MY.UAНовости
Квартирное ралли. Почему цена квадратного метра растет, а "Доступная ипотека 7%" не работает
Квартирное ралли. Почему цена квадратного метра растет, а "Доступная ипотека 7%" не работает

Квартирное ралли. Почему цена квадратного метра растет, а "Доступная ипотека 7%" не работает

Фокус выяснил, почему дорожает жилье в Киеве и других крупных населенных пунктах, когда цены притормозят и какое жилье нынче в моде.

В Одессе, в курортном районе Аркадия, кипит строительство. Высотки растут на приморских склонах, словно грибы после дождя. Жилые комплексы — за высокой оградой. Доступ во дворы, подъезды и лифты — только при помощи электронного ключа. Рядом с престижными новостройками открываются торговые центры с модными магазинами, сетевыми супермаркетами, ресторанами и разнообразными развлечениями.

Похожая ситуация наблюдается и в "зеленых" ра­йонах других крупных городов. Как отмечает Ирина Луханина, директор АН Best & Seller, кроме репутации застройщика, цены и ликвидности жилья, в фокусе покупателей удачная локация (близость к метро или удобная транспортная развязка, зеленая зона, экология) и особенности проекта (удобная планировка, паркинг, закрытый двор, другая инфраструктура). Поговаривают и о классовом разрыве.

"Все застройщики теперь стараются обеспечить закрытую территорию, так как жители ЖК хотят чувствовать себя защищенными и отсеять людей, которые ниже классом, — продолжает столичный риелтор Богдан Маковецкий. — Также покупателям стал важен экстерьер. Некоторые клиенты готовы пожертвовать локацией, чтобы выбрать квартиру в красивом архитектурном ансамбле".

У новых стандартов красивой жизни есть обратная сторона. Зачастую на узких улицах между изолированными дворами престижных новостроек прохожие чувствуют себя зажатыми в тиски заборов. Роль улицы как общественного места нивелируется. Старожилы сетуют, что города теряют свое лицо, а их транспортные артерии и зеленые рекреационные зоны не выдерживают трафика. С другой стороны, влияние хорошей недвижимости на миграцию очевидно, а фактор рынка жилья и цен на нем — один из важных, в том числе для составленного Фокусом Рейтинга городов Украины.

На вторичке — поиски. Цена квадратного метра

Покупатели, которые опасаются рисков инвестирования в строительство, предпочитают вторичный рынок. По данным портала Address.ua, с марта по август 2021 года вторичное жилье в столице подорожало с $1227 за 1 кв. м до $1346 за 1 кв. м. В сентябре средняя цена упала на 5% по сравнению с августом. Однако аналитики портала отмечают, что на это повлияло проседание цены многокомнатных квартир, тогда как 1-комнатные за месяц подорожали на 5,7%. Спрос на 3-комнатные квартиры с начала года упал с 22% до 16%, а на однушки и двушки приходится 84% запросов на портале.

Бурный рост цен на рынке недвижимости к началу 2022 года может притор­мозиться. Правда, Киева это вряд ли коснется — миграционный поток в столицу поддерживает спрос и цены

"Рост цен [на вторичку] наблюдался с июня и к середине сентября достиг апогея. По сравнению с 2020 годом жилье подорожало от 15% (квартиры с количеством комнат от трех и более) до 25–30% в других сегментах", — говорит Ирина Луханина. Цены в городах-миллионниках заметно отстают от столичных. Если в Киеве, по данным аналитиков OLX, средняя стоимость 1-комнатных на вторичном рынке составляет $41 тыс., 2-комнатных — $59 тыс., 3-комнатных — $83,3 тыс., то, к примеру, в Днепре — $29 тыс., $38 тыс. и $48 тыс. соответственно.

