Продавати чи здавати: що чекає на українців після старту ринку землі?

Із 1 липня Україна таки відкрила ринок землі. Держава підготувалася належно, основні документи ухвалили – принаймні так переконують урядовці. Тож причин відтерміновувати земельну реформу вже немає.

І це справді історична подія, адже майже 30 років у нас діяв мораторій на продаж сільгоспземлі. Власники паїв не могли нічого із ними зробити – хіба що обробляти самим, або ж здавати в оренду за невелику плату.

Торік у березні парламентарі нарешті мораторій скасували. І майже через півтора року закон №552-IX Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення набуває чинності.

Із 1 липня власники сільгоспземлі можуть розпоряджатися нею, як і будь-яким іншим майном, до прикладу квартирою чи машиною, як їм заманеться – або продовжити здавати в оренду, або ж продати.

І хоча люди до земельної реформи зараз налаштовані вкрай скептично, бояться, що їхні землі скуплять агрохолдинги за безцінь, міністр аграрної політики Роман Лещенко наголошує: відкриття ринку – це не продаж землі направо-наліво, а наведення порядку.

– Логіка дуже проста. У нас у країні за 30 років із землею відбувався повний хаос. У нас більше 8 млн га землі були в тіні, і з них взагалі не платилися податки. Із 10 млн га державної землі 5 млн були виведені в приватну власність через різні схеми. Держгеокадастр – це була корупційна структура, яка здійснювала розпорядження землями. ОТГ не впливали на прийняття відповідних рішень, і не знали, що відбувається. Земельна реформа в чому полягає? У наведенні порядку і передачі земель народу, – аргументує переваги ринку землі міністр Лещенко.

Що зміниться із 1 липня?

Найперше, з липня будь-який громадянин України зможе продати свій земельний наділ. Щоб розвіяти страхи українців, що землі “розхапають” латифундисти, реформу впроваджуватимуть двома етапами.

Перший етап

Із 1 липня цього року і до 1 січня 2024 року продати землю можна лише фізичній особі. Тобто зараз купити землю зможе дрібний, виключно український фермер. Є обмеження щодо обсягів: в одні руки – не більше 100 га.

Другий етап

Він розпочнеться із 1 січня 2024 року. Ось тут до ринку землі вже приєднаються юридичні особи, тобто агрокомпанії. Збільшується максимальний розмір земель, які можна купити, – 10 тис. га.

– Ми зробили спеціально перехідний період для того, щоб суспільство побачило, що нічого крамольного немає: система працює, реєстри відкриті, дані про угоди – в доступі, – пояснює міністр аграрної політики Роман Лещенко.

Ще один страх українців  – наші чорноземи скуплять іноземці. У законі визначили: питання продажу землі іноземцям будуть вирішувати на референдумі. Щоправда, як усе відбуватиметься – ще невідомо.

Є й перелік заборон. Так, іноземцям категорично заборонено купувати землю впритул до державного кордону України – ближче 50 км. Незважаючи на те, що вирішать люди на референдумі.

Власниками української землі не зможуть стати громадяни України, які перебувають у санкційних списках та причетні до терористичних організацій. А з 2024 року, коли стартує другий етап реформи, – компанії з російськими власниками та фірми, у яких кінцеві бенефіціари чи акціонери – іноземні держави.

Не куплять угіддя компанії, зареєстровані в офшорних зонах, а також юридичні особи, до яких запроваджені санкції. Також заборонено продавати державну та комунальну землю.

Як продати свою земельну ділянку?

Продавати земельну ділянку чи продовжити здавати її в оренду й отримувати стабільний дохід – кожен вирішує сам. Це найголовніше, що потрібно затямити. Але, якщо таки вирішили продати, процедура така.

Спочатку потрібно розібратися з документами на земельну ділянку, наголошує юрист, експерт із нерухомості та земельних питань Дмитро Савчук.

– Ділянку слід зареєструвати у Земельному кадастрі, їй повинен бути присвоєний кадастровий номер. Другий момент – це реєстрація в Реєстрі майнових прав. Третій – відсутність будь-яких обтяжень по цій ділянці, арештів, судових справ тощо, – пояснює юрист.

