Рынок загородной недвижимости Киевской и других областей Украины

"Весь прошлый год мы думали, где приобрести дачу — небольшой загородный дом вблизи Киева. Ездили на просмотры, но никак не могли принять решение. В декабре возобновили поиски после некоторого перерыва и наконец нашли хороший кирпичный дом в получасе езды от киевской квартиры. Продавец пошел навстречу и сделал небольшую скидку, вместе с домом нам досталась мебель, а также 20 соток земли рядом с лесополосой", — рассказала киевлянка Ирина Шевчук.

Стремление обзавестись альтернативным домовладением за городом стало массовым в 2020 году. В текущем тенденция продолжается. Задуматься об изменении стиля жизни украинцев заставили эпидемия коронавируса и карантинные ограничения. Впрочем, и без этого многим порядком поднадоели никудышная звукоизоляция большинства многоквартирных домов, частые распри с соседями, заставленные автомобилями дворы и тротуары.

"Мы отмечаем появление нового сегмента покупателей бизнес-класса — тех, кто решился жить за городом, впервые задумался о таком жилье или рассматривает перспективы инвестирования в этот рынок", — описывает ситуацию Марина Гуревич, глава отдела консалтинга NAI Ukraine.

Интерес со стороны покупателей разбудил спящий рынок загородного жилья. По наблюдениям Ольги Соловей, управляющего партнера URE Club и издателя профильного сайта о недвижимости Property Times, в 2020 году впервые с 2008-го загородная недвижимость в Киевской области пережила рост спроса. Причем, несмотря на традиционно низкий осенне-зимний сезон, высокая активность сохраняется.

Превратности спроса

Сначала на объявление жесткого карантина в Украине отреагировал рынок аренды загородных домов. По словам директора АН Best&Seller Ирины Луханиной, уже в первую неделю карантина предлагаемых к сдаче в аренду приличных домов по цене до $2 тыс. на рынке не осталось, а на наиболее популярных Обуховском, Одесском и Вышгородском направлениях арендаторы заняли дома стоимостью $5–7 тыс. в месяц.

Покупатели недвижимости, в отличие от арендаторов, более инертны и реагируют не так быстро, однако со временем и в этом сегменте началось оживление.

"После снятия ограничительных мер, введённых в связи с COVID-19 [летом 2020 года], заключили в среднем на 30% больше сделок купли-продажи загородной недвижимости, чем за аналогичный период прошлого года, а спрос в целом вырос на 65%", — говорит Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости.

По словам собеседницы Фокуса, люди искали альтернативу квартирам, но не рассчитывали на дворцовые хоромы и гектары частной территории. Речь шла о покупке скромных домов площадью до ­130–150 кв. м в радиусе до 30–40 км от столицы по цене 1–3,5 млн грн.

Её коллега Луханина отмечает, что спрос появился практически во всех сегментах: покупатели заинтересовались домами и в 70-километровой зоне от Киева за $15–25 тыс., и таунхаусами эконом-сегмента за $45–80 тыс. (72% в структуре всех сделок с загородной недвижимостью), и домами сегмента комфорт+ в районах Борщаговки, Лесников, Романкова за $150–300 тыс. (около 25% от всех сделок). Наиболее востребованными стали дома или таунхаусы площадью 120–200 кв. м. Самые горячие направления — Обу­ховское, Одесское, Вышгородское, Житомирское и Бориспольское.

"Дома площадью более 300 кв. м без отделки продать сложнее, — отмечает Луханина. — Чем больше метраж, тем дольше срок позиционирования на рынке и ниже цена за 1 кв. м. Это связано с нежеланием покупателей заморачиваться с ремонтом и более дорогим обслуживанием больших метражей". А вот недострои покупателей не интересуют, и некогда начатые с большим размахом стройки рискуют стать разрушающимися памятниками нереализованным амбициям.

По словам столичного риелтора Богдана Маковецкого, больше всего покупателей загородной недвижимости привлекает близость к лесу или водоему, но также важна инфраструктура: продуктовые магазины, образовательные, спортивные учреждения и пр. В частности, благодаря этой составляющей растёт спрос на недвижимость в коттеджных городках, на территории которых зачастую открывают школы и садики.

