Зона рискованного земледелия: как в Украине идет подготовка к открытию рынку земли?

«В целом, как на местном, так и на центральном уровне процесс подготовки идет, как мокрое горит». Так на вопрос, вынесенный в заглавие данного материала, отвечает глава Союза украинского селянства Иван Томич. Но то, что скрывается за известной украинской поговоркой, имеет очень серьезное и объемное содержание. Сейчас дискуссия о рынке земли утихла. Но закон о нем принят, а сам рынок стартует в аккурат через год. Тишина по поводу земли в информационном пространстве настораживает, потому что в это время в земельной сфере разворачиваются интересные движения – не только относительно документов, границ земельных участков, но и финансовых возможностей тех или иных его участников.

«Фермеры проверяют документы»

Закон о рынке земли был принят Верховной Радой в ночь с 30 на 31 марта. За него проголосовали 259 народный депутатов. Закон был подписан главой парламента, а вскоре и президентом. С тех пор о нем мало что слышно. Условия рынка земли, которые утвердила в карантинную ночь Верховная Рада, называют довольно сбалансированными, позволяющими участникам плавно войти в рынок. Напомним некоторые из них:

1. Рынок земли заработает с 1 июля 2021 года.
2. До 1 января 2024 года землю смогут покупать только физические лица, которые являются гражданами Украины, и не более 100 гектар в одни руки.
3. Продажа земли иностранцам возможна только после референдума.

Последний аспект затронул президент Зеленский 3 июня во время поездки в Хмельницкую область. Гарант поделился мыслью, что возможность покупать украинскую землю должна быть у всех. А чтобы украинец был наравне с иностранцем, ему должны предоставляться дешевые кредиты.

«Это обязательно будет после определенных решений. Но при этом вы должны знать, что мы не могли открыть покупку земли для всех, включая иностранные компании, потому что иностранные компании имеют совсем другие кредитные условия», – признался глава государства.

Зеленский рассказал о проработке кредитной программы с выдачей кредитов якобы на покупку земли под 2 % годовых, но кто и кому их будут выдавать, неизвестно.

До открытия самого рынка земли еще год, а это значит, что его правила могут еще корректироваться. Кстати, в том, что рынок заработает с 1 июля 2021 года, не уверены эксперты.

«Не факт, что он заработает с июля 2021 года, несмотря на то, что это прописано в принятом законе, – говорит глава Центра анализа и стратегий Игорь Чаленко. – Мы имеем не один пример, когда просто дополнительно принимались изменения в закон с отсрочкой запуска. Мы видим, как Зеленский и ряд других личностей говорят, что могут быть внесены изменения в закон. Например, о допуске иностранцев. Если ранее говорилось о проведении референдума, что собственно и вписано в тело закона, то сейчас уже как-то этот момент упускается. Вполне возможно, что Верховная Рада в будущем может принять ряд изменений, которые разрешат, например, иностранным гражданам или юридическим лицам все-таки покупать землю».

Но пока рынок земли еще не заработал, а Верховная Рада не вносила в соответствующий закон новых правок, происходит определенная подготовка к его открытию. Ее не очень хорошо видно в крупных городах. Совсем другое – на периферии.

«Понятно, что часть паевиков, часть фермеров готовятся, что это будет. Проверяют документы, заготовляют, подгоняют, – рассказывает глава Союза украинского селянства Иван Томич. – Но самое главное, что передача земель за чертой населенных пунктов территориальным общинам так и не произошла. Часть государственных передали. Этот процесс на распутье. Все земли за чертой населенных пунктов находятся между небом и землей – геокадастром и местными органами власти. Поэтому самое принципиальное – нужно определиться и совершить процесс передачи земель местным общинам, но и передать вместе с правом и обязанности. Тогда намного больше прояснилась бы ситуация по детенизации, и производители могли бы на месте с местной общиной урегулировать много вопросов, которые не урегулированы. Неурегулированность в целом этого вопроса сдерживает детенизацию этого процесса».

