Украинская мечта или ловушка: каковы риски президентских кредитов под 5%

Украинская мечта – так красноречиво и чуть-чуть по-американски называется программа, которую анонсировал сам президент. Согласно этой инициативе, граждане, которые исправно платят налоги, смогут претендовать на кредиты по ставке 5% на покупку собственной недвижимости, электромобиля, для получения образования или смены профессии.

— Вскоре мы запустим программу Украинская мечта, по которой каждый честно платящий налоги гражданин сможет получить кредит по ставке 5% в гривне для приобретения собственной недвижимости в новом жилье, электромобиля и получения образования или смены профессии, — подчеркнул президент, выступая в Верховной Раде.

В то же время, в Министерстве финансов такую ​​инициативу президента комментируют лаконично и без деталей.

— По поводу кредитов под 5% на жилье и электромобили создана Украинская финансово-жилищная компания (ЧАО Укрфінжитло — Ред.), которая будет докапитализирована, и в следующем году ее деятельность, возможно, расширится на электромобили и другие направления, о которых говорил президент. Мы же финансируем программу 5-7-9, ипотека под 7%, в лизинг под 5% — это нормальная история, на это есть средства в бюджете, – подчеркнул министр финансов Сергей Марченко.

Что это значит: украинцы смогут брать деньги на целевые нужды в банках под 5%, а разницу процентной ставки, которая есть на рынке, будет выплачивать этому банку уже государство. И это программа, на которую действительно есть запрос.

– Конечно, доступная ипотека в Украине нужна. Согласно исследованиям, которые мы в M4U проводили совместно с компанией GRADUS, потребность в приобретении жилья есть у 40% украинцев, а могут его купить лишь 3-5%. Украинцы охотно пользуются программами рассрочки от застройщиков. По нашим подсчетам, таким образом покупают более половины квартир. Проблема в предложении. Запрос есть. Проблема в предложении, – говорит основатель M4U, коммерческий директор SAGA Development Владимир Даниленко.

Финансовые эксперты и участники бизнеса разделились во взглядах на программу. Одни считают инициативу реалистичной и реальным прорывом, другие видят в этом немало рисков.

Какие риски и как их избежать

Поскольку сегодня уже работают программы 5-7-9 и ипотечная программа под 7%, вполне реалистичной и перспективной будет и новая программа, убежден финансовый аналитик Василий Невмержицкий.

— Какая цель проекта – во-первых, чтобы юридические и физические лица получали дешевые кредиты, государство компенсировало бы коммерческим банкам процентную ставку, и все это для запуска ВВП и во благо нашего населения. Программа станет толчком, потому что пока другие думают, накручивают себя, уже более 70 млрд грн выдано на поддержку малого и среднего бизнеса, почти 2 млрд выдано на кредиты на жилье.

Пока другие будут рассказывать, что все плохо и нечестно или невозможно, другие будут получать, и это видно в количестве и объемах выданных кредитов. Увеличивается оборот средств, соответственно все привлеченные предприятия уплачивают в бюджет дополнительные налоги, потому что увеличивается объем реализации товаров, То есть бюджет  ничего не теряет, даже увеличиваются налоговые поступления. А это это толчок к развитию, — отмечает эксперт .

Василий Невмержицкий добавляет, что с одной стороны государство выдает из бюджета средства на компенсацию процентной ставки, а с другой стороны, в бюджет идут средства по налогам. Поэтому программа работает на ура.

Пока деталей программы нет. Так что неизвестны ни условия, ни сроки. Но эксперты настаивают на тех аспектах, которые важны.

Конечно, самый большой интерес будет к кредитам на недвижимость. Жилищный вопрос – болезненная тема для украинцев. Что нужно знать о рисках?

Долгое время в Украине существовала практика, когда заявленная процентная ставка с учетом всех комиссий оказывалась значительно выше. Но таких досадных неожиданностей не будет, считают эксперты.

— Мы еще не владеем конечными цифрами и условиями этой программы (Украинская мечта — Ред.), но я думаю, что там будет ограничение по комиссионным расходам, то есть где-то до 1-1,5 процента дополнительно разовых комиссионных и, в зависимости от вида актива, будут страховки.

Например, по программе 5-7-9 разовая комиссия составляет 1,5%. Также Национальный банк обязал банки, другие финансовые учреждения и компании подавать для физических лиц процентную ставку со всеми комиссиями, и поэтому, когда вы получите предложение от коммерческого банка, вы сразу увидите свою эффективную ставку, реальную, со всеми скрытыми комиссиями, — подчеркивает Василий Невмержицкий.

