Реализовывая мечты

Девелопер Артур Мхитарян рассказывает, о партнерствах в девелоперском бизнесе, перспективах Киев Сити и почему для того, чтобы построить лучший дом в мире, нужно мечтать.

2021 год стал первым годом, когда украинский проект признан лучшим на мировом уровне – он получил одну из самых престижных премий в сфере недвижимости International Property Awards. Эта награда на протяжении 28 лет вручается лучшим компаниям отрасли из 6 регионов мира – Европы, Азии, Африки, Америки, Арабского мира и Великобритании. Победителей премии выбирает из более чем 2000 проектовкоманда международных экспертов под руководством членов Палаты Лордов Великобритании.

Украинские проекты и компании уже не первый год участвуют в конкурсе. Но только 2021 год принес награду International Property Awards Украине на мировом уровне –высшее отличие получил киевский проект Taryan Towers бизнесмена Артура Мхитаряна. Корреспондент поговорил с ним о конкурсе, о реалиях украинского рынка недвижимости и будущем проекта Киев Сити.

Проект Вашей компании получает премию, которую многие сравнивают с Оскаром или Гремми. Вы чувствуете себя кино- или рок-звездой?

Я чувствую себя капитаном команды, победившей на чемпионате мира. «Радостно, конечно, но завтра утром вставать на тренировку, потому что впереди еще Олимпиада». Вообще, то, что мы делаем, немного похоже на спорт. В том смысле, что нет предела совершенству. И я, как тренер, вижу – где мы можем сделать лучше. Возможно, для нового человека это уже высокий результат, но я хочу еще лучше.  Да, мы делаем хорошие проекты. Как показывает премия – на сегодня лучшие в своем классе, но я всегда хочу, чтобы было идеально.

Вообще, насколько в Украине сложно строить проекты, способные конкурировать сзданиями мирового уровня?

Чтобы возводить зданиядействительно высокогоуровня, надо собрать лучших из лучших в одном месте. Конструкторов, архитекторов, подрядчиков, и выстроить коммуникацию между ними. И это первая сложность.

Потому что то, что хочет сделать архитектор – это вызов для конструктораи инженеров. Чтобы сделать реальностью формы, задуманные архитектором, нужно быть немного изобретателем.

Усложняет ситуацию и то, что в каждом нашем проекте есть много решений, которые в Украине делаются впервые. Для этого нужны суперпрофессионалы. Лучшие из лучших.  Так что вторая сложность каждого проекта – объективная оценка времени и ресурсов, необходимых для внедрения таких технологичных решений.

Ну и есть третий вызов. Самый большой. В любой развитой стране главная проблема – сделать классный продукт. У нас же влюбом проекте, который мы начинаем, самое сложное – это не инвестиции, не земля, не проект, не потребители, не маркетинг, не организация процессов. Самое сложное – это разрешительная документация.

Потому что есть люди, от подписи которых зависит «быть или не быть». Некоторые этим пользуются. Хотя, думаю, что дело идет в сторону улучшения. Медленно, но идет.

Башни с чистого листа

TaryanTowers можно назвать именным проектом, названным в честь компании. Насколько смело было принимать решение – привязать свое имя к конкретному объекту?

Вы даже не понимаете – насколько он именной. Тарян – псевдоним моего деда, армянского писателя Мнацакана Таряна, у которого очень много связано с Украиной. Во Вторую Мировую войну он служил во львовской танковой дивизии, и был ранен под Харьковом, тогда же попал в плен. После войны он решил, что раз он выжил, тоэто подарок судьбы, что не нужно тратить свою жизнь на вещи, которые не нравятся, а надо заниматься любимым делом и стал детским писателем.

Собственно, поэтому я и решил назвать компанию в честь псевдонима деда – потому что мы тоже занимаемся любимым делом, и хотим, чтобы продукты, которые мы создаем,приносили людям удовольствие.

Так что, это не ответственность бренда, это ответственность фамильная. Но это не пугает. Taryan Towers– первый проект, который наша компания делает с нуля. В нем мы собрали весь опыт, который у нас есть, все лучшее, что было. Так что тут, мы действительно, отвечаем за каждое принятое решение.

Тогда в каком смысле он первый? А предыдущие проекты?

Смотрите, концепция бизнеса Taryan Group– классическая девелоперская компания. На разных этапах, в разных проектах у нас есть партнеры. У кого-то участок, у кого-то инвестиции, у кого-то начатый проект.

Первыедва проектакомпании к моменту нашего подключения к ним, были уже частично готовы.  В «Tsarsky»(фитнес-клуб в Киеве – ред.)уже был готовкаркаси сильно влиять на проект уже было сложно.Но мы все равно его доработали, «осовременили» фасад, поменяли концепцию.

