Денег нет даже на снос: какое будущее ждет украинские хрущевки и что делать их владельцам

 Устаревание инфраструктуры в Украине давно является настолько серьезной проблемой, что иногда выливается в трагедии с человеческими жертвами, как было 28 августа 2020 года в городе Дрогобыч Львовской области. Тогда из-за обвала подъезда дома погибли 8 человек. Спустя почти год в доме случился обвал другого подъезда. К счастью, пострадавших не оказалось, поскольку все жильцы после трагедии были отселены. 

Тем не менее, по данным органов власти, в стране в 2019 году насчитывалось более 30 тысяч многоквартирных домов, относимых к устаревшему жилому фонду. Проблема их сноса, не говоря уже о строительстве нового или хотя бы реконструкции – куда сложнее, чем может показаться.

Проблема, которой 15 лет

Проблемой устаревания жилого фонда и необходимостью что-то с этим делать власти озаботились в 2006 году, приняв Закон Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда". 
Однако за прошедшие с тех пор 15 лет данный закон так и не заработал, о чем в самом ведомстве не раз говорили открыто, называя его реализацию на практике невозможной из-за нормы обязательного согласия 100% жителей домов на проведение будущей реконструкции.

Для изменения ситуации в марте 2021 года Минрегионразвития представил законопроект об изменениях в закон 2006 года, согласно которому: 

– органы местного самоуправления должны провести инвентаризацию устаревшего жилищного фонда для разработки программ и проектов комплексной реконструкции кварталов;

– для принятия решении о реконструкции будет достаточно согласия 75% собственников
жилья;

– реконструкции будут подлежать здания и сооружения, а также объекты социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры;

– органы государственной власти и местного самоуправления или инвестор-застройщик будут формировать маневренный жилой фонд – дома для временного переселения жильцов реконструируемых кварталов;

– к устаревшему жилому фонду планируется относить жилье, изношенность которого превышает 40%, что сразу увеличит число такого жилья сразу в 1,5 раза, так как сейчас этот критерий оставляет более 60%.

После общественных слушаний документ отправили на рассмотрение Кабмина Украины, который пока так и не внес его в Верховную Раду.

По финансам – жирный знак вопроса

Естественно, основной вопрос столь масштабного плана – сколько нужно средств на его реализацию. Еще в 2006 году предполагалось, что все работы должны проводить за счёт застройщиков – сперва отселение 100% жильцов, давших согласие на реновацию, а затем – на строительство нового дома на месте снесенного старого с продажей жилья. Однако на деле такая схема не сработала.

Достаточно честно отнеслись к финансовому вопросу авторы законопроекта из Минрегионразвития.

"Просчитать сметную стоимость проекта реконструкции с определением долей собственных средств, средств государственного бюджета и средств инвестора-застройщика пока не представляется возможным, поскольку ее будет определять заказчик реконструкции – в орган местного самоуправления по результатам проведения им инвентаризации жилого и нежилого фондов", – идет речь в законопроекте Минрегионразвития.

Очевидно, в ведомстве осознают, что собственных средств государства не хватит на реконструкцию старого жилья и потому надеются на инвесторов, но о каких суммах может идти речь – представить достаточно сложно.

Так, эксперты оценивали в 2018-2019 годах реконструкцию "хрущевок" в порядка 10 млн грн. Если учесть, что таких домов в Украине 7192 дом, то минимальная стоимость их реконструкции с учетом инфляции составит порядка 80 млрд грн.

Но есть и другие подсчеты, согласно которым реновация жилья может обойтись еще дороже – от 150 до 200 долларов за квадратный метр.

Реновация жилья: столичный опыт

С учетом спроса на жилье, его строительства и финансирования от местных бюджетов и бизнеса, самым удобным городом для реноваций старого жилья, несомненно, является столица. Но даже там чиновники утверждали, что масштабный капитальный ремонт жилья возможен лишь при соучастии собственников в размере порядка 30% от необходимых расходов. 

Впрочем, еще весной 2018 года в Киеве заявили о желании разработать Программу реконструкции кварталов устаревшего жилья на 2019-2024 годы. По данным депутатов Киевгорсовета, жилой фонд столицы, несмотря на активную застройку, вырос всего на 5%, а сроки эксплуатации "сталинок" и "хрущевок" давно истекли.

По информации же Департамента градостроительства и архитектуры, на территории микрорайонов (кварталов) устаревшего жилого фонда площадью 388,5 га размещается 2,458 млн кв.м. жилого фонда, в котором проживает 112 тысяч человек. Постройка жилья, в которое необходимо отселить жителей этих домов, невозможна без привлечения средств инвесторов. 

Однако лишь спустя три года в КГГА сообщили о начале работы над Программой реконструкции кварталов устаревшего жилья  согласно которой выполнены два первых этапа работы над документом, по окончании чего программа будет представлена депутатам, чего пока так и не случилось.

Не добавляет ясности и Генеральный план развития столицы, согласно которому более полумиллиона киевлян живут в 5,4 тыс. устаревших домов, а это – 20% от общей площади многоквартирной застройки в столице.

Согласно Генплану, устаревшие дома планируется частично вывести из жилого состояния, частично модернизировать, остальные будут пока эксплуатироваться до постепенного переселения в новый жилой фонд.

