MY.UAНовости
Золотое жилье в эпоху бедности: почему недвижимость в Украине бьет все рекорды/В 2021 году рынок недвижимости Украины заметно ожил
Золотое жилье в эпоху бедности: почему недвижимость в Украине бьет все рекорды/В 2021 году рынок недвижимости Украины заметно ожил

Золотое жилье в эпоху бедности: почему недвижимость в Украине бьет все рекорды/В 2021 году рынок недвижимости Украины заметно ожил

Рынок недвижимости Украины ожил после снятия большинства коронакризисных карантинных ограничений. Застройщики вводят в строй все больше объектов, но и цены на квартиры заметно подрастают. При этом вряд ли благосостояние украинцев значительным образом улучшилось. "Апостроф" разбирался, почему дорожает недвижимость, кто разогревает спрос, и как будет развиваться ситуация на рынке дальше.

В Украине бум на рынке недвижимости. Это касается, как новостроев, так и вторичного жилья.

Как ранее писал "Апостроф", весной 2020 года, во время жесткого локдауна, рынок недвижимости, особенно первичный, замер, при этом спрос на жилье упал почти на 50%.

После отмены жестких ограничений рынок понемногу начал оживать, однако значительного роста цен на недвижимость не наблюдалось.

Стабильный рост

Ситуация изменилась в 2021 году. Буквально с первых его месяцев квадратные метры начали дорожать опережающими темпами.

"В 2021 году действительно наблюдается рост цен на жилье и увеличение объемов строительства. Но, если стоимость достигла максимума с 2014 года и продолжает расти, объемы строительства превосходят не лучший для отрасли 2020 год", - рассказал в комментарии изданию руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль.

При этом, по его словам, спрос на жилую недвижимость в Украине растет последние несколько лет, и новые дома для потенциальных покупателей предпочтительнее, чем старый жилой фонд: "Из-за этого застройщики не успевают удовлетворить потребности рынка, который все еще находиться далеко от точки насыщения".

Как отметил в разговоре с "Апострофом" эксперт по недвижимости Сергей Костецкий, в нынешнем году цены на недвижимость растут в гривневом эквиваленте примерно на 20%, а в валюте уже последние лет пять есть стабильный рост на уровне 10-15% в год.

"Поэтому я не могу сказать, что сейчас какая-то суперактивность на рынке", - сказал он.

При этом эксперт признал, что в последнее время действительно стало больше покупок на рынке: "Особой альтернативы нет – банковские депозиты неинтересны, соответственно, местный вариант инвестиций – это недвижимость. При том, что, если бы была возможность купить какие-то акции, они (инвесторы) ушли бы из недвижимости – не такая она и прибыльная".

Более того, добавил Костецкий, если в эконом-классе действительно наблюдается стабильный рост цен, то недвижимость бизнес-класса и элитная даже дешевеют.

В последнее время, по данным собеседников "Апострофа", которые связаны со сферой недвижимости, на отечественный рынок начали активно заходить иностранцы, в том числе из России и Израиля. Они также подогревают общий спрос и, соответственно, способствуют увеличению цен.

"Иностранным инвесторам чаще интересны покупки отдельных дорогих объектов. Пока это не массовый тренд, и он не имеет влияния на широкий сегмент", - говорит Алексей Коваль.

Сергей Костецкий, в свою очередь, отмечает, что нерезиденты должны платить налог в размере 20%, как при покупке недвижимости, так и в случае последующей продажи. "Есть, конечно, те, кто оформляет на юрлиц, на родственников, но я не могу сказать, что это массовое явление, - сказал он. - Украина – не самый надежный рынок. У нас после роста примерно в течение десяти лет происходит резкое падение в 2,5 раза. Плюс нестабильность экономики".

Кстати, о нестабильности. На "первичке" произошли некоторые изменения, связанные со скандалами незавершенного строительства компании "Укрбуд" и банка "Аркада", когда тысячи инвесторов остались без жилья.