Отказ от аренды и падение инвестиций

Свои коррективы в бизнес и политику может внести природа, погода и характер земледелия в Украине. Вот уже второй год подряд в стране наблюдаются аномальные погодные сдвиги, как в части температур, так и осадков: холодные весна и лето, сдвиг на месяц назад температурных показателей, зима без снега, на юге Украины – засуха, а в западных регионах за сутки выпадает треть годовой нормы осадков. Член Наблюдательного совета Украинской рады бизнеса, заместитель главы Всеукраинской аграрной рады Михаил Соколов рассказывает, что в кризисных регионах, особенно в Одесской и Херсонской областях, фермеры и бизнесмены, не дожидаясь рынка земли, отказываются от аренды наделов и даже выигрывают от этого. Получается, что отказаться от обработки земли выгодней, чем продолжать ее обрабатывать. Эксперт говорит, что высокая маржинальность на гектаре в растениеводстве осталась в прошлом, арендная плата будет снижаться, что негативно отразится на рынке земли, ведь цена за гектар будет определяться доходностью с него.

«Есть две составляющие, – говорит Михаил Соколов. – Первая – развивают ли аграрии бизнес или уходят в кэш в ожидании рынка земли, и второй вопрос – какова будет цена этой земли? Здесь есть все основания опасаться такого развития событий, что у нас может начаться либо стагнация, либо небольшое падение цены аренды земель и соответственно это будет негативно сказываться на цене покупки этой земли. Земля по большому счету – это просто производственный актив. Это зависит от того, какая будет рентабельность сельскохозяйственного производства. Если, например, в 2011 году крупные хозяйства зарабатывали 500 долларов на гектаре уже после уплаты арендной платы, то сейчас нормальным, хорошим результатом считается 300 долларов с гектара уже с арендной платой внутри. Потому что сама арендная плата может колебаться от 100 до 200 долларов. Соответственно, когда вы отдаете, у вас остается 100. И это нормально. Это средняя величина. Но многие уже начинают попадать в минусы: разные почвы, разное количество влаги и так далее. Мы говорили об Одесской области, та же ситуация есть в Херсонской области, то есть на землях, где есть естественный недостаток влаги и нет орошения. Они в первую очередь под риском, что от них могут начать отказываться. Когда член нашей организации вовремя отказался от 1000 гектаров и посчитал, что он на этом выиграл, это как раз Херсонская область».

Как ни странно, но разработка, подготовка и принятие закона о рынке земли не повлияла положительно на инвестиции в аграрный сектор. Согласно исследованию Национального научного центра «Институт аграрной экономики», которое вышло в конце мая, в январе-марте 2020 года капиталовложения в аграрный сектор экономики сократились на 35,3 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 7 миллиардов гривен. Этот показатель демонстрирует один из крупнейших спадов за последние 5 лет. На эту тенденцию повлиял совсем не кризис, карантин и коронавирус. Она была заложена еще в прошлом году.

Экономист Всеволод Степанюк связывает такие процессы как раз с рынком земли, это от него такая «польза»: «Экономический эффект мы видим уже. Капиталовложения в аграрный сектор резко уменьшились даже после вынесения на обсуждение законопроекта о рынке земли. Аграрные предприятия перестали покупать технику, перестали строить перерабатывающие мощности и мощности по хранению. Это следствия того, что приняли закон о рынке земли. Кроме того, никаких денег этот рынок не принесет, будут либо скупаться по дешевке, либо земля, те же паи, будет забираться за долги, в том числе и коммунальные», – говорит эксперт.

Всеволод Степанюк в этом контексте напоминает, что рассказы о драгоценности украинской земли являются мифом, поскольку вновь свои коррективы вносит климат: «Украина является в отличие от той же Франции, Италии зоной рискованного земледелия. Каждый третий год неурожай. Половина территории, если не больше, это засушливые регионы и так далее. Урожайность в Украине по определению невозможна, как во Франции. Черноземы – это прекрасно, но если мало дождя и меньше солнца, то урожай будет всегда меньше. Поэтому украинская земля, что бы ни говорили, стоит гораздо дешевле, и никогда не будет стоить, как в развитых странах», – отмечает эксперт.

Совсем другую причину падения капиталовложений в украинский аграрный сектор называет Михаил Соколов. По его мнению, аграрии как раз готовят деньги к рынку земли, поэтому с вложениями решили повременить.

«Если мы говорим о прошлом годе, то мы фиксировали ситуацию, когда люди просто выходили в кэш, – объясняет Михаил Соколов. – То есть не инвестировали, сокращали поголовье, не покупали новую технику, это все видно. У нас просто пошли просадки по всем этим показателям, чтобы накопить как можно больше денег под рынок земли. То, что сейчас он будет запускаться постепенно, это даст ослабление этой негативной тенденции. Например, по тем же свиноводческим комплексам. С одной стороны, мы вроде бы формально имеем падение даже в этом году, но когда мы посмотрим на структуру этого падения, то мы увидим, что падают небольшие хозяйства на селе, а крупные комплексы вообще должны были расти. На следующий год мы видим рост. То есть люди сейчас инвестируют в строительство новых, крупных свинокомплексов. Есть инвестиционная активность и в молоке, опять же в крупное строительство. То есть в целом мне кажется, что появляется сдержанный оптимизм. Мне хочется надеяться, что инвестиционная активность аграриев восстановится. Это значит, что они будут развиваться».