В Royal Tower мы тоже уже не могли особо влиять на согласованный внешний вид здания. Но, например, успели создать парк на крыше, интегрировать тренажерный зал.

В Jack House мы уже мы успелипоменять фасад, реализовав его в необычном для Киева и украинского рынка черном цвете, сделать его верхушкув виде птицы, и создали «Джек Клаб» с дополнительными сервисами и удобствами для жителей комплекса.

А вот Taryan Towers– это проект на абсолютно чистой площадке. У партнеров, которым принадлежал участок,уже была концепция для этой площадки, какие-то наработки. Ноеще не были начаты строительные работы. Тогда я и понял, что такой шанс упускать нельзя.

Вы говорите, что на разных этапах есть партнеры. В каких проектах и в какой форме?

В большинстве. Мы, вообще, не «закрытая» компания. И, хотя мы активно никого не ищем, все предложения, которые к нам поступают, мы очень внимательно изучаем. И, если предложение классное, то мы вполне можем в нем поучаствовать. В этом случае форм и конструкций сотрудничества может быть множество.

Например?

Допустим, у кого-то есть классная площадка в Киеве, но больше ничего нет. В этом случае мы обычно создаем проект и привлекаем под него ресурсы. Партнер, в итоге, получает долю от прибыли готового проекта.

Или, наоборот, есть свободные деньги, но нет понимания – что с ними делать. Тут наша функция – привлечь их в качестве инвестиций в стройку и обеспечить достаточную доходность. Мы ориентируемся на цифру от 20% годовых

К слову, многие наши такие «инвестиционные» партнеры переходят из проекта в проект, потому что знают, что «а» - мы его точно достроим, «б» - наш продукт точно купят, потому что на качество есть спрос. Тот же TaryanTowers. Инвесторы, которые поверили в проект на этапе котлована, сейчас получили рост стоимости актива до 2х раз.

Или, например, есть и то, и другое, и желание что-то построить, но совсем нет опыта. У нас есть и опыт, и ресурсы, и, главное, репутация. В этом случае мы можем предложить услугу - так называемый feedevelopment– создание проекта под ключ.

Пожалуй, наше главное условие – концепция проекта, разработанная нами, не является предметом дискуссий. И второе – мы хотим брать не количеством, а качеством.

За пределами мечты

Ваша компанияв целом ориентированана категорию премиального жилья. А другие сегменты?

Действительно, мы строим проекты премиального класса, это то, что у нас хорошо получается, в чем у нас есть опыт и понимание. Но это не догма.

Сделать хорошее качество в проекте так называемого «комфорт класса» раньше было невозможно. Нопоследние несколько лет наши инженеры и технологи в этом направлении сделали прорыв.Исейчас у нас есть понимание – как построить проект в других «классах», чтобы и по цене он был подходящим, и по качеству соответствовал нашим стандартам. Так что, если у кого-то есть от 1 гектара в центре, или от 5 гектар в пригороде – welcome(смеется) Мы готовы обсуждать.

Вообще, если провести аналогию с автопромом, то мы хотим создавать Мерседес. Да, это может быть не S-класс, а C-класс или E-класс, но по качеству, технологиям и комфорту это все равно должен быть Мерседес.

Хотя, опять-таки, если проводить аналогию с автопромом – то небоскребы, конечно, это «Формула 1» в мире недвижимости. С точки зрения сложности, технологичности и интереса обывателей.

Я верю, что когда-то классные проекты небоскребов у нас в стране вполне смогут стать ориентиром для других стран.

А какое здание можно назвать ориентиром для Вас? О котором Вы бы сказали «хочу такое построить»

Лет 15-16 лет назадя с друзьями попал на несколько дней в Дубай. И вот, выхожу я на пляж, как раз недалеко от отеля «Парус», смотрю на него, поворачиваюсь к друзьям и говорю - «Вот бы построить в Украине проект такого уровня. Это было бы очень круто».

Тогда это прозвучало как мечта: «Вот это было бы круто сделать». Но, в итоге, стало целью.

Еще одно здание, которое, наверное,повлияло на какие-то процессы у нас в компании, это Marina Bay Sandsв Сингапуре. Большиехоллы, на каждой крыше своя какая-то история– бассейн, парк. Это меня так впечатлило, что я позвонил проектировщикам и спросил- можем ли мы сделатьбассейн на крыше?. Как обычно – сначала было «Это невозможно», «У нас холодно, у нас не Сингапур, поэтому мы не можем». Но на каждое «нет» у меня был контраргумент. В итоге все закончилось как обычно - «Если так, конечно, задаться целью, мы все сможем. Но зачем оно вам надо?».И, хотя сегодня мы в Украине не единственные, кто стал использовать крышу и верхние этажи, но мы были первопроходцами.