"После "Аркады" и "Укрбуда" люди практически перестали инвестировать в недвижимость на первых этапах строительства и стали это делать на финальных этапах. Соответственно, цена первой сделки выросла. Кроме того, из-за того, что раньше финансирование шло за счет конечных покупателей, а сейчас – больше за счет банковских кредитов, выросла цена привлечения денег (что отражается на ценах – "Апостроф"). Соответственно, если бы не фактор "Укрбуда" и "Аркады", цены были бы ниже", - рассказал Сергей Костецкий.

Протест инвесторов банка "Аркада"Фото: Апостроф / Александр Гончаров

Дорогая стройка

Есть и другие факторы роста цен на квадратные метры. Так, себестоимость строительства возросла из-за повышения тарифов на газ и электроэнергию, а также минимальной зарплаты.

Помимо это в Украине в последнее время значительно подорожали строительные материалы.

То, что стройматериалы будут дорожать, специалисты прогнозировали еще в конце прошлого года. И это вполне объяснимо – ведь до этого мировые цены несколько лет падали. Но с завершением острой фазы коронакризиса начался бурный экономический рост, в первую очередь, в Китае. США и Европа также начали выходить из рецессии, и там также повысился спрос на сырье, что подтолкнуло цены вверх.

Нельзя сказать, что в 2020 году цены на стройматериалы вообще не росли. В частности, бетон в прошлом году подорожал в среднем на 20%. Но подорожание было, скорее, точечным, а не массовым. Например, цены на кирпичи за минувший год практически не изменились.

А вот в нынешнем году дорожает все. Так, цены на металл выросли в 2-2,5 раза, а на древесину – в 4-5 раз.

В Украине металлопродукция преимущественно отечественного происхождения, при этом порядка 85% ее идет на экспорт. И хорошая мировая конъюнктура только способствует ее вывозу за рубеж.

Кроме того, как рассказывают собеседники издания, значительные объемы металлопродукции отнимает "Большая стройка". В результате для "обычного" строительства металла не хватает – даже по заоблачным ценам. Таким образом, появляется дефицит, во многом искусственный, но он, тем не менее, способствует дальнейшему росту цен.

Впрочем, на мировых рынках уже постепенно наблюдается остывание, а, значит, можно надеяться, что цены на металл, в том числе в Украине, в ближайшее время стабилизируются.

Чего не скажешь о древесине, цены на которую и не думают останавливаться.

Тенденция сохранится

В связи с вышеизложенным возникает закономерный вопрос: что будет с ценами на недвижимость дальше?

Много шума в последнее время наделал принятый в первом чтении законопроект №5600, которым, в частности, предусматривается введение подоходного налога для граждан, которые продадут три и более квартир в течение одного года. Есть опасения, что, в случае принятия документа в целом, цены на недвижимость для конечных потребителей вырастут, так как продавцы переложат свои расходы по налогам на покупателей.

Этим же законопроектом планируется ввести НДС в размере 20% для юридических лиц при второй и дальнейшей продаже объектов недвижимости. Сейчас этот налог платит застройщик при первой продаже. Риэлторы уже заявили, что такой шаг приведет к росту цен на квартиры как раз на эти 20% (в дополнение к общему подорожанию жилья).

Впрочем, здесь не все так однозначно.

По словам экономиста и финансового аналитика Алексея Куща, ныне действующая льгота по уплате НДС при повторной продаже используется застройщиками для оптимизации налогообложения.

"Первая продажа – это продажа имущественных прав на квартиру в еще не построенном доме, которые застройщики продают аффилированным с ними риэлтерским компаниям. При этом продают по себестоимости, чтобы не платить налог на прибыль. А риэлтерские компании уже вводят квартиры в эксплуатацию и продают их по рыночной цене реальным покупателям. Но НДС они уже не платят. Вот таким нехитрым способом происходит оптимизация уплаты НДС на строительном рынке", - рассказал он "Апострофу".

Фото: pixabay.com

Что касается риска повышения цен на квартиры из-за введения 20%-го НДС, то он, конечно же есть, но конечная цена квартиры все равно будет ограничена потолком платежеспособного спроса: "Автоматически ты не сможешь повысить цену квартиры, чтобы за счет продажной цены компенсировать уплату НДС, потому что просто не будут покупать".