Таке теж може бути, якщо ви здаєте ділянку в оренду, і не цікавитеся, чим займається орендар.

Усе це перевірити можна самостійно й не виходячи з дому. Уся інформація про ділянку є на публічній кадастровій мапі.

Тут і точна площа, і цільове призначення. І тут можна замовити онлайн витяг з кадастру, який знадобиться для продажу землі.

У реєстр прав на нерухоме майно теж можна зайти самому, але тут вже знадобиться електронний підпис.

До слова, продати ділянку, яка в оренді, можна. Але новий власник буде зобов’язаний і надалі здавати її в оренду й дотримуватися чинного договору оренди, доки той не закінчиться. Розірвати угоду – дуже складний процес, кажуть юристи, який точно закінчиться у суді. І не факт, що суд буде на боці власника угіддя.

– Розірвати договір оренди, якщо це ще й потужне підприємство, – не так-то й просто. Якщо це великі підприємства, у них потужні юристи, які грамотно виписали всі умови, – додає юрист Дмитро Савчук.

Які документи потрібні?

Для продажу ділянки треба зібрати такий пакет документів:

• Оригінали майнових документів на земельну ділянку (сертифікат, державний акт на право власності, свідоцтво на спадщину тощо).
• Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтвердить право власності на ділянку. Його можна замовити онлайн на сайті й забрати вже готовий документ у ЦНАПі.
• Витяг із Державного земельного кадастру, теж можна замовити онлайн. Але обов’язково потрібен оригінал документа, а не роздрукована копія.
• Експертно-грошова оцінка земельної ділянки. Це теж обов’язковий документ, щоб ви не продали землю дешевше, ніж вона насправді коштує. Оцінку роблять спеціальні фірми.
• Паспорт та ідентифікаційний код.

Далі з цими документами йдете до нотаріуса.

Якщо ви здаєте землю в оренду, за законом ваш орендар має першочергове право її купити. І перед тим, як продавати землю, його треба обов’язково попередити. Це робить нотаріус. Він веде офіційне листування з орендарем. Якщо орендар на папері відмовляється купувати ділянку, продати її можна будь-кому. Але до 2024 року – лише фізичній особі.

Якщо знайшли покупця, нотаріус має переконатися, чи підпадає він під критерії, визначені законом. Для нотаріусів Кабмін розробив порядок перевірки, особу перевірятимуть у декількох реєстрах.

За скільки продавати землю?

Вартість договірна. Тобто продавець домовляється із покупцем. Але до 2024 року не можна продати землю дешевше, ніж визначено в експертно-грошовій оцінці. Середня по Україні – у межах 27 тис. грн за 1 га, кажуть в Мінагрополітики.

Українці таку ціну називають смішною, мовляв, все одно що подарувати.

– Якби вони давали ще адекватну ціну за землю. Гектар землі в Київській області – $1 200, ну, це просто подарувати. Подарувати те, що належить мені, й через роки буде належати моїм дітям. Ціна має бути така, як у наших сусідів-поляків – близько $20 тис. за 1 га. І це того варте – такої землі, як у нас, немає ніде, – аргументує жителька села Дмитренки на Київщині Віра Коваль.

Але експерти кажуть: ринок стартує, і за декілька років ціна зросте. Тому одразу продавати землю не варто.

Обов’язкова умова для продажу землі – розрахунок лише безготівково. Тобто у продавця та покупця мають бути відкриті рахунки в банку. Також покупець повинен документально підтвердити законність походження грошових коштів. Це, щоб усе було прозоро, і ніхто не ухилявся від сплати податків.

Хто ж заплатить податки?

Податок сплачує, звісно, продавець. Для українців це податок на дохід фізичних осіб – 5%, і 1,5% військовий збір. Але оподатковуватимуться не всі угоди. Якщо продавець володіє ділянкою більше ніж три роки, впродовж  останнього року не продавав і не купував ніяку нерухомість і продає до 2 га сільгоспземлі – податок на дохід не сплачує. А це більшість українців, які володіють паями.

