Українська мрія чи пастка: які ризики президентскьких кредитів під 5%

Українська мрія – так красномовно і трохи по-американськи називається програма, яку анонсував сам президент. Згідно з цією ініціативою, громадяни, які справно сплачують податки, зможуть претендувати на кредити за ставкою 5% на купівлю власної нерухомості, електромобіля, для здобуття освіти або зміни професії.

– Незабаром ми запустимо програму Українська мрія, за якою кожен громадянин, який чесно сплачує податки, зможе отримати кредит за ставкою 5% у гривні для придбання власної нерухомості в новому житлі, електромобіля та здобуття освіти або зміни професії, – наголосив президент, виступаючи у Верховній Раді.

Водночас у Міністерстві фінансів таку ініціативу президента коментують лаконічно і без деталей.

– З приводу кредитів під 5% на житло й електромобілі створено Українську фінансово-житлову компанію (ПрАТ Укрфінжитло – Ред.), яку буде докапіталізовано, і наступного року її діяльність, можливо, розшириться до електромобілів та інших напрямків, про які говорив президент. Ми ж фінансуємо програму 5-7-9, іпотека під 7%, лізинг під 5% – це нормальна історія, на це є кошти в бюджеті, – наголосив міністр фінансів Сергій Марченко.

Що це означає: українці зможуть брати гроші на цільові потреби в банках під 5%, а різницю відсоткової ставки, яка є на ринку, виплачуватиме цьому банку вже держава. І це програма, на яку справді є запит.

– Звісно, доступна іпотека в Україні потрібна. Згідно з дослідженнями, які ми в M4U проводили спільно з компанією GRADUS, потребу в придбанні житла мають 40% українців, а можуть його придбати лише 3-5%. Українці охоче користуються програмами на виплат від забудовників. За нашими підрахунками, таким чином купують понад половину квартир. Запит є. Проблема в пропозиції, – каже засновник M4U, комерційний директор SAGA Development Володимир Даниленко.

Фінансові експерти та учасники бізнесу розділилися в поглядах на програму. Одні вважають ініціативу реалістичною і справжнім проривом, інші вбачають у цьому чимало ризиків.

Які є ризики та як їх уникнути

Оскільки сьогодні вже працюють програми 5-7-9 та іпотечна програма під 7%, то цілком реалістичною та перспективною буде і нова програма, переконаний фінансовий аналітик Василь Невмержицький.

– Яка ціль проекту – по-перше, щоб юридичні та фізичні особи отримували дешеві кредити, держава компенсувала би комерційним банкам відсоткову ставку, і все це для запуску ВВП і на благо нашого населення. Програма стане поштовхом, бо поки інші думають, накручують себе, вже понад 70 млрд грн видано на підтримку малого та середнього бізнесу, майже 2 млрд видано на кредити на житло.

Доки інші розказуватимуть, що це все погано і нечесно чи неможливо, інші отримуватимуть, і це видно в кількості та обсягах виданих кредитів. Збільшується обіг коштів, відповідно, всі залучені підприємства сплачують у бюджет додаткові податки, тому що збільшується об’єм реалізації товарів, відповідно, бюджет нічого не втрачає, навіть збільшуються надходження, податкові, зокрема, це поштовх до розвитку, – зазначає експерт.

Василь Невмержицький додає, що з одного боку держава видає з бюджету кошти на компенсацію відсоткової ставки, а з іншого — в бюджет ідуть кошти з податків. Тому програма працює на ура.

Поки що деталей програми немає. Тож не відомі ані умови, ані терміни. Та експерти наполягають на тих аспектах, які важливі.

Звісно, найбільше зацікавлення буде до кредитів на нерухомість. Житлове питання – болюча тема для українців. Що треба знати про ризики?

Тривалий час в Україні існувала практика, що заявлена відсоткова ставка з урахуванням усіх комісій виявлялася значно вищою. Та таких прикрих несподіванок не буде, вважають експерти.

– Ми ще не маємо кінцевих цифр та умов цієї програми (Українська мрія – Ред.), але я думаю, що там буде обмеження щодо утримання комісійних витрат, тобто десь  до 1-1,5 відсотка додатково комісійних разових, і залежно від виду активу будуть страховки.

Наприклад,  за програмою 5-7-9 разова комісія становить  1,5 %. Також Національний банк зобов’язав банки, інші фінансові установи та компанії подавати для фізичних осіб відсоткову ставку з усіма комісіями, і тому коли ви отримаєте пропозицію від комерційного банку, бачитимете яка у вас буде  ефективна реальна ставка, з усіма прихованими комісіями, – наголошує Василь Невмержицький.

Зрозуміло, що банки видаватимуть кредити не всім, а лише добросовісним платникам податків і тим, хто працює “в білу”. Також експерт акцентував, на що традиційно зважатимуть.

