Рынок земли готовят к запуску: каких перемен украинцам ждать в ближайшее время

До открытия рынка земли остается чуть больше четырех месяцев. Сейчас активно проводится подготовка к этому важному для Украины событию, которое, по прогнозам экспертов, серьезно изменит положение дел и в сельском хозяйстве, и в сфере недвижимости. Ведь сельскохозяйственная земля станет товаром, который можно покупать и продавать.

Одно из направлений, которым активно занимаются различные госорганы в последнее время, – создание открытых земельных реестров и онлайн-площадок, которые позволят каждому украинцу видеть состояние дел в земельной сфере. Второе важное направление – изменения в законодательстве, которые еще предстоит принять. На повестке дня – около десятка законов и порядка 40 подзаконных актов.

Что изменит геопортал открытых данных

Земельная сфера на сегодняшний день – одна из наиболее коррупционных в Украине, наряду с архитектурно-строительной, таможенной и налоговой. Об этом сообщил на недавней пресс-конференции, где презентовалась "дорожная карта" земельной реформы, министр аграрной политики Роман Лещенко.

К открытию рынка сельхозземли в правительстве планируют подготовить инфраструктуру, которая сделает информацию о земле и о других природных ресурсах открытой и общедоступной.

В частности, уже в феврале Минагрополитики обещает презентовать общественности геопортал открытых данных.

"Принятие закона о национальной инфраструктуре геопространственных данных позволило нам сформировать большой геопортал открытых данных о государстве Украины. О земельных, водных, лесных ресурсах, полезных ископаемых. О собственниках земли, о том, кто сколько платит налогов и т. д. Это будет своего рода революция в системе земельных отношений", – обещает Роман Лещенко.

Уже сегодня в открытом доступе есть "Публичная кадастровая карта Украины", которую ведет Государственная служба по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастр). На этой карте можно увидеть, в чьей собственности находится тот или иной участок земли, и заказать в Госгеокадастре более подробную информацию об интересующем участке.

Кстати, многие услуги в Госгеокадастре теперь можно получить дистанционно. В частности, выписку (укр. – витяг) из земкадастра. Однако проблема в том, что еще не все участки внесены в реестр. В частности, не внесены многие материалы до 2013 года, которые хранились исключительно в бумажном виде.

"Около 10% – приблизительно 2 млн участков – остаются невнесенными. Надеюсь, эта работа будет завершена до конца 2021 года. Хотя это будет вызов", – заявил первый зам главы Госгеокадастра Анатолий Мирошниченко.

Также в процессе ревизии обнаружилась "пропажа" более 5 млн гектаров сельхозземель, которые находились в государственной собственности. Разобраться в ситуации должны правоохранительные органы.

Поможет ли открытие данных получить землю?

Согласно статье 121 Земельного кодекса, сегодня каждый гражданин Украины имеет право получить участок земли бесплатно. Однако, как известно, отсутствие открытой информации о земле часто становится препятствием для получения гражданами "свободных" участков под строительство или другие нужды. Решится ли эта проблема после того, как Госгеокадастр будет наполнен, а информация из него станет общедоступной?

Эксперты с недоверием относятся к такой перспективе.

"Сейчас трудно что-то говорить, поскольку непонятен реальный и полный функционал этого портала. На данном этапе презентовали только его открытие. Чтобы запустить такой портал, наполненный реальными и достаточными данными (в том числе сведениями до 2013 года, которые находятся на бумажных носителях), нужно завершить инвентаризацию земель, завершить аудиты, осуществить перенос всех данных в этот портал. Я сомневаюсь, что сейчас происходит полный перенос всех данных с бумажных носителей, так как это не так легко, как говорят нам реформаторы. Большое количество бумажных носителей и документов находятся не в органах Госгеокадастра, а в местных органах, архивах и т. п.", – говорит Василий Рущак, управляющий партнер фирмы "PROPERTY".

Юрист Наталья Нечаева, руководитель одноименного адвокатского бюро, считает, что портал геоданных как минимум поможет потенциальным покупателям и собственникам земли получить больше сведений о том или ином участке.

"По факту этот интернет-ресурс должен быть очень похож на карты Google, однако с отображением точных данных о правовом статусе земельных участков, их назначении, владельцах, имеющихся отягощениях, коммуникациях, полезных ископаемых. Надеюсь также, там будут отображаться данные о предоставленных правах на добычу полезных ископаемых, если это леса – об имеющихся разрешениях на вырубку и т. д. Данные геопортала расширяют возможность граждан прежде всего в том плане, что позволят значительно быстрее и качественнее провести предварительный аудит такого участка, определить его сильные и слабые стороны. Ведь порой и сам продавец не располагает всеми такими данными. А для их получения необходимо направлять запросы в различные государственные и коммунальные инстанции", – говорит Наталья Нечаева.

Однако после открытия рынка земли раздавать землю бесплатно и всем подряд не планируется – за исключением некоторых льготных категорий. Таких как ветераны АТО, члены сельских общин и т. д.

Пока изменений в законодательство не вносили. Но эксперты говорят: в перспективе приобретать участки можно будет только на аукционах.

"Что касается приобретения участков, принадлежащих органам местного самоуправления, то инициаторами продажи, скорее всего, по-прежнему будут выступать местные советы или объединенные общины. Они утверждают перечни свободных участков к продаже через аукцион. Соответственно, приобрести в собственность свободный земельный участок коммунальной собственности (без капитальных сооружений на нем), например, для застройки можно именно на таких аукционах", – объясняет Наталья Нечаева.

Законопроект о земельных торгах (№2195) планируется принять в ближайшее время. Он предполагает, что торги будут проводиться в единой электронной системе в форме электронного аукциона в режиме реального времени. Доступ к ним сможет получить любой гражданин Украины.

Многие документы отменяют

В процессе реформирования Госгеокадастра произойдет реформа землеустроительной и градостроительной документации. Многие типы документов и многие процедуры будут отменены, притом в ближайшее время, заявил министр.

В частности, отменяются:

• разрешение на разработку проекта землеустройства для смены целевого назначения земельных участков частной собственности;
• государственная экспертиза землеустроительной документации;
• предварительное согласование материалов места размещения объекта;
• согласование органов экологии и органов охраны культурного наследия;
• спецразрешения на снятие и перенос грунтового покрова;

Кроме того, существенно упрощается процедура смены целевого назначения земельных участков. А градостроительная документация станет одновременно и земельной документацией.

Одновременно обещают решить проблему с необоснованными отказами по внесению информации в Госгеокадастр.

"Мы уменьшаем количество документов и упрощаем доступ к услугам. В этом философия дерегуляции: все, что создает коррупционные риски и сложности для бизнеса, должно отойти в прошлое, притом уже в ближайшее время", – заявил во время презентации "дорожной карты" реформы земли министр агрополитики Роман Лещенко.

Однако если отмену одних документов многие приветствуют (например, отмену разрешения на разработку проекта землеустройства для "частников", вокруг которых строилось много коррупционных схем), то другие новации у некоторых вызывают опасения. В частности, руководителей громад волнует отмена согласований в органах экологии, а киевляне удивляются, как это застройщики не должны будут брать разрешения в органах по охране культурного наследия. Авторы реформы обещают, что все необходимые запреты и разрешения будут содержаться в самих данных Госгеокадастра.