Квартирный вопрос. Почему дорожает недвижимость и что будет с ценами до конца года

Строительная отрасль в Украине постепенно восстанавливает утраченные из-за пандемии позиции. И в основном это происходит за счет жилой недвижимости. По итогу мая, как следует из последних данных Госстата, объем строительства в жилом сегменте вырос на 30% по сравнению с маем 2020 года и достиг почти 15% роста в январе-мае, если сравнивать с таким же периодом года ранее.

Об оживлении строительного рынка свидетельствует и рост спроса на бетон – основной строительный материал. "По нашим данным, рынок потребления бетона в Киеве и Киевской области за первые 5 месяцев 2021 вырос на 26%", – сообщили в ПСГ "Ковальская".

И хотя объемы строительства восстанавливаются, до прежних показателей пока еще далеко, говорит руководитель отдела инвестиций и аналитики компании "Интергал-Буд" Анна Анисимова. Она указывает на несколько причин. Во-первых, из-за тяжелого 2020 года, когда пандемия обвалила на несколько месяцев спрос на квартиры на 80-90%. Во-вторых, из-за реформы ГАСИ, в результате которой число строек фактически сократилось на 30% от объемов 2019 года.

Именно поэтому многие девелоперы отложили старты новых проектов до лучших времен. К настоящему времени, признают застройщики, первичный рынок недвижимости вошел в период постепенного наращивания объемов строительства. Но о резком росте новых строительных площадок даже в Киеве пока говорить не приходится, поясняет коммерческий директор SAGA Development Владимир Даниленко. Скорее, по словам собеседника, речь идет о росте темпов освоения ранее начатых объектов.

"Объем денежной массы на рынке действительно вырос. Но объем потребления, если брать метры или единицы жилья, увеличился не сильно, предложение непропорционально снижается. Из-за этого образуется дефицит, который, наряду с растущей себестоимостью, также давит на цену квадратного метра", – разъяснил собеседник.

Эхо мировых рынков

По разным оценкам застройщиков, материалы составляют примерно 50% в себестоимости квадратного метра. В зависимости от типа и класса проекта этот показатель может находиться между 45% и 60%. Основной рост цен на стройматериалы, как отметил Владимир Даниленко, был в прошлом году – быстрый и скачкообразный. После чего на мировых рынках последовала корректировка цен.

Дорожают не только строительные материалы, но и квалифицированный труд на строительных площадках, признают застройщики. С начала года, по оценкам Анны Анисимовой, стоимость стройматериалов выросла в пределах 12-15% в зависимости от категории, а строительно-монтажных работ – на уровне 10,5-12%.

"Быстрее всего растет стоимость металлоконструкций, бетона, керамоблока, утеплителя. Сегодня часто говорят о двукратном, а то и трехкратном росте цен на металл и дерево из-за инфляции и дефицита сырья, однако подорожало фактически все. И щебень с песком, и стеклопрозрачные элементы, и изделия из полимеров и пластика, и фасадные материалы. Добавьте сюда рост цен на горюче-смазочные материалы, технику, работу подрядных организаций", – отметила Анисимова.

За текущий год цена на недвижимость уже выросла от 10 до 30%, подтвердил РБК-Украина президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. По его словам, больше всего сейчас дорожает премиум сегмент. "Металл очень сильно подорожал, а за ним стали расти цены и на все другие материалы. Это правда. Но, кроме того, на 30-40% выросла в цене рабочая сила. У нас уже даже появились работники из азиатских стран: из Индии, Пакистана", – пояснил он.

Товары для строительства и ремонта за последний год (июнь к июню) в среднем подорожали на 15,6%, говорит руководитель департамента "Металлопрокат" компании "Эпицентр К" Юрий Полулященко. Больше остального, по его словам, выросли цены на продукцию, в производстве которой используется дерево, металл, пластик.

"Это стало следствием того, что стоимость этих материалов в Украине и мире существенно увеличилось. Например, стоимость металла выросла в 2-2,5 раза, древесины – в 4 раза, стремительно продолжает дорожать пластик", – пояснил РБК-Украина Полулященко.

До 2020 года металл долгое время падал в цене, напомнил эксперт. Но ситуация начала меняться весной прошлого года, когда Китай – крупнейший в мире производитель металла – стал выходить из карантина, из-за чего спрос внутри страны вырос.

"Увеличение спроса стимулировало рост цен. Еще больше активизировал подорожание конфликт Китая и Австралии, которая была основным поставщиком железной руды в страну", – объяснил топ-менеджер "Эпицентр К".

Вдобавок, как пояснил эксперт, рост цен на сырье также подогрели дополнительная эмиссия денег в США и других странах, что, в свою очередь, ускорило инфляцию. Из-за роста цен, по словам Полулященко, падение спроса, например, по металлоизделиям составило 20-30% в зависимости от товара.

