Між спадщиною, безпекою та економікою: як працювати з історичними будівлями під час війни

У жовтні Alter Development виповнюється п’ять років. Ми починали з портфеля із чотирьох історичних будівель у Харкові, а сьогодні працюємо з повним циклом девелопменту проєктів реставрації та ревіталізації. За цей час змінилося багато: ринок, умови роботи, суспільні потреби й наше власне розуміння того, яку роль історична архітектура може відігравати в сучасному місті.

Від початку для нас було важливо не просто зберегти будівлю, а знайти для неї життєздатну модель розвитку. Адже історична цінність сама по собі не забезпечує ані належного утримання, ані можливості використовувати простір у довгостроковій перспективі. Потрібно визначити майбутню функцію, оцінити економіку проєкту, продумати архітектурні та інженерні рішення й організувати процес реалізації.

Повномасштабна війна зробила це завдання ще складнішим. Водночас вона показала, наскільки важливо мати системний підхід до роботи з історичними будівлями — і бути готовими переглядати рішення, коли змінюється контекст.

Майбутнє будівлі починається з її функції

Коли ми починали працювати з портфелем у 2020–2021 роках, досить швидко зрозуміли: для інвестора самого володіння історичною або знаковою будівлею недостатньо, щоб створити її цінність. Це комерційна нерухомість, яка має бути не лише збережена, а й придатна до використання.

Тому ми побудували роботу Alter Development навколо комплексного підходу — від концепції та архітектури до юридичних, фінансових і операційних питань. Одна з наших ключових засад — визначати майбутню функцію будівлі ще до початку розробки архітектурної концепції.

Офісний простір, медичний заклад, готель, коворкінг чи культурний центр потребують різних планувальних, інженерних і сервісних рішень. Розуміння того, як саме використовуватиметься будівля, дає змогу архітекторам працювати з конкретним завданням: визначати, що потрібно зберегти, що адаптувати й як організувати простір відповідно до його нової функції.

За п’ять років ми співпрацювали з різними архітектурними бюро та професійними партнерами. Цей досвід навчив нас зіставляти архітектурні рішення з бізнес-моделлю проєкту й працювати з різними командами, доводячи задум до реалізації.

Але навіть добре продумана модель розвитку залежить від контексту. І в лютому 2022 року він змінився радикально.

Війна як перевірка рішень

На початку повномасштабного вторгнення команда Alter Development евакуювалася до Хмельницького, а робота компанії фактично призупинилася на кілька місяців. Спочатку ми намагалися підтримувати експлуатацію будівель у мінімальному режимі. Згодом команда запропонувала повернутися до Харкова й відновити роботу.

Це було непросте рішення, адже йшлося про безпеку людей. Водночас для мене було важливо, що ініціатива повернення надійшла від самої команди. Ми вирішили продовжити розпочате.

У девелопменті зупинка проєкту має цілком конкретні наслідки: частина вже виконаної роботи може втратити цінність, а витрати на завершення зростають. Незавершена будівля залишається пасивом для інвестора — її неможливо повноцінно використовувати, здавати в оренду, страхувати чи продавати.

Тому одним із наших пріоритетів стало завершення реставрації будинку Лазаря Розенфельда та прибудови до нього на вулиці Чорноглазівській. В умовах повномасштабної війни довести такі проєкти до здачі в експлуатацію було непросто, але для нас це означало перетворити незавершений об’єкт на актив, який можна використовувати.

Окремим викликом стало страхування воєнних ризиків. На початку війни в Україні було дуже мало подібних кейсів, а страхування нерухомості в Харкові було особливо складним питанням. Ми шукали можливі інструменти й за пів року разом зі страховим партнером розробили механізм страхування наших об’єктів. Відтоді щороку продовжуємо договір.

Цей досвід показав, що робота з історичною нерухомістю під час війни потребує не лише архітектурної та будівельної експертизи. Потрібно шукати нові фінансові інструменти, оцінювати ризики й знаходити способи продовжувати роботу в умовах, для яких раніше не існувало готових рішень.

