Недвижимость в кредит: как взять ипотеку в Украине и сколько это стоит

В Украине медленно, но верно растут объемы ипотечного кредитования. За первые пять месяцев 2021 года банки выдали 3651 ипотечных кредитов на общую сумму более 2,8 млрд. Об этом сообщил Нацбанк по результатам ежеквартального опроса банков.

Как передают Podrobnosti, если сравнить с 2020 годом, то ипотечное кредитование по количеству договоров выросло в 2,5 раза и более чем утроилось в денежном измерении. Средний размер кредита на покупку жилья в мае 2021-го составил 791 тыс. грн. 

Ипотечное кредитование растет благодаря покупке жилья на вторичном рынке недвижимости (87% сделок). В апреле количество сделок на первичном рынке резко пошло вверх после запуска государственной программы "Доступная ипотека 7%". 

Рынок ипотечного кредитования очень концентрированный - более 90% новых сделок заключили пять банков. 

Ставки по ипотеке

По данным НБУ, средняя эффективная ставка (включает проценты по кредиту и все сборы) ипотечного кредита в гривне в 2021 году составляет:

• на вторичном рынке - 13,4%;
• на первичном - 15,7%.

Ставка по кредиту пошла вниз благодаря снижению в 2020 году учетной ставки НБУ до 6%. Ипотека в 2020 году была дороже: 

• на вторичном рынке 14%;
• на первичном рынке - 16,9%.

В декабре 2019 года:

• на вторичном рынке 20,6%;
• на первичном рынке - 21,5%

Самая высокая процентная ставка по гривневым ипотечным кредитам была в 2009 году - в среднем 20,6%, не считая дополнительных банковских платежей.

Дальнейшему снижению ипотечных ставок способствуют отмена моратория на взыскание просроченной задолженности по валютным кредитам и урегулирование рынка коллекторских услуг. 

Вместе с тем Нацбанк 22 июля повысил учетную ставку до 8%. Она определяет стоимость займов, которые НБУ предоставляет коммерческим банкам. Чем она выше, тем выше процент, по которому банки предлагают собственные кредиты.

Из-за неурегулированности рынка недвижимости с продажей жилья в кредит связано много рисков, которые не позволяют банкам снижать стоимость займов. Особенно это касается рынка первичного жилья. Некоторые застройщики, особенно в больших городах, строят без разрешительных документов, что часто приводит к замораживанию строительства судами.

Как работает ипотека

Подводные камни ипотеки

При оформлении кредита на жилье банки нагружают потребителя длинным списком дополнительных комиссий:  

• 0,5-1% от суммы кредита - одноразовая комиссия;
• 1% от стоимости квартиры - сбор в Пенсионный фонд;
• 1% от стоимости квартиры -  государственная пошлина;
• 0,26-1% от стоимости квартиры - ежегодная страховка;
• 1-2 тыс. грн - услуги оценщика;
• 5-10 тыс. грн - услуги нотариуса;
• 3086 грн - государственная регистрация;
• 227 грн - административный сбор.

Актуальные рейтинги ипотечных ставок можно посмотреть здесь.

Погашение ипотечных кредитов осуществляется по двум программам: аннуитет и "проценты на остаток". 

• Аннуитет - равные ежемесячные платежи на протяжении всего оговоренного в договоре срока. Каждый ежемесячный платеж автоматически включает в себя все покрытие процентной и основной задолженности. От месяца к месяцу изменяется только соотношение между этими суммами, а размер самого взноса остается статичным. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (А) вычисляется по формуле:

• "Проценты на остаток" (дифференцированные платежи) - тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале до минимума в конце. Размер каждого взноса корректируется на сумму процентов, которые подлежат обязательной оплате. С уменьшением основной задолженности сумма начисленных процентов также сокращается, автоматически снижая размер будущих платежей по кредиту (А1).

Кредитный калькулятор, который размещен на сайте каждого банка, позволяет посчитать реальную стоимость ипотечного кредита - эффективную ставку.

Например, берем кредит на 10 лет под 12% годовых для покупки новой квартиры стоимостью 1 млн грн. Первый взнос - 25%. С учетом всех дополнительных платежей и будущего повышения ставки по кредиту, реальный процент составит не 12%, а 16,09%. В результате квартира за 1 млн обойдется в 1,6 млн грн.

"Доступная ипотека 7%"

Программа "Доступная ипотека 7%" должна помочь украинцам с относительно невысокими доходами купить жилье в кредит. Государство обязуется частично компенсировать банкам-партнерам проценты по займу, чтобы процентная ставка для людей не превышала 7% годовых.

