В Украине открылся рынок земли: что это значит и как оформить покупку

В ночь на 31 марта, Верховная Рада Украины приняла во втором чтении законопроект №2178-10 о рынке земли. Согласно документу, с 1 июля 2021 года отменяется действие моратория на продажу аграрной земли, который действовал в Украине около 20 лет.

"Апостроф" рассказывает, что это значит и как оформить покупку земли.

Кому можно продавать

Купить землю в Украине могут:

• Граждане Украины
• Юридически лица, созданные и зарегистрированные в Украине без иностранных участников
• Территориальные общины и государство

Банки могут стать владельцами земли исключительно в случае, если земучасток достался им как залоговое имущество по непогашенному кредиту.

Кому нельзя продавать

Не могут купить землю в Украине:

• Компании, владельцами которых являются граждане страны-агрессора — России, состоящие в террористических организациях.
• Компании, находящиеся в собственности иностранных государств, офшоров, или же те, бенефициара которых невозможно установить.
• Юридические лица, зарегистрированные в странах, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем и компании, находящиеся под санкциями.
• Арендаторы земель, которые работают на них и имеют право пользования не позднее чем с 2010 года, могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получает после первого платежа.
• Иностранцы и иностранные компании, которые являются аграрными землевладельцами, запрещено до проведения референдума по этому вопросу.

Что продавать запрещено

• Землю государственной и коммунальной собственности
• Участки, расположенные на временно оккупированной территории не продаются и не покупаются. Их можно только передать по наследству

Кроме того, не могут быть переданы в частную собственность земельные участки, расположенные ближе 50 км от государственной границы, кроме границы, которая проходит по морю.

Пошаговая инструкция покупки с/х земли

Шаг 1

Землю могут покупать только граждане Украины. Также важно проверить у себя наличие других земельных участков с/х назначения в собственности (физлица могут иметь в собственности не более 100 га с/х земель (с 2024 года — до 10 000 га).

Также необходимо иметь банковский счет и подтвержденные источники происхождения средств, за счет которых будет приобретаться земля. Все расчеты по договору купли-продажи должны происходить исключительно в безналичной форме.

Шаг 2

Выбрав участок для покупки, необходимо проверить:

• не находится ли он в зоне действия спецразрешения на добычу недр;
• не сдана ли эта земля в аренду;
• кадастровій номер на публичной кадастровой карте

Шаг 3

Стоимость участка определяется по договоренности сторон. Однако до 1 января 2030 года нельзя будет продать землю с/х назначения ниже нормативной денежной оценки. Узнать ее можно через электронные сервисы земельного кадастра или направив запрос через ЦНАП.

Вместе с тем, когда сторонами сделки купли-продажи земельного участка являются физические лица, обязательным также является проведение экспертной оценки земельного участка.

Шаг 4

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи может быть осуществлено по месту нахождения земельного участка или одной из сторон договора. Нотариус обязан провести проверку на соответствие законодательным нормам продавца и покупателя, что может занять до двух месяцев.

Нотариус проверяет:

• наличие у покупателя гражданства Украины;
• внесение приобретателя в санкционные списки;
• источники происхождения средств, за которые будет приобретаться земля;
• месторасположение участка относительно государственной границы (если у нотариуса возникнут сомнения относительно 50-километровую зоны госграницы, он обратиться к Госгеокадастру с запросом);
• общую площадь земельных участков с/х назначения, которые уже находятся в собственности потенциального покупателя, и готовящийся к покупке надел (вместе они не должны превышать 100 га).

Любое несоответствие законодательным требованиям является основанием для отказа в удостоверении сделки.

Если же несоблюдение хотя бы одного из условий вскроется уже после заключения сделки, это не только станет основанием для признания ее недействительной, но и конфискации земельного участка.

Если же все соответствует нормам, сделка совершается и нотариус вносит в реестр недвижимого имущества и Госгеокадастр данные о новом собственнике и предоставляет ему правоустанавливающие документы, подтверждающие переход земли в его собственность.

Земля в ОРДЛО и на линии соприкосновения

На рынке земли могут реализовываться только частные земли подконтрольной Украины территории. Земля на оккупированных территориях и на линии соприкосновения находится под действием моратория. До полного освобождения эти земли нельзя ни покупать, ни продавать.

По словам первого заместителя министра аграрной политики Тараса Высоцкого, нет никаких ограничений для зон, прилегающих к линии соприкосновения. Владелец частного участка может продать свою землю на этой территории. Однако покупатель должен учесть риски, связанные с российской вооруженной агрессией, и возможные последствия.

Читайте также материал "Апострофа": Монополия и деградация: в чем состоят главные претензии к рынку земли в Украине.