Нерентабельный проект и проблемы с финансами: почему жильцам хрущевок придется рискнуть

Власти решили сдвинуть с места лежачий камень и вновь вернуться к вопросу хрущевок. Теперь Минрегион предлагает застройщикам реконструировать кварталы со старым жилым фондом. Однако, как отмечают эксперты, застройщикам, прежде чем взяться за проект, придется изрядно потратиться, чтобы заняться реконструкцией. Не говоря уже о том, что на отселение вряд ли согласятся сами жильцы.

Старая новая песня

Стоит отметить, что за последние годы тему "хрущевок" – кирпичных или панельных многоэтажек в спальных и промышленных районах городов, построенных в прошлом веке – не затрагивал разве что ленивый.

В частности, еще в 2006 году даже был принят закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда", однако реализовать его ни тогда, ни в последующие каденции парламента так и не удалось. Тогда же не получил продолжения и пилотный проект, который должны были реализовать в столице. Во многом потому, что под снос или модернизацию (в законе не было четко указано) хотели отдать "хрущевки" в центральных районах – "золотой жиле" для застройщиков.

Спустя еще 7 лет, в 2013-м, за проблему хрущевок попытались взяться снова – в частности, в Киеве собирались строить новый дом на месте хрущевки на Лесном массиве – якобы даже оформили документы для одного из застройщиков, но в итоге старый дом остался стоять на прежнем месте.

За время каденции Порошенко тему хрущевок затрагивали, по меньшей мере, дважды – в частности, бывший глава Минрегиона, Геннадий Зубко, в свою бытность нардепом даже участвовал в написании изменений в принятый закон, но тогда проект в зал парламента так и не попал.

Читайте такжеХрущевки своё отслужили: в Кабмине придумали, как навсегда избавиться от старых домовВ конечном счете, за работу в этом направлении снова взялись уже при Зеленском. К примеру, два года назад в КГГА дали указание сделать перепись устаревших многоэтажек в городе. Судя по всему, аналогичную работу провели и в других городах – как следствие, в Госстате сообщили, что общая площадь устаревшего жилищного фонда в Украине составляет 4,33 млн квадратных метров. А это:

• 4646 многоэтажек, построенных до 1919 года;
• 9693 дома, построенных до 1953 года;
• 7192 многоэтажки, построенные до 1969 года;
• 5364 дома, построенные до 1989 года.

Что предлагают депутаты

Собственно, сейчас Минрегион предложил внести изменения в действующий закон. Как сообщила заместитель министра развития общин и территорий Украины Наталья Козловская, правками предусматривается проведение инвентаризации органами местного самоуправления имеющегося устаревшего жилого фонда. Именно эти данные, по ее словам, станут основой для разработки программ и проектов комплексной реконструкции кварталов.

К слову, местные власти будут инициатором реконструкции устаревшего жилья. Они будут привлекать к реконструкции инвестора-застройщика, которого будут отбирать по конкурсу.

Решение об участии многоквартирного дома в проекте реконструкции будет приниматься по результатам общего собрания собственников недвижимого имущества, и с согласия 75% собственников (в действующем законе - 100%).

Кроме того, в законопроекте указаны несколько способов комплексной реконструкции устаревшего жилья – модернизация возможна как с обязательным временным отселением жильцов, так и без него, а также путем сноса жилья и строительства нового.

Читайте такжеВ Киеве снесут "уставшие" хрущевки - какие дома под угрозойВ свою очередь, договор с инвестором должен будет предусматривать обязательства местных властей по обеспечению реконструкции или капремонта, а также постройки новых объектов как социальной инфраструктуры (детские сады, школы, больницы и т.п.), так и инженерной (трубы, дороги и т.п.).

Кроме того, местные власти и инвестор-застройщик еще до начала реализации проектов должны создать маневренный жилой фонд, в который будут временно переселять жильцов старых домов на время реконструкции.

Изменениями совершенствуется и процедура компенсации владельцам устаревшего жилья. В частности, жилец дома будет иметь право:

• вернуться в свою квартиру после завершения реконструкции дома;
• получить компенсацию за квартиру, то есть фактически продать ее инвестору-застройщику;
• увеличить или уменьшить площадь квартиры за счет покупки или продажи квадратных метров, или наоборот, продать квадратные метры и уменьшить площадь.

Кроме того, законопроектом расширяется перечень источников финансирования проектов реконструкции. В частности, они будут финансироваться за средства государственного и местных бюджетов, инвесторов-застройщиков, предприятий и организаций, на балансе которых находятся объекты недвижимого имущества. ОСМД также смогут активно участвовать в реализации мероприятий по реконструкции своего дома.

Идея заглохнет в городах-миллионниках

Эксперты объясняют, что в нынешнем виде законопроект содержит в себе ряд рисков.

Владелец инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп", эксперт в сфере девелопмента и строительства Назар‌ ‌Бенч‌ отмечает, что инвестировать в инициативу по реконструкции устаревшего жилого фонда выгодно в больших городах страны — Киеве, Харькове, Одессе, Днепре. К примеру, в столице под реконструкцию, вероятно, в первую очередь попадут кварталы в центральных районах, с самой высокой стоимостью земли — Печерском, Шевченковском, Подольском. В то же время, в городах поменьше реализация этой инициативы, с учетом низких темпов строительства, может оказаться под сомнением.

В то же время, по словам кандидата экономических наук, независимого эксперта Александра Хмелевского, те изменения, которые вносятся Минрегионом, все равно не решают главных проблем, которые мешали запустить процесс реконструкции.

"Многие жильцы не хотят менять место жительства. Новое жилье их может не устраивать. Для поощрения застройщику придется предлагать лучшее жилье, что увеличит его расходы. Однако, часть людей, даже при таких условиях не согласится на переселение. Приватизация жилья, которая сделала жителей владельцами не только квартир, но совладельцами всего жилого дома и придомовых территорий, значительно усложняет процесс реконструкции жилья. Однако, изменить ее условия и сузить права владельцев невозможно", - говорит эксперт.

Кроме того, по словам Хмелевского, застройщик должен будет сначала построить жилье за ​​собственные средства, бесплатно передать его жителям домов, которые будут сносить, и только потом строить новое жилье, которое он может уже продавать. Но у нас большинство застройщиков начинают продавать квартиры уже на стадии котлована и финансируют строительство за счет покупателей. "При строительстве жилья для отселения, застройщику придется искать средства на его финансирование. Банковские кредиты обойдутся достаточно дорого. Местные бюджеты для реконструкции жилья тоже средств не имеют. Государственный бюджет, который постоянно дефицитный, тоже вряд ли выделит значительные средства для финансирования проекта. Поэтому, несмотря на законодательные изменения, масштабная реконструкция вряд ли произойдет", - заключил эксперт.