Но, похоже, цены на недвижимость будут расти, независимо от законодательных инициатив по поводу налогообложения.

До конца 2021 года нынешняя тенденция сохранится, считает Сергей Костецкий. "Количество сделок по чуть-чуть будет расти – на 25-30% в год, может немного больше. Цены тоже будут расти – на "вторичке", думаю, максимум, на 15% в долларовом эквиваленте – и то, в эконом-сегменте, а элитка и бизнес-класс, либо будут на нуле, либо уйдут в минус. На "первичке" однозначно будут расти, включая элитку и бизнес, при этом перераспределение строительства будет происходить в сторону эконом-класса".

Что касается 2022 года, то здесь прогнозировать что-то крайне сложно. "Мы не знаем, что будет до конца этого года. Если никаких серьезных банкротств застройщиков не будет, если не будут сильно дорожать энергоресурсы, не будет сильно расти курс доллара, рынок продолжит потихоньку расти", - отметил эксперт.

Алексей Коваль, в свою очередь, убежден, что цены на недвижимость будут расти, как минимум, до 2023 года – если, конечно же, не будет системного кризиса глобальной или украинской экономики: "Рынок далек от точки насыщения – спрос на квартиры высок как в качестве инвестиционных активов, так и для улучшения собственных жилищных условий".

При этом, по его словам, непредсказуемая государственная политика, в частности, связанная с введением новых налогов, может способствовать сокращению объемов строительства, и тогда цены будут расти еще быстрее, чем сейчас.

Призрак кризиса

Нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости некоторые специалисты и инсайдеры уже начали сравнивать с тем, что происходило в 2008 году, когда с большим грохотом лопнул "пузырь", причем не только в Украине, но и по всему миру.

В частности, и тогда, и сейчас наблюдался стремительный рост цен на стройматериалы. И, когда в 2008 году случился мировой финансовый кризис, себестоимость квартир выросла, а спрос на них упал. В результате вся отрасль ушла в крутое пике.

Впрочем, эксперты сомневаются, что история 2008 года в ближайшее время повторится.

При этом Сергей Костецкий не исключает непродолжительных скачков цен на первичном рынке из-за подорожания энергоносителей, дальнейшего повышения "минималки", а также политических факторов.

"Сегодня и в 2008 году совершенно разная ситуация, - говорит Алексей Коваль. - Тогда большую часть спроса представляли покупатели с кредитными средствами. Они были готовы платить больше, потому что тратили деньги банков. Это способствовало перегреву рынка. Когда банки не смогли дальше финансировать сделки, случился провал".

Он пояснил, что сейчас доля кредитов несущественна в общем объеме средств, которые люди инвестируют в недвижимость: "В основном покупатели сначала собирают деньги, а затем вкладывают их в приобретение квартир. Это делает скорость роста цен не такой высокой, как в 2008 году, однако позволяет рынку развиваться более устойчиво".

Что ж, остается верить в лучшее. Однако следует помнить, что время от времени в нашей стране случаются кризисы. По большому счету, история Украины - это и есть история кризисов.

Да и в мире не все спокойно - согласно наиболее пессимистическим прогнозам, глобальный кризис может начаться уже в ближайшее время. И, если это произойдет, никому и ничему мало не покажется. В том числе, и рынку недвижимости.

