MY.UAНовости
Квартирное ралли. Почему цена квадратного метра растет, а "Доступная ипотека 7%" не работает
Квартирное ралли. Почему цена квадратного метра растет, а "Доступная ипотека 7%" не работает

Квартирное ралли. Почему цена квадратного метра растет, а "Доступная ипотека 7%" не работает

Фокус выяснил, почему дорожает жилье в Киеве и других крупных населенных пунктах, когда цены притормозят и какое жилье нынче в моде.

В Одессе, в курортном районе Аркадия, кипит строительство. Высотки растут на приморских склонах, словно грибы после дождя. Жилые комплексы — за высокой оградой. Доступ во дворы, подъезды и лифты — только при помощи электронного ключа. Рядом с престижными новостройками открываются торговые центры с модными магазинами, сетевыми супермаркетами, ресторанами и разнообразными развлечениями.

Похожая ситуация наблюдается и в "зеленых" ра­йонах других крупных городов. Как отмечает Ирина Луханина, директор АН Best & Seller, кроме репутации застройщика, цены и ликвидности жилья, в фокусе покупателей удачная локация (близость к метро или удобная транспортная развязка, зеленая зона, экология) и особенности проекта (удобная планировка, паркинг, закрытый двор, другая инфраструктура). Поговаривают и о классовом разрыве.

"Все застройщики теперь стараются обеспечить закрытую территорию, так как жители ЖК хотят чувствовать себя защищенными и отсеять людей, которые ниже классом, — продолжает столичный риелтор Богдан Маковецкий. — Также покупателям стал важен экстерьер. Некоторые клиенты готовы пожертвовать локацией, чтобы выбрать квартиру в красивом архитектурном ансамбле".

У новых стандартов красивой жизни есть обратная сторона. Зачастую на узких улицах между изолированными дворами престижных новостроек прохожие чувствуют себя зажатыми в тиски заборов. Роль улицы как общественного места нивелируется. Старожилы сетуют, что города теряют свое лицо, а их транспортные артерии и зеленые рекреационные зоны не выдерживают трафика. С другой стороны, влияние хорошей недвижимости на миграцию очевидно, а фактор рынка жилья и цен на нем — один из важных, в том числе для составленного Фокусом Рейтинга городов Украины.

На вторичке — поиски. Цена квадратного метра

Покупатели, которые опасаются рисков инвестирования в строительство, предпочитают вторичный рынок. По данным портала Address.ua, с марта по август 2021 года вторичное жилье в столице подорожало с $1227 за 1 кв. м до $1346 за 1 кв. м. В сентябре средняя цена упала на 5% по сравнению с августом. Однако аналитики портала отмечают, что на это повлияло проседание цены многокомнатных квартир, тогда как 1-комнатные за месяц подорожали на 5,7%. Спрос на 3-комнатные квартиры с начала года упал с 22% до 16%, а на однушки и двушки приходится 84% запросов на портале.

Бурный рост цен на рынке недвижимости к началу 2022 года может притор­мозиться. Правда, Киева это вряд ли коснется — миграционный поток в столицу поддерживает спрос и цены

"Рост цен [на вторичку] наблюдался с июня и к середине сентября достиг апогея. По сравнению с 2020 годом жилье подорожало от 15% (квартиры с количеством комнат от трех и более) до 25–30% в других сегментах", — говорит Ирина Луханина. Цены в городах-миллионниках заметно отстают от столичных. Если в Киеве, по данным аналитиков OLX, средняя стоимость 1-комнатных на вторичном рынке составляет $41 тыс., 2-комнатных — $59 тыс., 3-комнатных — $83,3 тыс., то, к примеру, в Днепре — $29 тыс., $38 тыс. и $48 тыс. соответственно.

Эксперты отмечают, что в столице покупатели предпочитают 1-комнатные и 2-комнатные квартиры площадью 56–85 кв. м в Дарницком районе (на Осокорках и Позняках), а также в Оболонском, Печерском, Голосеевском и Шевченковском районах — в пределах $48–120 тыс. Повышенный интерес провоцирует интенсивный рост цен в соответствующих сегментах. Все меньшим спросом пользуются 3-комнатные вдали от метро, особенно в старых советских домах. По мнению Луханиной, установив цену на 8–15% ниже средней по району, такие квартиры можно продать за 45–60 дней.

