4 експерти дискутують, хто оплатить капремонт 180 тисяч старих будинків України — і чи є відповідь?

Українські міста десятиліттями старіють швидше, ніж оновлюються. Більшість житлових будинків зведені ще у ХХ столітті й відтоді так і не пройшли повноцінної реновації. Ідеться про хронічно недофінансовану сферу, де потреби у модернізації вимірюються трильйонами гривень, а системних рішень досі бракує. Повномасштабна війна лише загострила цю проблему, додавши до накопиченого дефіциту нові колосальні втрати. У таких умовах питання оновлення житлового фонду відсувається серед бюджетних пріоритетів, але не зникає. Ми поговорили з провідними українськими експертами у сфері житлової політики, щоб з’ясувати, які принципові сценарії виходу з цієї ситуації можливі.

Аналітика і цифри

За даними досліджень, близько 89% домогосподарств проживають у будинках, збудованих до 1990 року, тобто значна частина житлового фонду вже перевищила або наближається до нормативного строку експлуатації. При цьому комплексна інвентаризація та оновлення даних про стан житла фактично не проводилися, що ускладнює планування політик і масштабів необхідної реновації.

Проблема посилюється тим, що в Україні історично домінує модель приватної власності на житло без належно сформованих механізмів управління багатоквартирними будинками. У результаті значна частина будівель десятиліттями не проходила капітальних ремонтів, а відповідальність за їхній стан хоча формально і закріплена за співвласниками, залишається розпорошеною.

Читайте також: Примара ЖЕКу та розірвані труби: власник квартири досі не вірить, що спільний будинок — це теж його власність

Повномасштабна війна радикально загострила цю ситуацію. За останніми оцінками RDNA (Rapid Damage and Needs Assessment), станом на кінець 2024 року прямі збитки в Україні сягнули щонайменше 176 млрд доларів, а житловий сектор є найбільш постраждалим. Загалом близько 13% усього житлового фонду було пошкоджено або зруйновано, що вплинуло на понад 2,5 млн домогосподарств. Оновлені оцінки станом на кінець 2025 року свідчать про подальше зростання масштабів руйнувань: загальний обсяг прямих збитків зріс до приблизно 195 млрд доларів, а потреби у відновленні та відбудові — до майже 588 млрд доларів упродовж наступного десятиліття.

Це не лише створює новий масштаб дефіциту житла, але й різко збільшує навантаження на вцілілий житловий фонд у відносно безпечних регіонах. Водночас навіть без урахування воєнних руйнувань Україна вже мала значний накопичений дефіцит інвестицій у модернізацію житла, який вимірюється величинами, що не можуть бути покриті виключно за рахунок державного бюджету.

Читайте також: Нова відповідь держави на «житлове питання». Зміни, які принесе реформа житлової політики, торкнуться кожного

Тож дедалі очевиднішою стає необхідність переходу до нової моделі житлової політики — із чітким розподілом відповідальності між державою, громадами та співвласниками, розвитком інструментів співфінансування та кредитування, а також створенням актуальної, повної бази даних про стан житлового фонду. Без цього навіть масштабні міжнародні ресурси на відбудову не можуть вирішити системну проблему старіння і деградації житла в Україні.

На відміну від, наприклад, Німеччини, в Україні такі огляди проводяться переважно у виняткових випадках — зокрема, як обов’язкова умова участі в програмах Фонду енергоефективності.

Хоча існують нормативні показники життєвого циклу житлових будівель, після завершення якого вони потребують або знесення, або комплексної реновації, на практиці українські міста часто не мають навіть повної бази даних про свій житловий фонд. Системного обліку технічного стану будинків не ведуть, що ускладнює пріоритизацію втручань. У результаті кошти на ремонти розподіляються несистемно — перевагу нерідко отримують ті будинки, мешканці яких проявляють більшу організованість і активність.

Ми спитали думки у 4 експертів, які дали відповіді з економічної, юридичної, політичної та управлінської точок зору. Вони мають різні думки та ідеї щодо реформи, відповідно стаття побудована у форматі заочної дискусії – експерти полемізують один з одним.

