В Украине изменили процедуру оценки недвижимости

Украинцы по-новому оценят недвижимость для продажи.

Что изменилось В Украине изменили процедуру оценки недвижимости при сделках купли-продажи.

Соответствующий законопроект № 2047-д был принят нардепами во втором чтении и в целом 5 декабря 2019 года.

Документ вступит в силу с 1 января 2020 года.

Изменения затронут как покупателей и продавцов, так и нотариусов с оценщиками.

Сама процедура усовершенствуется и появятся дополнительные возможности для участников сделок.

Что исправят: • Будут ликвидированы электронные площадки, которые выступали в роли посредников; • Эти площадки делали процедуру оценки имущества более затратной, непрозрачной и несли в себе коррупционные риски; • За услуги внесение отчетов про оценку имущества, подготовленных оценщиком, электронными площадками устанавливалась плата, то есть пользование базой было оплатным; • Для рынка недвижимости это означало, что при продаже имущества и его оценке в прайс-услуг оценщика включалась эта сумма.

Платить за внесение приходится сейчас именно собственнику имущества; • Система автоматической оценки заработает 1 июля 2020 года; • 31 января 2019 года электронные площадки отключат от Единой базы, и на время переходного периода до 1 июля, бесплатный доступ к Единой базе будут иметь нотариусы и оценщики.

"Только эти площадки имели право на внесение сведений в Единую базу отчетов про оценку имущества.

То есть никаких функций площадки не осуществляли, кроме как внесение отчетов в базу, и то по заявлению оценщика.

Вся необходимая работа по подготовке отчета осуществлялась оценщиком, но внести подготовленный отчет оценщик лично не мог", — рассказала UBR.

ua младший юрист компании JN Legal Яна Пиоро.

Сегодня процедура определения стоимости (для просчета суммы уплаты необходимых налогов) требует от стороны сделки совершения следующих действий: 1) Заказать и оплатить услугу оценки имущества.

Срок выполнения оценки типового объекта и составления отчета об оценке – в среднем 3 дня; 2) Заказать и оплатить услуги по регистрации отчета об оценке и проверке информации в специальном модуле Единой базы данных отчетов об оценке (собственник и распорядитель – государство в лице Фонда госимущества) на предмет соответствия рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, среднему ценовому диапазону на аналогичное имущество, сгенерированному Единой базой данных.

Указанная услуга предоставляется через авторизованную электронную площадку; 3) Повторно пройти шаг 2 (и повторно оплатить) в случае отрицательного результата проверки.

Как изменится цена Стоимость "услуг" электронных площадок на данный момент составляет от 1 000 до 1 800 грн., в зависимости от стоимости объекта, который вносят в базу через площадку.

Так как в крупных населенных пунктах стоимость жилой недвижимости, как правило превышает 300 000 грн, то чаще всего плата составляет 1 800 грн.

"Эти деньги не шли в госбюджет.

При этом искусственно созданная монополия 4-х существующих площадок (попытки зарегистрировать конкурирующие площадки, не из пула коррупционной схемы, проваливались) позволяла им безнаказанно повышать цены своих "услуг" (в начале их работы в июле 2018 г.

стоимость составляла около 400 грн.).

Цены площадок ничем не регулируются и не контролируются", — отметил в беседе с UBR.

ua директор юридического агентства "Абсолют" Александр Гладий.

Для сравнения, стоимость услуг оценщика для жилой недвижимости составляет в среднем 800-1 000 грн.

То есть услуга оценки имущества в среднем в 2 раза дешевле процедуры регистрации этой оценки в базе Фонда госимущества через электронные площадки.

"По разным оценкам, "площадки-прокладки" принесли владельцам за год от 23 млн до 100 млн грн доходов.

Если сюда еще включить суммы откатов и серых схем, заработок может возрасти в 1,5-2 раза", — отметила нам эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Сколько будет стоить отчет: • За формирование Единой базой электронной справки о стоимости объекта недвижимости взимается плата в размере 2,5% прожиточного минимума (чуть более 50 грн); • За регистрацию отчета об оценке в Единой базе (в случае несогласия с электронной справкой) взимается плата в размере 10% прожиточного минимума (чуть более 200 грн).