"Наибольшей популярностью пользуются квартиры в новых домах: 1-комнатные площадью 40–45 кв. м, 2-комнатные — 55–65 кв. м, 3-комнатные — от 70 кв. м, — продолжает Елена Биберова, гендиректор АН "Благовест". — Предложение удовлетворяет спрос, поскольку рынок пополняется за счет завершения строительства крупных ЖК. Инвесторы, которые купили там жилье на ранних стадиях строительства, сейчас выставили его на продажу". По словам Луханиной, на заключительной стадии у инвесторов квартиры можно приобрести на 12–17% дешевле аналогичных предложений от застройщика, если они у него вообще остались.

Динамика стоимости квадратного метра однокомнатной квартиры в Киеве
Фото: Людмила Лысак (инфографика)

Прогнозы на будущее вторички разнятся. По мнению Биберовой, ценовая коррекция в сторону подорожания продолжится, так как за время карантина образовался отложенный спрос. Эксперты портала Address.ua ожидают усиления сегментации вторичного рынка. Из-за того что основной спрос приходится на жилье 2010-х годов постройки, расхождение в цене между новым и старым фондом будет увеличиваться.

С другой стороны, по словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрия Питы, до конца года стоимость недвижимости на вторичном рынке должна стабилизироваться по всей стране. Он отмечает, что наблюдавшееся в сентябре снижение спроса на вторичку на 5–10% говорит о том, что покупатель не готов к существующим ценам, а их повышение превысило ожидания и его финансовые возможности. Поэтому, по мнению Питы, в следующие три месяца цены вряд ли изменятся.

Новое — в приоритете. Почему дорожает первичка

Сегодня покупатели очень часто делают выбор в пользу первичного рынка. Половина респондентов, принявших участие в опросе "OLX Недвижимость", приходили на эту платформу в поисках жилья на вторичном рынке, но в результате переходили к новостройкам. При этом количество поисковых запросов в категории "новостройки" с начала года выросло втрое.

Рост цен на вторичке наблюдался с июня и к середине сентября достиг апогея. По сравнению с 2020 годом жилье подорожало от 15% до 25–30%

директор АН Best & Seller
Ирина Луханина

Спрос подогревает цены. По информации портала Address.ua, с начала 2021 года цены в новых домах столицы выросли на 15,7%, достигнув в сентябре среднего значения $1271 за 1 кв. м. "С начала года средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы в гривне выросла на 19% (+5,3 тыс. грн) и на 27% — в долларах (+$260). В проектах с конкурентоспособными форматами и концепциями и высокими темпами строительства рост цен составил 22–24% и выше", — продолжает Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости. К числу успешных форматов собеседница Фокуса относит проекты типа "город в городе", полифункциональный район, рекреационный кластер, экокомплекс, многофункциональный ЖК.

По мнению Андрея Вавриша, владельца и гендиректора SAGA Development, покупатели пересмотрели свои требования к квартирам после локдаунов и длительной самоизоляции.

"Предпочтительны объекты, которые отвечают концепции 15-минутного города, сочетающие жилую, деловую, торгово-развлекательную, сервисную и рекреационную функции, формирующие потенциал для коммуникации, социализации жителей и реализации различных жизненных сценариев", — комментирует собеседник Фокуса. То есть школы и детские сады, кафе и рестораны с летними площадками, общественные пространства (дворы, площади, набережные) стали важными конкурентными преимуществами комплексов.

ИНВЕСТИЦИИ В МЕТРЫ. Эксперты отмечают рост спроса на квартиры, чтобы продаь их после сдачи дома в эксплуатацию, сдавать в аренду
Фото: Getty Images

В числе факторов, ведущих к подорожанию первички, Берещак также называет существенный рост себестоимости строительства за счет скачков цен на металл, древесину, топливо, технику, другие стройматериалы (по некоторым позициям — до 30–65%). Кроме того, Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development, указывает на дисбаланс, вызванный некорректным функционированием разрешительной системы.

"Последние два года ГАСИ практически не выдавала разрешения на строительство и сертификаты о введении в эксплуатацию. В объектах, находящихся в активной стадии реализации, распродано около 70% квартир, тогда как спрос на недвижимость растет", — отмечает Даниленко. По его мнению, нормальное функционирование разрешительной системы и вывод значительного количества новых объектов замедлит рост цен. Однако вряд ли это произойдет в ближайшие полгода.

Цены в городах: стоимость метра в новостройках

В крупнейших городах страны — тенденции, похожие на столичные, хоть и менее выраженные. По словам Берещак, во Львове стоимость метра в новостройках в гривне с начала года в среднем выросла на 8% (+1,5 тыс. грн), в долларе — на 14% (+$90), в Одессе — на 2% (+400 грн) и 8% (+$60) соответственно. Разрыв цен между столицей и регионами увеличивается. Например, в новостройках одесской Аркадии еще можно подыскать 1-комнатную за $30 тыс.