В Україні житлова політика почалася з приватизації квартир, і це деформувало на подальше основні поняття — власність і нерухомість. Нерухомістю стала квартира, в той час як нерухомість — це земля з будинком. Будинку немає в державному реєстрі об’єктів нерухомості. Тому, по суті, власники квартир є власниками повітря, а не нерухомості. Немає і юридичної особи – власника будинку. Все це виглядає незрозуміло для будь-якого фінансового партнера, бо інвестуючи, він хоче  стати співвласником цієї юридичної особи, або, даючи кредит, хоче бачити заставу у вигляді прав не нерухомість. ОСББ теж не є ані власником, ані суб’єктом господарювання. Тому для початку потрібно законодавчо сформувати об’єкти житлової нерухомості з власником. 

Коли приватизували квартири, то мешканці не показали себе як ефективні власники. За 30 років після приватизації ремонти в будинку не робилися. Накопичилася потреба капітального ремонту на таку суму, яка співставна з половиною вартості нового будинку.

Людина, яка не купувала квартиру, часто не готова платити і за ремонт будинку. ОСББ не має жодного важелю, щоб змусити людину заплатити за ремонт. Без порядку в цих основоположних речах — земля, будинок, реєстрація, прив’язка їх до власника, відображення в бухгалтерському обліку цього власника — модернізація та реновація будинку неможлива.

Тому нам потрібно створити механізм перетворення ОСББ з неефективними власниками в юридичні особи, щоб людина могла внести свою квартиру в статутний фонд, де сума вартості квартир сформувала би вартість будинку як нерухомих активів. Ця організація набула би земельну ділянку, наразі процедурно 100 людей не можуть отримати землю під будинком у власність, кожен окремо. 

Інвестор може заплатити за ремонт, але відповідно до вартості ремонту квартир, отримає, наприклад, 10% у власність або йому за це будуть платити орендну плату. Якщо інвестор відремонтує будинок, то може збільшити вартість частки кожного власника квартири в статутному фонді, зробивши їх багатшими. Але це можливо лише за умови, якщо замінити права власників на квартиру їхніми правами на частку в господарському товаристві, яке буде власником будинку.

Якщо ти не платиш комуналку, то, так само, віддай частку власності тому, хто заплатить. Ніхто не виганяє з квартири, тільки той, хто ремонтуватиме  будинок і платитиме комуналку, поступово отримуватиме права власності на квартиру. У цьому випадку не буде жодних субсидій. 

Зволікання з  ремонтами призводить до поступової руйнації будинку, а попадання ракети руйнує цей будинок моментально. І в тому і в тому випадку в людини немає грошей на відновлення, у держави теж. Зараз у зв’язку з війною частко знаходять грантові і кредитні гроші, їх треба буде віддавати наступним поколінням. Відбудову треба здійснювати переважно на інвестиційних засадах.    Програми ЄОселя і ЄВідновлення не покривають реальної потреби. Повне відновлення житла буде на засадах інвестицій. Ми не можемо відтворювати механізм, який показав свою непрацездатність. Міжнародної допомоги не вистачить на відбудову України і всієї житлової сфери. 

Інвестор вкладає гроші, щоб отримати прибуток. Інвестиції залежать від дохідності і там, де житло фізично є, але немає механізмів залучення інвестицій, там повинні працювати державні кошти і житло має переходити в муніципальну власність. І якщо власник житла передає права власності поступово, тоді з категорії власника людина переходить в категорію наймача соціального житла.

Сьогодні в Україні ключова проблема полягає в тому, що житлова сфера фактично не функціонує як цілісна система. Вона складається з фрагментованих елементів: співвласників, місцевої влади, окремих програм тощо  але без чіткого центру відповідальності. У результаті немає суб’єкта, який системно відповідає за стан житлового фонду, а отже,  і за його оновлення. Це робить будь-яку масштабну реновацію практично неможливою.