15 лет назад в категории «вот бы такое построить» был «Парус», а сейчас есть проект-мечта? Идеальный проект Артура Мхитаряна?

Есть. Даже два. Один пока совсем на уровне мечты, второй, вполне реальный, хотя и не самый простой. Если говорить о первом - я бы хотел построить суперкрутую космическую станцию. Как в фантастических фильмах. Конечно, это пока мечта, но кто думал 20 лет назад, что частная компания сможет запустить в космос пилотируемый корабль?

А вторая мечта – вполне реалистичная, - Киев Сити.

Создавать, так Сити

Вы действительно верите в этот проект?

Я не просто верю, я точно знаю,как его реализовать. И я, действительно уверен, что такой проект может многое дать Украине. Ведь благодаря таким проектам страны и развиваются. Тот же Сингапур.

И лучшее место для него – столичный район Теличка?

За время существования идеи Киев Сити из пяти-семи реальных площадок сохранились две-три. И, конечно, Теличка – самая подходящая. С советских времен там сложилась промзона, которая, фактически, в каком-то виде, существует и сегодня. Можно сказать, что это чудо, что эта площадка осталась нетронутой до сегодняшнего дня. Да, она поделена между несколькими крупными владельцами, но там еще сохраняется возможность создать что-то уникальное.

Мое предложение – делать это в единой концепции, с учетом нужд города. Создавать не очередной район безликих «панельных» многоэтажек, а полноценный новый прогрессивный район, с инфраструктурой, парками, дорогами, парковками. Не гнаться за «метрами», а создавать добавленную стоимость. Просто, был бы там один владелец земли – оно могло бы иметь шанс на «системную» застройку, а там их сотни. 10 ключевых, и десятки небольших. Если каждый будет строить как считает нужным, создать действительно знаковый продукт в этом месте будет невозможно.

Так в чем проблема?

В том, что кто-то должен взять на себя инициативу, и предложить единый подход и четкие правила. Я общался об этом проекте на всех возможных уровнях. И пришел к выводу, что единственные, кто может сдвинуть проект с мертвой точки – это мэр и городская власть. Думаю, никто другой не способен дать единые правила игры и гарантии всем участникам процесса. Тем более – это входит в их прямые обязанности и компетенции.

Уверен, что собственники и так понимают, что тут будет стройка, они для этого там и стоят. Как любой бизнес, они хотят получить прибыль. Они хотят или сами застраивать, или продать как землю, на которой можно строить.

Но им самим этот огромный путь пройти будет сложно: получать поддержку Киеврады и разрешительную документацию, проложить инженерные сетии т.п. И есть риск, что в итоге это превратится в тягомотину. И в результате, как часто у нас бывает, там начнут строить «лишь бы что-то построить».

Поэтому нужно волевое решение городских властей – разработать единую концепцию и всячески помогать тем, кто её придерживается.

Это понятно. Но откуда брать финансирование на такой амбициозный проект?

Конечно, без привлечения инвестиций тут вряд ли получится. Но у нас есть наработки в этом направлении. Мы исходим из единой концепции застройки с доминантами – высотными зданиями-магнитами и общественными пространствами. Для них потребуются инвестиции извне, и у нас есть предварительное понимание – кто мог бы выступить инвестором.

Для остальных проектов актуальна модель «лотов», которые даются собственникам пропорционально размеру участка и, в конце концов, конвертируются в квадратные метры. На самом деле, модель и очевидная, и сложная одновременно, но от такого комплексного подхода, в итоге, выиграют все. Ведь квадратные метры будут стоить дороже, если будут подкреплены инфраструктурой и единой концепцией.

А какой Вы видите свою роль в этом проекте?

Есть такая функция - мастер девелопер. То есть тот, кто разрабатывает проект и следит за егосоответствием общей концепции. Если посмотреть на международный опыт похожих проектов, везде был кто-то в такой роли. Нашу роль я вижу как раз в этом – потому что у нас есть понимание работающей бизнес-модели такого проекта. И, даже, первичные обсуждения с возможными инвесторами.

Речь не идет отом, что моя компания будет «держать» все подряды, делать все работы. Ни в коем случае!Я вижунашу роль в том, чтобы быть«фанатомпродукта»- тем, кто пристальноследит за соблюдением единой концепции.

