Землю продають, але – дуже обережно

На початок нинішнього року у приватній власності мешканців Чернівецької області перебували 234,4 тисячі гектарів землі, відомості про які занесено до Державного земельного кадастру. Власне, внесення відомостей про земельні ділянки у зазначений реєстр є запорукою того, що громадяни зможуть вільно користуватися благами відкритого ринку землі.

За перші 100 днів земельної реформи у Чернівецькій області уклали угод на відчуження 467 земельних ділянок загальною площею майже 300 гектарів. Вартість одного гектара землі на Буковині у середньому становить близько 60 тисяч гривень. Для порівняння, середня вартість землі в Україні – майже 40 тисяч гривень за гектар.

Експерти радять, за можливості, не продавати свої ділянки вже, а дочекатися встановлення реальних (вищих) ринкових цін

Більшість буковинців із застереженням ставиться до продажу землі. Власники паїв побоюються, що у свідомості керівників органів місцевого самоуправління нічого не змінилося, а отже є ризик, що на місцях формуватимуться свої «феодали», котрі гратимуть  у земельних питаннях, образно кажучи, в одні ворота. Феодалів на місцях породив саме земельний мораторій: за допомогою дешевої і монопольної оренди вони сконцентрували величезні масиви земель, а платять власникам землі мізерну орендну плату.

Українська модель земельного ринку є однією з найконсервативніших у світі й вона наближена до польської моделі земельної реформи, яку весь світ визнав однією з найуспішніших. Зокрема законом передбачено, що землі сільгосппризначення можуть купувати винятково громадяни України, а не агрохолдинги. І то не більше 100 га «в одні руки». Тому дрібні фермери, які обробляють угіддя на підставі договорів оренди, одержали певні преференції. Якщо у такого орендаря виникло бажання придбати ділянку, він має право купити її першочергово. Крім того, аграрії, що отримали землю у постійне користування для ведення фермерського господарства, можуть викупити її на пільгових умовах (за ціною на рівні нормативної грошової оцінки (НГО), яка для Чернівецької області становить у середньому 33,4 тисячі гривень за гектар ріллі, та з розстрочкою платежу до 10 років).

Експерти із земельних питань застерігають, що через внесені зміни до Земельного кодексу буковинцям варто швидше оформляти право спадщини, право користування чи володіння землею. Бо з 1 січня 2025 року земля, яка буде не витребувана й не буде переоформлена згідно з чинним законодавством, перейде у власність територіальної громади. Ще одним нюансом у земельній реформі є великі землекористувачі, аграрні корпорації, які зараз масово проводять переукладання договорів. Тому важливо, щоб усі уважно читали договори перед підписанням. Застерігають не підписували документи із незаповненими рядками, без дат тощо. Такі угоди оренди укладають на тривалі терміни до 15 років. І після цього власники землі не зможуть оперативно користуватися своєю ділянкою.

За словами директорки ПП «Югро», депутатки Чернівецької обласної ради Лілії Бортич, досить довго після відкриття ринку землі нотаріуси не знали, як у цій ситуації діяти. Коли ж вона, нарешті, проявилася, виникла інша проблема – нормативно-грошова оцінка перед відкриттям ринку землі не відповідала реальній оцінці землі. У Чернівецькій області нормативно грошова більша за ринкову вартість. Але не тому, що земля краща, а тому що нормативно грошову оцінку не переглядали. Ось і виходить, що лежать два паї поруч – один коштує 80 тисяч гривень, а сусідній може коштувати 40. 

- Люди почали продавати паї, – розповідає Л. Бортич. – Продають свою землю за 50 тисяч гривень, хоча справжня вартість не менше 70-ти.

У нашому регіоні, за словами першої заступниці начальника Головного управління Держгеокадастру в області Світлани Кравецької, дуже мала земельна частка паю. Ринок землі відкриває шлях підмораторним землям. У нас середня земельна частка паю становить 1,4 гектара. Це не порівняється з іншими областями, зокрема Херсонщиною, де великі площі пішли на сертифікати на земельну частку паю. Схожа вартість ріллі, як на Буковині, є ще у деяких областях. Порівняно із сусідніми регіонами вона дещо дорожча. В принципі, це не висока вартість, у валютному еквіваленті вона становить приблизно тисячу доларів. Наприклад, Європа має і гіршої якості землі, проте значно дорожчі.

- Вартість ріллі залежить від таких чинників, як попит і пропозиція,– пояснив виконувач обов’язків начальника управління агропромислового розвитку облдержадміністрації Богдан Бойчук. – Якщо буде великий попит і мала пропозиція, то, звичайно, ціна буде високою. Якщо буде пропозиція велика, а попит маленький, тоді і ціна падатиме.

Експерт із правових питань, доктор юридичних наук Павло Кулинич радить не поспішати з продажем землі. За можливості, не продавати свої ділянки вже, а дочекатися встановлення реальних ринкових цін. Згодом вони будуть вищими ніж ті, що пропонують покупці нині. Відповідно, зросте і середня орендна плата, тож здавати в оренду ділянки буде вигідніше.

Анатолій ІСАК