Критичним вузьким місцем є система управління багатоквартирними будинками. У багатьох випадках співвласники формально відповідають за будинок, але не мають ні інструментів, ні організаційної спроможності ухвалювати складні рішення, зокрема щодо модернізації чи реконструкції.

Водночас ринок професійних управителів лише формується і поки не здатен забезпечити якісне управління на рівні, необхідному для реалізації складних проєктів реновації.

Саме тут важливим є міжнародний досвід. Зокрема, для України сьогодні особливо актуальним є естонський шлях. Це  країна, яка пройшла подібний постсоціалістичний трансформаційний шлях у житловій сфері й досягла значних результатів у розбудові системи управління житлом. Цей досвід вже активно передається Україні в рамках таких проєктів, як #TEAM_2025, що реалізується у партнерстві з Естонським союзом житлових кооперативів (Eesti Korteriühistute Liit, EKYL) за підтримки Естонського центру міжнародного співробітництва (ESTDEV). Такі ініціативи допомагають формувати інституційну спроможність, яка є передумовою будь-якої системної реновації.

Ще одна системна прогалина — відсутність інституцій, які могли б реалізовувати комплексну реновацію на рівні кварталів чи районів. В Україні немає операторів реновації, муніципальних чи змішаних структур, які б могли акумулювати ресурси, працювати з мешканцями, залучати інвесторів і реалізовувати такі проєкти. Без створення таких інституцій реновація залишатиметься точковою і несистемною.

Окремо варто виділити відсутність повноцінної інформаційної бази. Без даних про технічний стан житлового фонду, структуру власності, потреби домогосподарств неможливо планувати ні пріоритети реновації, ні її фінансування. Саме тому запуск єдиної інформаційно-аналітичної системи у сфері житла є не технічним, а стратегічним елементом реформи.

Комплексна реновація в Україні є можливою, але лише за умови, що вона розглядатиметься не як окрема програма, а як складова ширшої політики відбудови і розвитку житлової сфери. Сьогодні країна одночасно стикається з двома масштабними викликами: необхідністю відновлення житла, зруйнованого внаслідок війни, і потребою реновації застарілого житлового фонду. Це створює пряму конкуренцію за ресурси і ризик того, що реновація буде відкладена на невизначений час.

Вихід полягає в інтеграції реновації у процеси відбудови. Принцип “відбудувати краще, ніж було” має означати не лише відновлення зруйнованих будинків, а й системне оновлення житлового середовища загалом. Це передбачає концентрацію ресурсів на пілотних територіях, запуск комплексних проєктів і поступове масштабування успішних моделей.

Фінансування таких процесів не може базуватися лише на державному бюджеті. Міжнародний досвід показує, що реновація завжди реалізується за рахунок комбінованих моделей: державної підтримки, ресурсів міжнародних фінансових інституцій, приватного капіталу та частково внесків самих співвласників.

У цьому контексті ключову роль можуть відігравати такі інституції, як Світовий банк та Council of Europe Development Bank, які здатні фінансувати як інфраструктурні, так і інституційні компоненти реформи.

Водночас залучення приватного сектору можливе лише за наявності зрозумілих правил гри: чіткої моделі власності, гарантій, масштабних і передбачуваних проєктів. І тут знову постає питання законодавчої бази: без нового Закону про управління житловим фондом, який визначить ці правила, приватний капітал не прийде, а міжнародні інституції не матимуть надійного партнера для довгострокової співпраці.

У підсумку, питання реновації  це не стільки питання наявності коштів, скільки питання створення ефективної системи: інституцій, правил і довіри. Без цього навіть значні фінансові ресурси не дадуть системного результату.

Передусім потрібно визнати: проблема є і вона величезна — це амортизація та руйнація застарілого житлового фонду. За різними оцінками, він становить близько 40% основних фондів країни. І важливо, що цю проблему свого часу усвідомлювали.