У яких випадках землю можуть конфіскувати у нового власника?

Якщо під час укладання договору  було порушено хоча б одну з перерахованих вище умов. Із 1 липня прозорість ринку землі, всі операції моніторитиме Держгеокадастр. Якщо покупець буде сумнівним, нотаріус відмовить у посвідченні угоди, і такий правочин можуть визнати в судовому порядку недійсним.

Якщо покупець перевищив обмеження у 100 га в одні руки, ділянку конфіскують. Позов про конфіскацію до суду подає Держгеокадастр. Конфісковану землю виставлятимуть на земельні торги. Гроші від продажу повертають попередньому власнику без урахування витрат на проведення торгів.

Люди продавати не готові, а чи хочуть фермери купувати?

Звісно, хочуть. Але у них немає грошей. Якщо ми говоримо про дрібних фермерів-фізосіб, яким із 1 липня й дозволено купувати.

І навіть кредит на купівлю землі таким фермерам банки навряд чи дадуть, бідкається голова громадської спілки садівників Укрсадвинпром Володимир Печко.

– Звісно, грошей немає, ми перебуваємо в неконкурентних умовах, у нас немає тих дешевих кредитів, які є у Європі. Ми щойно отримали трохи нижчі ставки. А 10 років ми такого не знали, – наголошує експерт.

У Міністерстві агрополітики кажуть: дрібним фермерам допоможуть із кредитами, якщо досі банки їм відмовляли.

– Зараз у Верховній Раді очікує другого читання законопроект про Фонд часткового гарантування кредитів. У межах цього фонду держава половину супровідних ризиків щодо кредитування братиме на себе, – каже міністр Роман Лещенко.

Тобто, якщо фермер візьме кредит на землю і не зможе його погасити, половину заплатить держава. Щоправда, до 1 липня цей законопроєкт ухвалити не встигнуть.

– Окремо йде державна програма фінансування 5-7-9 для аграріїв, яка дає реальний дешевий ресурс фінансування аграрних компаній. Паралельно державна програма компенсації кредитної ставки в обсязі 1 млрд 200 млн грн, це закладено на цей рік,  наступного вона буде збільшена двічі, – додає Роман Лещенко.

То продавати чи здавати в оренду?

Люди й справді до земельної реформи налаштовані вороже. Жителька села на Київщині Ніна Нестерова, яка має два паї, про продаж землі й чути не хоче. Поки  що здає угіддя в оренду місцевому фермерському господарству. Плата невелика, але стабільна. Ще й зерно, цукор, олію дають.

– Я свій пай здаю в оренду. Сказати, що я незадоволена орендою, – то ні. Нам платять 6 тис. за пай, це зовсім невелика сума, на неї рік не проживеш. Продати цей пай мені зараз невигідно. Бо в мене є курочка, і мені дають зерно. Якщо хтось і буде продавати землю, то коли людину спіткає велике горе, коли треба гроші на такі потреби, що вже край, немає, де їх взяти. Тоді вже людина буде змушена продати, – каже Ніна Нестерова.

Але в уряді і не закликають продавати землю. Навпаки.

– Я закликаю українців не продавати свою землю, а раціонально її використовувати, здавати в оренду. Це найкращий банківський депозит. Земля постійно росте в ціні, – наголошує міністр агрополітики Роман Лещенко.

Дохід від оренди – стабільний. Очевидно, що з 1 липня і ціни на оренду можуть трохи зрости. Бо аграрні компанії зацікавлені утримати пайовиків і продовжувати договори оренди. Тож якщо у вас строк договору саме зараз спливає, у новому можна прописати вигідніші умови.

31 березня 2020 року 259 народних депутатіввідкрили ринок землі в Україні. До законопроекту №2178-10 Про обіг земель сільськогосподарського призначення подали 4 018 поправок.

Документ передбачає, що з липня 2021 року до 1 січня 2024 року працюватиме ринок землі тільки для фізичних осіб. Юридичні особи зможуть купувати землю у власність із 2024 року.