В такой ситуации в 2020 году в выигрыше оказались девелоперы недвижимости, в портфеле которых есть коттеджные городки.

"Большинство коттеджных застройщиков, которых мы опросили, отметили прирост продаж на 15–20% или их сохранение на докарантинном уровне, тогда как многие столичные застройщики многоэтажных комплексов отметили проседание спроса", — говорит Марина Гуревич.

Ценовые качели

Поскольку долгое время рынок загородной недвижимости находился в упадке, то с его активизацией растут и цены на такие дома.

"В течение последних пяти лет цены на недвижимость в пригороде проседали в среднем до 10% ежегодно, — рассказывает Богдан Маковецкий. — Покупателей становилось меньше — содержание дома обходится дорого и не всем по карману, а добираться в столицу из пригорода с каждым годом становилось сложнее. Из-за этого многие даже продавали дома и переезжали в столицу".

По его наблюдениям, ближе ко второму полугодию 2020-го собственники и застройщики начали повышать цены, за полгода в среднем выросшие на 20%. Покупали даже те дома, которые безуспешно пытались продать в течение нескольких лет.

На фоне ажиотажа наблюдались и спекулятивные скачки цен. "В период первого локдауна стоимость загородной недвижимости на вторичном рынке продемонстрировала 50–70% роста, а порой даже 100%. Но ажиотажный спрос имеет свойство приходить со штормом и очень быстро заканчиваться", — говорит Виктория Берещак.

В случае сохранения спроса на прежнем уровне опрошенные эксперты не исключают, что в 2021 году цены вырастут ещё на 10–15%. Однако Маковецкий не исключает, что со снятием карантинных ограничений и открытием границ интерес к загородной недвижимости охладеет и цены снизятся на 10%.

Несмотря на рост цен, на сумму, вырученную от продажи квартиры в мегаполисе, в начале 2021 года можно приобрести куда более просторный загородный дом. Луханина приводит в пример клиентов своего агентства, которые, продав за $75 тыс. двухкомнатную квартиру площадью 74 кв. м с ремонтом в новом доме на Оболони, приобрели дом в селе Безрадичи (Обуховское направление) площадью 135 кв. м с ремонтом и мебелью на участке 12 соток.

В целом, по оценке собеседницы Фокуса, альтернативой 2–4-комнатным квартирам на Харьковском и Оболонском массивах или в Шевченковском ра­йоне в домах 2–10-летнего возраста с ремонтом или без за $80–100 тыс. могут стать дома или таунхаусы площадью 80–140 кв. м с участком до 12 соток в Таценках, Романкове, Крюковщине, Гореничах и Борисполе. А с бюджетом до $35 тыс., чего едва хватает на покупку убитой гостинки на столичных окраинах, можно купить дом или дачу площадью до 80 кв. м на расстоянии 35–60 км от столицы.

Важно Жилищный вопрос. Почему чиновники Зеленского покупают особняки на фоне разрухи в ЖКХ

На стоимость домов сильно влияет расстояние от Киева. По словам Богдана Маковецкого, цены на готовые дома под чистовую отделку в радиусе 20 км от столицы стартуют от $60 тыс. Отдаление от Киева на каждые последующие 10 км ориентировочно отнимает от цены дома по $10 тыс. в связи более дешевой землей и менее привлекательной инфраструктурой. При этом хороший дом в радиусе 10 км от столицы обойдётся от $150 тыс.

Впрочем, продавать квартиру в Киеве ради переезда за город решаются немногие. Большинство киевлян рассматривают загородную недвижимость скорее как альтернативный вариант — возможность попробовать жить ближе к природе, чтобы потом полностью перебраться за город. Нередки и случаи, когда владельцы киевских квартир сдают их в аренду, а сами снимают дом за городом. При этом квартиры никто продавать не собирается.

А что в миллионниках?

По информации Юлии Парщик, исполнительного директора харьковского агентства недвижимости "Город", в Харькове спрос на загородную недвижимость в 2020 году формировали клиенты, желающие решить жилищные вопросы, связанные с расширением, расселением и другими семейными обстоятельствами.