Коли будівля стає частиною суспільних змін

Особливо показовою для нас стала історія типографії Яковлева в Харкові. До повномасштабного вторгнення ми досліджували будівлю та навколишній район, працювали з архітекторами й фахівцями з розробки концепцій. Нам потрібно було зрозуміти, як живе район, чого йому бракує і якою може бути роль будівлі в його подальшому розвитку.

Тоді ми розглядали багатофункціональний комплекс із виставковими та івент-просторами, готелем, хостелом, фудкортом і коворкінгом. Але дослідження та сканування будівлі завершилися буквально за кілька днів до початку повномасштабної війни. Разом із суспільством змінилося й наше розуміння того, навіщо потрібні такі простори.

Так виникла ідея культурно-громадського центру DRUK — простору, створеного у відповідь на відчуття меншовартості. Нам було потрібне місце, де люди могли б побачити й відчути українську культуру в усіх її проявах як окремий світ із власною історією, впливом і майбутнім. Сьогодні тут працюють проєкти й митці, які досліджують сучасну українську культуру, архітектурну та нематеріальну культурну спадщину.

Для мене принципово розділяти саму будівлю та культурний центр. DRUK може існувати в іншому просторі, а типографія Яковлева може мати іншу функцію. Наразі вони співіснують, і ми хочемо зберегти таку можливість у майбутньому.

Ми підготували до експлуатації частину приміщень і створили «Мистецьке укриття» — безпечний простір для культурних подій. Проєкт реставрації будівлі вже готовий. Після реставрації типографія має стати багатофункціональним комплексом із просторами для мистецьких і бізнесових подій, у якому буде місце й для DRUK.

Ця історія для мене — приклад того, як девелопмент може реагувати на зміни в суспільстві, не втрачаючи зв’язку з архітектурою та історією будівлі. Її майбутня функція не обов’язково має залишатися незмінною від першої концепції до реалізації. Важливо розуміти потреби міста й знаходити рішення, які дають змогу зберегти архітектурну цінність і водночас наповнити простір життям.

Баланс між збереженням, безпекою та економікою

Сьогодні один із головних викликів для роботи з історичними будівлями — поєднати сучасні вимоги безпеки з необхідністю зберегти архітектуру та забезпечити економічну життєздатність проєкту.

Якщо буквально застосовувати окремі вимоги будівельних норм до наявних історичних будівель, витрати на їхню адаптацію можуть зрости настільки, що реалізація проєкту стане неможливою. Водночас безпека людей не може бути другорядним питанням.

Це означає, що нам як галузі ще належить знайти баланс між безпекою, збереженням спадщини та економікою. Для цього потрібні фаховий діалог, відповідальні проєктні рішення та механізми, які враховуватимуть специфіку історичної забудови, а не лише універсальні вимоги.

Водночас подальший розвиток Alter Development уже не може бути пов’язаний виключно з Харковом. Ми шукаємо нові проєкти й партнерів в інших регіонах, із якими поділяємо підхід до реставрації, ревіталізації та роботи з історичною архітектурою. Зокрема, працюємо над реставрацією маєтку Єзерського на Житомирщині та розвитком навколишньої території. Також бачимо перспективу в роботі з будівлями, пошкодженими або зруйнованими внаслідок війни.

За п’ять років ми отримали достатньо досвіду, щоб розуміти складність цього завдання. Наступний етап — застосовувати цей досвід ширше, працювати в нових регіонах і продовжувати розвивати компанію, яка може брати на себе повний цикл роботи з такими проєктами.

У жовтні я також передаю обов’язки CEO Павлу Ігнатенку, який працює в Alter від моменту створення компанії та майже п’ять років очолював напрям будівництва. Для мене це закономірний етап розвитку: я завжди вважав важливим розвивати людей усередині команди так, щоб вони могли брати на себе більшу відповідальність.

Фокус Alter Development залишається незмінним: реставрація, ревіталізація та створення довгострокових моделей розвитку для історичних і архітектурних пам’яток та знакових будівель. Але досвід п’яти років дав нам змогу краще зрозуміти, наскільки складною є ця робота. Тепер наше завдання — використовувати цей досвід ширше й продовжувати шукати рішення, завдяки яким історична архітектура зможе залишатися частиною живого міста.