Таким образом, процедура станет дешевле как минимум в 6 раз.

Как будет выглядеть на практике Предлагается абсолютно новый подход к созданию отчетов об оценке имущества: • Предусмотрена возможность оценить имущество без привлечения оценщика – собственником имущества, с помощью сервиса Единая база данных отчетов об оценке имущества; • Результатом такой оценки будет электронная справка об оценочной стоимости объекта.

его стоимости и отчетов об оценке.

"Доступ, внесение, проверка информации осуществляется бесплатно.

Формирование электронных выписок про рыночную стоимость объекта недвижимости также бесплатно.

Отчет от оценки должен быть в публичном доступе", — заметила Берещак.

Разрешат поспорить с системой В случае несогласия с результатами проведенной автоматической оценки, предусмотрено, что собственник имущества может привлечь оценщика, который составит отчет и зарегистрирует его в Единой базе.

Оценщики смогут зарегистрировать отчет об оценке исключительно с помощью квалифицированной электронной подписи.

Эта мера защиты, чтобы отсеять "серые" площадки, говорят эксперты.

"С целью избежать возможных спекуляций со стороны оценщиков, реформа устанавливает жесткое правило: если сумма, названая оценщиком, отличается от автоматической более, чем на 25%, в регистрации отчета будет отказано.

Но чтобы не тормозить сделки, предусмотрена возможность обжаловать отказ.

Ведение четко обозначениях сроков обжалования (в течение 5 дней) является прогрессивным и важным процессом для рынка недвижимости", — говорит Пиоро.

Еще одно нововведение, которое должно уменьшить затраты участников сделок при продаже имущества - нотариусам вернут прямой доступ к Единой базе.

Доступ для проверки информации будет бесплатным.

"При заверении сделок с недвижимостью нотариусы смогут самостоятельно осуществить проверку соответствия договорной цены недвижимости с ее стоимостью, которая автоматически генерируется Единой базой.

Это сократит транзакционные издержки участников и наиболее логично для типовых объектов, широко представленных на рынке недвижимости", — заметил нам Гладий.

Реальная стоимость жилья Из других положительных моментов инициативы можно отметить внесение в Единую базу информации о цене недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

Такая информация поможет сделать рынок недвижимости более прозрачным, обеспечит значительно более репрезентативный и качественный анализ состояния рынка.

"Использование информации об истинных ценах продажи объектов недвижимости поможет определять стоимость с применением реалистичной информации как оценщикам, так и модулю Единой базы данных", — добавил Гладий.

Глобально сделки станут быстрее и даже проблемные моменты с оценкой имущества будут решаться в установленные сроки, без затягивания.

Но стоить отметить, что автоматическая оценка имущества (самостоятельно субъектом) все же не решит всех проблемных моментов, говорят юристы.

"Скорее всего некоторые продавцы имущества будут вынуждены обращаться к оценщикам, так как предлагаемый автоматический модуль оценки имущества, в том виде, который предложен сейчас, требует доработок и не всегда даст возможность отображать реальную рыночную стоимость объекта", — говорит Пиоро.

Когда нужна оценка Оценка нужна в случае сделок с недвижимостью на вторичном рынке (купли-продажи, обмен, дарение, пожертвование, наследство, ипотека).

Чтобы провести сделку, необходимо предоставить нотариусу независимую оценку жилья.

Заключение о стоимости объекта нужно нотариусу для госрегистрации и просчетов налогов, которые нужно уплатить со сделки.

Налог может считаться и по нулевой ставке.

В таком случае, стоимость объектов в целях налогообложения не определяется.

Налоги с продажи квартиры не платятся при одновременном соблюдении двух условий: • если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет; • если это первая продажа недвижимости в течение календарного года.

Продажа квартиры или другой недвижимости физлицом облагается: • налогом на доходы физлиц в размере 5%; • 1% в Пенсионный фонд; • военным сбором в размере 1,5%.

Указанные налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры.

"Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта", — резюмировал Гладий.