Эксперты отмечают, что в столице покупатели предпочитают 1-комнатные и 2-комнатные квартиры площадью 56–85 кв. м в Дарницком районе (на Осокорках и Позняках), а также в Оболонском, Печерском, Голосеевском и Шевченковском районах — в пределах $48–120 тыс. Повышенный интерес провоцирует интенсивный рост цен в соответствующих сегментах. Все меньшим спросом пользуются 3-комнатные вдали от метро, особенно в старых советских домах. По мнению Луханиной, установив цену на 8–15% ниже средней по району, такие квартиры можно продать за 45–60 дней.

"Наибольшей популярностью пользуются квартиры в новых домах: 1-комнатные площадью 40–45 кв. м, 2-комнатные — 55–65 кв. м, 3-комнатные — от 70 кв. м, — продолжает Елена Биберова, гендиректор АН "Благовест". — Предложение удовлетворяет спрос, поскольку рынок пополняется за счет завершения строительства крупных ЖК. Инвесторы, которые купили там жилье на ранних стадиях строительства, сейчас выставили его на продажу". По словам Луханиной, на заключительной стадии у инвесторов квартиры можно приобрести на 12–17% дешевле аналогичных предложений от застройщика, если они у него вообще остались.

Динамика стоимости квадратного метра однокомнатной квартиры в Киеве
Фото: Людмила Лысак (инфографика)

Прогнозы на будущее вторички разнятся. По мнению Биберовой, ценовая коррекция в сторону подорожания продолжится, так как за время карантина образовался отложенный спрос. Эксперты портала Address.ua ожидают усиления сегментации вторичного рынка. Из-за того что основной спрос приходится на жилье 2010-х годов постройки, расхождение в цене между новым и старым фондом будет увеличиваться.

С другой стороны, по словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрия Питы, до конца года стоимость недвижимости на вторичном рынке должна стабилизироваться по всей стране. Он отмечает, что наблюдавшееся в сентябре снижение спроса на вторичку на 5–10% говорит о том, что покупатель не готов к существующим ценам, а их повышение превысило ожидания и его финансовые возможности. Поэтому, по мнению Питы, в следующие три месяца цены вряд ли изменятся.

Новое — в приоритете. Почему дорожает первичка

Сегодня покупатели очень часто делают выбор в пользу первичного рынка. Половина респондентов, принявших участие в опросе "OLX Недвижимость", приходили на эту платформу в поисках жилья на вторичном рынке, но в результате переходили к новостройкам. При этом количество поисковых запросов в категории "новостройки" с начала года выросло втрое.

Рост цен на вторичке наблюдался с июня и к середине сентября достиг апогея. По сравнению с 2020 годом жилье подорожало от 15% до 25–30%

директор АН Best & Seller
Ирина Луханина

Спрос подогревает цены. По информации портала Address.ua, с начала 2021 года цены в новых домах столицы выросли на 15,7%, достигнув в сентябре среднего значения $1271 за 1 кв. м. "С начала года средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы в гривне выросла на 19% (+5,3 тыс. грн) и на 27% — в долларах (+$260). В проектах с конкурентоспособными форматами и концепциями и высокими темпами строительства рост цен составил 22–24% и выше", — продолжает Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости. К числу успешных форматов собеседница Фокуса относит проекты типа "город в городе", полифункциональный район, рекреационный кластер, экокомплекс, многофункциональный ЖК.

По мнению Андрея Вавриша, владельца и гендиректора SAGA Development, покупатели пересмотрели свои требования к квартирам после локдаунов и длительной самоизоляции.

"Предпочтительны объекты, которые отвечают концепции 15-минутного города, сочетающие жилую, деловую, торгово-развлекательную, сервисную и рекреационную функции, формирующие потенциал для коммуникации, социализации жителей и реализации различных жизненных сценариев", — комментирует собеседник Фокуса. То есть школы и детские сады, кафе и рестораны с летними площадками, общественные пространства (дворы, площади, набережные) стали важными конкурентными преимуществами комплексов.

