Рынок земли в Украине: что почем продают и законно ли это

Недавно президент Украины Владимир Зеленский заявил, что рынок земли в стране откроют в 2020 г., поэтому о земельной реформе нужно озаботиться уже сейчас.

Действительно, пора, ведь запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения ввели еще в 2001 г.

и с тех пор продлевали для урегулирования земельных отношений и создания инфраструктуры рынка.

Несмотря на мораторий, земли в Украине не простаивают.

Какую землю продают в стране, сколько она стоит и насколько это легально.

Сколько земель в Украине.

В среднем на 1000 украинцев приходится 678 земельных участков.

Самые высоки показатели - в Балтском районе Одесской области – 2567,8 земельных участка на 1000 человек, в Макаровском районе Киевской области – 2677 участков, в Лебединском районе Сумской обл.

– 3057,7 участка.

Меньше всего участков оказалось в Закарпатской области (от 134 до 140 участков на 1000 человек).

В целом на 1 января 2017 г.

в Государственном земельном кадастре было зарегистрировано 18,3 млн земельных участков.

Из них 87,8% в частной собственности, 6,7% в государственной, а 5,5% – в коммунальной.

В Госгеокадастре отмечают, что площадь Украины составляет 60,4 млн га, а земли сельскохозяйственного назначения занимаю 42,7 млн га, из них 27,7 млн га приходится на паи.

25,3 млн украинцев являются землевладельцами и землепользователями, а паи есть всего у 6,9 млн украинцев.

Получается, что почти все земли, которые есть в Украине, попадают под действие моратория, ведь участки сельскохозяйственного назначения занимают наибольшую площадь.

А на земли, которые не попадают под действие моратория, приходится всего 1,7 млн га.

Несмотря на это, рынок земли не простаивает.

Согласно отчету Всемирного банка "Мониторинг земельных отношений", который охватывает период с 2015 по 2017 гг., было осуществлено 3,6 млн транзакций по смене владельца/пользователя земельного участка, причем 89,5% из них касались именно сельскохозяйственных земель.

Если более детально рассмотреть структуру транзакций по сельскохозяйственным землям, то увидим, что:.

76,1% транзакций приходились на аренду;.

18,3% – на наследство;.

3,1% – на покупку/продажу;.

1,6% – на дарение;.

0,8% – на эмфитевзис (право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд);.

0,05% – на ипотеку.

Покупка/продажа сельскохозяйственных земель и ипотека приходится на те участки, которые не попали под действие моратория.

Это участки для ведения личного сельского хозяйства, садоводства, огородничества и подсобного хозяйства.

Где и за сколько продают землю.

На сайтах с объявлениями то и дело появляются новые предложения о продаже земельных участков.

Так, аналитики OLX рассказали, что на платформе за последние три месяца было опубликовано 33,5 тыс.

объявлений о продаже земли.

"3 из 4 объявлений приходятся на землю для жилой и общественной застройки – 25,1 тыс.

предложений (75%).

Территории сельскохозяйственного назначения на втором месте по популярности – 7 тыс.

предложений (21%).

Доля земель под промышленные, транспортные потребности и оздоровительного назначения составляет до 2%.

Меньше предложений продажи земель водного и лесного фондов", – пояснили аналитики.

Также, распределение по регионам показало, что больше всего земель продают в Киевской области, где насчитывается 8550 предложений, это 25% всех объявлений Украины и к тому же равно суммарному количеству объявлений в Одесской (3650 объявлений), Львовской (2600 объявлений) и Днепропетровской (2100 объявлений) областях.

"ТОП-5 закрывает Харьковская область, здесь с мая по июль было 1900 предложений, то есть 6%.

Труднее купить земли в Николаевской, Сумской и Кировоградской областях – там их продают реже", – говорят аналитики.

Средние цены зависят от размеров участков и их целевых назначений.

Так, лидером оказались земли промышленного и транспортного назначения, где средняя цена по объявлениям составляет 35 тыс.

долларов за участок.

Почти в четыре раза дешевле стоят территории под жилую и общественную застройку и рекреационного назначения – около 9,5 тыс.

Земли лесного, водного фондов и территории оздоровительного назначения стоят в среднем по 6-6,5 тыс.

Покупка земель резервного запаса и общего пользования, а также площади для сельскохозяйственной деятельности, обойдется в 5 тыс.

в среднем.

"Стоимость отличается в регионах.

К примеру, дороже покупать в Одесской и Киевской областях, здесь цены составляют 16 и 11 тыс.

Во Львовском и Черновицком регионах земли дешевле, 9 тыс.

в среднем.

Уложиться в 5 тыс.

можно, если покупать участки в Запорожской, Кировоградской, Николаевской и Черниговской областях", – отмечают в OLX.

А вот в Днепропетровской, Закарпатской, Ивано-Франковской, Херсонской и Харьковской областях средние цены на земельные участки составляют 8 тыс.

К слову, согласно прогнозам Всемирного банка, если бы в Украине отменили мораторий, цены на продажу земли выросли бы до 3–3,5 тыс.

долларов за га по сравнению с нынешними 1–1,5 тыс.

Насколько законны земельные операции.

Зачастую операции на рынке земли украинцы проводят в обход моратория.

"В практике встречается множество механизмов и способов обойти мораторий на землю.

Следует помнить, что такие способы не всегда лежат в правовом поле и имеют существенные риски как для продавца, так и для покупателя такого земельного участка", – рассказал Глеб Ботвинцев, юрист, адвокат Юридической группы LCF.

Юрист добавляет, что к наиболее распространенным способам относится эмфитевзис – право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд.

Такое пользование имеет ряд существенных отличий от договора аренды: отсутствие ограничения по сроку (встречаются договора сроком на 100 и более лет), нет четкой установленной формы договора и условий оплаты, право пользования по эмфитевзису возможно продать третьим лицам.

На практике собственнику земли один раз платят всю сумму за весь период пользования землей, фактически как за куплю-продажу.

Ботвинцев добавляет, что к рискам для покупателя следует отнести то, что он не становится собственником земли, соответственно, всегда остается возможность досрочного расторжения договора.

"Долгосрочная аренда земли (на 49 лет) – один из самых распространенных способов оформить право пользование землей.

После изменений в законодательство Украины договора аренды сельскохозяйственных земель заключаются только через аукцион.

Договор подлежит государственной регистрации, а право аренды в отличии от эмфитевзиса не подлежит продаже.

Тем не менее встречаются случаи, когда стороны прописывают в договоре аренды обязанность продать землю после отмены моратория", – говорит юрист.

Еще один способ – договор мены, т.

когда хорошая земля сельскохозяйственного назначения в несколько гектаров в удобном месте меняется на пару соток земли в другой области.

Также украинцы часто прибегают к тому, что заключают фиктивный договор займа под залог земельного участка, который оформляется через расписку.

"По окончанию установленного срока займа, "кредитор" в судебном порядке пытается обратить взыскание на земельный участок.

В дальнейшем земельный участок переоформляется на основании решения суда", – подытожил юрист.