Теги по теме
ценыналогикризис
Поделиться
Поделиться сюжетом
Источник материала
Упоминаемые персоны
Больше не дом: одна из стран ЕС оставит украинцев без помощи на жилье и денег
Знай
2025-04-24T19:12:14Z
В Воздушных силах показали, как пилот МиГ-29 уничтожает «шахед»
Апостроф
2025-04-29T12:43:07Z
Молодая девушка постоянно жаловалась на усталость: через семь месяцев она умерла
Comments UA
2025-04-23T14:54:38Z
”Дима Комаров – г*вноед”: продюсер-военный ВСУ нашел у телеведущего русскоязычный контент
Апостроф
2025-04-15T18:33:12Z
В Украине вводят уголовную ответственность за депортацию детей
Апостроф
2025-04-29T15:45:55Z
Госэкоинспекция призвала не жечь сухую траву – берегите природу и себя
Знай
2025-04-29T15:40:16Z
Опоздание не простят: украинцам дали три месяца, иначе пенсии не ждите
Знай
2025-04-21T04:30:57Z
Тайна с деньгами Папы Франциска для ВСУ: историк анонсировал новые интересные подробности
Апостроф
2025-04-21T14:27:08Z
Спасти жизнь только через минуту: украинцев предостерегли от смертельной опасности
Знай
2025-04-16T18:30:54Z
Путин получил «подарок судьбы» и теперь хочет полностью уничтожить Украину
Comments UA
2025-04-23T08:39:37Z
Путин ответил на предложение Зеленского не бить по гражданским объектам и вспомнил удар по Сумам
Comments UA
2025-04-21T17:31:01Z
В Кремле заявили, при каких условиях могут прекратить огонь в Украине
Comments UA
2025-04-27T18:27:28Z
Тело журналистки Виктории Рощиной вернули в Украину
ZN UA
2025-04-24T12:09:43Z
"Я думаю, мы близки". Трамп назвал новые условия перемирия
Telegraf
2025-04-29T15:48:32Z
Советник Трампа назвал Украину «одной из самых коррумпированных стран мира»
TSN
2025-04-29T15:39:51Z
Трамп заявил о разочаровании Путиным и призвал подписать соглашение
ZN UA
2025-04-28T12:54:48Z
Трамп обратился к Путину после удара по Киеву: Стоп
Comments UA
2025-04-24T19:51:18Z
Глава правительства Канады назвал главную угрозу миру
Корреспондент
2025-04-19T10:09:43Z
Минсоцполитики назвало самую большую пенсию в Украине
Корреспондент
2025-04-22T14:27:08Z
Ціна на газ з 1 травня 2025: чого очікувати споживачам
AgroNews
2025-04-21T07:13:32Z
Будьте готовы вернуть "лишнее": Пенсионный фонд может потребовать деньги
Знай
2025-04-22T09:30:00Z
Бычки, сардины и шпроты переходят в категорию деликатесов: как изменились цены
Знай
2025-04-28T03:52:35Z
Nike предстанет перед судом из-за закрытия NFT-проекта
Корреспондент
2025-04-29T15:39:16Z
Давайте уже после войны : как и когда вырастут тарифы в Украине/На повышение тарифов на ряд услуг ЖКХ действует мораторий военного времени
Апостроф
2025-04-29T14:55:22Z
В 2025 году не будут повышать цены на газ
Gazeta UA
2025-04-23T11:21:19Z
Денежная помощь мобилизованным в Харькове: названы суммы и кому принадлежат
Политека
2025-04-22T20:00:28Z
Ситуация изменилась: какой теперь дают прогноз роста экономики Украины
Comments UA
2025-04-17T13:57:33Z
Старый костюм Зеленского изжил себя: специалист по этикету назвала причину
Telegraf
2025-04-28T16:04:40Z
Вячеслав Соломка после публичной ссоры с Камалией раскрыл правду об их отношениях
TSN
2025-04-26T20:46:39Z
”Обменять на наших подонков”: смелая речь россиянки Дарьи Козыревой натолкнула украинскую актрису на идею
Апостроф
2025-04-20T09:30:34Z
От КВН до Банковой: что известно о дружбе Елены Кравец и Елены Зеленской
Telegraf
2025-04-29T14:03:43Z
В Роттердаме ребенок повредил картину Ротко стоимостью до 50 миллионов евро
Корреспондент
2025-04-29T15:42:41Z