"Многие харьковчане решаются продать свою одно-двухкомнатную квартиру и купить взамен дом на три или четыре комнаты с участком. Кроме этого, спрос на рынке недвижимости в харьковском регионе формировали жители Донбасса, многие из которых также отдавали предпочтение загородной недвижимости", — уточняет Юлия Парщик.

В окрестностях Харькова и других городов-миллионников в 2020 году цены на загородную недвижимость росли менее интенсивно, чем под Киевом. С дороговизной столичного пригорода не могут сравниться даже окрестности курортной Одессы. По информации аналитиков OLX, там средняя стоимость коттеджа составляет около 1,7 млн грн (+13% за 2020 год), дома — 760 тыс. грн (+9%), дачи — 350 тыс. грн (+15%). Для сравнения: коттедж под Киевом, по данным OLX, в среднем продают за 3,9 млн грн (+22%), дом — за 2 млн грн (+45%), дачу — за 500 тыс. грн (+6%).

Дешевле всего загородный стиль жизни обойдется в Днепропетровской области, где среднестатистический дом стоит в шесть раз дешевле, чем в Киеве, — около 330 тыс. грн. Примечательно, что, по данным OLX, коттеджи в окрестностях Днепра подорожали на 58%, до 839 тыс. грн, но вместе с тем их цены в разы отстают от показателей пригорода других городов-миллионников.

На разный вкус

По данным аналитического отчета Property Media, в структуре предложения на первичном рынке в окрестностях Киева с долей 71% доминируют коттеджи. Доля таунхаусов составляет 25%, еще 4% рынка занимают дуплексы (спаренные дома на две семьи с общей стеной). Больше всего таунхаусов предлагается в Киево-Святошинском районе и в направлении Ирпень — Буча — Гостомель.

Уточним, что таунхаусами принято называть малоэтажные дома на одну семью, соединенные между собой общими стенами с небольшим (1–2 сотки) участком перед входом. По мнению Ольги Соловей, таунхаусы популярны благодаря удобному объединению преимуществ квартиры и частного дома. При этом их стоимость, как правило, ниже, чем у отдельно стоящих домов с большими участками.

"В компактных таунхаусах вы­играть борьбу за покупателя больше шансов у жилья с минимальной отделкой или вариантами готовых дизайн-проектов от застройщика. Благодаря этому покупатель может сэкономить время, деньги и нервы, которые отнимает ремонт", — говорит Виктория Берещак.

По словам Ирины Луханиной, в эконом-сегменте также востребованны «немецкие проекты» с лаконичным экстерьером и мансардным этажом с окнами. Самый популярный материал в коттеджном строительстве эконом-сегмента — газобетонные блоки, которые хорошо держат тепло. Также распространены каркасные технологии, позволяющие возводить дома за считаные месяцы, хотя эксперты не рекомендуют гнаться за дешевизной некоей быстрой "канадской технологии", так как стоимость строительства с применением газоблока примерно равна цене таких "быстрых домов", а вот качество материала в разы выше именно в домах из газобетона и кирпича.

В более дорогих сегментах загородной недвижимости представлены кирпичные дома в английском стиле, деревянные и каркасные дома из бруса и рубленой древесины, сложные классические постройки с современным остеклением и технологичной начинкой. Зато помпезная роскошь, как, например, в пресловутом доме беглого экс-генпрокурора времен Януковича — Пшонки, уходит в прошлое. Современная элита все чаще старается идти в ногу со временем.

"Большие дома площадью от 250 кв. м часто строят в минимализме, экоминимализме или современном стиле, — продолжает Луханина. — Для таких домов характерны односкатные и плоские кровли, открытая планировка кухни, гостиной и столовой". 

Важно Большая стройка. Что происходит на рынке жилой недвижимости

В числе других актуальных трендов — панорамное остекление и энергоэффективные технологии. Как отмечает Богдан Маковецкий, за последние несколько лет энергосберегающие материалы подешевели, что позволяет строить дома с большим количеством окон и, соответственно, качественным естественным освещением.

Интересным трендом 2021 года, по прогнозам Виктории Берещак, станут проекты, сочетающие в себе разные форматы недвижимости: малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы и коттеджи в составе одного комплекса, объединенного общей концепцией. Некоторые крупные киевские застройщики уже проектируют подобные решения на обширных участках под Киевом.