ИНВЕСТИЦИИ В МЕТРЫ. Эксперты отмечают рост спроса на квартиры, чтобы продаь их после сдачи дома в эксплуатацию, сдавать в аренду
Фото: Getty Images

В числе факторов, ведущих к подорожанию первички, Берещак также называет существенный рост себестоимости строительства за счет скачков цен на металл, древесину, топливо, технику, другие стройматериалы (по некоторым позициям — до 30–65%). Кроме того, Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development, указывает на дисбаланс, вызванный некорректным функционированием разрешительной системы.

"Последние два года ГАСИ практически не выдавала разрешения на строительство и сертификаты о введении в эксплуатацию. В объектах, находящихся в активной стадии реализации, распродано около 70% квартир, тогда как спрос на недвижимость растет", — отмечает Даниленко. По его мнению, нормальное функционирование разрешительной системы и вывод значительного количества новых объектов замедлит рост цен. Однако вряд ли это произойдет в ближайшие полгода.

Цены в городах: стоимость метра в новостройках

В крупнейших городах страны — тенденции, похожие на столичные, хоть и менее выраженные. По словам Берещак, во Львове стоимость метра в новостройках в гривне с начала года в среднем выросла на 8% (+1,5 тыс. грн), в долларе — на 14% (+$90), в Одессе — на 2% (+400 грн) и 8% (+$60) соответственно. Разрыв цен между столицей и регионами увеличивается. Например, в новостройках одесской Аркадии еще можно подыскать 1-комнатную за $30 тыс.

Средняя цена квадратного метра жилья на рынке вторичной недвижимости
Фото: Людмила Лысак (инфографика)

На фоне подорожания растет привлекательность инвестиций в недвижимость. По словам Виктории Берещак, с начала года в структуре спроса доля инвестиционных покупок в среднем выросла до 20%. Кто-то инвестирует в недвижимость, чтобы сохранить сбережения от ускоряющейся инфляции. Других, возможно, подстегивает риторика власти о готовящемся ужесточении контроля над расходами граждан (проект о косвенном определении доходов Минфина), а также увеличении налогов на операции с недвижимостью (проект закона №5600).

Важно Ипотеку желаете? Почему госпрограмма льготной покупки жилья не поможет "среднему украинцу"

"При вложении денег на раннем этапе строительства и продаже на заключительном доходность составляет от 20% до 45%. При реализации дизайн-проекта — до 60–80%", — уточняет Луханина. По словам Берещак, в качественных ЖК в сегменте комфорт+ можно получить 25–35% за цикл строительства (1,5–2 года), а в бизнес-сегменте — 35–40%. Летом 2019 года Фокус рассказывал о стартовавшем тогда проекте ЖК на столичной Русановке (Rusaniv Residence), где можно было купить 1-комнатную от $35 тыс. Сегодня стоимость 1-комнатных там стартует от $48 тыс. Не менее показательный пример — киевский ЖК "Файна Таун", где на момент старта проекта в конце 2017 года 1-комнатная стоила около $30 тыс. ($800–900 за 1 кв. м), а сейчас цены стартуют от $50 тыс. (около $1940 за 1 кв. м).

Рынок жилья в Украине. Что дальше?

Есть мнение, что инвестиционный спрос уляжется до конца года, после чего цены стабилизируются и просядут. Предвестником возможного преломления тренда может стать снижение активности покупателей. По данным АСНУ, во Львове за сентябрь 2021 года количество сделок у некоторых застройщиков упало на 12–20%, в Киеве, Одессе и Харькове — на 10%, в Днепре — на 7–10%. По мнению Юрия Питы, застройщики получили красноречивый сигнал о том, что спрос почти полностью реализован, поэтому до конца года средние цены на новостройки вырастут лишь на 2–3%.

Сколько жилья ежегодно вводят в эксплуатацию в Украине
Фото: Людмила Лысак (инфографика)

Но ряд экспертов ожидают подорожания. Виктория Берещак предполагает, что под влиянием инфляции и повышения себестоимости цены на новостройки вырастут еще на 10–15% к январю 2022 года, а затем из-за снижения уровня платежеспособного спроса наступит затишье. Аналитики Address.ua не исключают по итогам 2021 года рекордное с 2017-го подорожание первички в среднем до $1,5–2 тыс. за 1 кв. м.