– По-перше, ділова репутація, пов’язана з шахрайством, питання кримінальних проваджень, питання кредитної історії (якщо раніше особа не гасила кредит, має прострочення тощо), зарплата має бути чистою. Взагалі всі ці програми дають поштовх до того, щоби люди і бізнес відбілювалися. Якщо людині платять зарплату в конверті, вона не зможе надати довідку про доходи в банк.

Скоро навіть довідку не треба буде показувати, банки матимуть доступ до відкритих даних (реєстр даних між податковою та банками щодо доходів фізичних осіб).  Тобто людина може тільки зателефонувати в банк і призначити зустріч, а менеджер уже підготується і подивиться, на який ліміт ви можете розраховувати, – розповідає Василь Невмержицький.

Важливо українцям і самим бути фінансово грамотними, прораховувати.

– У нас є дуже хороший сайт, створений державою – Дія. Там можна отримувати різні дані щодо фінансової грамотності, також матеріали щодо фінансової грамотності є на сайті Національного банку України. Усі умови щодо виконання банком та фізичними особами своїх зобов’язань будуть прописані в договорах.

Тому ви можете отримати шаблон цих договорів перед тим, як приймати рішення щодо отримання фінансування і вдома їх спокійно подивитися, перечитати, виписати важливі для вас питання, – наголошує експерт.

Водночас варто пам’ятати, що ситуація з фінансуванням програми може змінитися за кілька років. Про це теж попереджають аналітики.

– Наприклад, одержали споживачі іпотечний кредит. Він зазвичай на багато років. Якщо цивілізований світ, це 30 років, якщо Україна – до 10 років може бути. І що може бути? Одержала сім’я кредит, в бюджеті закладено кошти на фінансування різниці щодо відсотків.

Потім влада змінюється, програма не продовжується, а кредит вже має інший термін. І виходить, що споживач  цього кредиту має вже сплачувати відсотки за ринковими ставками, а це, найімовірніше, буде вже втричі дорожче, – зазначає к.е.н., керуючий партнер консалтингової компанії Фінансова студія Євген Невмержицький.

Тобто якщо людина була готова сплачувати 5%, а доведеться сплачувати 15% або 20% вона вже не спроможна сплачувати, і тоді трапляються історії з поганими кредитами, стаються банкрутства, позбавлення житла, колекторські процедури.

– Як результат, маємо проблеми і у громадян, і у держави. І такі самі наслідки можуть бути і з електромобілями. Бо це теж більш-менш довгостроковий кредит, в цьому разі програма теж може скінчитися, і тоді доведеться сплачувати за кредитними ставками, – каже Євген Невмержицький.

На інших ризиках наголошує Володимир Даниленко, засновник M4U, комерційний директор SAGA Development.

– Два роки в Києві практично не видають дозволи на будівництво. Багато девелоперських проектів готові до початку будівництва й продажу, і чекають лише на дозволи. При цьому попит залишається стабільним. Це призвело до того, що на початок грудня розпроданість квартир у новобудовах, які активно будуються, досягла 70% проти 45% наприкінці 2019 року.

Запуск доступного кредитування купівлі житла може призвести до зростання попиту, але без адекватної пропозиції він так і не буде задоволений. І ми опинимося в ситуації, коли доступна іпотека ніби є, але вона не працює, тому що купувати немає чого. Для запуску цієї програми необхідно налагодити роботу дозвільної системи, – говорить Володимир Даниленко.

Ще один процес, який слід було б завершити перед анонсом і запуском програми – ухвалення і впровадження законодавства про гарантування прав інвесторів у нерухомість.

– У разі його ухвалення квадратні метри, придбані в будинку, який будується, зможуть бути заставою за кредитом. І банкам, і державі буде значно простіше й безпечніше видавати такі кредити. А це вже стимулюватиме розвиток проектного кредитування забудовників банками. Без цього масова іпотека неможлива, – зазначає девелопер.

Що доступніші кредити, то дорожчі метри

Доступні кредити породжують збільшення попиту на житло і відповідно зростання цін. Тож у випадку запровадження програми варто підготуватися і до цього.

– Це буде призводити до здорожчання вартості житла, але це логічний процес, тому що ростиме попит, ростиме вартість будматеріалів, ростиме зарплата для робітників. Та насправді в населення є велика кількість грошей на руках, це видно з кількості автомобілів у містах і з обсягів будівництва не тільки в Києві та області, а й у Чернігові, Житомирі, Одесі,  Тернополі, Вінниці.

