стані, майже неможливо застрахувати, спільні рішення неефективні. Це було проблемою і до війни. Але тепер стало зрозуміло, що без зміни підходу до відносин власності і управління будинки просто не витримують криз – унаслідок критичної зношеності чи руйнувань.

Разом з тим, очевидно, що оголилися проблеми реагування влади на аварійні ситуації: відселення, капітальні роботи з відбудови, поліпшення, управління цими процесами – все це стало раптовим, невідкладним, масовим замість прихованих і ніби одиничних процесів.

Як формується стійкість житлової системи на рівні будинку на практиці

Стійкість на рівні окремого багатоквартирного будинку не виникає в момент аварії. Вона формується заздалегідь. Проблема більшості будинків у тому, що рішення ухвалюються вже після того, як щось зламалося.

Для посилення стійкості житлової системи на рівні будинку, фундаментально важливим є запровадження ефективної системи управління, яку для спрощення можна розкласти на три кроки: 

1. Перший, превентивний, – розуміння органом управління та всіма співвласниками реального технічного стану будинку, а також усвідомлення пов’язаних з технічним станом ризиків. Технічне обстеження дозволяє побачити слабкі місця, зношені системи та потенційні ризики, які можуть проявитися під час стресових впливів, як-от раптове припинення електропостачання взимку.
2. Другий крок, стратегія та планування, – покроковий план утримання і ремонту, ведення бюджету та інвестиційного плану будинку.
3. Далі  — постійний процес, професійне управління, з періодичним повторенням кроку 1 та регулярним повторенням кроку 2 на основі регулярного зворотного зв’язку від професійного управителя. 

І нарешті — постійна залученість та участь власників у процесах управління. Без цієї передумови працює жодна модель не працює. 

Відсутність налагодженої системи управління в окремому будинку, чітких знань співвласників про свій будинок, розуміння протоколу дій у випадку надзвичайних ситуацій та колективної відповідальності за експлуатацію будинку значно підвищує ризики того, що зовнішні стресори, як-от перебої у роботі систем постачання, призведуть до невідновлення деяких функцій. 

Окрім ефективної системи управління на рівні будинку є низка додаткових заходів підвищення стійкості, які варто розглянути окремо. Та в цій статті ми хотіли наголосити саме на тому, що без цієї базової умови стійкість неможлива за визначенням.

Варто зазначити, що у пресі висвітлено приклади деяких багатоквартирних будинків, у яких ефективна система управління і залученість мешканців дозволила пом’якшити наслідки атак на інфраструктуру та уникнути перманентних поламок. Вони слугують для нас прикладом посилення стійкості на рівні будинку і орієнтиром для поширення практики ефективного управління.

Житлова реформа, чому важливо реформувати управління

У межах Плану Ukraine Facility одним із ключових напрямів реформ та інвестицій визначено житлову реформу — зокрема, Реформу 7 “Забезпечення доступу до житла для осіб, які його потребують”. 

Хоча окрема реформа управління житловим фондом прямо не виокремлена в межах цього плану, вона логічно випливає з поставлених завдань і є невід’ємною складовою їх реалізації. Без врегулювання питань управління багатоквартирними будинками неможливо забезпечити сталість, ефективність, та справедливість житлової політики, а також стійкість житлової системи на всіх рівнях. Реформа управління житловим фондом  переплетена з іншими напрямками — розвитком інституту соціального та доступного  житла, цифровізацією у житловій політиці, енергоефективністю та енергозбереженням, регіональним відновленням — і фактично є основою для їхнього втілення. 

Важливо, щоб власники житла усвідомлювали: вони володіють не лише квартирою, а й часткою у всьому будинку, і саме від них залежить стан будинку загалом, якість послуг і, до певної визначеної міри,  —  безпека проживання. Ця відповідальність, яка в першу чергу потрібна самим мешканцям, адже без неї забезпечити повноцінне утримання будинку неможливо.

В рамках реформи житлової політики вже прийнято Закон України “Про основні засади житлової політики”, який в тому числі визначає необхідність окремого законодавчого врегулювання управління житловим фондом на новому рівні. 

Реформа управління житловим фондом має стати інфраструктурною основою житлової політики. Вона повинна вирішити комплекс ключових питань:

По-перше, це правове врегулювання зв’язку між багатоквартирним будинком і земельною ділянкою. Сьогодні в багатьох випадках земля під будинками юридично «висить у повітрі»: не оформлена, не прив’язана до об’єкта нерухомості, що унеможливлює реконструкцію, модернізацію або ефективне управління. Законодавство має надати співвласникам чітке, гарантоване право на землю під і навколо будинку.

По-друге, має бути встановлена чітка система відповідальності співвласників — це дозволить не лише вирішувати спірні ситуації, а й змінить ставлення до спільного майна: не як до «нічийного», а як до того, за що кожен має відповідати.

По-третє, потрібне професійне управління. Сьогодні багато ОСББ або управителів працюють без системи, без стандартів якості, без підготовки. Має бути запроваджена сертифікація, чіткі вимоги до компетентності, а також механізми нагляду і контролю за їхньою діяльністю.

По-четверте, необхідно запровадити достатній облік та моніторинг стану житлового фонду і цифровізувати ці функції. Інформація про багатоквартирні будинки, їхній технічний стан, склад співвласників, статус землі, укладені договори — усе це має бути оцифровано та зведено в єдину систему. Це дозволить ухвалювати зважені рішення, планувати реновації, ефективно розподіляти фінанси й моніторити ситуацію в реальному часі. 

Наслідком цієї реформи має стати принципово інше розуміння права власності. Власність — це не тільки право користування квартирою, а й обов’язок утримувати будинок у належному стані, брати участь у прийнятті рішень і нести відповідальність за їх наслідки. 

Реформа управління житлом має створити умови, за яких неможливо залишатися пасивним співвласником без жодної відповідальності. Якщо власник не готовий або не спроможний брати участь в управлінні спільним майном — самостійно або через професійного управителя, — така модель власності потребує переосмислення. 

Висновок: стійкість міста починається з нас

Якщо ми й надалі чекатимемо, що «хтось повинен», — нічого не зміниться. Держава може створювати правила й програми, але житлова стійкість починається з будинку, а будинок — з його мешканців.

Безперечно, реагування на виклики залишається ключовою функцією структур житлово-комунального господарства у містах, що знаходяться під постійними атаками. Проте, опорою для цієї роботи є якісне і відповідальне управління на рівні будинку. Саме тому реформа управління житлом і продовження практик покращення управління на рівні будинку є надзвичайно актуальним.

Цю статтю написано у межах проєкту «Посилення стійкості міст у сфері життєзабезпечення міських територіальних громад в Україні» (SUR), який є частиною німецької допомоги перехідного періоду, що надається на замовлення Федерального міністерства економічного співробітництва та розвитку Німеччини (BMZ) і виконується Deutsche Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) GmbH. Експерти IWO e.V. розробляють методологію оцінки стійкості житлової сфери і розробляють місцеві житлові стратегії у чотирьох містах України. Більше про проєкт.