Ринок землі: І продавці, і покупці – в очікуванні

Ринок сільськогосподарських земель в Україні відкрито від 1 липня. Та, як і передбачали, за майже місяць його роботи ніякого величезного ажіотажу нема. Власники паїв поки не поспішають продавати свою землю. Вони можуть сподіватися на подальше підвищення орендної плати за землю і чекати, коли ринок пройде випробування часом. Більшість експертів переконує, що ціна на с/г землю впродовж наступних років зростатиме, і особливо звертають увагу на те, що поки що купувати такі земельні ділянки можуть лише фізичні особи.

А ось від 1 січня 2024-го на ринок офіційно зайдуть юридичні особи, тоді й ціни на землю можуть підвищити. Тут також нагадаємо, що іноземці й іноземні компанії не зможуть купувати с/г землі в Україні, якщо це не буде дозволене на всеукраїнському референдумі. А поки що навіть про підготовку до такого волевиявлення не йдеться.

Майже місяць роботи ринку с/г земель – це, звісно, занадто малий термін, аби робити якісь важливі висновки. Однак можна спостерігати, як зараз змінюється ситуація, в яких областях старт ринку є активнішим, що зараз відбувається з цінами на с/г землю і яких цін можна сподіватися в майбутньому.

Де продають найбільше землі

Станом на 27 липня в Україні уклали 2213 угод про купівлю/продаж с/г землі. Загальна площа земель, щодо яких зареєстровані ці угоди, становить 3767 гектарів, повідомляє Міністерство аграрної політики та продовольства. Урядовці дуже хочуть довести, що старт ринку землі в Україні є вдалим.

«Подали заяви для отримання доступу до Державного земельного кадастру 4215 нотаріусів. Усього заяв – 4711, із них погоджено 4163, відмову отримали 548. Нотаріуси з Державним земельним кадастром працюють у штатному режимі», – повідомляє міністерство.

Варто сказати, що для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу і зареєструє перехід прав. Саме на нотаріусів покладено завдання перевірки всіх документів, походження коштів покупця землі, а також дотримання законодавчого обмеження щодо можливості отримати не більш ніж 100 га с/ земель «в одні руки» (із 1 січня 2024-го юридичним особам в «одні руки» можна буде купити до 10 тисяч га). Зрозуміло, що з перевіркою походження коштів та ліміту землі «в одні руки» не завжди все буде просто – тут можливі певні схеми.

З 1 січня 2024-го на ринок офіційно зайдуть юридичні особи, тоді й ціни на землю можуть підвищити

«Добре, що ринок землі прийняли з перехідним періодом: спочатку – фізособи, потім – юридичні. Бо ринок має стабільно запрацювати. В Україні понад 6000 нотаріусів, які тепер мають відповідальність і мають визначити походження грошей покупця. До того ж станом на сьогодні у нотаріусів ще немає можливості автоматично «підтягнути» дані щодо концентрації землі в «одні руки», тому варто перевірити безліч реєстрів. Наразі Мін’юст працює, аби зробити це автоматично. Отже, сьогодні ці операції вимагають чимало часу», – зазначив голова Всеукраїнської аграрної ради Андрій Дикун.

Якщо брати до уваги не загальну площу земель, а кількість угод купівлі/продажу землі, найбільша кількість угод станом на 27 липня була зареєстрована у Київській області – 319. А ось у згаданій Полтавській області було 275 угод. Тут треба розуміти, що паї бувають різних розмірів, тому навіть менша кількість угод в одній області може стосуватися більшої загальної площі земель, аніж це було в іншій області (у Київській, для прикладу, середній розмір паю становить 3,15 га. Для порівняння: в Луганській області – 8,71 га, у Закарпатській, Чернівецькій та Івано-Франківській області – близько 1 га).

У разі купівлі/продажу кожного паю треба укладати окрему угоду. Купувати багато малих за площею паїв менш вигідно, аніж купити один чи кілька більших. Сторонам угод потрібно сплатити податки та банківську комісію за безготівковий розрахунок, оплатити нотаріальні й реєстраційні послуги. Хоча, як бачимо, середній розмір паїв не став таким уже і важливим чинником на самому старті ринку с/г землі в Україні.

В очікуванні вигіднішої ціни

А тепер про ціни на с/г землю в Україні. Після перших двох тижнів роботи ринку землі прем’єр-міністр Денис Шмигаль заявив, що «мінімальна ціна, за якою можна виставляти землю на продаж: у кожній області вона відрізняється, але у середньому це близько однієї тисячі доларів за гектар».

Щодо середньої ціни, то тут експерти зазначають, що йдеться про майже дві тисячі доларів за гектар. Також може бути різниця в областях і навіть у межах однієї області.

«Нема ажіотажу. Люди виважено ухвалюють рішення щодо розпорядження землею. Це ще не показово. Кілька місяців роботи дадуть розгалужену картину у різних областях. Тоді можна буде аналізувати. Цей місяць є тестовим. Середня вартість гектара землі – близько 50 тисяч гривень. Отже, як ми і прогнозували, середня вартість буде такою до кінця цього року. Десь буде дешевше, десь дорожче, залежно від нормативно-грошової оцінки та інших показників», – каже міністр аграрної політики та продовольства Роман Лещенко.

Тут треба зазначити, що до 2030 року ціна ділянки землі не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку. В середньому нормативна грошова оцінка гектара ріллі в Україні становить 27,5 тис. грн. В одній області більше, в другій менше – все залежить від якості ґрунтів.

Експерти зазначають, що до 2024-го, коли на ринок зайдуть юридичні особи, ціна землі зростатиме, але повільно. Після 2024-го може бути більший ріст цін на землю в Україні. Земля як ресурс перебуває у фіксованому обсязі, а попит на продовольство не тільки в Україні, а й глобально росте. І тому попит на нашу землю теж збільшуватиметься. Відповідно й ціна землі теж зростатиме. У всьому світі ціна землі – у висхідному тренді. І немає якихось причин думати, що вона повинна падати… Це Польща та інші країни, де ціна на рівні 10 тисяч доларів за гектар... Щоби в Україні ціна була 10 тисяч доларів, потрібно, щоби продуктивність сільського господарства збільшилася хоча б утричі. Це загалом можливо..

Однак не всі експерти погоджуються з такими оптимістичними прогнозами. Земля – це, звісно, один із найкращих активів, однак розвиток нашого ринку с/г землі залежатиме від загальної економічної ситуації в країні, від того, як влада підтримуватиме аграріїв, наскільки розвинутим стане кредитування для фермерів, чи не розвиватимуться якісь «сірі» схеми на ринку, чи дотримуватимуться усі гравці одних правил… А поки що ми на самому початку шляху розвитку нашого ринку с/г земель.

Степан КРАЙНЯК