В столице возможно, в Украине – вряд ли

Впрочем, если в Киеве существует хотя бы теоретический шанс провести реновацию жилья, в то время как даже в крупнейших городах страны реновация выглядит достаточно туманной, не говоря уже о более мелких городах.

Так, еще в Харькове еще в 2013 году заходил разговор о снесении старых "хрущевок" и строительстве на их месте нового жилья, но дальше разговоров дело не пошло.

В Днепре экс-мэр Иван Кулинич, будучи в ранге депутата горсовета, заявил о наличии у него некоего плана по реновации старого жилья, но разговорами с журналистами дело ограничилось и здесь.

В Одессе другой депутат – Олег Звягин, предложил программу софинансирования жильцов из горбюджета в деле реконструкции домов, правда, особых известий о ее реализации на сайте горсовета нет.

Закон и программа не помогут – нужны комплексный подход и интерес инвесторов

Собеседники "Телеграфа" высказали сомнения в том, что в сегодняшних реалиях удастся реализовать масштабную программу реконструкции устаревшего жилья.

Так, по мнению президента Ассоциации риелторов Украины Юрия Питы, данную проблему стоит рассматривать комплексно, ведь кроме жилых домов еще нужно заново перепланировать целые микрорайоны и, бесспорно, создать территорию, пригодную для комфортного жилья. Также существенным является необходимость почти полной замены инженерных сетей и встает вопрос положительного влияния на доверие граждан к застройщикам, к вкладыванию средств в новостройки, что также необходимо.

"Именно поэтому кроме законопроекта Минрегионразвития нужны другие нормативные акты, которые бы регулировали эти вопросы. Это и жилой коэффициент, которого явно не будет (то есть, скорее всего, будет норма площади 1 к 1), принципиальная позиция относительно строительства нового жилья, потом отселения жильцов из старых домов, согласия 75% жильцов дома, подлежащего реновации и другие вопросы, без решения которых новый законопроект, если он станет законом, будет малоэффективным", – считает эксперт.

По мнению Юрия Питы, для успешной реновации государству придется решать такие вопросы как:

– механизмы привлечения частных инвесторов, для чего нужна четко прописанная дорожная карта (это концепции новых кварталов, прозрачные аукционы, тендеры, кто будет иметь право допускаться к таким конкурсам), соблюдение сроков строительства, соотношение средств частных компаний и местных бюджетов и тому подобное;

– вопрос источника финансирования прокладки новых инженерных сетей, ведь в себестоимости строительства нового многоэтажного дома, стоимость обустройства сетей может достигать 40-60% от общей себестоимости строительства;

– для строительства жилья для переезда граждан (маневренного фонда) прежде всего нужен участок, все разрешительные документы и прочее, что в немалой степени влияет на успешность всего проекта по реконструкции;

– предохранители, которые помогут избежать мошенничества со стороны подрядчиков, банкротств строительных компаний, чтобы реконструкция не превратилась в череду очередных долгостроев;

– механизм взаимопонимания с местной общиной, чтобы не оказывалось необоснованное сопротивление строительству.

В целом таких вопросов, по словам главы Ассоциации риелторов Украины, очень много, но давать какие-то оценки без четких финансовых расчетов и экономического эффекта от реконструкции тяжело. Также могут добавить дискуссионности в обсуждение законопроекта в парламенте вопросы жилого коэффициента и процента граждан, согласных с реконструкцией.

С другой стороны, по словам собеседника "Телеграфа", жилье советской застройки в виде "хрущевок" продолжает лидировать на вторичном рынке недвижимости страны.

"Сегодня первичный рынок вызывает больший интерес у покупателей, имеющих целью сохранение или инвестицию средств. Кроме того, первичный рынок – это новые коммуникации, улучшенные планировки, инфраструктура и тому подобное. Однако 70-75% объема вторичного рынка приходится на 1- 2-комнатные квартиры преимущественно советской застройки площадью 35-50 квадратных метров. И популярность таких квартир не спадает. Наоборот, люди пытаются решить свой насущный вопрос – где жить, выбирая наиболее для них вменяемые варианты и думаю, что в ближайшие 2-3 года данная тенденция не изменится, даже несмотря на возможное принятие новых правил "игры", новой стратегии по реновации устаревшего жилья", – добавляет Юрий Пита.

По словам специалиста по недвижимости международной сети RE/MAX Михаила Артюхова, спрос на жилье застройки времен СССР на рынке значительно уступает более комфортному новому жилью и в основном объясняется мотивацией самих покупателей – низкой ценой, наличием ряда удобных объектов инфраструктуры – школ и детсадов, проживания родителей и прочими факторами.

Но куда важнее тот факт, что бизнес попросту не проявляет особого интереса к подобным реновациям.

"Есть некоторые фирмы, которые хотели бы заняться реконструкцией старого жилья, то есть существует некий спрос, однако нет никакой конкретики ни с их стороны, ни со стороны государства. Важная проблема – расселение подобных домов для будущего сноса и строительства на их месте застройщиком/инвестором нового дома, что требует сразу вложения многих средств. Да и получить согласие жильцов на снос их дома непросто, достаточно вспомнить Киев, Русановку и протесты жильцов против строительства Подольского моста", – говорит собеседник "Телеграфа".