Ще депутати Верховної Ради першого скликання заклали в закон про приватизацію державного житлового фонду норму, за якою попередній власник або його правонаступник мав організувати і співфінансувати перший капітальний ремонт після приватизації. Але далі почалася багаторічна політична практика, у якій брали участь усі уряди без винятку: відповідь завжди була одна — «немає грошей». Поступово сформувалася позиція, що держава нікому нічого не винна, бо житло приватне, а отже люди самі мають усе утримувати.

З’явилася навіть теза про нібито неможливість державного фінансування чи співфінансування, бо це приватна власність. Ідея «ефективного власника», який сам усе вирішить, активно просувається вже понад десять років. Але очевидно, що значна частина співвласників цього зробити не зможе.

Ще у 2005 році було зрозуміло, що ця проблема нікуди не зникне. У 2006 році ухвалили Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» — недосконалий, але він принаймні намагався запустити процес. Принципова позиція була проста: держава має виконувати свої зобов’язання.

Пізніше ухвалили новий закон про засади житлової політики, і цю норму вдалося зберегти, але в значно м’якшій формі: тепер держава не зобов’язана, а лише може реалізовувати програми співфінансування капітального ремонту та реновації.

Без державної участі масштабна реновація неможлива. Мінімум — це співфінансування. І міжнародний досвід це підтверджує: без значної грантової підтримки такі проєкти не працюють. Кредити тут малоефективні, адже капітальний ремонт окуповується десятиліттями. Водночас житловий фонд продовжує старіти, і це неминуче призведе до системних аварій — руйнування дахів, фасадів, балконів, відмов інженерних систем. У кожної конструкції є свій строк експлуатації.

Постає і складніше питання — що робити з людьми. Тими, хто може долучитися до співфінансування, і тими, хто не може. Радикально ліберальна відповідь — “це не проблема держави” — веде в глухий кут. Потрібна інша модель: реновація має стати національним пріоритетом, закріпленим на рівні закону, із державною програмою, визначеними джерелами фінансування та участю як центральної, так і місцевої влади.

Водночас варто чесно сказати непопулярну річ: не кожен може бути власником житла. Частина людей не зможе брати участь у співфінансуванні — і це не катастрофа. Важливо, щоб не було примусового виселення. Але частина такого житлового фонду з часом може перейти до категорії соціального житла — із правом проживання.

Йдеться насамперед про застарілий фонд — дореволюційну забудову, будинки 30–50-х років, хрущівки, панельні та блочні будинки, дев’ятиповерхівки — усе, що збудоване до 1991 року.

Для новішого житла ситуація інша: там співвласники мають із самого початку відповідально управляти своїм майном і накопичувати кошти на ремонти. Втім, навіть нинішня система управління, включно з ОСББ, часто не є достатньо ефективною.

Тому потрібні і «пряник», і «батіг»: державна підтримка разом із контролем. Зокрема, необхідна житлова інспекція, яка стежитиме за безпекою експлуатації будинків. Такі інституції існують у більшості європейських країн — але не в Україні.

Паралельно потрібні глибокі зміни в законодавстві, зокрема в Цивільному кодексі — щодо спільної власності, відповідальності співвласників і стандартів утримання житла.

І, зрештою, доведеться шукати ресурси. Це окрема складна задача: бюджетні кошти, міжнародна допомога, грантові програми. Частина житлового фонду з часом може повернутися у муніципальну власність — і тоді міста будуть більше зацікавлені інвестувати в його відновлення.

Як показує міжнародний досвід, без державної ролі такі процеси не відбуваються. У Німеччині модернізацію у східній частині фінансували за рахунок західної, при цьому житло залишалося муніципальним. У Польщі значну роль відігравали кооперативи, і мешканці активно вкладали власні кошти. У країнах Балтії також рано почали модернізацію, але всюди вона супроводжувалася державною підтримкою та грантами. В Україні ж досі багато людей не усвідомлюють своєї відповідальності за стан будинку. І це — одна з ключових проблем.

