Іпотека під 10% вже у 2020-му: коли українці зможуть дозволити собі нове житло

У серпні 2019 року Олексій Гончарук, тоді ще заступник голови Офісу президента, заявив, що у 2020 році ставки за іпотечними кредитами знизяться до 12-13% річних.

Тоді номінальні ставки за іпотечними кредитами в українських банках становили близько 20% річних, а облікова ставка НБУ сягала 17%.

Після призначення Гончарука на посаду прем'єр-міністра зниження іпотечних ставок було ключовим пунктом програми уряду.

"Щоб економіка розвивалася інтенсивно, нам потрібно, щоб у бізнесу був доступ до максимально дешевих ресурсів.

Дійти до 10-11% по іпотеці в цьому році – це дуже амбітне, але важливе завдання.

Ми з Національним банком над цим працюємо.

При інфляції 4% це складно, але реально", – розповідав Гончарук на публічних виступах.

4 березня Гончарук мав завітати на Перший іпотечний форум, де представив би нову програму іпотечного кредитування.

Прем'єр повинен був пояснити, як саме держава знизила би кредитні ставки на придбання житла, і де влада шукала б на це фінансування.

Але Гончарук не прийшов.

Увечері Рада звільнила його від повноважень голови уряду.

Чи буде доступна іпотека у фокусі уваги нового уряду – питання відкрите.

Проте учасники ринку наголошують на надважливості цього інструменту для підтримання української економіки.

Яка ситуація з кредитуванням купівлі житла сьогодні? Скільки іпотечних кредитів видають банки українцям? Як ми виглядаємо на фоні європейських країн? Що необхідно зробити, щоб 50% українців покращили свої житлові умови? Як іпотека врятує економіку України від фінансової кризи?.

Як працює іпотека зараз.

В останні роки кредити на придбання житла давали лічені банки.

Станом на 2019 рік таких банків було п'ять.

Фінустанови пропонують три види таких кредитів: на придбання нерухомості на первинному та вторинному ринку, а також кредити під іпотеку.

В пресслужбі Ощадбанку повідомили ЕП, стандартні умови купівлі житла на первинному ринку передбачають кредитування на строк до 20 років, власний внесок від 30% та процентну ставку від 15,7% у гривні.

"За стандартними умовами ставки змінилися з 20,99% до 18,8% на кінець року; при цьому середньозважена ставка становила 19,9% річних.

В сегменті партнерських програм з забудовниками середня ставка становила 14,68%", – повідомили ЕП в "Укргазбанку".

Щодо вторинного ринку, то Ощадбанк пропонує основні умови кредитування від 15,5% та кілька програм залежно від строку кредитування і власного первинного внеску позичальника.

В 2019 році середньозважена відсоткова ставка була на рівні 18,5%, повідомили ЕП в пресслужбі Ощадбанку.

"В Укргазі умови кредитування на вторинному ринку передбачає строк кредитування до 20 років та власний внесок від 20%", – каже начальник управління розвитку продуктів Укргазбанку Віталій Годун.

В Укргазбанку за продуктом на придбання житла на вторинному ринку на початку 2019 року ставка була на рівні 20,99%, а вже під кінець 2019 року – 18,7% річних у гривні.

Середньозважена відсоткова ставка становила близько 19,6 % річних.

Обсяги та кількість виданих кредитів в рамках країни мізерно малі.

Так, у 2019 році Ощад видав 1142 кредити нв на загальну суму 555 млн грн.

Середній розмір кредиту становив 500 тис.

"Укргазбанком у 2019 році було профінансовано біля 500 сімей на загальну суму до 300 млн.

грн", – розповів Годун.

Середній чек іпотечного кредиту в Укргазбанку становив 570 тис.

"Такий розмір середнього кредиту свідчить про те, що люди намагалися зробити якомога більший власний внесок, щоб зменшити навантаження на оплату процентів за кредитом", – повідомив представник "Укргазбанку".

Найцікавішою статистикою в даному випадку є розподіл виданих кредитів: лише 1% виданих Ощадом кредитів на придбання житла припадає на первинний ринок, 63% – на вторинний.

Споживчий кредит під іпотеку зайняв частку 36%.

Частка кредитів, виданих Укргазбанком на придбання житла на вторинному ринку, становила 70%.

Потреба в житлі.

За даними президента Конфедерації будівельників Лева Парцхаладзе, 6 мільйонів українців потребують власного житла.

Із 44 млн українців 54% мешкають у перенаселеному житлі.

70% житла є застарілим.

За словами заступниці міністра розвитку громад та територій Валентини Москаленко, в Україні на одну людину припадає 24 квадратних метри житла, що втричі нижче, ніж у країнах ЄС.

"За нинішніх темпів будівництва – 10-11 млн квадратних метрів на рік – Україні потрібно 160 років, щоб наздогнати ЄС за показником забезпечення житлом", – каже Парцхаладзе.