"Доступная ипотека 7%" и рынок жилья

Запущенная властью в 2021 году госпрограмма "Доступная ипотека 7%" пока не оказала заметного влияния на рынок. На 20 сентября 2021 года участвующие в программе банки подписали всего 838 кредитных договоров.

"Учитывая, что на первичном и вторичном рынках недвижимости в 2020 году продали около 63 тыс. квартир, а в 2021-м тенденция роста количества проданного жилья сохранилась, доля квартир, приобретенных с помощью госпрограммы, не достигает и 1,3%, поэтому никак не влияет на общую ситуацию на рынке", — говорят эксперты портала Address.ua.

Важно Сеять в бурю. Что ждет инвесторов строящегося жилья в разгар экономического кризиса в Украине

Более широкому распространению льготной ипотеки мешают узкие критерии для жилья, которое можно приобрести по госпрограмме.

"На рынке Киева под условия программы подходят только 1–2% объектов, а с учетом роста стоимости недвижимости выбор становится еще меньше", — отмечает Богдан Маковецкий.

При этом Ирина Луханина считает ипотеку вполне рабочим инструментом, уже вносящим лепту в ценообразование на рынке. По наблюдениям собеседницы Фокуса, недвижимость в кредит покупают около 9–11% клиентов, но доля таких продаж вряд ли будет расти. Хотя бы потому, что многие все еще готовы оплатить сразу 100% цены квартиры или воспользоваться программой рассрочки от застройщика, по которой клиентам не надо ни доказывать происхождение своих доходов, ни оплачивать дорогостоящее страхование.

