Квартиранты в законе: столичных арендаторов пора выводить «из тени»

Взрыв дома на столичных Позняках показал: квартиранты абсолютно бесправны в сложившейся ситуации. До сих пор люди, которые проживали в пострадавших квартирах по нескольку лет, но не являются владельцами, не получили от властей никакой помощи. Претензия одна: вы жили без официального договора. В связи с этим ГолосUA решил разобраться, какие права есть у квартирантов в Киеве.

Отношения владельца квартиры с арендатором регулирует глава 59 Гражданского кодекса Украины. Хозяин жилья имеет право его сдавать, но с учетом составления письменного договора. Юрист Юлия Матковская пишет в СМИ, что оформление договора аренды осуществляется в письменном виде, если он рассчитан на срок до 3-х лет, или же у нотариуса, если срок сдачи жилья более 3-х лет.

«Схитрить и прописать в официальном договоре минимальную суму оплаты, скажем 200 грн., нельзя, поскольку тогда наниматели имеют право платить именно такую суму и никакие устные договоренности здесь не помогут, так как они имеют право обращаться в суд и отстаивать их. Так что лучше все делать согласно букве закона и честно указывая цену», - говорит эксперт.

Договор аренды — это соглашение сторон, которое может быть расторгнуто как по инициативе арендодателя, так и арендатора. Квартирант имеет право в любое время отказаться от договора, но письменно и с предупреждением — за 3 месяца. К слову, по закону, сделка по найму жилья составляется на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.

Если сделка оформлена официально, у квартиранта появляется много прав. Кроме использования квартиры по назначению, арендатор может подселять временных жильцов и сдавать жилье в субаренду (с согласия арендодателя и при заключении договора более чем на 1 год); требовать возмещения вреда, причиненного жизни или здоровью при ненадлежащем или опасном состоянии жилья; настаивать на уменьшении размера арендной платы, если качество условий ухудшилось.

После оформления договора раз в квартал, арендодатель должен оплачивать 18% налога на прибыль от полученного дохода и 1,5% военного сбора. В случае составления «неофициального» договора, владельцу жилья грозит наказание.

«Административный штраф от 51 до 136 гривен; все неоплаченные налоги плюс штрафные санкции; при задержке выплаты сроком до 30 календарных дней – в размере 10% от погашенной сумы налогового долга; на срок более 30 календарных дней - 20% погашенной суммы налогового долга; возможный штраф в размере от 17 до 34 тысяч гривен, если сумма неоплаченных налогов значительная», - прокомментировала в СМИ Ю. Матковская.

Но, несмотря на угрозу наказания, столичные арендодатели продолжают сдавать квартиры «в темную». По мнению Ю. Матковской, официально сдают жилье менее 30% украинцев. По мнению же аналитика консалтингового агентства SV Development Сергея Костецкого, неофициально свое жилье сдают более 90% арендодателей.

«Людей нужно стимулировать выйти из тени. Во-первых, налог на недвижимость во всех нормальных странах платится не так, как у нас, а в зависимости от месторасположения, например, и так далее. У нас налог на недвижимость платится единый, как для элитной, так и нет. Кроме того, если вы заявляете, что сдаете недвижимость в аренду, то она автоматически становится коммерческой, там льгот на налог нет. Вы платите за то, что сдаете квартиру в аренду, так и налоги на саму недвижимость.

Во-вторых, у нас нет единого механизма мониторинга. Во всех развитых странах есть органы, которые занимаются контролем, там огромные штрафы. У нас подобный закон принят, но органа, который бы за этим следил, не существует», - рассказал С. Костецкий.

Из-за того, что рынок аренды недвижимости годами «сидит» в тени, а жители всей Украины стекаются в Киев, начинаются правовые коллизии. Люди снимают жилье, собственник не платит налоги, а по итогу, в момент ЧП, квартирант оказывается на улице.

«Для арендатора крайне важно составлять официальный договор. Это доказывает и наличие их вещей в квартире, и их права. Конечно, для арендодателя наличие договора является определенным сдерживающим фактором, и отказ от этого основывается на уплате налогов. Они (владельцы квартир – ред.) получают субсидии, дотации, но если начнут сдавать официально жилье, то лишатся этих дотаций, субсидий и льгот», - рассказал Р. Кравец.

Показательной явилась ситуация, которая произошла после взрыва дома на столичных Позняках. В пострадавшем 6 парадном квартиры снимали 8 человек – трое девушек, двое парней и мать с двумя детьми. Их полностью игнорировали как жильцы дома, так и местные власти. Так, на первые собрания с участием чиновников из РГА, квартирантов не хотели пускать в зал. Некоторые жильцы пострадавшего дома кричали: «Из-за вас мы не получим свои квартиры!». Власти же отправили квартирантов разбираться с арендодателями – мол, теперь это ваши проблемы.

Впрочем, по словам юриста, квартиранты имеют шанс получить компенсацию за утерянное имущество.

«Что касается лиц, которые официально не заключали договор аренды, максимум, на что они могут рассчитывать – на компенсацию причинённого им ущерба. Что касается вопросов, связанных с арендой – здесь будет сложно что-то доказать юридически, даже факт наличия правоотношений. Но установив этот факт, можно рассчитывать и на другие виды компенсации – компенсации на случай досрочного расторжения договора, возврат суммы аванса, которая была внесена, как залоговая сумма. В любом случае квартиранты, у которых оформлены или не оформлены официально договора, имеют право на возмещения морального и материального ущерба», - подчеркнул Р. Кравец.