Средняя цена квадратного метра жилья на рынке вторичной недвижимости
Фото: Людмила Лысак (инфографика)

На фоне подорожания растет привлекательность инвестиций в недвижимость. По словам Виктории Берещак, с начала года в структуре спроса доля инвестиционных покупок в среднем выросла до 20%. Кто-то инвестирует в недвижимость, чтобы сохранить сбережения от ускоряющейся инфляции. Других, возможно, подстегивает риторика власти о готовящемся ужесточении контроля над расходами граждан (проект о косвенном определении доходов Минфина), а также увеличении налогов на операции с недвижимостью (проект закона №5600).

Важно Ипотеку желаете? Почему госпрограмма льготной покупки жилья не поможет "среднему украинцу"

"При вложении денег на раннем этапе строительства и продаже на заключительном доходность составляет от 20% до 45%. При реализации дизайн-проекта — до 60–80%", — уточняет Луханина. По словам Берещак, в качественных ЖК в сегменте комфорт+ можно получить 25–35% за цикл строительства (1,5–2 года), а в бизнес-сегменте — 35–40%. Летом 2019 года Фокус рассказывал о стартовавшем тогда проекте ЖК на столичной Русановке (Rusaniv Residence), где можно было купить 1-комнатную от $35 тыс. Сегодня стоимость 1-комнатных там стартует от $48 тыс. Не менее показательный пример — киевский ЖК "Файна Таун", где на момент старта проекта в конце 2017 года 1-комнатная стоила около $30 тыс. ($800–900 за 1 кв. м), а сейчас цены стартуют от $50 тыс. (около $1940 за 1 кв. м).

Рынок жилья в Украине. Что дальше?

Есть мнение, что инвестиционный спрос уляжется до конца года, после чего цены стабилизируются и просядут. Предвестником возможного преломления тренда может стать снижение активности покупателей. По данным АСНУ, во Львове за сентябрь 2021 года количество сделок у некоторых застройщиков упало на 12–20%, в Киеве, Одессе и Харькове — на 10%, в Днепре — на 7–10%. По мнению Юрия Питы, застройщики получили красноречивый сигнал о том, что спрос почти полностью реализован, поэтому до конца года средние цены на новостройки вырастут лишь на 2–3%.

Сколько жилья ежегодно вводят в эксплуатацию в Украине
Фото: Людмила Лысак (инфографика)

Но ряд экспертов ожидают подорожания. Виктория Берещак предполагает, что под влиянием инфляции и повышения себестоимости цены на новостройки вырастут еще на 10–15% к январю 2022 года, а затем из-за снижения уровня платежеспособного спроса наступит затишье. Аналитики Address.ua не исключают по итогам 2021 года рекордное с 2017-го подорожание первички в среднем до $1,5–2 тыс. за 1 кв. м.

"Доступная ипотека 7%" и рынок жилья

Запущенная властью в 2021 году госпрограмма "Доступная ипотека 7%" пока не оказала заметного влияния на рынок. На 20 сентября 2021 года участвующие в программе банки подписали всего 838 кредитных договоров.

"Учитывая, что на первичном и вторичном рынках недвижимости в 2020 году продали около 63 тыс. квартир, а в 2021-м тенденция роста количества проданного жилья сохранилась, доля квартир, приобретенных с помощью госпрограммы, не достигает и 1,3%, поэтому никак не влияет на общую ситуацию на рынке", — говорят эксперты портала Address.ua.

Важно Сеять в бурю. Что ждет инвесторов строящегося жилья в разгар экономического кризиса в Украине

Более широкому распространению льготной ипотеки мешают узкие критерии для жилья, которое можно приобрести по госпрограмме.

"На рынке Киева под условия программы подходят только 1–2% объектов, а с учетом роста стоимости недвижимости выбор становится еще меньше", — отмечает Богдан Маковецкий.

При этом Ирина Луханина считает ипотеку вполне рабочим инструментом, уже вносящим лепту в ценообразование на рынке. По наблюдениям собеседницы Фокуса, недвижимость в кредит покупают около 9–11% клиентов, но доля таких продаж вряд ли будет расти. Хотя бы потому, что многие все еще готовы оплатить сразу 100% цены квартиры или воспользоваться программой рассрочки от застройщика, по которой клиентам не надо ни доказывать происхождение своих доходов, ни оплачивать дорогостоящее страхование.