Разумеется,  банки будут выдавать кредиты не всем, а лишь добросовестным налогоплательщикам и тем, кто работает “в белую”. Также эксперт акцентировал, что традиционно будет учитываться.

— Во-первых, деловая репутация, связанная с мошенничеством, вопрос уголовных производств, вопросы кредитной истории (если ранее лицо не гасило кредит, имеет просрочки и т. д), зарплата должна быть чистой. Вообще все эти программы дают толчок к тому, чтобы люди и бизнес отбеливались. Если человеку платят зарплату в конверте, он не сможет предоставить справку о доходах в банк.

А скоро даже справку не надо будет показывать, банки будут иметь доступ к открытым данным (реестр данных между налоговой и банками относительно доходов физических лиц). То есть человек может только позвонить в банк и назначить встречу, а менеджер уже подготовится и посмотрит, на какой лимит вы можете рассчитывать, — рассказывает Василий Невмержицкий.

Важно украинцам и самим быть финансово грамотными, просчитывать.

— У нас есть очень хороший сайт, созданный государством – Дія. Там можно получать разные данные по финансовой грамотности, также материалы по финансовой грамотности есть на сайте Национального банка Украины. Все условия выполнения банком и физическими лицами своих обязательств будут прописаны в договорах.

Поэтому вы можете получить шаблон этих договоров перед тем, как принимать решение о получении финансирования, спокойно посмотреть их дома, перечитать, выписать важные для вас вопросы, — подчеркивает эксперт.

В то же время следует помнить, что ситуация с финансированием программы может измениться через несколько лет. Об этом тоже предупреждают аналитики.

– Например, получили потребители ипотечный кредит. Он обычно на много лет. Если цивилизованный мир, это 30 лет, если Украина — до 10 лет может быть. Что может быть? Получила семья кредит, в бюджете заложены средства на финансирование разницы по процентам.

Потом власть меняется, программа не продлевается, а кредит уже имеет другой срок. То есть потребитель этого кредита должен уже платить проценты по рыночным ставкам, а это, скорее всего, будет уже втрое дороже, — отмечает к.э.н., управляющий партнер консалтинговой компании Финансовая студия Евгений Невмержицкий.

То есть если человек был готов платить 5%, а придется отдать 15% или 20%, он уже не может выплачивать, и тогда случаются истории с плохими кредитами, происходят банкротства, лишение жилья, коллекторские процедуры.

— Как результат, есть проблемы и у граждан, и у государства. И такие же последствия могут быть и с электромобилями. Ибо это тоже более-менее долгосрочный кредит, в этом случае программа тоже может закончиться, и тогда придется платить по кредитным ставкам, — говорит Евгений Невмержицкий.

О других рисках рассказывает Владимир Даниленко, основатель M4U, коммерческий директор SAGA Development.

— Два года в Киеве практически не выдаются разрешения на строительство. Многие девелоперские проекты готовы к началу строительства и продажам, и ждут только разрешений. При этом спрос остается стабильным. Это привело к тому, что к началу декабря распроданность квартир в активно строящихся новостройках достигла 70% против 45% в конце 2019 года.

Запуск доступного кредитования покупки жилья может привести к росту спроса, но без адекватного предложения он так и не будет удовлетворен. И мы окажемся в ситуации, когда доступная ипотека вроде бы есть, но она не работает, потому что покупать нечего. Для запуска этой программы необходимо наладить работу разрешительной системы, – говорит Владимир Даниленко.

Еще один процесс, который следовало бы завершить перед анонсом и запуском программы, – принятие и введение законодательства о гарантировании прав инвесторов в недвижимость.

— В случае его принятия квадратные метры, приобретенные в строящемся доме, смогут быть залогом по кредиту.И банкам, и государству будет значительно проще и безопаснее выдавать такие кредиты. Это, в свою очередь, должно способствовать развитию проектного кредитования застройщиков банками. Без этого массовая ипотека невозможна, – отмечает девелопер.

Чем доступнее кредиты, тем дороже метры

Доступные кредиты порождают увеличение спроса на жилье и, соответственно, рост цен. Так что в случае внедрения программы следует подготовиться и к этому.

— Это будет приводить к удорожанию стоимости жилья, но это логичный процесс, потому что будет расти спрос, расти стоимость стройматериалов, расти зарплата для рабочих. Но на самом деле у населения есть большое количество денег на руках, это видно по количеству автомобилей в городах и по строительству не только в Киеве и области, но и в Чернигове, Житомире, Одессе,  Тернополе, Виннице.