Теги по теме
Будівництво
Поделиться
Поделиться сюжетом
Источник материала
Донька Мозгової заручилася з коханою
ГЛАВКОМ NET
Полякова у день 46-річчя Єфросиніної показала їхні небачені фото з-за лаштунків і зробила зізнання
TSN
"Євробачення-2025": полька в сексі-вбранні ошелешила танцями та небезпечно політала над сценою
ТСН
У столичному метро відкрилась виставка дитячих малюнків «Парасолька дитинства»
ГЛАВКОМ NET
Оксана Білозір оголосила про своє 68-річчя звабливим фото
ГЛАВКОМ NET
DISCOMAN - "Фантастична" – 3 місце чарту FM-TV минулого тижня.
FM-TV
Відома українська співачка родом з РФ розкритикувала російськомовних і пояснила чому: "Себе обікрали"
ТСН
Бред Пітт вперше висловився про розлучення з Джолі: "Не думаю, що це було щось серйозне"
ТСН
Юрій Нікітін показав архівне фото з Іриною Білик з їхньої молодості та зробив несподіване зізнання
ТСН
В Обухівському районі зафіксовано випадок сказу у собаки
ГЛАВКОМ NET
Три предмети побуту містять небезпечні речовини: чим загрожує їх використання
ТСН
Секрети довголіття: як деякі люди доживають до 100 років і довше
TSN
Мобілізація в Україні: чи повинна ВЛК враховувати висновки приватних лікарів
ТСН
Що робити з помідорами у відкритому ґрунті одразу після дощів: профілактика та лікування фітофтори, хлорозу
ТСН
Настій із цього бур’яну — найкраще підживлення для овочевих культур: як приготувати
ТСН
Корисні вуглеводи: 7 продуктів, які допомагають схуднути
ТСН
Як підвищити тестостерон у чоловіків
ТСН
Як знизити рівень холестерину — допоможе лише один продукт
TSN
Як легко дізнатися, що вас зраджують — приватний детектив розповів
TSN
Тельці отримають внутрішню силу, а Ракам слід довіряти інтуїції: астрологічний прогноз на рунах на 29 травня 2025 року
TSN
Дівам варто знайти друзів, а Скорпіонам слід зануритися у почуття: гороскоп за картами Таро на 29 травня 2025 року
TSN
До цих знаків зодіаку справжнє кохання приходить лише у зрілому віці
TSN
Врожай збільшиться у кілька разів: які рослини посадити поруч з огірками
TSN
Висадіть ці чотири виткі рослини зараз — і вони миттєво рясно розквітнуть
ТСН
Чому жінкам не можна святкувати свій 53-й день народження: про це варто знати
ТСН
5 найефективніших способів боротьби з личинками хруща: як надовго позбутися шкідників
ТСН
Завдяки "Буковелю" у місцевій громаді рекордно низький рівень безробіття — опитування
ТСН
У Румунії оголошували тривогу через атаку російських БПЛА на Ізмаїл
Европейская правда
Литва передала США розслідування смерті американських солдатів на своєму полігоні
Европейская правда
Келлог пояснив, чим Росія розчарувала Трампа
ГЛАВКОМ NET
Криминальные требования ЕС к Украине: почему и как Киеву придется исправить "правки Лозового"
Европейская правда
Як родичі колишніх топправоохоронців збагачуються в Буковелі – розслідування
ГЛАВКОМ NET
Трамп проведе з Маском брифінг перед тим, як мільярдер покине DOGE
ГЛАВКОМ NET
Дуда нагородив Буданова однією з найвищих держнагород Польщі для іноземців
ГЛАВКОМ NET
Трамп «надзвичайно розчарований» діями Путіна: США переглянуть підхід до переговорів — Держдеп
Vlasti
Британія витратить мільярди, аби бути незалежною від мігрантів
ГЛАВКОМ NET
На Київщині буде модернізовано систему централізованого оповіщення
ГЛАВКОМ NET
Окупанти стали активно застосовувати на фронті протидронові коридори
ГЛАВКОМ NET
РФ вночі атакувала Україну балістикою та 90 дронами: які області постраждали
ГЛАВКОМ NET
Втрати ворога станом на 30 травня 2025 – Генштаб ЗСУ
ГЛАВКОМ NET
Карта бойових дій в Україні станом на 30 травня 2025 року
ГЛАВКОМ NET
В Одесі «шахеди» зруйнували відділення «Нової пошти»
ГЛАВКОМ NET
Хмарно з проясненнями, місцями дощі: прогноз погоди на 30 травня
ГЛАВКОМ NET
РФ вдарила по тролейбусному депо в Харкові: фото руйнувань
ГЛАВКОМ NET
У Харкові зафіксовано вісім влучань, виникли пожежі
ГЛАВКОМ NET
Чи можуть оштрафувати за нетверезу їзду на електросамокаті: що каже суд
ТСН
РОПА Україна представила на AGRO Challenge найтехнологічніші машини HORSCH
AgroPortal
Tesla втрачає позиції: названо нового лідера на ринку електромобілів у Європі
ГЛАВКОМ NET