Теги по теме
Будівництво
Поделиться
Поделиться сюжетом
Источник материала
Старшая дочь Пугачева попала в большие проблемы: что произошло
Comments UA
Степан Казанин резко высказался об исчезновении Елены Кравец из "Квартал 95": "Мы ее научили..."
Знай
От КВН до Банковой: что известно о дружбе Елены Кравец и Елены Зеленской
Telegraf
"Мисс Украина 2023" оконфузилась заявлением о селе
Comments UA
​Телеведущей Фреймут вспомнили швыряние стульев у людей
Апостроф
Желтый, лавандовый и оранжевый: как правильно комбинировать и носить яркие наряды
Знай
Старый костюм Зеленского изжил себя: специалист по этикету назвала причину
Telegraf
"Это слезы...": жена Виктора Павлика внезапно заговорила о втором ребенке
Знай
София Ротару продала элитную недвижимость в Москве: насколько продешевила певица
Знай
Когда россияне смогут захватить всю Украину — эксперты назвали дату
TSN
МИД РФ сделал заявление о "возвращении" Украины в границы 1991 года
Comments UA
Кадыров попросил, чтобы его уволили с должности главы Чечни
Comments UA
В Кремле заявили, при каких условиях могут прекратить огонь в Украине
Comments UA
Глава МИД Чехии: Путин хочет продолжать боевые действия
Европейская правда
Макрон: переговоры не ведут, пока говорит оружие
Европейская правда
72 часа до вероятной опасности: эксперты предсказывают атаки 8–9 мая
Новости Украины
Путин подготовил Киеву ловушку с капитуляцией: при чем здесь переговоры в Стамбуле
Comments UA
Трамп сделал заявление по поводу войны в Украине
Корреспондент
Украинки не планируют возвращаться домой после войны: результаты опроса
Comments UA
Пенсионерам выплатят специальные надбавки: какие суммы обещают
Знай
На каком расстоянии от забора можно сажать дерево в Украине
UAToday
Жители российского города дрались за кашу возле «поезда победы»
Корреспондент
Россия атаковала ночью Украину 108 дронами
Апостроф
Пенсионерам выплатят солидные деньги: кому придет более 10 тысяч в месяц
Знай
Делал селфи: Зеленский вышел в центр Киева и фотографировался с людьми, — соцсети
Фокус
Почему нельзя сплетничать 5 мая и что нужно высадить в огороде сгеодня: приметы и запреты на Ирины
Знай
Военный учет 17-летних: с чем у юношей могут возникнуть проблемы
TSN
Завтрак для женщин: что должно быть в рационе каждой
Gazeta UA
7 важных открытий о том, как алкоголь влияет на наше тело
UAToday
Ночные перекусы: почему возникает голод после позднего ужина
Gazeta UA
Что лучше для здоровья — горчица или кетчуп: врач дала окончательный ответ
UAToday
Осы будут облетать ваш дом десятой дорогой: какие средства отпугивают этих насекомых
TSN
Ученые открыли редкую мутацию, которая позволяет высыпаться всего за 4 часа
Факти ICTV
6 "плохих" продуктов, которые удивительно влияют на здоровье кишечника
UAToday
Ученые обнаружили пользу для здоровья психики инъекций для похудения
Факти ICTV
Это уже начало The Last Of Us? Мужчина заразился грибком, который обычно поражает только растения
Знай
Учительница физики из Прикарпатья получила десять лет заключения за распространение наркотиков
Апостроф
Над Москвой гремят взрывы
Корреспондент
В Запорожье возросло число травмированных. В ГСЧС показали последствия атаки 6 мая
ZN UA
Массированная атака РФ на Запорожье: количество раненых резко возросло
Comments UA
РФ атаковала Киевскую область: пострадал мужчина
Корреспондент
Едва выжила в страшном ДТП: полиция не видит тяжелых травм у жены военного, водителя хотят отмазать?
Знай
Индия заявила о нарушении перемирия: в небе слышны взрывы и летают дроны
Факти ICTV
Россия в огне: пожар в Забайкалье приблизился к аэропорту Читы
Новости Украины
На Закарпатье возле границы с Румынией нашли тело мужчины
Новости Украины
"Добрый вечер, мы из ПриватБанка": украинцев заставляют добровольно перечислять деньги в россию - новая мошенническая схема
Знай
Пенсии заморожены, но не навсегда: власти назвали условия для повышения
Знай
Бычки, сардины и шпроты переходят в категорию деликатесов: как изменились цены
Знай
Внешняя разведка назвала "маловероятным" укрепление рубля
Корреспондент
Только у нас и в Скандинавии: какой уникальный камень Европа покупает у Украины