Вартість квадратного метра  житла в Житомирі від 20 тис. грн. Є тренд зростання зарплат, збільшення кількості грошей під подушками. Зараз у світі є зростання цін на будматеріали. Це тенденція не як у 2005-2006 роках, коли однокімнатні квартири коштували $100 тис. Зараз це загальна тенденція, бо зростають ціни на будматеріали, – каже експерт Василь Невмержицький.

Володимир Даниленко наголошує, що досі зростання цін жодним чином не було пов’язано зі ставками за кредитами. Воно має інші причини: це дисбаланс попиту та пропозиції (попит залишається стабільним, пропозиція продовжує скорочуватися) і зростання собівартості будівництва.

– Лише цього року стрімке зростання цін на окремі групи будматеріалів відбувалося щонайменше двічі. На початку року дорожчала залізна руда й відповідно металопрокат (в будівництві використовується для зведення монолітного каркасу)  – загалом вартість металопрокату зросла на понад 65%, що зумовило зростання собівартості будівництва на 4-7% залежно від проекту.

Восени ціни на руду відкотилися до рівня початку року, однак металопрокат продовжив дорожчати через здорожчання газу. В окремих видах будматеріалів (скло, кераміка) частка газу становить до 50%, що призведе до подальшого зростання вартості цих матеріалів, а отже – собівартості будівництва й кінцевої ціни для споживачів, – зазначає експерт.

За минулий рік вартість квадратного метра в Києві, за даними M4U, зросла на 19,6% в гривні. Якщо врівноважити пропозицію з попитом за рахунок запуску нових проектів, в 2022 році ринок може повернутися до показників зростання на 11-13% на рік, що загалом відповідає темпам зростання доходів населення.

Чи стане доступна іпотека новим чинником зростання цін, значною мірою залежатиме від того, наскільки будуть врівноважені попит і пропозиція.

Утім, зростання цін в умовах доступної іпотеки навряд чи відлякає українців. Адже коли зростання цін випереджає ставки за кредитами, для покупців це вигідно.

Що з електромобілями та освітою?

Програма щодо кредитування купівлі електромобілів та здобуття освіти має бути дуже ретельно прописана, наголошують експерти, бо наразі є більше питань, аніж відповідей.

– Якщо це електромобіль, то держава сприятиме розвитку цього напряму, тобто тому, щоби споживачі купували електромобілі і могли скористатися цим кредитом. Але чи вартує ця програма (покращення екології, наприклад) тих грошей, які держава сплачує за це?

По-перше, в нас в Україні немає виробництва електромобілів. Якби разом із цією програмою розвивалася галузь, наприклад, не тільки електромобілі, а і інші засоби пересування на електричному двигуні, тоді Україна  розвивала б цих виробників. І саме виробники були б зацікавлені в тому, щоб ця програма якось працювала і збільшувався попит на продукцію через збільшення купівельної спроможності та кредитування, – зазначає Євген Невмержицький.

Невмержицький додав, що інформації, щоб аналізувати не просто мало, її немає. Немає жодних деталей, крім того факту, що це будуть 5 %.

Щодо кредитування освіти, тут теж варто все продумати, кажуть експерти. Важливо, на яку саме освіту будуть спрямовані ці кошти.

В ідеалі – більша частина коштів програми має йти саме на перенавчання, здобуття нових професій та навичок.

– Зараз стає популярним набуття певних навичок, зміна професії. От це може справді працювати.  Але програму треба фахово скласти. Насамперед ця програма має бути ефективною для робочих професії, тих професій, які зараз потрібні на ринку. Це давало би змогу розвиватися тим навчальним закладам, інституціям, приватним особам, які надають це навчання.

Наприклад, зараз повертаються військовослужбовці з ООС, деякі професії зникають, і вони не можуть знайти собі роботу. Тому популярними є курси IT. Два місяці – і ти можеш отримати роботу тестувальника в IT-сфері. Або ж зварювальником, чи працювати в будівельній галузі, або це може бути підвищення водійської категорії , – каже експерт.

Є певні акредитовані заклади, які можуть претендувати на надання послуг у межах цієї програми. Якби ці речі були опрацьовані фахово, було налагоджено адміністрування, тоді ця програма була б успішною.

– Тоді був би і результат, і розуміння, що це не додаткові бюджетні витрати,  а довгострокові доходи, – наголошує експерт.

Доступні кредити – це шлях, яким іде більшість західних країн. Іпотека на 20 років у Фінляндії чи Польщі – це нормальне явище. Чимало громадян західних країн взагалі все життя проживають у кредитах: відкривають бізнес, купують житло, здобувають освіту.

Так колись буде і в Україні,  наголошують експерти. Важливо лише, щоб це було фінансово прораховано, фінансова політика була стабільною, а українці перестали боятися кредитів. Поки що ж зрозуміло лише одне: анонсована програма буде дискусійною, але з чогось треба починати.