У попередньому законодавстві — зокрема у статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» — була закріплена норма про відповідальність колишнього власника за перший капітальний ремонт будинку після приватизації. Від нас була депутатська правка, завдяки якій у новому законі “Про основні засади житлової політики” цю норму збережено та перенесено до статті 15 «Розпорядження та управління житловим фондом». Зокрема, пункт 9 передбачає, що колишні власники (або їхні правонаступники), які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов’язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти його організації у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Спори, що виникають у цьому процесі, підлягають вирішенню в судовому порядку. Таким чином, попри оновлення законодавчої бази, принцип участі попереднього власника у підтримці житлового фонду формально збережений.

Передусім має бути чітко визначена і розмежована відповідальність усіх учасників. Власник — це не формальний статус: він має конкретні обов’язки щодо утримання будинку. І якщо ці обов’язки не виконуються, мають наставати визначені наслідки. Бо інакше відповідальність перекладається на інших співвласників і система не працює.

Будь-яка ефективна система починається з обліку. Необхідно створити повноцінний реєстр житлового фонду з базовими характеристиками: рік забудови, тип конструкції, технічний стан, ступінь зносу, особливості ґрунтів і розташування. Управлінські рішення мають базуватися на об’єктивних, зафіксованих і задокументованих даних.

На основі такого обліку має працювати постійний моніторинг стану житлового фонду. Це має бути не разова оцінка, а безперервний процес, який відображає зміни: що руйнується, що ремонтується, де зростають ризики. Така система дозволяє прогнозувати потреби — у фінансах, матеріалах, технологіях і фахівцях.

Окремо має бути визначено, хто саме здійснює цей моніторинг. Йдеться про створення незалежної або напівнезалежної інституції (агенції), яка акумулює дані, проводить технічну оцінку і забезпечує експертний супровід. Важливо також формувати експертне середовище, яке здатне давати кваліфіковані висновки.

Не менш важливим є контроль якості послуг. Сьогодні люди часто не розуміють, за що платять, і не мають куди звернутися, щоб перевірити правильність нарахувань чи якість робіт. Тому потрібен механізм незалежного досудового розгляду спорів і перевірки — структура, яка може оцінити дії управителів і надавачів послуг.

На рівні кожного будинку мають діяти чіткі внутрішні правила управління: як здійснюється обслуговування, коли і як надається інформація мешканцям, як організовані процеси (зняття показників, доступ до технічних приміщень, вивезення відходів тощо). Загальне законодавство задає рамку, але конкретні регламенти мають бути прописані для кожного будинку окремо.

Також доцільно впровадити диференціацію управителів за рівнем спроможності: від базового менеджменту до повного циклу з технічною експертизою. Лише компанії з відповідною компетенцією мають допускатися до складних робіт — капітальних ремонтів і реновації.

Загалом система має поєднувати облік, постійний моніторинг, чіткий розподіл відповідальності, прозорі правила управління та незалежний контроль якості. Без цього житловий фонд неминуче деградує, навіть за наявності фінансування.

Висновок

Таким чином, усі експерти сходяться на тому, що накопичена інвестиційна потреба в реновації обчислюється колосальними коштами, а темпи старіння та зношення житлового фонду значно перевищують динаміку ремонтів та модернізації. Водночас фінансової спроможності населення недостатньо для самостійного проведення відповідних ремонтів у багатоквартирних будинках у потрібному масштабі. Це означає, що цей сектор потребуватиме постійних величезних видатків з державних коштів. Деякі експерти вважають, що вирішити це питання без часткової де-приватизації в умовах, коли співвласник неспроможний навіть частково фінансувати реновацію, неможливо. Проте, це питання є гострополітичним і потребуватиме широкого громадського обговорення. Таке обговорення мусить базуватися на доказовій базі, тому варто почати з обліку та глибокого аналізу стану житлового фонду, як це пропонують експерти, і донесенні фактичного стану справ до ширшого населення. Наразі в Україні розробляється Державна житлова стратегія, яка покликана сформулювати порядок денний для поступового вирішення цих складних питань.