Факти ICTV
НБУ выводит из обращения некоторые банкноты: стоит ли идти в банк
Новости Украины
Скидки на коммуналку для украинцев: кто имеет право и как оформить льготу
Хвиля
Подорожание хлеба в Днепре: цены снова подскочили и продолжают расти
Политека
Сколько бы заработали украинцы, купившие доллар в начале года и обменявшие его в мае
Telegraf
Водителям объяснили, чем грозит авто добавление спирта в бензин
Хвиля
На складе Tesla накоплено более 10 тысяч непроданных пикапов Cybertruck
Корреспондент
Шлем пилота Формулы 1 продан за рекордную сумму
Корреспондент
Металл против времени: два способа победить ржавчину на машине
Знай
Снаружи конфетка, а внутри - бутафория? Автозапчасть Xiaomi оказалась не топ за свои деньги
Знай
Может появиться в Украине: старшего брата Renault Duster впервые заметили на дорогах
Фокус
Гонщики Формулы-1 проехались по Майами на машинках из LEGO: строили более 20 тысячи часов
Знай
В Китае производят дешевые электрифицированные копии Bentley Bentayga за $2500
Фокус
Уже в 2026 году на рынке появится летающий автомобиль: за столько можно приобрести
Comments UA
Остаемся без еды: Украину накроет опасная жара и засуха уже летом, что обещает прогноз погоды
Знай
В России жалуются на массированную атаку БПЛА
Корреспондент
В Киеве прохладно и сыро: синоптики обновили прогноз на субботу
Gazeta UA
Владелец украинских издательств "Кредо" и "Беби Бук" торгует детскими книгами в рф: теперь еще и бизнесмен в "ДНР"
Знай
Во время "перемирия" войска РФ провели 550 штурмов
Корреспондент
Генштаб рассказал о ситуации на фронте
Корреспондент
Бойцы Азова захватили троих россиян на самокатах
Корреспондент
Новое наступление ВСУ? Бои в Курской области
Корреспондент
Российские военные в шоке: ВСУ мастерски загнали оккупантов в котел
Comments UA
Муравьи исчезнут с участка раз и навсегда: просто смешайте сахар с этим средством
Telegraf
Покупка ранних овощей: что нужно знать, чтобы не принести домой "нитратную бомбу"
Знай
Китайский гороскоп на май 2025 года: время перемен и внутреннего роста, кому из знаков нужно готовиться
Знай
Туристы случайно нашли 7-килограммовый клад золота и серебра в горах Чехии
Апостроф
Авокадо, картофель фри и сыр: какие продукты нельзя покупать онлайн
Знай
Как прогнать муравьев из дома - экологически чистые способы
Gazeta UA
Редиска, которая не потеряет хруст: как правильно хранить популярный овощ
Знай
Как вырастить хорошую и большую морковь: полезные советы
Gazeta UA
Почему однокомнатные квартиры в будущем становятся опасными для семей
Gazeta UA
Microsoft объяснила подорожание новых игр для Xbox Series X|S
GameMag
Три неочевидные причины, почему смартфон быстро разряжается
Gazeta UA
Буданов подписал "улучшенную карту мира"
Апостроф
В РФ назвали местность, куда упал неконтролируемый советский аппарат "Космос-482"
UAToday
Песня Ye, прославляющая Гитлера, набирает миллионы просмотров в X
ZN UA
GTA 6 снова взорвала интернет: новый трейлер, дата релиза и кадры, которые уже разгадывают фанаты
Знай
"Историческая победа": пакистанское правительство выдало кадры из видеоигры за собственный ответ на атаки Индии
Фокус
На портале Дія снова можно изменить место жительства онлайн
Новости Украины
Hangar 13 раскрыла новые детали Mafia: The Old Country — чего ждать от геймплея
GameMag
Салах не возражал, что имел напряженные отношения с экс-капитаном Ливерпуля
Корреспондент
Через семь лет именитый клуб снова будет играть в Бундеслиге
Корреспондент
Лидер Барселоны сообщил о подписании нового контракта с клубом
Корреспондент
Наваррете победил Суареса техническим решением после остановки боя
Корреспондент
Мураталья победил в бою за временный титул IBF и стал соперником Ломаченко
Корреспондент
Мойес прокомментировал победу над Фулгемом, отметив гол Миколенко
Корреспондент
Хави признался, где именно он хотел бы попробовать свои силы как тренер
Корреспондент
"Это заслуживает уважения", - украинская спортсменка впервые с начала войны пожала руку россиянке, которая сбежала от Путина
Новости Украины
Миколенко прокомментировал свой гол в матче против Фулгема
Корреспондент