Маричка Падалко показала своих стильных родителей, которые вместе уже 50 лет/Сегодня они отмечают "золотую" свадьбу
Апостроф
2025-04-29T15:24:58Z
80-летний Майкл Дуглас разводится с Кэтрин Зетой-Джонс: что разрушило 25-летний брак — СМИ
TSN
2025-04-21T04:25:04Z
Екатерина Кузнецова сказала, что произошло с ее квартирой в Москве
Gazeta UA
2025-04-17T16:36:17Z
После смерти Папы Франциска стремительно выросли просмотры этого фильма
Comments UA
2025-04-24T09:21:11Z
Россиянину, который изнасиловал жительницу Киевской области, и сообщнику дали по 12 лет
Лига
2025-04-21T08:03:33Z
Врачи были удивлены, когда на рентгене увидели, что проглотил 11-летний мальчик
Comments UA
2025-04-20T10:45:09Z
Удар по Киеву 24 апреля: количество жертв возросло
UAToday
2025-04-24T06:46:13Z
Месть за Сумы продолжается: какая область РФ содрогалась от взрывов
Comments UA
2025-04-17T06:15:22Z
В Покровске обнаружили семь стихийных захоронений во дворах домов
Корреспондент
2025-04-29T15:21:34Z
Решил спрятаться в тюрьме? Суд в Житомирской области вынес приговор дважды уклонисту
Апостроф
2025-04-29T15:12:52Z
Ночная атака россиян на Днепр унесла жизни трех человек
Gazeta UA
2025-04-17T04:36:05Z
В Подольском районе Киева произошла стрельба: полиция установила причастных – фото
Лига
2025-04-24T13:31:15Z
В Индии боевики убили около двадцати человек
Корреспондент
2025-04-23T08:13:28Z
Когда лучше пить магний — утром или вечером
TSN
2025-04-21T04:25:33Z
Ночные перекусы: почему возникает голод после позднего ужина
Gazeta UA
2025-04-27T17:51:43Z
Можно ли засыпать с включенным телевизором: эксперты шокировали ответом
Gazeta UA
2025-04-20T16:15:00Z
Уменьшает холестерин, улучшает сон и лечит кишечник: невероятные свойства обычного хумуса
Знай
2025-04-24T07:51:58Z
Первая помощь при укусе змеи: что категорически запрещено делать
Comments UA
2025-04-29T15:48:14Z
Химическое вещество, используемое в пластмассах, влияет на смертность от сердечных заболеваний – исследование
ZN UA
2025-04-29T15:22:06Z
Украинцам приходится экономить на еде, чтоб хватило на лекарства: в селах ситуация критическая
Знай
2025-04-20T17:30:52Z
Почему с возрастом портятся зубы: главные факторы
Comments UA
2025-04-19T15:45:54Z
Что нужно есть каждый день обязательно: добавьте эти пять суперфудов в свой рацион
TSN
2025-04-29T14:55:19Z
В Николаеве СБУ задержала российского информатора
Корреспондент
2025-04-22T13:06:50Z
Владелец украинских издательств "Кредо" и "Беби Бук" торгует детскими книгами в рф: теперь еще и бизнесмен в "ДНР"
Знай
2025-04-28T07:00:08Z
Бойцы Азова захватили троих россиян на самокатах
Корреспондент
2025-04-27T18:06:09Z
РФ обстреляла КАБами регионы Украины сразу после "Пасхального перемирия"
Корреспондент
2025-04-21T05:42:14Z
Взятки в ТЦК: в Одесском терцентре отреагировали на скандал
Comments UA
2025-04-29T15:33:41Z
Магнитные бури в мае в Киеве: какие даты будут опасны для здоровья
Политека
2025-04-29T15:31:19Z
"Пасхальное перемирие": Зеленский рассказал, держит ли слово Путин
Telegraf
2025-04-20T13:18:19Z
Несмотря на объявленное перемирие, российские войска продолжают обстрелы по всем направлениям - ЦПД
Gazeta UA
2025-04-19T17:54:31Z
Одесса раньше была защищена лучше - Зеленский
Корреспондент
2025-04-16T00:03:09Z
Восемь пород собак, которых считают самыми спокойными
Gazeta UA
2025-04-20T14:46:29Z
Пасхальный гороскоп: какая вы паска по знаку зодиака
Comments UA
2025-04-21T05:51:26Z