На это в госбюджете-2021 заложили 2 млрд грн. Распоряжается ими Фонд развития предпринимательства. Льготные кредиты на покупку жилья дают только банки-партнеры, сейчас их 15.

"Доступную ипотеку 7%" запустили 1 марта 2021 года. По состоянию на 19 июля банки выдали 584 ипотечных кредита на общую сумму 496,4 млн грн: 

• 20,72% - на первичном рынке;
• 79,28% - на вторично.

Еще 915 заявок находится на рассмотрении, сообщает Минфин. Программа действует в 23 регионах, в том числе в Киеве. 

Кому дают кредит под 7%

Взять льготную ипотеку может гражданин Украины в возрасте до 50 лет, который не владеет жильем площадью более 50 кв. м. 

Для получения льготной ипотеки необходимо обратиться в один из уполномоченных банков со стандартным пакетом документов, подтверждающих дееспособность и платежеспособность: 

• ежемесячные расходы по ипотеке не должны превышать 50% от дохода семьи;
• доходов заемщика и его семьи должно хватать для обслуживания задолженности по ипотеке;
• максимальный доход семьи заемщика не должен превышать 10-кратный размер средней месячной зарплаты в данном регионе Украины. 
• возраст кредитора не должен превышать 70 лет на дату выплаты ипотеки. 

Несовершеннолетние дети у заемщика являются доволнительным риском, поскольку даже в случае неуплаты взносов детей не имеют права выселить из квартиры.

Если банк одобрил заявку, заключается ипотечный договор, который банк подает в Фонд развития предпринимательства для компенсации процентов. 

По льготному кредиту можно купить квартиры и жилые дома (с земельным участком) на первичном и вторичном рынке, введенные в эксплуатацию после 2018 года. Застройщики должны иметь аккредитацию от уполномоченных банков.

Предметом ипотеки не могут быть:

• квартиры в жилых домах квартирного типа (многоквартирном доме) и индивидуальные жилые дома, принятые в эксплуатацию ранее чем за три года до начала текущего года;
• социальное жилье, служебные жилые помещения и другие жилые помещения, приспособленные для временного проживания.

Условия ипотеки под 7%:

Банки кредитуют на покупку недвижимости из расчета 50 кв.м. на одного человека или семью из двух человек. На каждого следующего члена семьи дополнительно "накидывают" 20 "квадратов". Общая площадь жилья не может превышать нормативную более чем на 20%. Излишек "живыми" деньгами оплачивает заемщик из своего кармана.

Например, семья из четырех человек может приобрести квартиру площадью не более 108 кв. м, из которых проценты на 90 кв. м подпадают под программу, а на 18 кв. м - нет.

• Кредит можно получить на 20 лет.
• Минимальный первый взнос - 15% от стоимости жилья.
• Максимальная сумма ипотечного кредита - 2 млн грн.
• Максимальная стоимость жилья - 2,5 млн грн.

Стоимость предмета ипотеки определяется на основании оценки, проведенной независимым оценщиком, аккредитованным в уполномоченном банке.

Максимальный размер комиссии за предоставление и обслуживание кредита составляет 0,5% от суммы кредита и дополнительно 0,5% - гарантии Фонда. 

Предмет ипотеки (за исключением объектом незавершенного строительства), должен быть застрахован заемщиком на его полную стоимость, указанную в ипотечном договоре.

Например, получатель в рамках программы на 1 млн грн за 20 лет на процентах переплатит 860 тыс. грн. Ежемесячный платеж составит 7,7 тыс грн.

Если заемщик допускает просрочку более 30 дней, он временно теряет право на компенсацию из госбюджета разницы между рыночной ставкой (до 30%) и льготной 7%. И следующий месяц должен платить не 7%, а всю рыночную ставку, например 16%.

Если просрочка больше трех месяцев (90+ дней), заемщик лишается права на компенсацию процентов из бюджета. И остаток кредита должен выплачивать уже самостоятельно и по рыночной ставке.

Уполномоченный банк имеет право применять повышенную (штрафную) процентную ставку в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора или договора ипотеки. Ее применяют на период, в течение которого заемщик нарушил условия кредитного договора. "Штрафная" ставка не может превышать размер базовой процентной ставки более чем на 5%.

Программы доступного жилья

С 2004 года программу доступного жилья в Украине реализует Государственное ипотечное учреждение. Помимо льготной ипотеки под 7%, предлагают финансовый лизинг на покупку недвижимости под 5%. В 2020 году Ипотечное учреждение приобрело и передало в лизинг (аренда с выкупом) 1124 квартиры, на что потратило 1,3 млрд грн.

