Старт рынка земли: скупят ли все иностранцы, по чем будет гектар и ждать ли бума продаж

С этого дня украинцам разрешат покупать и продавать землю сельскохозяйственного назначения из рук в руки.

Кто сможет купить землю

Стоит отметить, что рынок земли будут запускать в несколько этапов. Во время первого, с 1 июля, продавать и покупать земли смогут только физлица-граждане Украины. Причем купить сколько угодно земли не выйдет, так как действует ограничение по продаже – не более 100 гектаров в одни руки.

Преимущественное право на выкуп земли у владельца получит фермер, который арендует и работает на этой земле. Кроме того, в первые два с половиной года землю не смогут покупать агрохолдинги, юридические лица и, тем более, иностранцы.

Юрлица с украинской регистрацией смогут покупать землю на втором этапе запуска, с 1 января 2024 года. Тогда же увеличат и размер концентрации земли в одних руках – до 10 тысяч гектаров.

Что же касается возможности покупки земли иностранцами, то это станет возможно лишь после того, как за это проголосуют украинцы на референдуме, дата которого до сих пор неизвестна.

Как заявил первый заместитель министра аграрной политики и продовольствия Украины Тарас Высоцкий, в случае, если земельный участок в Украине попытаются купить иностранцы, в частности, россияне или боевики ОРДЛО, то в таком случае землю у них могут конфисковать.

"Если же они как-то попытаются обойти закон, оформлять сделки через украинцев, мы будем это мониторить. Государство, СБУ и Госгеокадастр. И в случае фиксации такого факта есть возможность просто забирать эту землю", – сказал Высоцкий.

Кроме того, через два года после запуска рынка земли через аукционы в режиме реального времени также можно будет продавать и коммунальные земли.

Что нужно для продажи земли

Как уточнили в Минагрополитики, для продажи участка владелец земли должен иметь его кадастровый номер, зарегистрировать право собственности в госреестре прав на недвижимое имущество и иметь бумажную или электронную выписку из госреестра прав.

Для этого владельцу земли нужно будет обратиться к разработчику документации по землеустройству для изготовления технической документации по установлению или восстановлению границ участка в натуре и зарегистрировать участок в Государственном земельном кадастре, после чего участку будет присвоен кадастровый номер.

Для регистрации права собственности на землю, которое можно оформить в исполнительных органах сельских, поселковых или городских советов, а также у нотариуса или в ЦНАПе, понадобятся следующие документы:

выписка из Государственного земельного кадастра;
копия и оригинал паспорта и идентификационного номера;
подтверждение уплаты административного сбора;

документ о правах на участок (государственный акт на право собственности на землю, договоры купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство).

Также, помимо сбора информации об участке, покупателю нужно будет уплатить два налога от стоимости земли, указанной в договоре о купле-продаже – 5% налога на доходы физлиц и 1,5% военного сбора, причем заплатить эти налоги нужно будет до нотариального оформления сделки.

При этом, как уточняли в Минюсте, указанная в договоре цена не может быть ниже оценочной стоимости земли, которая была зафиксирована до ее продажи.

Сколько может стоить гектар

Главная интрига, которая до сих пор не раскрыта – реальная стоимость гектара. Дело в том, что сейчас рынок земли фактически разрешает продавать именно паи – то есть плодородные почвы площадью в 3-7 гектаров. По словам Тараса Высоцкого, стоимость одного такого пая будет составлять примерно 200 тысяч гривен.

Однако текущая цена – не окончательная и, скорее всего, будет расти. В частности, премьер Денис Шмыгаль прогнозировал, что стоимость одного гектара в течение 10 лет после запуска может вырасти, по меньшей мере, в 5 раз.

Как рассказал Главреду нардеп Слуги народа, глава подкомитета по вопросам ценообразования и развития внешнеэкономической деятельности в агропромышленном комплексе Комитета ВРУ по вопросам аграрной и земельной политики Андрей Богданец, с 1 июля цены на земельные участки резко не изменятся, ведь для установления рыночной стоимости необходимо время.

"Цена будет зависеть от многих факторов: инвестиционной привлекательности страны, уровня налогообложения, уровня государственной поддержки, доступности привлечения кредитных средств, мировых цен на сельскохозяйственную продукцию, а также существенные ограничения в приобретении земли, установленные до 2024 года", - сказал Богданец.

Экс-нардеп Алексей Мушак, также убежден в том, что в дальнейшем цена земли будет зависеть от спроса и предложения, ведь в той модели рынка, который запускается в Украине, людей, которые захотят купить землю, будет значительно больше, чем тех, кто захочет ее продать.