Если все звезды сойдутся и все между собой договорятся, как думаете, сколько лет нужно для того, чтобы такой проект реализовать?

Смотрите, во-первых, это не делается одномоментно. Такие проекты делаются очередями. Когда будет готова первая очередь, думаю, что процесс пойдет намного быстрее. Ведь в ней запланированы общественные пространства и инфраструктура – Днепр-Лагуна, набережная, парки, отели, рестораны и прочее. На первую очередьможет уйти около 5 лет. Затем вторая очередь - тоже 5-7 лет.

Думаю, что, в общей сложности, проект может уложиться в две, максимум, три очереди, а значит до 15 лет на все про все. Хотя, при хорошем стечении обстоятельств и наличии инвестиций можно уложиться и в 10-15 лет.

А тем временем Taryan доказывает свою готовность стать мастер девелопером – реализуя уже имеющиеся амбициозные проекты. Какие?

Исторически сложилось так, что у насвсегда в работе два проекта одновременно. Один на стадии реализации, второй на стадии проектирования.

Думаю, что этим летом мы выйдем готовить площадку нового очень классного проекта в центре Киева. Расскажем мы о нем чуть позже. Да и вообще, в данный момент мы рассматриваем около 4-5 новых проектов. Серьезно рассматриваем. Это не значит, что мы непременно все их возьмем, но какие-то из них мы точно реализуем.

Свое дело и свои мечты

У Вашей семьи есть бизнес в Дубае – Вы лично имеете к нему отношение?

Да, у семьи есть бизнес в Дубае. Но это бизнес моего отца. Он уже много лет занимается в ОАЭ девелопментом отелей и апартаментов. Но я к этому бизнесу отношения не имею.

Многие на рынке считают, что Вы либо владеете Taryan Group в партнерстве с отцом, либо вовсе лишь управляете тем бизнесом, который принадлежит ему в Украине. Что на самом деле?

Я действительно несколько лет работал в компании отца. Сначала в маркетинге, потом управляющим. И это был очень важный опыт, за который я всегда ему буду благодарен. Но это закончилось в 2010 году, когда после стагнации 2008 года я понял, что хочу получить дополнительное образование и уехал в США. После того, как я, вдохновленный новым опытом и знаниями, вернулся в Украину, уже стало понятно, что для того, чтобы строить такие проекты, как я хочу, я должен создавать собственную компанию. Так появилась Taryan Group.

Первым проектом компании был Tsarsky, для реализации которого я взял кредит. Затем появились партнерские проекты. На каком-то этапе среди партнеров оказался и мой отец.Сейчас есть ряд проектов, в которых мы сотрудничаем. И форматы такого сотрудничества, как я уже говорил, могут быть разными. Например – участие в проекте площадкой. Но тут важно разделять: какими бы теплыми ни были бы наши личные отношения, в бизнесе мы сотрудничаем исключительно на рыночных условиях и принципах взаимной выгоды.То есть, не все участки из его портфеля могут быть нам интересны. С другой стороны, его может не устроить предложенный нами бизнес-план по какому-то возможному проекту. И, в итоге, мы не будем его реализовывать вместе. Потому что личные отношения – это одно, но бизнес должен оставаться бизнесом.

Хорошо, у Нвера Мхитаряна есть бизнес в Дубае, а Артур Мхитарян планирует выходить на другие рынки?

Думаю, что на каком-то этапе так произойдет. Но сейчася, скорее, хочу попробовать создать какой-то технологичный и инновационный продукт.

О чем идет речь?

Пока это больше хобби. Taryan – ведь, не чисто строительная компания. Я хочу, чтобы мы были «концептуальной» компанией. Компанией про будущее, тенденции, тренды, инновации. И в этом ключе у нас есть несколько идей создать продукты, связанные с интернетомвещей, с технологичными продуктами. Что-то очень необычное, другой взгляд. Например, один из таких продуктов– это, в некотором виде,специфическая одежда.  

Когда Вы собираетесь представить эти проекты?

Я думаю, в ближайшие несколько месяцев.

И завершающий вопрос: 2020 год, как мы говорили, был довольно сложным. Какие ожидания у Вас от 2021 года?

Знаете, я, по натуре, оптимист. И хотя происходящеев мире и в Украине, в частности, трудно назвать безоблачным, я верю, что вторая половина годабудет позитивнее прошедшей. Просто украинский бизнес за прошедшие 30 лет научился развиваться не «благодаря», а «вопреки», и это умение, думаю, делает его более жизнестойким в любых обстоятельствах. У Taryan Group, как я говорил, 2021 год должен быть очень насыщенным: новые мечты и, как следствие – новые проекты.