Стоимость квадратного метра жилья в Житомире — от 20 тыс. грн. Есть тренд роста зарплат, увеличение количества денег под подушками. Есть мировой рост цен на стройматериалы, это тенденция не как в 2005-2006 годах, когда однокомнатные квартиры стоили $100 тыс. Сейчас это общая тенденция, потому что растут цены на стройматериалы, — говорит эксперт Василий Невмержицкий.

Владимир Даниленко отмечает, что до сих пор рост цен никоим образом не был связан со ставками по кредитам. Он имеет другие причины: дисбаланс спроса и предложения (спрос остается стабильным, предложение продолжает сокращаться) и рост себестоимости строительства.

— Только в этом году стремительный рост цен на отдельные группы стройматериалов происходил, по меньшей мере, дважды. В начале года дорожала железная руда и, соответственно, металлопрокат (в строительстве используется для возведения монолитного каркаса) – в целом стоимость металлопроката возросла более чем на 65%, что обусловило рост себестоимости строительства на 4-7% в зависимости от проекта.

Осенью цены на руду откатились к уровню начала года, однако металлопрокат продолжил дорожать из-за удорожания газа. В отдельных видах стройматериалов (стекло, керамика) доля газа составляет до 50%, что приведет к дальнейшему росту стоимости этих материалов, а следовательно – себестоимости строительства и конечной цены для потребителей, — отмечает эксперт.

За прошлый год стоимость квадратного метра в Киеве, по данным M4U, выросла на 19,6% в гривне. Если уравновесить предложение со спросом за счет запуска новых проектов, в 2022 году рынок может вернуться к показателям роста на 11-13% в год, что соответствует темпам роста доходов населения.

Станет ли доступная ипотека новым фактором роста цен, в значительной степени будет зависеть от того, насколько уравновешены спрос и предложение.

Впрочем, рост цен в условиях доступной ипотеки вряд ли отпугнет украинцев. Ведь когда рост цен опережает ставки по кредиту, для покупателей это выгодно.

Что с электромобилями и образованием?

Программа кредитования покупки электромобилей и получения образования должна быть очень тщательно прописана, отмечают эксперты, потому что пока остается больше вопросов, чем ответов.

— Если это электромобиль, то государство будет способствовать развитию этого направления и, соответственно,  тому, чтобы потребители покупали электромобили и могли воспользоваться этим кредитом. Но стоит ли эта программа (улучшение экологии, например) денег, которые государство платит за нее?

Во-первых, у нас в Украине нет производства электромобилей. Если бы с этой программой развивалась эта отрасль, например, не только электромобили, но и другие средства передвижения на электрическом двигателе, тогда Украина развивала бы этих производителей. И именно производители были бы заинтересованы в том, чтобы эта программа как-то работала и был увеличен спрос на продукцию путем увеличения покупательной способности за счет кредитования, отмечает Евгений Невмержицкий.

Невмержицкий добавил, что информации для анализа не просто мало, ее нет. Нет никаких деталей, кроме того, что это будут 5%.

Относительно кредитования образования — здесь тоже стоит все продумать, говорят эксперты. Важно, на какое образование будут направлены эти средства.

В идеале большая часть средств программы должна идти именно на переобучение, получение новых профессий и навыков.

– Сейчас пользуется спросом приобретение определенных навыков, смена профессии. Вот это действительно может работать. Но программу нужно профессионально составить. В первую очередь, эта программа должна быть эффективной для рабочих профессий, тех профессий, которые сейчас нужны на рынке. Это позволило бы развиваться тем учебным заведениям, институциям, частным лицам, которые предоставляют это обучение.

Например, сейчас возвращаются военнослужащие из ООС, многие профессии исчезают, и они не могут найти себе работу. Поэтому спросом пользуются курсы IT. Два месяца – и ты можешь получить работу тестировщиком в IT-отрасли. Либо сварщиком, либо работать в строительной сфере, либо же повысить водительскую категорию, — говорит эксперт.

Есть определенные аккредитованные заведения, которые могут претендовать на предоставление услуг в рамках программы. Если бы эти вещи были проработаны профессионально, администрирование было бы отлажено, тогда эта программа была бы успешной.

– Тогда был бы и результат, и понимание, что это не дополнительные бюджетные расходы, а долгосрочные доходы, – отмечает эксперт.

Доступные кредиты – это путь, которым идет большинство западных стран. Ипотека на 20 лет в Финляндии или Польше – это нормальное явление. Многие граждане западных стран  вообще всю жизнь проживают в кредитах: открывают бизнес, покупают жилье, получают образование.

Так когда-то будет и в Украине, отмечают эксперты. Важно, чтобы это было финансово просчитано, финансовая политика была стабильной, а украинцы перестали бояться кредитов. Пока же ясно одно: анонсированная программа станет дискуссионной, но с чего-то нужно начинать.