Законопроект №5600: подорожают не только квартиры в новостройках, но и жилье, купленное ранее в рассрочку

На прошлой неделе парламент проголосовал за принятие в первом чтении так называемого ресурсного законопроекта № 5600, который повышает ряд налогов. И чем больше разбираешься в том, какие нормы налогового законодательства может изменить этот документ, тем больше интересных подробностей открывается. "КП в Украине" разбиралась, какое влияние на рынок жилья окажет этот документ в случае его принятия во втором чтении.

Что такое НДС на новое жилье

Один из самых спорных моментов, которые заложены в законопроекте №5600, - норма о введении НДС при продаже нового жилья гражданам. Причем в Министерстве финансов делают вид, что этот налог никак не отразится на гражданах.

- Эта норма проекта направлена на субъекты хозяйствования, у которых имеется бизнес по перепродаже квартир на вторичном рынке и создают неконкурентные условия для застройщиков, потому что не платят НДС, - заявил министр финансов Сергей Марченко. -  Эта норма не касается физических лиц, поскольку они не являются плательщиками НДС.

По словам министра, указанная норма не повлияет на стоимость жилья. Правда, независимые эксперты говорят, что цены на жилье вырастут из-за того, что налоги всегда платит конечный покупатель.

- Согласно нынешнему законодательству, при строительстве жилья НДС платит подрядная организация, - говорит юрист Марина Коваль. – Но после того как квартиры получает застройщик и продает жилье инвесторам, НДС уже не платится. То есть, если появится норма о том, что застройщик должен будет платить НДС, то этот налог добавится не на всю сумму, а только на прибыль застройщика.

Например, цена квадратного метра для инвестора сейчас составляет 30 тысяч грн, а себестоимость строительства, которую показывает подрядчик – 18 тысяч грн за кв. м. Получается, что из суммы 18 тысяч грн НДС уже уплачен. Тогда застройщик будет платить НДС только с разницы: 30 тыс. грн минус 18 тыс. грн, что составляет 12 тысяч грн. В этом случае, жилье подорожает на 12 тыс. грн х 20% = 2,4 тысячи грн. То есть вместо 30 тысяч грн за квадратный метр розничная цена составит 32,4 тысячи грн.

Понятно, что все эти расчеты очень приблизительны – для каждого объекта у застройщика своя калькуляция прибыли. Ведь из нее он оплачивает аренду участка, присоединение коммуникаций, строительство инфраструктурных объектов и прочие, не всегда учтенные в смете расходы. Поэтому большинство экспертов сходятся во мнении, что подорожание нового жилья в случае принятия норм законопроекта 5600 составит не 20%, а от 7 до 13%.

Эксперты рынка недвижимости говорят, что если подорожает жилье на первичном рынке, то стоит ждать роста цен и на вторичке. Возможно, подорожание будет растянуто во времени, но рост цен будет пропорциональным.

Мнение застройщиков

Сами застройщики пугают более серьезным повышением цен. Они говорят, что цены на жилье могут подскочить чуть ли не вдвое.

- Жилье может подорожать в 2 раза в результате новых налогов от правительства. Введение НДС при продаже квартир противоречит самой специфике строительной сферы, - считает президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. - Строительство - это долгосрочный проект, застройщик продает квартиры на стадии "фундамента", а право собственности покупатель получает через несколько лет после завершения строительства. Введение НДС на продажу приведет к перекладыванию обязанности уплаты этих 20% на конечного покупателя, то есть застройщик вынужден будет заложить это в цену жилья. И это на фоне роста инфляции, которая с начала года уже составила 8,5% и превысила инфляционные прогнозы на 2021 год. А также после прошлогодней неудачной реформы архитектурной инспекции, в результате которой в 2020 г. было введено в эксплуатацию всего 6 млн кв. м, по сравнению с 12 млн кв. м 2019-го, вследствие чего цены на квартиры выросли на 30%. Новое повышение цен снова ляжет на конечного покупателя, что, кстати, никак не увязывается с государственной жилищной политикой и курсом на доступное жилье.

По его словам, потенциальным инвесторам будет гораздо привлекательнее вкладываться в зарубежные активы, как менее рисковые, либо в другие более выгодные.

- Если говорить о международном опыте, согласно Директиве Совета ЕС 2006/112/ЕС от 28 ноября 2006 года “Об общей системе налога на добавленную стоимость” в странах ЕС предусмотрено освобождение вторичного рынка жилья от НДС, - говорит Парцхаладзе. - То есть то, что существует у нас сейчас. Таким образом новая норма, предложенная правительством, идет в разрез с европейским опытом.

Пострадают покупатели с рассрочкой

Интересно, что норма по введению НДС на прибыль застройщиков может ударить по тем покупателям, которые несколько лет назад приобрели жилье в рассрочку и сейчас платят своеобразную ипотеку застройщику.

- После 2008 года ипотека перестала работать по многим причинам, - поясняет эксперт по инвестициям Андрей Левин.- Государство никак не может ее запустить заново. Рынок же адаптировался и начал выдавать рассрочку. То есть, появились стратегические инвесторы, которые готовы инвестировать в строительство жилья. Оплачивать его сегодня, а продавать в рассрочку и получать оплату до 10 лет. Так вот, в законопроекте №5600 не учтены нюансы, как облагать все эти операции НДС. Особенно проблема касается уже состоявшихся "рассрочников", которые погасят свои обязательства и получат право собственности через несколько лет после вступления в силу закона. У продавца нет налогового кредита, и он продавал квартиру без НДС. То есть, в момент передачи квартиры продавец должен будет начислить сверху НДС на всю цену квартиры, получить ее от покупателя и во всем объеме отправить эти деньги в бюджет.

Эксперт надеется, что норма будет учтена при доработке закона ко второму чтению.

Проблемы для вторичного рынка

Также в законопроекте предусмотрено увеличение ставки налога на доход физлиц (НДФЛ) до 18% в случае продажи третьего и последующих объектов недвижимости в течение одного налогового года. Сейчас за такие операции ставка налога на доходы второго и последующих объектов недвижимости составляет 5%.

Как поясняют юристы, на самом деле, общий налог при продаже такого жилья будет выше. Ведь, кроме НДФЛ, еще платится 1,5% военного сбора. Итого, если сейчас налог при такой продаже составляет 6,5%, то он вырастет до 19,5%.

- Эта норма не касается рядовых граждан, - считает министр Марченко. - Продажа трех и более объектов недвижимости в год - это бизнес.

Эксперты с этим не согласны и приводят простой пример. Например, человек решил переехать в другой город или вообще выехать из страны и при этом распродать имущество, которое у него накопилось, тогда за некоторые объекты ему придется платить большие налоги.

- Если у кого-то есть различные объекты недвижимости – например, земельный участок, гараж, квартира, дом и т. д. – и человек хочет их продать в течение года, тогда ему придется платить повышенные ставки налога, - говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита.

При этом действующие ставки НДФЛ для продажи в течение года первого объекта недвижимости (0%) и второго (5%) остаются без изменений.

В общем, все идет к тому, что в случае принятия законопроекта 5600 в нынешней редакции рост налогов может сделать жилье еще менее доступным для простых граждан.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Плати за тепло летом - потом будет дороже: зимой "двушка" обойдется в 4 тысячи грн в месяц