Рынок земли: что предлагает законопроект о снятии моратория

В целом открытие рынка земли — бесспорно, положительный шаг новой власти, однако учитывают ли инструменты оборота земель лучший опыт стран ЕС? Способствует ли законопроект привлечению иностранных инвестиций в агросектор? В этом еще нужно разобраться.

Напомним, в мае 2017 года Европейский суд по правам человека по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» признал, что земельный мораторий нарушает право собственности граждан, которые в течение 18 лет не могут продать сельскохозяйственную землю.

То ли под давлением Евросуда, то ли ввиду выполнения предвыборных обещаний новая власть решила не затягивать отмену земельного моратория путем подготовки комплексного закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а ограничиться внесением локальных изменений в Земельный кодекс.

Что же предлагает законопроект.

Ограничения для иностранцев.

Так, с 1 октября 2020 года предлагается предоставить право покупать земли сельскохозяйственного назначения гражданам Украины, юридическим лицам, зарегистрированным согласно законодательству Украины, территориальным общинам и государству.

Кроме этого, законопроект предусматривает переходный период до 1 января 2024, в течение которого запрещено покупать сельскохозяйственные земли юридическим лицам, бенефициарами которых являются иностранцы.

Однако даже на переходный период есть исключение из правила.

С одной стороны, законодатель сдерживает возмущение сельских жителей и запрещает иностранцам — физическим лицам приобретать сельхозземли.

С другой стороны, законопроект оставляет не один вариант фактического обхода такого запрета.

Так, независимо от гражданства бенефициара, до 1 января 2024 года земли разрешается приобретать в собственность юридическому лицу — арендатору таких земель, если компания-арендатор функционирует не менее трех лет.

Также иностранцы могут приобрести контроль над землями посредством приобретения корпоративных прав юридических лиц — владельцев сельхозземель, зарегистрированных по законодательству Украины.

Формально изменения в Земельный кодекс не содержат ограничений относительно участников или бенефициаров компаний приобретать корпоративные права юридических лиц, владеющих земельным банком.

То есть, несмотря на декларируемый в законопроекте запрет иностранцам самостоятельно покупать земли сельскохозяйственного назначения, такая возможность фактически может появиться путем структурирования бизнеса через юридических лиц.

В связи с этим вполне понятны мотивы ограничения доступа иностранцев к рынку сельскохозяйственных земель, варианты с угрозой национальному суверенитету не рассматриваем.

Зато опыт стран ЕС, в частности, Нидерландов и Великобритании, показывает, что отсутствие запрета для иностранцев на покупку сельскохозяйственных земель не только способствует конкуренции между агропроизводителями, но и повышает стоимость 1 га земли до 50−60 тысяч долларов США.

Учитывая избранное Украиной направление адаптации законодательства Украины к законодательству ЕС, предоставление доступа иностранцам на рынок сельскохозяйственных земель не только бы соответствовало европейскому вектору развития, но и устраняло бы «неконтролируемые» схемы обхода запрета и способствовало бы привлечению иностранных инвестиций в сельское хозяйство.

Ограничение площади землиВ законопроекте предлагаются ограничения на совокупную площадь земель, которую может приобретать в собственность гражданин или юридическое лицо вместе со связанными лицами на уровне 35% сельскохозяйственных земель объединенной общины, 15% сельскохозяйственных земель области и 0,5% сельскохозяйственных земель Украины.

При этом обязанности по контролю за соблюдением предельных норм при приобретении права собственности на земли возложены на нотариуса.

При заключении сделки нотариус должен проверить сведения в соответствующих реестрах и определить, не произойдет ли в ходе транзакции превышения максимальной совокупной площади земельных участков у покупателя и связанных с ним лиц.

Однако физически и технически функции контроля нотариусу осуществлять будет крайне сложно, особенно в случае приобретения земли агрохолдингами с земельным банком в нескольких областях.

Поэтому целесообразно было бы соответствующие функции возложить на Антимонопольный комитет Украины, имеющий определенный опыт в аграрной сфере.

Более того, собственно ограничения максимальной площади в процентном соотношении оказываются завышенными — более 100 тыс.

га в пределах области.

Такие размеры не направлены на обеспечение конкуренции и развитие мелких и средних фермерских хозяйств.

Страны Европейского Союза устанавливают значительно меньше максимальные площади, которые может приобретать одно лицо, например, Дания — 150 га, Литва и Венгрия — 300 га, Польша — 300 га с возможностью наследования до 500 га на одного человека.

Такие нормы направлены на ведение сельского хозяйства в первую очередь фермерами, а затем юридическими лицами (агрохолдингами).Судя по опыту стран ЕС, наряду с определением максимальных площадей земель следует применять и другие инструменты борьбы с концентрацией земель в одних руках.

Европейский парламент рекомендует государствам — членам ЕС также наделять преимущественными правами на приобретение земли различных категорий лиц, внедрять льготное налогообложение сделок отчуждения земли, усиливать ответственность за нерациональное использование земель.

Двойственная оценка.

Подводя итог, следует отметить, что законопроект № 2178−10 не является однозначным.

С одной стороны, отмена земельного моратория в целом, бесспорно, является позитивным моментом, благодаря которому около 7 млн собственников могут продать сельскохозяйственные земли по рыночным ценам.

С другой стороны, предложенная модель рынка мало ориентирована на фермерские хозяйства и ограничивает доступ иностранных инвесторов, что явно не будет способствовать конкуренции.

Затрудняет оценку законопроекта локальное решение вопросов, поскольку другие важные вопросы, как, например, особенности продажи земель государственной и коммунальной собственности, финансово-кредитная помощь аграриям, консолидация сельскохозяйственных земель и другие, необходимо урегулировать другими законодательными актами.

Поэтому работа на рынке сельскохозяйственных земель не должна ограничиваться законопроектом № 2178−10.