За розрахунками заступниці голови комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олени Шуляк, лише 10% українців можуть собі дозволити покращити житлові умови.

"Якщо ставки кредитування знизяться до 10% річних, ми очікуємо, що 200 тисяч осіб скористуються іпотекою і додатково витратять 80 млрд грн", – додала Шуляк.

Для порівняння Парцхаладзе навів процентні ставки на придбання житла у європейських країнах.

Зокрема, за його словами, в Данії середня ставка іпотеки становить 0,65% річних, в Фінляндії – 1,5%, у Франції – 1,7%, в Швейцарії – 1,75%, в Німеччині – 1,9%.

Вплив будівництва на економіку.

"Під час Великої депресії у США будівництво стало стимулюючим фактором для економіки.

Будівництво стимулює роботу 20 суміжних галузей і має найвищий інвестиційний ефект", – каже народний депутат Олена Шуляк.

Вона нагадала, що в ЄС галузь будівництво займає 5-6% у структурі ВВП, в той час як в Україні – лише 2%.

"Українська економіка потребує "розігріву", – заявила вона.

Після запуску іпотеки під 9-10% обсяги будівництва в Україні збільшаться на 30-40%, вважає Парцхаладзе.

Прогнози, наведені Конфедерацією забудовників, не такі вражаючі, враховуючи що, за даними Держстату, у 2019 році галузь будівництва зросла на 20%.

Що заважає відновленню іпотечного кредитування.

"30% наших клієнтів не можуть пройти фінансовий моніторинг в банку.

Людина витрачає 50-60 тисяч на місяць по картці, але має низький офіційний дохід.

Банк не дозволяє такій людині придбати житло", – бідкається президент компанії КАН Девелопмент Ігор Ніконов.

На його думку, нульова декларація – це важливий фактор розвитку не тільки житлової нерухомості, а й економіки загалом.

Банки дійсно скрупульозно оцінюють дохід позичальника, підтверджує Олена Шуляк.

За її словами, зараз в парламенті розробляється нова методика оцінки позичальника, яка враховуватиме дохід всіх членів сім'ї позичальника.

Спрощення державного регулювання допоможе збільшити кількість позичальників.

"Тільки 13,5 тисячі угод іпотечного кредитування житлової нерухомості було підписано в Україні в 2019 році, а це 3-4% від угод на ринку житлової нерухомості", – зазначив Парцхаладзе.

Він перелічив ключові механізми та інструменти, що сприятимуть іпотеці: зниження першого внеску з 25% до 10%, обов'язкове страхування, впровадження рахунків ЕСКРОУ, оцінка доходу родини, а також захист прав кредиторів.

"Банки бояться давати кредити на житло, бо наразі це ризикова справа", – заявив президент КБУ.

Перспективний ринок.

"Хоча в 2019 році забудовники поставили абсолютний рекорд за кількістю збудованого житла, реальна потреба в будівництві в 2-3 рази вища", – заявив співзасновник компанії ЛУН Андрій Міма.

Минулого року в Україні збудували 126 тисяч квартир.

"Але це лише плюс 0,7% до тих 17 млн існуючих квартир", – заявив Міма.

Половину ринку нової житлової нерухомості займають Київ, Київська область, а також Одеса і Львів з областями.

50% припадає на решту країни.

За відсутності доступної іпотеки забудовники пропонують розтермінування виплат на невеликий термін та кредитування на більш довгий період.

Лише 18% житлових комплексів надають можливість кредитування.

"71% ЖК надають послугу розтермінування.

Але якщо вам необхідна розстрочка на термін до одного року, вам доступно вже 50% житла.

Придбання у розстрочку від 3 років доступно лише в 7% житла", – повідомив представник ЛУН.

Така ж ситуація і з розміром першого внеску.

Якщо на перший внесок у покупця є лише 10% суми - йому доступно лише 5% пропонованого житла.

Адам Патрик Свірський, заступник голови правління Кредобанку, навів вражаючі дані, порівнюючи ринки іпотеки України та Польщі.

Портфель іпотечних кредитів, наданих домогосподарствам у Польщі у 2019 році, становить 104,1 млрд євро.

В Україні цей показник нижчий у 85 разів - лише 1,23 млрд доларів.

Частка іпотечних кредитів в угодах купівлі нерухомості в Польщі становить 43%, в той час як в Україні - лише 3%.

Середня ставка на кінець 2019 року - 3,8% у злотих проти 17,5% у гривні.

На думку експертів, запуск доступної іпотеки неодмінно призведе до підвищення цін на нерухомість.

Так, за даними Кредобанку, середня вартість квадратного метра житла у Варшаві становить 2,56 тис євро, в той час як у Києві - 882 євро.