Сегодня откроют рынок земли

1 июля официально отменяется действие моратория на продажу аграрной земли. В тот же день заработает и техническая часть земельной реформы – Государственный земельный кадастр и Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Об этом заявил премьер-министр Украины Денис Шмыгаль во время заседания правительства, сообщает “Прямой“.

Как это работает

Земельная реформа будет происходить поэтапно. На первом этапе, с 1 июля 2021 года, земли сельскохозяйственного назначения смогут покупать только физические лица-граждане Украины. При этом в течение первых трех лет можно будет купить не более 100 гектаров в одни руки.

Второй этап начнется 1 января 2024 года – тогда получат возможность покупать землю и юридические лица, но при условии, что они созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, а учредителями являются только граждане Украины. Тогда же разрешат покупать до 10 тысяч гектаров.

С 1 июля 2021 года до 1 января 2024 года право на покупку земли будет только у физлиц. Юридическим лицам запрещается покупать землю сельскохозяйственного назначения.

О предоставлении права иностранцам покупать землю, то этот вопрос будет решаться на референдуме.

Кто не сможет покупать украинскую землю

Уже известно, что иностранцам запрещено покупать землю, что расположена ближе 50 км от государственной границы Украины, несмотря на результаты референдума.

Также не смогут покупать с 2024 года украинскую землю компании, владельцами которых являются граждане страны-агрессора – России, что входят в террористические организации.

Запрет распространяется и на компании, которые находятся в собственности иностранных государств или оффшоров или бенефициара, которых невозможно установить.

Купить украинскую сельхозземлю также не смогут юрлица из стран, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем и компании под санкциями.

Как будет происходить покупка земли

Земельная реформа предусматривает преимущественное право арендатора на покупку. Арендаторы, которые работают на земле и имеют право пользования не позднее чем с 2010 года, могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получает после первого платежа.

Арендатор имеет возможность передать преимущественное право на приобретение участка другому лицу, но об этом должен быть письменно уведомлен владелец.

Банки смогут стать собственниками земли только при условии, если земельный участок достался им как залоговое имущество за непогашенный кредит. Такие участки финучреждения должны продать в течение двух лет после получения права собственности на земельных торгах.

Эксперты также отмечают, что быстрее и легче продать землю можно будет через онлайн-аукционы. Однако, в перспективе туда будут мало выставляться земли, поскольку многие владельцы являются людьми преклонного возраста.

Как будет формироваться цена на землю

Цены в разных областях будут разными и будут зависеть от нормативной денежной оценки и арендной платы, которая сформировалась в регионе. Также цена будет зависеть от места расположения земельного участка, качества почв и конкуренции.

Например, в Киевской области средняя нормативная денежная оценка 1 га земли составляет 26,5 тыс. грн, средний размер пая – 3,15 га, поэтому минимальная цена пая составит 83,8 тыс. грн. Очевидно, что рыночная цена будет значительно выше.

Дополнительные расходы

Покупку земли будут сопровождать дополнительные платежи: банковская комиссия за безналичный расчет, оплата нотариальных и регистрационных услуг.

Возьмем средний пай площадью 4 га с нормативной денежной оценкой 27,5 тыс. грн за гектар. Минимальные затраты покупателя на нотариальные и регистрационные действия с учетом передачи преимущественного права арендатора третьему лицу превысят 5 тыс. грн.

Если новый владелец и арендатор сразу захотят заключить договор аренды, то его регистрация будет стоить от 119 грн до почти 5 тыс. грн – в зависимости от срочности регистрации. Продавец такого участка должен будет заплатить налог на доход, госпошлину и военный сбор (7,5% цены купли-продажи) в размере 8 250 грн.

Возможные риски

Сегодня земельная реформа выгодна агрокомпаниям. По мнению экспертов, ограничения в 100 гектаров в одни руки можно обойти. Владелец агрокомпании потенциально может скупить больше земли через посредников – родственников, работников.

Некоторые политики предостерегают, что открытие рынка земли может оказаться аферой государственного масштаба. Так, сопредседатель фракции “Евросолидарности” Ирина Геращенко отметила, что земельная реформа может оказаться аферой со стороны государства.

“Мы видим, что под правильным названием о рынке земли, скрывается закон, который будет аферой столетия. Так же как несправедливо происходила приватизация в начале 90-х годов крупных украинских предприятий, когда их просто украли у украинцев, вместо того, чтобы честно приватизировать на открытых конкурсах, такая же и сейчас афера закладывается в этот законопроект”, – подчеркнула Геращенко.

В свою очередь нардеп от “ЕС” Ростистав Павленко заявил, что для защиты фермеров необходимо установление минимальной цены на землю для того, чтобы ее не скупали за бесценок.

По его словам, для того, чтобы украинский фермер мог купить такую ​​землю должен быть внедрен механизм аграрного банка, который будет предоставлять кредиты под процент до 5%.

“Есть более 8 миллионов гектаров земли, которая находится в государственной собственности. Теперь без контроля, без минимальной цены, которая не позволила бы ограбить государственный бюджет, без понимания того, как мы защитимся от попыток обойти законодательство, вот это огромное достояние, которое по Конституции принадлежит всему украинскому народу, очень легко могут распродать, распределить. Деньги могут или вывезти, или закрыть какие-то бюджетные дыры”, – сказал Павленко.