Начальная цена земли будет примерно $1,5-2 тысячи, а далее будут бороться две модели определения цены. Одна из них – так называемая производственная, по которой землю могут покупать те, кто ее обрабатывает, рассматривая покупку земли как дополнение к своему бизнесу. В этом случае землю вряд ли смогут покупать по цене дороже $2 тысяч, так как при большей стоимости ее будет сложно окупить за 7-8 лет. Вторая модель – так называемый пассивный доход от земли. Так как в Украине особо некуда инвестировать, а у населения на руках есть большое количество наличных средств, люди будут думать – положить деньги на депозит в банк (что приносит небольшой процент дохода), вкладывать деньги в ОВГЗ или же купить землю. В этом случае именно покупка земли генерирует больше денег. По этой схеме земля может стоить около $3-4 тысяч гривен", - объяснил Мушак.

Как будут проверять покупателей

Проверять возможность покупки тем или иным человеком, согласно принятому Кабмином порядку, смогут нотариусы.

Проверка физлиц (а позднее - и юрлиц) будет включать:

установление личности покупателя земельного участка;
установление конечного бенефициара юридического лица;
проверку применения специальных экономических и других ограничительных мер (санкций);
проверку отнесения покупателя к перечню лиц, связанных с осуществлением террористической деятельности;
определение общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности покупателя.

По итогам такой проверки нотариус должен будет составить протокол-резюме о том, отвечает ли претендент на землю критериям, после чего данные нотариуса также должен будет проверить госорган, который осуществляет контроль за оборотом земель и в случае несоответствий будут готовиться соответствующие судебные иски о конфискации земли.

Кроме того, проверке будут подлежать и средства на покупку – только после этого нотариус сможет оформить сделку. Поскольку законом запрещено покупать землю за наличные, перед покупкой нужно будет положить сумму на банковский счет. Именно этот счет впоследствии будет проверять финмониторинг на предмет законности получения доходов.

"Средства нужно будет перевести со своего счета на чужой. Когда вы идете в банк, то деньги, находящиеся на вашем счету банк по определению проводит идентификацию. И если вы, например, имея официальный доход в 100 тысяч гривен в год, начнете проводить операции на миллионы гривен, то банк попросту не пропустит ваши платежи", - рассказал Мушак. И добавил, что купить сразу крупные участки в 10-20 гектаров будет проблематично, так как финмониторинг будет проверять эти сделку и покупателю сначала придется предоставить документы, подтверждающие легальность доходов.

Как рассказал анонимно Главреду руководитель управления финансового мониторинга одного из банков, банки не могут быть прямым контролером выполнения норм земельного законодательства в сделках покупки и продажи участков. "Это скорее зона ответственности органов и лиц, регистрирующих права собственности на земельные участки. Задача банков в данном случае проверить источники происхождения средств, подтвердить их легальность. В то же время финансовый мониторинг банка также будет частью общей системы контроля за выполнением земельного законодательства - если при этом выяснится, что есть риск нарушения закона, финучреждение будет блокировать операцию.

Будет ли спрос

Эксперты, опрошенные Главредом, сходятся во мнении, что в первые два года после запуска рынка ажиотажа на продажу земли не предвидится. С одной стороны, из-за ряда бюрократических процедур, а с другой – ввиду ожидания владельцев дождаться более выгодных цен на свои участки.

Того же мнения, кстати, придерживаются и в Минагрополитики – по их оценкам, в первый период может быть продано не более, чем 1 млн га, что, в свою очередь, принесет украинскому бюджету не более 500 млн гривен.

Что делать в случае нарушений

Стоит также уточнить, что закон предполагает право на судебное оспаривание нарушений. Как уточнила в комментарии Главреду адвокат АО Kachura Lawyers Татьяна Чумакова, согласно Земельному кодексу, украинцы смогут обращаться в суд в случае выявления нарушения по концентрации земель в одних руках, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд и потребовать изъятия "лишних" земель - в этом случае излишек нарушитель по решению суда должен будет распродать в течение года.

"По решению суда, избыток площадей таких земельных участков, будут конфисковывать и принудительно продавать. Однако, бывшему владельцу компенсируют их стоимость. Принудительному отчуждению подлежат и земельные участки, в случае перехода права собственности к лицу, не имеющему права их приобретать (в настоящее время в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения запрет действует в отношении иностранцев)", - сказала Татьяна Чумакова.