Обязательно пересадите в новый горшок: какие комнатные растения любят весеннее "обновление"
Апостроф
2025-04-21T15:06:19Z
Редиска, которая не потеряет хруст: как правильно хранить популярный овощ
Знай
2025-04-27T13:51:25Z
Как выбрать свежие, вкусные и качественные яйца: восемь секретов, о которых мало кто знает
TSN
2025-04-29T14:55:50Z
Даже старый унитаз станет белоснежным: чем почистить сантехнику от известкового налета и ржавчины
TSN
2025-04-29T14:55:29Z
Те самые ириски из детства: рецепт конфет, вкус которых мы потеряли, но можем вернуть
Знай
2025-04-16T04:51:06Z
Не сливочное масло и не специи: что добавить в куриный суп, чтобы он был насыщенным и вкусным
TSN
2025-04-29T14:55:25Z
Что лучше — селитра или нитроаммофоска: какое удобрение выбрать
TSN
2025-04-29T14:55:24Z
В Кривом Роге задержали известного украинского боксера: подробности
Telegraf
2025-04-26T15:27:45Z
Буяльский прокомментировал яркий гол Ярмоленко
Корреспондент
2025-04-19T05:46:00Z
В Руане Свитолина обыграла всех, не проиграв ни единого сета
Корреспондент
2025-04-20T20:36:04Z
Усик подарил Дюбуа фото со скандальным ударом с их поединка
Комсомольская правда
2025-04-29T15:34:34Z
Двейн Джонсон представил трейлер своего фильма, в котором засветился Усик
Корреспондент
2025-04-29T15:24:35Z
Ямаль выделил сильнейшую сторону Интера перед полуфиналом Лиги чемпионов
Корреспондент
2025-04-29T14:24:54Z
Сезон для звездного защитника Реала завершился досрочно
Корреспондент
2025-04-29T13:30:10Z
Букмекеры назвали фаворита в бою Усик - Дюбуа за титул абсолютного чемпиона мира
Gazeta UA
2025-04-29T13:27:18Z
Гвоздик прокомментировал поступок Дюбуа, который толкнул Усика перед боем
Корреспондент
2025-04-29T12:51:23Z
От внешности зависело все: ученые выяснили, какие бороды вызывают больше доверия
Фокус
2025-04-19T15:45:55Z
ИИ посоветовал готовиться к концу света
Корреспондент
2025-04-21T02:12:41Z
CD Projekt RED: Nintendo Switch 2 получит лучшую портативную версию Cyberpunk 2077
GameMag
2025-04-29T15:49:30Z
Ветеран Rockstar Games: Grand Theft Auto VI не нужен еще один трейлер
GameMag
2025-04-29T15:28:29Z
Amazon запускает конкурента Starlink: на орбиту выведены первые спутники
TSN
2025-04-29T15:28:13Z
Пять преимуществ удаленной работы: почему стоит попробовать такой формат
Gazeta UA
2025-04-29T15:27:31Z
Клад на миллионы: в Чехии археологи нашли золото
TSN
2025-04-29T14:54:13Z
Вселенная как суперкомпьютер: физик утверждает, что мы живем в "Матрице"
TSN
2025-04-29T14:53:07Z
Магнитные бури в мае: появился прогноз космической погоды на месяц
TSN
2025-04-29T14:52:43Z
Самый маленький и дешевый кроссовер Mazda показали до презентации
Фокус
2025-04-19T09:42:29Z
BMW начинает использовать ИИ для проверки качества авто
Корреспондент
2025-04-29T15:33:36Z
Citroën представил новое поколение C5 Aircross
Корреспондент
2025-04-29T15:25:56Z
Банки начали охоту за подержанными авто: украинцев заставят платить годами
Знай
2025-04-29T12:30:29Z
Названы лучшие компактные кроссоверы с пробегом стоимостью до $13 000
Фокус
2025-04-29T11:45:15Z
Курс — на электрификацию: представлен новый Renault Trafic 2026
Фокус
2025-04-29T10:12:45Z
Новый Nissan N7 обеспечивает 510-625 км пробега при цене от $16500
ITC
2025-04-29T06:52:07Z
Для украинских водителей хотят ввести новый штраф: о чем идет речь
Comments UA
2025-04-29T06:21:18Z
Владелец брошенного BMW, для которого в Польше оставили "островок" на стройке, нашёлся
Европейская правда
2025-04-28T17:18:10Z