Цены на стройматериалы на данный момент растут, учитывая, что сейчас самый активный строительный сезон. Но, по мнению Юрия Полулященко, не исключено, что стоимость металла и древесины на международных рынках уже достигла своего максимума, а потому в дальнейшем цена будет снижаться.

Дешевле не будет

Что же касается стоимости квадратных метров, пока застройщики не видят причин для разговоров о снижении цен. Более того, девелоперы ожидают увеличения стоимости жилья.

В "Интергал-Буд" допускают, что рост средневзвешенных цен на первичном рынке до конца года может составить еще около 15%. И это при том, что, по информации Анны Анисимовой, с начала года цены уже выросли на 11% (или 3100 гривен) в национальной валюте и на 15% или (150 долларов) в американской.

"Цену вверх, в первую очередь, тянет удорожание себестоимости за счет ускорившейся инфляции, которая уже в первом полугодии этого года выросла до 9,5%. При том, что пик инфляционных ралли на уровне 9,6%, по прогнозам НБУ, должен был произойти в III квартале 2021 года", – отметила Анисимова.

По ее прогнозу, в зависимости от локации, формата и концепции по итогу года новостройки в сегменте "комфорт+" подорожают на 22-25%, в бизнес-классе – на 24%, а в элит-сегменте – в среднем на 41%.

Заместитель генерального директора ПСГ "Ковальская" Игорь Суботенко еще одними факторми роста стоимости жилья называет дефицит качественных земельных участков для строительства в столице и уменьшение количества новых проектов.

"Чем ближе к завершению строительства – тем выше стоимость квадратного метра. Сейчас большинство застройщиков сосредоточены на том, чтобы завершить существующие проекты. Через такой дисбаланс новых и существующих проектов возникает эффект повышения средней цены", – пояснил он.

То, что цены будут расти, в том числе под давлением себестоимости, не сомневается и Владимир Даниленко из SAGA Development. По итогу 2021 года, полагает он, недвижимость подорожает больше, чем в прошлом году.

"Тренд шел к тому, что год мы закончим вместо +21% (как в 2020 году, - ред.) с +30%, а то и чуть больше. И пока такие ожидания сохраняются", – рассказывает топ-менеджер SAGA Development.

В прошлом году повышение стоимости квадратного метра на первичном рынке произошло поэтапно, примерно 3-5 раз, говорит Игорь Суботенко. В зависимости от девелопера и класса объектов, цены на рынке росли в диапазоне 15-20%, подтверждает он.

Владимир Даниленко считает, что фактор себестоимости больше всего будет заметен в сегменте эконом-класса, и именно в таких проектах цена квадратных метров будет расти быстрее, чем, например, в комфорт-классе.

"И в таком случае эконом-класс будет более рисковым для застройщика. Он не будет давать те ценности покупателям, которые дает комфорт класс, но при этом в цене будет к нему приближаться. Может так случиться, что из-за несущественной разницы в стоимости проекты эконом-класса останутся невостребованными", – рассуждает Даниленко.

Еще один фактор, который, по его мнению, не даст упасть ценам – имеющийся спрос при низком предложении. Вопреки заявлениям скептиков, что рынок недвижимости перегрет, больше трети семей, а в Киеве около 40%, хотят поменять жилье, говорит Владимир Даниленко.

"В Киеве ежегодно реализуется на первичном рынке около 60 тысяч квартир, и это явно меньше, чем желающих. Средняя распроданность остатков по ЖК составляет больше 60%. Это говорит о том, что нам еще долго нужно восполнять базу предложения. В ближайшее время при росте инфляции и доходов вряд ли будут тенденции к снижению цены", – резюмировал он.

Лев Парцхаладзе обратил внимание, что спрос на недвижимость начал расти после снижения ставок банковских депозитов. "Покупая жилье на старте проекта, разница после ввода в эксплуатацию составит минимум 30%. Именно поэтому людям сейчас выгоднее инвестировать в недвижимость, чем нести деньги на депозиты", – уверен президент Конфедерации строителей.

Темпы застройки, как бы там ни было, весьма далеки от потребностей населения, подтверждает Парцхаладзе. Но низкая покупательная способность граждан не позволяет строить больше. И без реального роста доходов и доступных ипотечных программ едва ли ситуация основательно изменится в обозримом будущем.

"На одного жителя в Канаде и США приходится 70 квадратных метров жилья. В Европе – около 60 квадратных метров. У нас – только 24 метра. И при этом у нас 70-80% – это ветхое жилье. То есть, грубо говоря, остается только 5-6 метров. Значит, нам нужно в десять раз больше. Если строить теми темпами, которыми мы строим, нам надо еще лет 200", – констатировал эксперт.