У Києві помітили новий Lamborghini Urus S
VGorode
Маск анонсував появу перших роботаксі у Техасі
ГЛАВКОМ NET
Як зробити так, щоб пральна машина не "стрибала": цікавий спосіб, щоб змусити її стояти нерухомо
ТСН
Зарядити електромобіль стало дорожче: як змінилися ціни
ГЛАВКОМ NET
AWT Bavaria оголошує про відкриття нового інноваційного простору - AWT Studio UNIT.City
Корреспондент
Показник смертності серед цивільних в Україні цьогоріч зріс на 59%
ГЛАВКОМ NET
В Україні скасовано 1 червня як День захисту дітей: указ президента
ГЛАВКОМ NET
Росія вже втратила в Україні техніки на $95 млрд
ГЛАВКОМ NET
У Чехії суд засудив вчительку, яка на уроках поширювала фейки про «українських нацистів»
ГЛАВКОМ NET
Українські діти все частіше стають жертвами булінгу: сумна статистика
ГЛАВКОМ NET
Боєць батальйону «Вовки Да Вінчі». Згадаймо 19-річного Єгора Муху
ГЛАВКОМ NET
Олена Бабакова: Українці у Польщі стали цапом-відбувайлом
ГЛАВКОМ NET
У мережі розгорівся скандал після публікації таблиці з контактами виробників дронів
ГЛАВКОМ NET
Церковний календар на червень 2025 року: коли святкуємо Трійцю, Різдво Івана Хрестителя та Петра і Павла
ГЛАВКОМ NET
Марсохід під час селфі сфотографував несподіваний об’єкт на Червоній планеті
TSN
Україну 29 травня накрила дуже потужна магнітна буря
TSN
Вчені знайшли загублений світ: що тисячоліттями приховувалося на дні океану
TSN
Китай відправляє місію на астероїд: чим вона займеться
TSN
Яким може бути кінець світу: вчені попередили про загрозу з далекого космосу
ТСН
Вчені виявили дивні зміни: чому поверхня Південної Африки піднімається і чим це загрожує
ТСН
Як змусити штучний інтелект працювати краще? Співзасновник Google дав дивну пораду
ГЛАВКОМ NET
Таємничий об'єкт посилає на Землю дивні сигнали
ТСН
«Чайлдфрі – травмовані»: Заява засновниці «Всеосвіти» розділила соцмережі
ГЛАВКОМ NET
Як не зірвати посівну: Агро Арена пропонує два інструменти, які підтримують фермерів у літній період
AgroPortal
Сівба зернових в Україні близька до завершення
AgroPortal
Податкова надсилає листи українцям за продаж товарів через "Нову пошту" — як це працює і які штрафи загрожують
VGorode
Зерно замість гривні: як аграрії використовують спот-обмін та товарне кредитування
Agravery
Коштом держави уже розміновано понад 2 тис. га сільгоспземель
AgroPortal
Укрзалізницю просять не підвищувати ставки для контейнерних перевезень
AgroPortal
У що вкладати гроші під час війни? Експерт назвав два активи
ГЛАВКОМ NET
Трейдери дедалі менше дивляться у бік ЄС: куди поїде українська пшениця
AgroPortal
У що зараз інвестують багатії: аналіз
ГЛАВКОМ NET
У Києві вночі палав порожній будинок
ГЛАВКОМ NET
У Запоріжжі загорівся об'єкт інфраструктури внаслідок атаки РФ
ГЛАВКОМ NET
На Київщині чоловік розпилив газ в обличчя представнику ТЦК
ГЛАВКОМ NET
Обережний прикордонник «замовив» хабар поштою: чоловіку загрожує до 10 років ув'язнення
ГЛАВКОМ NET
Атака на Харків, лісові пожежі у Канаді: головне за ніч
ГЛАВКОМ NET
У Харкові прогриміли вибухи: місто під атакою дронів
ГЛАВКОМ NET
Дрони атакували Курськ: спалахнула пожежа, є пошкодження
ГЛАВКОМ NET
У Канаді вирують лісові пожежі: тисячі людей вимушені евакуюватись
ГЛАВКОМ NET
У Кривому Розі байкер розбився на смерть, тікаючи від поліції
ГЛАВКОМ NET
Матюха Андрій Валерійович долучився до збору коштів для будівництва футбольного поля
ТСН
"Талібан" вимагає відрізати голови фігуркам у настільному футболі: у чому причина
ТСН
Гравець «Динамо» потрапив у рейтинг найкращих молодих футболістів Європи
ГЛАВКОМ NET
Перервалася 24-річна безпрограшна серія іспанських футбольних клубів у фіналах єврокубків
ГЛАВКОМ NET
Школяр, який врятував людей у Сумах після ракетного удару, здобув срібло чемпіонату Європи
ГЛАВКОМ NET
«Кривбас» відмовився від участі у дитячому турніру в Катарі через російські команди
ГЛАВКОМ NET
Визначився склад збірної України з баскетболу на чемпіонат Європи
ГЛАВКОМ NET
Поляка Баньку переобрано президентом Всесвітнього антидопінгового агентства
ГЛАВКОМ NET
Українські метальники молота візьмуть участь у «золотих» етапах Континентального туру
ГЛАВКОМ NET