В конце 2020 года Кабмин создал Украинскую финансовую жилищную компании ("Укрфинжитло"), которая также  продвигает в массы покупку недвижимости с помощью финансового лизинга под 5% годовых.

Государственное ипотечное учреждение ликвидируют путем присоединения к "Укрфинжитло". Объединение двух дублирующих структур позволит сконцентрировать финансовые ресурсы - 5 млрд грн в 2021 году. На эти средства у застройщиков будет куплена недвижимость, которую получат в лизинг участники программы.

23 июля премьер-министр Украины Денис Шмыгаль поручил расширить условия льготных ипотечных и лизинговых программ и увеличить финансирование "Укрфинжитла". 

Финансовый лизинг и ипотека

Главное отличие лизинга от ипотеки - нет первого взноса. Также не требуется залог. При ипотеке человек сразу же получает право собственности на жилье, а при финансовом лизинге - только после полного погашения стоимости квартиры и процентов.

Человек не является собственником квартиры, которую он выкупает на условиях финансового лизинга, но может в ней прописаться. Лизинг позволяет избежать угрозы взыскания имущества посторонними кредиторами, так как имущество, переданное в лизинг, по договору принадлежит лизинговой компании.

В лизинг можно получить только готовое жилье. На одного человека предусмотрена площадь до 21 кв. м и дополнительно 10,5 кв. м общей площади жилья на семью, но не более 94,5 кв. м.

Проценты, которые уплатил лизингополучатель, ему не возвращаются, а часть средств, которая была уплачена в качестве возмещения предмета лизинга, то есть стоимости самого жилья, ему возвращают. 

Стоимость квартиры при лизинге рассчитывается согласно установленным Минрегионом нормам оценки стоимости квадратного метра для регионов Украины с применением повышающего или понижающего коэффициентов. Например, для города максимальная цена за "квадрат" сегодня составляет 16,4 тыс. грн плюс повышающий коэффициент 1,75. Тким образом предельная стоимость "жилого метра" в Киеве должна составлять не более 28,7 тыс. грн за 1 кв. м. 

Например, если взять в столице квартиру в лизинг на максимальные 20 лет при ставке 5%, то ежемесячный платеж составит:

• 9,4 тыс. грн - за однокомнатную квартиру;
• 12,9 тыс. грн - за двухкомнатную;
• 16,2 тыс. грн -  за трехкомнатную.

В расчеты включены процент за пользование жильем и уплата для его выкупа.

Программа лизинга жилья доступна далеко не всем. В первую очередь она предназначена для решения жилищных проблем следующих категорий населения:

• военные;
• учителя;
• медики;
• полицейские;
• внутренне перемещенные лица;
• социально незащищенные слои населения.

Когда в Украине подешевеет ипотека

Обвала ставок по ипотеке в Украине ждать не приходится, чему есть несколько весомых причин, главная их которых - высокий спрос и неумолимый рост цен на жилую недвижимость. Эксперты уверяют, что к концу года стоимость квадратных метров вырастет еще на 10%. Цену на "квадраты" толкает вверх ряд факторов:

• нерешенный "квартирный вопрос" и дефицит жилья, особенно в Киеве и крупных городах. Уроженцы других городов, которые приезжают в украинскую столицу в поисках работы, вынуждены арендовать жилье, выкладывая за это немалые суммы.
• высокая инфляция. По данным НБУ, с начала года рост цен составил 8,5%, что превышает прогнозы, заложенные в госбюджет на 2021 год.
• низкие ставки по депозитам и привлечение средств в недвижимость после запуска рынка земли.

Жилье еще больше подорожает после запланированного Кабмином введения НДС на операции по продаже жилья в новостройках. Такая норма содержится в законопроекте о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины (№5600), который рассматривается в Верховной Раде.

НДСом хотят оболожить "первую поставку жилья". Этот термин означает первую передачу готового нового жилья в собственность покупателя или поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика.

Сейчас девелопер уже платит НДС, когда продает квартиру. Большая часть жилья - от 20 до 40%, на первых этапах строительства реализуется инвесторам. Кабмин хочет обязать платить еще одно НДС, если конечный покупатель приобретет жилье от такого инвестора.

Также может вырасти налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи третьего и последующих объектов недвижимого имущества с 5% до 18%. Если парламент примет данные измемения, цены на квартиры моментально подскочат на 20%, поскольку застройщики заложат новые налоги в конечной стоимости жилья. 

Подготовил: Сергей Дага