Битва вместо жатвы

Еще одну и очень важную сторону падения инвестиций в украинский агросектор связывают с непоследовательной политикой государства в этой сфере. Другой аспект состоит в том, что у мелких фермеров попросту нет денег, чтобы развиваться свои хозяйства, а тем более покупать землю в свою собственность. Фермеры, которые должны будут приобрести в свою собственность хотя бы 100 гектар, финансово к этому не готовы.

Говорит Иван Томич: «Семейные фермерские хозяйства, личные селянские предприятия в подавляющем большинстве, более 80 % совсем не готовы в силу разных обстоятельств. Понятно, ценовая политика, потом погодные условия, которые не радуют – и заморозки, и засуха, и проливные дожди, и град наносят вред. Более 80 % думают, как протянуть до следующего года, – я имею в виду жизнеспособность хозяйств, – и совсем не думают или почти не думают о начале рынка земли. Что касается центра, ключевым является Госгеокадастр, то тут очень высок уровень тенизации, уровень игнорирования уже давно принятых законов о разграничении земель государственной, частной и коммунальной собственности, про землеустроительную экспертизу, про охрану почв и целый ряд других законных и подзаконных актов, которые не выполняются. Теневая схема использования земли и непрозрачность наличия собственников, наличия в геокадастре всей части базы данных свидетельствуют о том, что власть двигается черепашьими шагами в сравнении с прошлым годом, когда началась битва. Очень четко говорили, какие пункты необходимо сделать, и в какой срок. К глубокому сожалению, коэффициент выполнения очень низкий».

Но если денег на 100 гектар нет у мелкого фермера, это не значит, что их нет у более крупного и ушлого игрока. То, что масштаб сосредоточивания земли в одних руках был сокращен с 20 тысяч гектар до 100, не стало проблемой для дельцов. Аккумулирование земель – еще один процесс, который начался с принятием закона о рынке земли. И похоже, 100 гектарами здесь не ограничиваются.

«Помните, у нас есть возможность получить по 2 гектара земли, – говорит аналитик Игорь Чаленко. – Сейчас за 800, за 1000 гривен набирают людей, которые дают свои паспортные данные и никогда эту землю не получали. Они дают свои документы, и в прикормленных органах местного самоуправления в разных частях Украины сейчас очень быстро эти паи получаются и сразу переписываются. То есть сейчас активно запущен этот процесс, и пока вступит в действие закон о рынке земли, то часть земли будет аккумулирована. Процесс запущен».

Эксперт напоминает и о другом важном вопросе – что будет с 10 миллионами гектар земли, которая относится к государственной собственности. Это четверть от всех сельхозземель Украины.

«Вопрос о государственной земле, которой 10 миллионов гектар, подвис, – говорит Игорь Чаленко. – Закон как бы запрещает, но насколько я слышал от разных источников, интерес к этой земле есть, и ее будут стараться выводить гораздо раньше, чем указаны барьеры. Вопрос 10 миллионов гектар этой земли больше интересен, потому что она не распаеванная, ее можно легче взять, нежели аккумулировать те земельные наделы, которые есть у пайщиков. Она пойдет на рынок, но там будут задействованы другие механизмы. Я думаю, банки будут пытаться садить на кредиты пайщиков и разными путями забирать у них соответствующую землю, но это вопрос нескольких лет. Сюда хотят зайти пораньше компании, и им нужны сразу большие наделы, которые они могут начать обрабатывать и строить свою инфраструктуру».

То есть с одной стороны хромает упорядочивание и прозрачность земельной сферы, а с другой стороны – платежеспособность мелких производителей и фермеров, которым тоже нужна земля. Иван Томич отмечает отсутствие поддержки государства и общий хаос, который царит в этих отношениях, и кажется, с принятием закона о рынке земли он еще больше усилился.

«Финансово-кредитная система, о которой говорили, приняты нормативно-правовые акты, не действует, как и в целом кредитная система, – говорит Иван Томич. – Поэтому кредитов нет, дешевых нет, целевых нет, экономика слабая, перспектива туманная, стратегии, что будет, если внедрим рынок земли, никто не просчитывает и не разъясняет, не планирует и не прогнозирует. Другими путями ситуация складывается стихийно и может оказаться опасной, когда наступит срок. Необходимо отметить также рейдерство. Букет проблем настолько большой, что если эти факторы не устранить, то ситуация может вылиться в стихийные бунты, хаос и не дай Бог что-то большее, что может возникнуть на почве границ собственности, купле-продаже и всех других факторов, которые будут переписывать весь сложившийся уклад и по структуре производства, и по площадях, и по деятельности субъектов хозяйствования. Все это будет накладываться на сельскую местность, которая еле теплится, и на безработицу, и на экономику. И это однозначно приведет к уменьшению валового внутреннего производства, которое будет и в этом году. В следующем году оно может усложниться с внедрением с 1 июля рынка земли. Это начало жатвенной кампании, и вместо жатвы могут быть битвы за землю. Не дай Бог, этого, безусловно, не хочется. Это настолько опасно, что те, кто втянулся в этот процесс, не дают себе отчета, какие могут быть последствия».

«Это случилось в угоду МВФ»

Несмотря на все указанные проблемы, закон о рынке земли мог быть хуже. Эксперты говорят, что его утвердили в достаточно сбалансированном виде.

«То, что закон был принят в редакции, близкой к тому, что предлагали мы, сбило во многом панические настроения, – говорит Михаил Соколов. – Закон принят достаточно сбалансированный, насколько это было возможным. Многие недовольны, одни – тем, что он недостаточно либеральный, другие, и их большинство, в принципе недовольны, ведь входить в рынок земли тяжело, и для большого количества фермерских хозяйств это будет стресс, но я не думаю, что будут какие-то серьезные катаклизмы, потому что есть переходной период в 2-2,5 года. Это правильное решение. Он действительно даст спокойно войти, и мы не получим эксцессов, когда, например, холдинги увеличатся в два раза в своей площади или начнутся спекуляции. Я думаю, что ничего этого не будет».

Закон принят, процесс запущен, получен кредит МВФ, ведь открытие рынка земли подавали как одно из условий по новой программе Фонда. Пока же само правительство не сильно спешит разбираться, что происходит в земельной сфере.

«Что касается вообще ввода закона, то Кабмин обязан принять соответствующее подзаконные акты, провести работу, – говорит Игорь Чаленко, – но насколько мы видим даже вопрос отделения из МЭРТа отдельного министерства по аграрной политике, под вопросом. То искали человека, который сможет этим заниматься, и нынешний министр этим и может заниматься, соответственно этот вопрос об отделении министерства затормозили. Поскольку есть выход на больших латифундистов, то соответственно в их интересах сейчас и разрабатываются проекты документов. Какие они, пока еще не видно».

Даже при таких реалиях, эксперты говорят, что экономический эффект от такого закона о рынке земли будет. Только вот главный вопрос – для кого?

«Для кого-то будет, – говорит Всеволод Степанюк. – Банки на этом хорошо заработают. Для финансовых корпораций, которые вырабатывают политику МВФ. Для них будет эффект. Они заработают миллиарды долларов на перепродаже украинской земли, на кредитовании и так далее. Но для экономики эффект будет исключительно отрицательный, особенно на первом этапе».

«Нужно откровенно сказать, в этом процессе с 1 июля крупные компании не заинтересованы, – говорит Иван Томич. – Сложно назвать лоббистскую группу, которая преследовала цель принятия этого закона. Это был компромисс, который скрестил ежа и ужа, то есть до 100 гектаров – это формирование фермерских семейных хозяйств, это европейских путь, а 10 тысяч для физических и юридических лиц – это латиноамериканский квазивариант. В этом законе объединили необъединяемое. Тут как раз тех, кто видит результат, очень мало. Но это случилось в угоду МВФ. Прежде всего, заинтересованы были те, кто хотели взять деньги МВФ. Их не интересовал ни вариант, ни стратегия, ни завтрашний день. Только давай деньги. Ради этого сделали такое скрещение. Во-вторых, заинтересованы средние мелкие спекулянты-аферисты, которые имея несовершенную законодательную базу, на всей этой тенизации, коррупции, криминализации, будут греть руки – будут скупать, выстраивать схемы и пирамиды, обманывать, собирать золотые слитки, но будет ли так, я сомневаюсь».